はじめてワンルームマンションを売却する人へ
投資用マンションの売却に、
こんなお悩みをお持ちではありませんか？
よくわからずに、そのまま売却するのは危険です。
正しい情報を入手して、高値で納得の投資マンション売却を成功させましょう。
- 01
投資マンション売却に適した4つのタイミング
投資マンションの相場価格を定期的に確認し、タイミングを逃さないためには、価格の要因を研究し、情報を収集する必要があります。
低金利で株高の状態は、価格が上昇しやすい。
投資マンションは9割以上の買主が、ローンを組んで購入しますので、金融機関の融資に対する姿勢に大きく影響されます。低金利で株高の条件だと金融機関は積極的に融資を行いますので、評価額が高く、審査条件は緩和されます。買主にとって、月々の収支をプラスにできる、お得にマンションを購入できるチャンスと考えている方が多くなります。よって、市場に参加者が増えることにより競争が起こり、価格が上昇します。
築年数が２５年以内の物件は、ローンを最長で４５年と組めます。
新築と同じような年数で借り入れができ、評価額も高くなります。
長期借入の影響で、月々の返済額が少なくなり、低利回りでも購入することが可能になります。しかがって、売買価格は高額になります。
築年数が２５～３５年の物件は、ローンの期間は最長２５年ぐらいと短くなります。
また、物件の立地や利回りなどの条件により評価額が変動します。
借入期間が短くなるので、月々の返済額が多くなります。価格は築浅の物件と比較すると下がります。
築年数が３５年以上の物件は、取り扱える金融機関は少なくなります。
また、評価額は厳しく、ローン年数が短く、金利は高くなります。
競争力が無いので、高利回りでなければ取引されません。
現金に余裕がある買主が、中心になりますので、流通量が少なくなります。
買主は、利回りのいい物件のほうが、収支が良くなり高く購入できます。
売主は所有物件が家賃相場よりも高い時を狙うといいでしょう。
家賃収入が相場よりも高い物件であれば、やや強気の価格設定を行ってもOKです。
物件の利回りが5％で取引されるケースだと、5000円高いだけで、価格が120万円も変わることもあります。
ケース：5000×12÷5％＝12,000,000
空室の時は焦って家賃を下げて早期に入居者を募集するよりも、
そのまま売りに出したほうが、利回りの影響を受けず、損をしない可能性もあります。
マンション管理組合の総会の決議で、金額が変更されることがあります。
たいていの投資マンションは、新築時に、修繕積立金を安くして、毎月の収支を良く見せて、販売しやすくしているケースが多いです。
そして、販売後に必要な積立金を集めるために、修繕積立金の値上げが行われます。特に、大規模修繕工事のタイミングに合わせて、値上げの決議を取ることが多いので、注意が必要です。
修繕積立金が値上げになることで、利回りが低下し、売買価格が下がることになります。
弊社の取引事例から相場平均を算出すると、20㎡の部屋で約4,500円でした。
当然、古くなれば上記の平均よりも高くなります。
現在、相場よりも低い修繕積立金を設定している物件は、値上げの前に売却を考えることがオススメです。
大切なあなたのご資産。私たちにおまかせください。
- 02
価格査定方の方法
投資マンションの取引では、主に「事例比較法」が利用されています。
類似の成約事例物件と比較して査定価格を計算します。
家賃利回り・エリア・駅からの距離・専有面積・築年数・設備などの要素から過去にいくらで成約されたかをベースに、加点と減点をして計算します。
※家賃利回りの計算方法＝手取り年間収入（家賃ー管理費修繕積立金）÷売買価格×１００
投資マンションは個別性が大きいので、相場より安い家賃など特殊な事情がある場合は影響があるので修正を行います。直近の制約事例が多い方が、現状の市場相場が反映されるため、正確な査定と言えます。
- 03
損をしない売出価格はどう決める？
買主からの指値を想定し、査定価格より１割ぐらい高くい価格の設定をし申込みがあったら買主様と交渉しましょう。高すぎると見送られてしまいます。安すぎると損をします。バランスが大切になります。
中古投資マンション市場では、価格交渉が発生することが一般的です。
あらかじめ交渉を想定し、値上げ交渉をします。
納得する価格に到達しなければ断ればいいのです。
なお、類似の売り出し物件（ライバル物件）の影響も受けますので、
しっかり打ち合わせをして、戦略的に売り出し価格を決定することをお勧めいたします。
大切なあなたのご資産。私たちにおまかせください。
- 04
売却の費用について
２ 売買契約書に貼付する印紙代
３ 抵当権抹消費用
４ ローン返済手数料
５ 登記名義人 表示変更登記費用（購入時の住所と変更がある場合）
６ 賃貸管理解約違約金（サブリース物件含む）
７ 消費税（個人の方で課税業者でなければ必要なし）
８ 預かり敷金
オーナーさまの状況により変わりますが、売買金額の1割以内に収まることがほとんどです。
