はじめてワンルームマンションを売却する人へ
投資用ワンルームマンションの運用に、
こんなお悩みをお持ちではありませんか？
- 利回りが良いと思って買ったのに …。
想像以上にコストがかかって赤字に近い。 - 節税対策になると聞いていたのに …。
それ以上に税金・経費が高くて困っている。 - なかなか入居者が見つからない …。
家賃収入が減って気になる。 - 維持費・管理費が増えてきた …。
ローンがあるため、キャッシュ・フローに問題が出てきた。 - 年金生活の中、不動産を持ち続ける意味があるのか …。
生活資金が必要だ。 - マンション管理は面倒だ …。
とにかくすっきりしたい。
このまま放置し続けるのは
危険です。
❝ワンルームマンションの不動産投資は、
状況に合った運用の見直しが必要です。❞
売却することで、将来のリスクを軽減し、
現状のストレスから解放されます。
投資用ワンルームマンションの売却で
仲介を利用するメリット
不動産会社を利用して不動産を売却する場合、どのような流れで取り引きを行うことになるのでしょうか。
不動産会社を利用した不動産を売却は、以下の３つのステップを踏むことになります。
なお、不動産会社は適切な不動産売買の成果として仲介手数料をいただきますが、
これは売買成約後の成功報酬となりますので、売主様から事前に手数料をお支払いいただく必要はございません。
ステップ① 物件価格の査定
まず、不動産会社は売主様の不動産を調査し、販売価格を査定します。
ステップ② 買主様の募集
その後、不動産会社は買主様を募集します。
ステップ③ 契約手続きの実行
そして、買い手がついた段階で、売買契約の締結や様々な書類手続きを代行し、適切・安心な売却手続きを完了するということになります。
なお、一部の不動産会社では 売主様からの仲介手数料を「無料」という扱いにする場合があります。
一見すると、これは売主様にメリットがあるように見えますが、
多くの場合 不動産の売却査定額が通常の適切な売却価格を下回り、売主様の得にはなりにくいと言われています。
※ 仲介の基本的な流れに違いはなく、安い価格で売却することで買主様からの報酬額を増やしているといえます。
不動産売却までの流れ（ワンルームマンションの売却）
売主様と打合せの上、売出し価格を決めます
弊社に対して販売活動の許可を頂きます
電話営業、インターネット集客、現地案内など
買主様から購入の諸条件を提示していただきます
契約書ご署名捺印、手付金を授受いたします
司法書士立会いの下、所有権移転手続きと売買代金の授受をいたします
※抵当権設定がある場合は、全額返済を行います
※賃貸中の場合は、入居者様へ変更のお知らせをいたします
売主様と打合せの上、売出し価格を決めます
弊社に対して販売活動の許可を頂きます
電話営業、インターネット集客、現地案内など
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買主様から購入の諸条件を提示していただきます
契約書ご署名捺印、手付金を授受いたします
司法書士立会いの下、所有権移転手続きと売買代金の授受をいたします
※賃貸中の場合は、入居者様へ変更のお知らせをいたします |
大切なあなたのご資産。私たちにおまかせください。
オーナーチェンジの売買とは？
賃貸借契約はそのままでOKです！
投資として物件を購入する場合、その部屋が、いくらで貸せるかは、非常に気になる点です。
このようなとき、オーナーチェンジという方法で物件の売買を行うことができるのをご存じでしょうか？
居住している賃借人はそのままに、賃貸借契約を継続したままで物件を売買し、持主だけがかわる、という仕組みがオーナーチェンジです。
「借り手がいるなら安心。投資マンションはオーナーチェンジで購入しよう！」とお思いになる方が多いです。
しかし、このオーナーチェンジにも、気をつけたい点がいくつかあります。次に、売買を行う際の注意点を見てみましょう。
部屋の状態を確認できないリスク
オーナーチェンジで物件を売買する場合、賃借人が居住しているため、原則として室内を見ることができません。部屋の状況がどうなっているか解らないままに、高額な買い物をするのは大きなリスクといえるでしょう。
このようなリスクを避けるため、オーナーチェンジの経験者のなかには、事前に修繕履歴を聞き取り、部屋の状況を確認してから購入している人もおります。
また、賃借人が退室するときの敷金返還の義務も現在のオーナーから引き継ぐことになりますので、確認をしっかりと行うことが大切です。
賃借人への案内はどうするのか
オーナーチェンジによる売買が成立した場合、一般的には、賃借人への連絡は、物件の引き渡し後に行えばよく、家主が変更したこと、新たな家賃振込先や連絡先などを伝えます。このとき、敷金を承継したこと、次回更新までの賃貸借契約書の取り扱いなどについても明確にしておきます。
投資用ワンルーム マンション専門だから選ばれています。
他社との違い
ワンルームマンション専門だから
大手以上のサービスを提供可能です。
