家賃滞納者を強制退去させるには？条件や方法を詳しく解説

家賃を滞納されてしまうと、貸している部屋などから収益を得られなくなってしまいます。できるだけ早く家賃を払ってもらうか、強制退去させて別の借主に入居してもらう必要があります。

家賃を滞納している借主に退去してもらうには、どうすればよいのでしょうか。家賃滞納者の強制退去について、条件や方法などについて解説します。

家賃滞納で強制退去できる条件

家賃を滞納している入居者を強制退去させるには、いくつかの条件があります。

ここでは、家賃滞納で強制退去できる条件について解説します。

家賃を3カ月以上滞納

家賃滞納が発生しても、すぐに入居者を強制退去させることはできません。過去の判例によると家賃の滞納は、「3カ月以上家賃滞納が継続している状況」となっています。

家賃の督促をしているにもかかわらず、3カ月以上入居者が支払わない状態が続いていると、貸主はいよいよ強制退去の法的手続きに入ります。

貸主と借主の信頼関係が壊れている

再三にわたって家賃の支払いを催促しても、入居者が何の反応も見せない、あるいは支払うといいながらもなかなか実行しないケースでは、「貸主と借主の信頼関係が壊れている」とみなされます。

家賃の滞納では入居者に病気や失業など何らかの事態が発生して、やむを得ず支払えなくなることは少なくありません。こうしたとき、貸主に事情を説明して少し待ってもらうようにお願いするなど誠意を見せている場合は、貸主は入居者に対してまだ信頼関係を保てるといえます。

とはいえ、貸主としてはいつまでも待てるわけではありません。長期的に滞納が続く場合は、法的な手段に訴えることになります。

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強制退去（強制執行）できないケース

貸主は賃貸物件を所有しているものの、正当な事由がない限り入居者を退去させられません。入居者を強制退去（強制執行）できないケースを解説します。

一時的な家賃滞納の場合

基本的に家賃滞納が発生している時点で、借主は貸主と締結した賃貸借契約に違反しています。家賃の未払いは、契約不履行に該当するのです。

ただし、家賃滞納が1〜2カ月など一時的とみなされる期間の場合、すぐに強制退去をさせるのは難しいでしょう。借主は病気やケガでの入院、失業などで一時的に収入がなくなるなど、何らかの理由で家賃を滞納することがありえるためです。

家賃滞納が長期的になると見込めない場合は、強制退去が認められないかもしれません。

大家側が「権利の濫用（らんよう）」をしている

貸主が権利の濫用をした場合も、強制退去ができません。

たとえば、次のような行為が権利の濫用とみなされます。

• 勝手に借主の部屋の鍵を変えて入室できないようにする
• 無断で家財などを撤去する
• 同日内に何度も電話や訪問をする
• 玄関のドアに督促の張り紙をする
• 連帯保証人以外に督促をする

家賃を滞納しているからといっても、勝手に借主の部屋の鍵を交換したり、家財を持ち出したりしてはいけません。同日内に何度も電話や訪問で催促することや、玄関先に張り紙をするなど執拗な取り立ても禁止されています。

連帯保証人以外に督促することも禁物です。借主の行方がわからないときに親族へ状況をたずねるくらいであれば問題ありませんが、連帯保証人でもないのに滞納した家賃を請求することは認められていません。

後日、強制退去の申し立てをしたときに不利になることもあるため、くれぐれも権利を濫用しないように気をつけましょう。

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家賃滞納で強制退去をさせる手順

家賃を滞納されてから、強制退去させるまでの流れは次のとおりです。

家賃支払い通知を送る

最初に手紙や電話などで家賃の支払いを伝えます。借主がうっかり忘れている場合もあるため、家賃が未納であることを簡潔に知らせてください。借主に滞納歴がない場合は、電話で済ませるのもよいでしょう。

なお、手紙の場合には「期日までに支払いがなければ、連帯保証人に請求を行う」という旨を記載しておきます。借主が保証人に迷惑をかけられないと考えて、早めに支払うことを期待できます。

手紙や電話をかけてもなかなか連絡がつかない場合は、直接訪問するのもよい方法です。借主宅を訪ねることで相手の経済状態や人柄が観察できるため、今後の対応策を練るのに役立ちます。

連帯保証人または家賃保証会社へ連絡する

手紙や電話で支払い期日を指定しても入金されない場合は、連帯保証人または家賃保証会社へ連絡します。連帯保証人の場合は手紙などで通知し、支払い期日や振込先の口座番号を記載した書面を送ります。最初のうちは、普通郵便もしくは簡易書留などで郵送すればよいでしょう。

家賃保証に借主が加入している場合は、家賃保証会社に電話をかけて家賃滞納事故が発生したことを伝えます。すぐに借主に代わって滞納した家賃を振り込んでくれるため、オーナーには一番おすすめの方法です。