事前に必ず不動産会社と打ち合わせをして試算をしてください。
1,700万円の物件を売却した場合、ローン残金（1,800万円）
| 仲介料 | （15,000,000×3％+60,000）×10％ | 627,000 |
|---|---|---|
| 印紙代 | 10,000 | |
| 抵当権抹消費用 | 30,000 | |
| ローン返済手数料 | 100,000 | |
| 賃貸管理会社解約手数料 | 70,000 | |
| 預かり敷金 | 70,000 | |
| 合計 907,000 | ||
ローン残金は物件の引き渡し時に一括返済します。
成約価格がローン残債を下回る場合は、不足部分を自己資金など用意し、完済する必要があります。資金が用意できない場合は、売却できません。
ローン残債が1800万円、売却価格が1700万円、売却費用が90万円で、成約した場合は差額の190万円が必要になります。
| ローン残債 | △1,800万円 | |
|---|---|---|
| 売却価格 | 1,700万円 | |
| 売却費用 | △90万円 | |
| 差額 ▲190万円 | ||
- 05
売却の税金について
減価償却後の残存価格よりも、売却価格が高くなったとき、その利益に対して譲渡所得税が発生します。
物件を売却した年の1月1日現在の所有期間により、長期(5年以上所有)20%、短期(5年未満所有)39%と大きく税率が変わります。
売却による利益は、「譲渡所得」と言われ「給与所得」とは異なり、分離課税になります。
売却代金
（譲渡収入金額）
ー
取得費用 （※1）
譲渡費用 （※2）
=
売却利益
（譲渡所得）
※2) 取引で発生した仲介手数料や印紙税などです。
ケーススタディ
| 売買代金（譲渡収入金額） | 2,200万円 | |
|---|---|---|
| 取得費用（※1） | （購入金額）2,100万円 - （減価償却）300万円 | △1,800万円 |
| 譲渡費用（※2） | △100万円 | |
| 売買利益（譲渡所得） 300万円 | ||
| 税金 | （5年以上の保有 20％）300万円×20% | 60万円 |
特に、いままで不動産会社に任せきりだった方は注意が必要です。
弊社では、不動産に精通した顧問税理士による、無料税金相談も受け付けております。
- 06
売却仲介と手続きの流れ
いつ契約になるか確実性がないので、引き渡しの時期に制約がなければおすすめです。
不動産会社を利用して仲介する場合、どのような流れで取り引きを行うことになるのでしょうか。不動産会社を利用した売却は、以下の３つのステップを踏むことになります。
なお、不動産会社は売買の成功報酬として仲介手数料をいただきますが、これは売買成約後の支払いになりますので、売主様から事前に手数料をお支払いいただく必要はございません。
-
ステップ1
物件価格の査定
- まず、不動産会社は売主様の不動産を調査し、販売価格を査定します。
-
ステップ2
買主様の募集
- 売出価格を決めて、買主を募集します。申し込みがあったら、価格と諸条件の交渉を行います。
-
ステップ3
契約手続きの実行
- 交渉が成立した段階で、売買契約の締結や様々な書類手続きを代行し、適切・安心な売却手続きを完了するということになります。
一見すると、これは売主様にメリットがあるように見えますが、多くの場合 不動産の売却査定額が通常の適切な売却価格を下回り、売主様の得にはなりにくいと言われています。
※ 仲介の基本的な流れに違いはなく、安い価格で売却することで買主様からの報酬額を増やしているといえます。
不動産売却までの流れ（投資用マンションの売却）
売主様と打合せの上、売出し価格を決めます
弊社に対して販売活動の許可を頂きます
電話営業、インターネット集客、現地案内など
買主様から購入の諸条件を提示していただきます
契約書ご署名捺印、手付金を授受いたします
司法書士立会いの下、所有権移転手続きと売買代金の授受をいたします
※抵当権設定がある場合は、全額返済を行います
※賃貸中の場合は、入居者様へ変更のお知らせをいたします
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売主様と打合せの上、売出し価格を決めます
弊社に対して販売活動の許可を頂きます
電話営業、インターネット集客、現地案内など
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買主様から購入の諸条件を提示していただきます
契約書ご署名捺印、手付金を授受いたします
司法書士立会いの下、所有権移転手続きと売買代金の授受をいたします
※賃貸中の場合は、入居者様へ変更のお知らせをいたします |
大切なあなたのご資産。私たちにおまかせください。
- 07
買取のメリット・デメリットついて
- メリット
-
〇買取による投資マンションの売却のメリットは、確実に現金化でき、査定から引き渡しまで早くスムーズな点です。