私たちの強み
私たちの強みは、「投資用ワンルームマンション」の売却に特化した専門会社だということです。
「投資用ワンルームマンション」は不動産業界ではニッチな市場です。また、取引金額が大きくないため、大手不動産会社ではお客様に提供すべきリソースを十分に割くことができず、本来お客様が得るべき適切なサービスが提供されていないのが現状です。
私たち東・仲は、「投資用ワンルームマンション」の売却だけに特化してお客様にサービスを提供しています。
だからこそ、専門会社として、他社にはない情報、自社だけが持つネットワーク、具体的なノウハウがあります。また、フットワークの軽さお客様への提案力では大手不動産会社様に、決して劣るところはありません。
私たち東・仲が、お客様の大事な資産運用を責任を持ってサポートいたします。
| 東・仲 | 大手不動産会社様 | |
| 規模 | △ | ○ |
|---|---|---|
| 業務速度 | ◎ | ○ |
| 売却価格 | ◎ | ○ |
| 投資マンション（ワンルーム等）購入見込みのお客様数 | ○ | ×（積極的に投資を扱いたがらない） |
| 一棟ビル、アパートなどの購入見込みお客様数 | △ | ○ |
| 土地、戸建ての購入見込みのお客様数 | × | ○ |
| 投資マンションに対する営業熱意 | ◎ | ×（金額が小さいため） |
専門の会社を選定するポイント
ポイント1 : 担当者の雰囲気がいい
不動産業界では、強引な営業を行っている会社も多くあります。
そのほとんどが、電話などの対応が雑で、威圧的な印象を与えることが多いです。
それらの営業担当者は、会社から厳しいノルマを与えられて、苦しんでいるのに、お客様に愛想をふりまく余裕がないといったところでしょうが、そのような会社の営業方針や倫理観を全面的な信頼を置くのは難しいと考えられます。
なお、良い業者は最初の電話対応から、感じがいいといえます。
担当者の雰囲気をよく感じ取り、不動産会社の選定を行ってください。
ポイント2 : 査定額など根拠が、具体的である
売却で大きな条件になるのが、売却価格です。
この根拠を具体的に提案しているか、これも業者を選ぶポイントです。
根拠が自社事例だけでなく、レインズなど外部の情報も扱っているかも、判断するうえで重要です。
また、具体的な営業手法、購入顧客を持っているかもポイントです。
依頼を受けてから、新規のお客様を探すのでは、具体的な提案ができません。
また、高い査定額を掲示しながら、結局査定額では売却できないという不動産会社も多いようです。
きちんと顧客のネットワークや実績のある不動産会社選択しましょう。
ポイント3 : 専門分野の物件を扱っている
不動産業界でも住み分けが進んでおります。
どうしても専門業者に物件、お客様、などの上質な情報が集まります。
お取引をするならば、良い情報を持っている業者と取引しないと大きな損失です。
土地、アパート、戸建て、オフィスビル、ファミリーマンション、投資用ワンルームマンション、賃貸、駐車場いろいろありますが、
専門分野でないと競争が激しく生き残れません。
大切なあなたのご資産。私たちにおまかせください。
売却Q&A
- 売却にともなう税金はありますか？
主なものとして、売却で利益が出たときは所得税と住民税がかかります。
売買契約書の印紙税、抵当権抹消登記の登録免許税も税金ですが、金額が大きいものではないので、そういうものがあるとご理解ください。
所得税と住民税は、長期保有の物件には少ない税率が、短期保有には多い税率が、売却利益にたいして課せられます。
売却利益（譲渡所得）は下記により求めます。
譲渡収入 － 取得費 － 譲渡費用 － 特別控除 ＝ 譲渡所得
〈譲渡収入〉…売却価格です。
〈取得費〉…売却した物件の購入代金、仲介手数料、登記費用などのほか、取得後に加えた内装設備費も含まれます。なお、減価分を引いた額になります。
〈譲渡費用〉…仲介手数料や印紙税。
- 売出価格はどのくらいに設定したらいいのか？
当たり前のことですが、売主様は高く売却したい、買主様は安く購入したいものです。
中古マンションは定価がなく、交渉できる点が面白いところでもあります。売主様はある程度、指値があることをご理解していただき、査定価格より少し高く売り出し、交渉に応じてもらう事をお勧めいたします。
売出価格が高すぎると見送られてしまい申込を頂けないので、詳細は営業担当者と打ち合わせをして戦略的にお決めください。
- 投資マンションの売却、どれくらい期間をみておけばいい？
適正な相場価格であれば、売却のご依頼から（媒介契約）から売買契約までが、１ヵ月前後、売買契約から物件引渡しまでが２ヵ月前後です。トータルでご依頼から３カ月以内に完了できるケースがほとんどです。
- 売却代金はいつもらえますか？
売却代金は、契約時と引渡時の２回に分けて支払われるケースが一般的です。
契約時に手付金として５～１０％、引渡し時に残りの全額が支払われます。
引渡し時に、権利書とお金を引き換えにするイメージです。
