マンションのリースバックの仕組みと査定について解説
リースバックの流れや仕組みを知りたい。
メリット・デメリットを知り後悔しない。
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マンションのリースバックとは？
リースバックの仕組みや取引の流れについて解説
現在居住している自宅から引っ越しせずに資金を調達できる「リースバック」という方法をご存じでしょうか。
今回はその仕組みや流れなどを解説します。
マンションのリースバックとその仕組み
リースバックとは、自宅を売却して所有権を変更すると同時に賃貸借契約を締結することで、
住み慣れた家での生活を続けながらまとまった資金を調達する方法です。
リースバックの成立後、売主は毎月家賃を支払うことになります
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リースバックの流れ
業者への問い合わせと簡易査定
まずはリースバックが対応可能な不動産会社に連絡を取り、リースバックを検討していることを伝えましょう。その後査定を依頼すると、物件調査前の簡易査定により、買取金額と家賃の見積もりを取得できます。簡易査定は間取りや立地などをもとに行われるため、査定結果はあくまで目安の金額です。
物件調査と契約金額の提示
提示された査定額に問題がなければ、続いてリースバック会社が物件の調査を行います。これに基づき、最終的な買取価格と家賃が算出されます。これらの金額と契約期間などの諸条件が売主に提示されますので、内容をしっかりと確認します。場合によっては条件の変更を交渉します。
売買契約と賃貸借契約の締結
諸条件について合意に達すると、不動産の売買契約と賃貸借契約を締結します。住宅ローンが残っている場合、売却までに抵当権を外す必要があります。
残金決済と賃貸の開始
契約締結後、売主は不動産の売却代金を受け取ります。同時に賃貸が開始されます。
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リースバックで後悔しないための注意点
価格は慎重に決める
家賃は長期的な視点で判断する
契約内容をしっかりとチェックする
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リースバックのメリット
すぐに資金化できる
買主の募集や諸手続きに時間がかかる通常の不動産売買と比べ、リースバックは資金化まで短時間で完了するというメリットがあります。早急に資金を調達したい場合に有効な手段です。
引っ越しの手続きが不要
売却後も同じ家で生活を続けられるリースバックは、新居や仮住まいを探したり、引っ越しの手配をしたりする必要がありません。引っ越しに関わる手間をかけずに売却を進められる点は大きなメリットです。
再購入も可能
リースバックをした物件を、将来的に再度購入できる場合もあります。ただし業者ごとに条件や費用などは異なるため、こうした選択肢を検討している場合は事前に相談しておくとよいでしょう。
維持費が不要
所有権の移転に伴い、固定資産税を支払う必要がなくなります。マンションの管理費や修繕積立金なども払う必要がありません。
周囲に売却の事実を知られない
リースバック後に転居の必要がないため、傍目には売却したことが分かりません。売却したと近隣の人々に知られたくない場合などは、メリットのある方法と言えるでしょう。
厳しい金融審査がない
一般的に、金融商品とは異なり、厳しい審査基準が設定されていることがありません。
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リースバックのデメリット
家賃支払いが必要
これまでご説明してきたとおり、リースバック後は毎月の家賃が発生します。不動産の売却によりまとまった資金が手に入ったとしても、その後の家賃が高いと、家計を圧迫することになります。
連帯保証人が必要なことも
一般的な賃貸借契約と同じく、物件の賃貸にあたって連帯保証人が求められることもあります。連帯保証人を立てられない場合は保証会社を利用する方法もありますが、その場合には保証料が必要です。
所有権がなくなる
売却に伴い物件の所有権を手放すことになるため、相続などを行うことはできなくなります。また、売却後に同じ物件に住み続けられるとはいえ、契約解除の可能性もないではありません。
家賃が相場より高い可能性がある
リースバック時の家賃は、売却価格を基準として設定されるため、売却価格が高いほど家賃も高額化します。そのため、周辺地域の相場と比べて高い金額が設定されることもあるのです。
買い戻せないこともある
リースバックは再購入も可能であるとご説明しましたが、家賃の滞納などによりその権利を失うことがあります。また、契約に買い戻しについて明記していないと、業者から断られてしまう場合もあるため、買い戻しを検討している場合は、リースバック契約時にその旨を契約書に記載しておくことが大切です。
売却価格が安い
一般的にリースバックの場合の売却価格は安価になる傾向にあります。逆に、売却価格が高い場合、家賃も高い金額が設定されることが多くなります。
ローン残金が売却価格より高いと利用できない
売却価格よりもローン残金の方が高い場合は住宅ローンを完済できないため、金融機関から抵当権を外すことを認められません。その結果、不足金額を何らかの方法で埋め合わせることができない限り、売却ができなくなってしまいます。
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リースバックはこんな方にオススメ
老後の資金確保や事業資金の調達をしたい
すぐにまとまった資金を調達できるリースバックは、老後資金や事業資金を検討している方におすすめの方法です。短期間で完了できるため、急な事情がある場合にも有効です。
ローン返済の負担を減らしたい
リースバックで資金を調達して、ローンを返済することも可能です。ただし、リースバック後には家賃支払いが必要となる点には注意して、どちらがメリットが大きいかを比較しましょう。
相続に向けた準備
相続対策として資産を整理したい場合にも、リースバックは有効です。
自宅に住み続けたい
資金は調達したいが引っ越しはしたくない、というニーズに応えるのがリースバックです。お子さんの転校などを避けることもできます。
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リースバックと他のローンとの違い
不動産担保ローンとの違い
不動産担保ローンは、不動産を担保に融資を受け、その後元本と利息を返済していく仕組みです。家賃は発生せず所有権は移転しない点などが、リースバックとは異なります。
リバースモーゲージとの違い
リバースモーゲージは、不動産を担保に融資を受け、その後利息を返済していく仕組みです。契約終了後は売却または相続人が一括で返済します。リースバックと比較して厳しい条件が設定されることが多いです。
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マンションのリースバック業者の選び方
評判が良い
担当者の対応が良い
資金力がある
付帯条件が良い
査定根拠が明確である
物件の種類やエリアとの相性
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マンションのリースバックQ&A
Q 査定相談には費用がかかりますか？
査定相談や物件調査も無料です。まずは相談してください。
Q 引き渡しまでどの程度かかりますか？
ケースによって異なりますが、一般的には1～3か月程度が目安です。
Q 賃貸契約はいつまで可能ですか？
普通賃貸借契約の場合は更新が可能です。
Q 任意売却には対応できますか？
一括決済も含め対応可能です。相談時にお伝えください。
Q 仲介を依頼できますか？
買取価格で合意に至らない場合は、仲介もできます。