契約解除を予告する内容証明郵便の送付

家賃滞納から1カ月以上経過しても支払いがされない場合は、契約解除を予告する内容証明郵便を送付します。

内容証明郵便とは、いつ（年月日）、誰から誰宛てに、どのような内容の文書が差し出されたかが、謄本によって証明できる郵便のことです。内容証明郵便で督促することで、後日、裁判所に強制退去の申し立てをする際、入居者に督促を行った事実を証明できます。

内容証明郵便はどこの郵便局でも受け付けているわけではなく、地方郵政局長が指定した集配郵便局に限定されています。窓口に出すときには同じ書類を3部（相手用、郵便局の保管用、自分用）用意してください。なお、郵便局員が内容を確認するため、封をしないで提出します。

通常の手紙や電話で催促しても解決できないときは、裁判を想定して内容証明郵便での督促を行いましょう。

明け渡し請求訴訟を行う

家賃を長期にわたって滞納し、督促しても支払われない場合には、入居者に対して任意での明け渡しを求めます。しかし、いつまで経っても家賃を支払わずにそのまま入居しているときは、貸室の明け渡し請求訴訟を行います。

明け渡し訴訟に必要な書類は、次のとおりです。

• 賃貸借契約書
• 支払い催告・解除通知（内容証明郵便）
• 不動産登記簿謄本（登記事項証明書）
• 配達証明書（内容証明郵便）
• 固定資産税評価証明書
• 予納郵便切手、訴額に応じた収入印紙

明け渡し訴訟に滞納者が出席しないケースもありますが、その場合は被告にとって不利な状況となるため、原告である貸主が勝訴となる判決が下される可能性が高くなります。

なお、簡易裁判所では訴額が140万円以下の事件を取り扱うため、訴額が140万円を超える場合は地方裁判所に申し立てます。

強制執行をする

強制退去の申し立てが裁判所に認められると、裁判所から期日までに立ち退きを要請する催告書が入居者に送付されます。

それでも部屋を明け渡さない場合に行われるのが、裁判所の執行官による強制退去です。専門の業者が執行官に同行して、貸室内にある家財を撤去します。執行日を記載した催告書と公示書を掲示し、鍵を交換すれば強制執行は完了です。

なお、強制執行にかかる費用は、原則貸主が負担しなければなりません。運び出す荷物の量により金額は異なりますが、一般的なケースでは約50万円かかるとされています。

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滞納している家賃を支払ってもらうには

家賃滞納が続いているからといっても、強制退去のハードルが高いことからすぐには実行できません。そのため、現実的な問題の対処方法として、家賃の支払いを優先させましょう。

家賃を支払ってもらう、4つの方法を紹介します。

手紙や電話で連絡をして督促する

まずは家賃滞納者に連絡をして、家賃を支払うように督促します。入居者によってはうっかり忘れていたり、一時的に支払えなかったりすることもあるため、とりあえず未納であることを伝えます。

借主宅を訪問して督促する

手紙や電話をしても連絡が取れない場合は、借主宅を訪問して督促します。本人が在宅している場合は、事情や支払えそうな時機を直接聞けるでしょう。

不在の場合は、訪問したことがわかるようにメモや手紙をポストに入れておきます。なお、張り紙は違法判決が出た例があるため、行ってはいけません。

内容証明郵便で家賃を請求する

手紙や電話で催促しても支払われない状況が3カ月以上経過した場合は、内容証明郵便で家賃を請求します。3カ月以上の滞納は強制退去へのカウントダウンとなるため、法的手段を取るときの証拠品として内容証明郵便で督促状を送付します。

契約解除通知を送る

内容証明郵便での督促状を送っても反応がない場合は、契約解除通知を送付します。相手に契約解除通知書が届いたことを証明するために、配達証明つきの内容証明郵便を利用しましょう。

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家賃の滞納を防ぐためにできること

そもそも家賃を滞納されないために、貸主は事前に予防策を立てておくことが大切です。家賃滞納を防ぐためにできることを紹介します。

入居審査をしっかり行う

まずは、契約する前の入居審査をしっかり行いましょう。入居希望者の年齢や勤務先、年収などの属性をきちんと調べて、問題なく家賃を払える人であるかどうかをチェックします。

なお、年収だけで判断するのではなく、人柄なども確認することが大切です。

家賃保証会社または連帯保証人をつける

万が一、家賃を滞納されても代わりに入金してくれる、家賃保証会社もしくは連帯保証人をつけることも重要です。近年では連帯保証人より、家賃保証会社をつける傾向があります。家賃保証会社であれば、電話1本で未払いの家賃を請求できます。

連帯保証人をつける場合は連帯保証人の属性をよく調べて、信頼性が高い人であれば契約するようにしましょう。

家賃を自動引き落としにするまたはカード支払いにする

家賃が間違いなく入金されるように、銀行口座からの自動引き落とし、もしくはクレジットカードでの支払いを選択します。

ただし、銀行口座の自動引き落としは残高不足だと実行されません。クレジットカード払いなら確実に入金されるためおすすめです。