仲介手数料は無料。現状渡しの取引のため、空室でもリフォーム費用の負担無し。
さらに、引き渡し後に、水漏れ等のトラブルがあった時にも修補請求されることはありません。
- デメリット
-
×デメリットは仲介より安くなることです。諸経費や税金や不動産会社の利益など、 売却価格はどうしても相場よりも安くなります。
ただし、再販に自信がある物件は、相場よりも高く買うケースもあります
- 08
オーナーチェンジの売買とは？
投資として物件を購入する場合、その部屋が、いくらで貸せるかは、非常に気になる点です。
このようなとき、オーナーチェンジという方法で物件の売買を行うことができるのをご存じでしょうか？
居住している賃借人はそのままに、賃貸借契約を継続したままで物件を売買し、持主だけがかわる、という仕組みがオーナーチェンジです。「借り手がいるなら安心。投資マンションはオーナーチェンジで購入しよう！」とお思いになる方が多いです。
しかし、このオーナーチェンジにも、気をつけたい点がいくつかあります。次に、売買を行う際の注意点を見てみましょう。 部屋の状態を確認できないリスク オーナーチェンジで物件を売買する場合、賃借人が居住しているため、原則として室内を見ることができません。部屋の状況がどうなっているか解らないままに、高額な買い物をするのは大きなリスクといえるでしょう。
このようなリスクを避けるため、オーナーチェンジの経験者のなかには、事前に修繕履歴を聞き取り、部屋の状況を確認してから購入している人もおります。
また、賃借人が退室するときの敷金返還の義務も現在のオーナーから引き継ぐことになりますので、確認をしっかりと行うことが大切です。
賃借人への案内はどうするのか
オーナーチェンジによる売買が成立した場合、一般的には、賃借人への連絡は、物件の引き渡し後に行えばよく、家主が変更したこと、新たな家賃振込先や連絡先などを伝えます。このとき、敷金を承継したこと、次回更新までの賃貸借契約書の取り扱いなどについても明確にしておきます。
大切なあなたのご資産。私たちにおまかせください。
- 09
売却依頼をする業者の選び方の3つのポイント
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ポイント1
担当者の雰囲気がいい
- 不動産業界では、強引な営業を行っている会社も多くあります。
そのほとんどが、電話などの対応が雑で、威圧的な印象を与えることが多いです。
それらの営業担当者は、会社から厳しいノルマを与えられて、苦しんでいるのに、お客様に愛想をふりまく余裕がないといったところでしょうが、そのような営業方針や倫理観の会社に、全面的な信頼を置くのは難しいと考えられます。
なお、良い業者は最初の電話対応から、感じがいいといえます。
担当者の雰囲気をよく感じ取り、不動産会社の選定を行ってください。
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ポイント2
査定額など根拠が、具体的である
- 売却で大きな条件になるのが、売却価格です。
この根拠を具体的に提案しているか、これも業者を選ぶポイントです。
根拠が自社事例だけでなく、レインズなど外部の情報も扱っているかも、判断するうえで重要です。
また、具体的な営業手法、購入顧客を持っているかもポイントです。
依頼を受けてから、新規のお客様を探すのでは、具体的な提案ができません。
高い査定額を掲示しながら、結局査定額では売却できないという不動産会社も多いようです。
きちんと顧客のネットワークや実績のある不動産会社選択しましょう。
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ポイント3
専門分野の物件を扱っている
- 不動産業界でも住み分けが進んでおります。
どうしても専門業者に物件、お客様、などの上質な情報が集まります。
お取引をするならば、良い情報を持っている業者と取引しないと大きな損失です。
土地、アパート、戸建て、オフィスビル、ファミリーマンション、投資用ワンルームマンション、賃貸、駐車場いろいろありますが、専門分野でないと競争が激しく生き残れません。
- 10
売却する時の注意点
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2社以上に査定を依頼する
- 査定の価格は会社によって異なりますので、複数の不動産会社に査定を依頼してください。 査定価格を比較して、納得できる媒介価格を決めましょう。 ご自身でも、物件サイトを検索して、市場の情報を取集して相場価格を把握してください。 高く売り出しても、成約にならなければ意味がありませんし、安く売り出してしまうと損してしまいます。適正価格を知ることが大切です。
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投資マンション専門会社に依頼をする
- 専門会社でないと想定外の低価格で成約になったり、不要な手間がかかったり、不満足な取引になりかねません。 専門であれば、購入見込みのお客様の数が多いので、高く購入できる方に出会える確率が高くなります。 オーナーチェンジに慣れているので、入居者への案内、集金代行契約やサブリースの解約手続きなど、スムーズに取引を完了できます。
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空室の場合に家賃を下げない
- 売却の為に、早く入居者を決めようとして、家賃を下げてはいけません。 投資目的で購入される方がほとんどですので、利回りが低いと物件価格も低くなります。 賃貸契約後に家賃の値上げは難しいのです。 家賃を下げるなら、空室のままで取引きした方が損しません。 また、退去後にリフォームしていない場合は、無駄な内装費を払わずに、現状のまま引き渡したほうが得になることもあります。
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税金をシミュレーションしておく
- 利益が出た部分に課税されます。想定外の利益額で、納税に困らないように、前もって試算をしてください。 節税目的で減価償却を早く進めていたオーナーさまは、未償却残高が少なく利益が大きくなります。 また、個人の方でも消費税の課税業者になっていると、建物部分に消費税が発生します。 税制改正は頻繁にありますので、最新の情報で対応してください。
大切なあなたのご資産。私たちにおまかせください。
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Q＆A
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- 投資マンションの売却、どれくらい期間をみておけばいい？
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適正な相場価格であれば、売却のご依頼から（媒介契約）から売買契約までが、１ヵ月前後、売買契約から物件引渡しまでが２ヵ月前後です。トータルでご依頼から３カ月以内に完了できるケースがほとんどです。
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- 売却代金はいつもらえますか？
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売却代金は、契約時と引渡時の２回に分けて支払われるケースが一般的です。
契約時に手付金として５～１０％、引渡し時に残りの全額が支払われます。
引渡し時に、権利書とお金を引き換えにするイメージです。
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- 売却依頼する際、事前に用意しておくものはありますか？
物件の詳細情報が分かるものを準備頂けると、お話が円滑に進みます。
• 1.物件パンフレット
• 2.賃貸契約書（月額賃料、入居者情報）
• 3.管理費、修繕積立金の月額
• 4.ローン残金がわかる償還表など
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- 媒介契約は、どんな種類がありますか？
媒介契約には3種類あります。
次のような特徴があります。なお、弊社では売主様に対する拘束が強いため、専属専任契約は扱っておりません。
専属専任媒介契約 • レインズへの5日以内の物件登録が必要。
• 不動産会社が週に一回以上、活動報告を行う。
• 不動産会社1社にしか、依頼できない。
• 売主が見つけた購入希望者と直接売買契約はできない。
専任媒介契約 • レインズへの7日以内の物件登録が必要。
• 不動産会社が2週に一回以上、活動報告を行う。
• 不動産会社1社にしか、依頼できない。
• 売主が見つけた購入希望者と直接売買契約ができる。
一般媒介契約 • レインズへの物件登録義務がない。
• 不動産会社の、活動報告義務はない。
• 複数の不動産会社に、重ねて依頼できる。
• 売主が見つけた購入希望者と直接売買契約ができる。
※レインズとは、国土交通大臣が指定する不動産流通機構が運営しているシステムのことです。多くの不動産会社が物件情報を得ることができ、商談成立までの時間を短縮できたり、適切な価格での取引を促進する仕組みです。
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本書でお伝えしたいのは、投資マンションのオーナーさまが、「売却に成功」することと、「基本的な知識」と「取引事例」を得てもらうことです。
後悔なく、納得した、満足できる売却をしてもらいたい。
株式会社東・仲 代表取締役の伊藤の投資マンション業界をより良いものにしたいというメッセージも込めています。
今後、どこかのタイミングで売却する可能性がある方はご覧ください。
