投資マンション経営でこんな悩みはありませんか？
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不労所得と言われて購入したが、手間で面倒に感じている
- ローン返済が厳しいどうすればいいか分からない
- 節税にならない、確定申告の正しい方法がわからない
- 収支が悪化している、改善方法を知りたい
- 得する繰上げ返済の考え方を知りたい
- 適切な原状回復費用と内装費用の相場を知りたい
- 長期で空室になり入居者が決まらない
- 売却を依頼しているが、依頼した業者に不満がある
- 売れずに困っている
- 賃貸・売買のセカンドオピニオンを受けたい
- 家賃滞納が発生しているどうすればいいかわからない
- 室内の水漏れなどトラブルをどうすればいいかわからない
- 動きの悪い賃貸管理会社を変更したいが選び方がわからない
- 任意売却、競売についてどうすればいいか知っておきたい
- 販売会社の担当者が退職して、相談先がない
- 相続についてどのように準備すればいいか分からない
- 年金の足しにならない物件をなんとかしたい
- 複数の物件を所有しているが、損しない資産整理の方法を知りたい
- 将来どうすればいいか不安だ
投資マンションの不満や不安をそのままにせず、まずは専門家に相談してください。
累積物件取扱件数10,000件を突破している弊社だからできる、投資マンションオーナーに寄り添った、問題解決や収支改善のアドバイスが可能です。
相談内容に合わせて、有資格者によるコンサルティングや、投資シミュレーションを行います。
シミュレーションによって、将来のリスクや必要になる資金が予想できます。
「保有を続けるか」、「売却を考えるべきか」、「繰り上げ返済すべきか」「損切をするのか」、「利確をするのか」など、さまざまな展開が考えられます。
もちろん、ご相談者様に無理な営業行為等をすることは一切ございません。お気軽にご相談ください。
ご相談内容に合わせて、投資用不動産に詳しい、弁護士や税理士などの専門家もご紹介をいたします。
どんなお悩み・ご相談でも結構ですので、ご相談フォームから、お気軽にご相談ください。
投資マンションオーナーからの相談と回答例
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収入を増やし支出を減らして、キャッシュフローを改善しましょう。キャッシュフローの改善あたっては、様々なアプローチが考えられます。例えば、収入を増やすために、集金代行契約、サブリースを解約することを検討しましょう。また、金融機関に対して、ローン返済の一部返済、借り換えや条件変更を申し出ることも必要かもしれません。空室期間を短くするために募集に工夫が必要になり、動きが悪い賃貸管理会社を変更する検討も有用です。定期預金や保険の見直しなど、投資マンション以外のあらゆる角度から総合的に家計の見直しを実施しましょう。
A
正しく現状を把握して未来を予想するために、まずは再シミュレーションをオススメしています。
家賃の低下や管理費・修繕積立金の値上げ、空室期間、内装費用、設備交換費用など、購入時とは状況が異なることがあるかもしれませんので、それらを正確に反映しましょう。それをもとに、今後どのくらいキャッシュを用意した方がいいかなどの未来に備えた準備をします。
また、将来の物件価格がどうなるのか、現状の市場価格で予想して、いつ売却をするべきかの出口戦略を考えましょう。
A
確定申告などの税務に関することを、購入した不動産会社に任せきりにしている方は注意してください。根拠なく建物代が大きく計上されていたり、付帯設備の償却を速くしたりして、節税効果を大きくしているような場合には、税務調査がいつあってもおかしくありません。修正申告が必要になる場合もあります。また、物件の売却の際には譲渡所得が大きくなり、増税になることもありますので、税務に詳しい第三者に相談をしましょう。
A
もし、賃貸管理会社から、家賃を下げるしか空室を解消する提案が無ければ、その賃貸管理会社は変更することをオススメします。購入した不動産会社に賃貸管理をまかせなければならないルールはありません。物件所在地の優良な不動産会社に管理をお願いすることも作戦の一つです。
お部屋の中を確認し、必要があれば追加で内装工事をすることも有効な手段です。管理会社によっては、全く部屋を確認せずに、内装工事の必要性などを検討することなく、片手間で入居者の方を募集することも多いので、注意が必要です。
A
家賃の滞納をしている方に、催促して、改善できなければ退室してもらいます。督促した事実の積み上げには時間が必要です。退室までに２～６ヵ月近く時間がかかります。時間を無駄にしないために、早めに弁護士に相談をしましょう。
賃貸管理会社が家賃を滞納している場合には、入居者に直接送金の案内を出して切り替えをします。
A
交渉に応じなければならないルールはありません。現状の家賃相場を正しく調べて、解約した方が得になるかもしれないので、まずは相場を調べましょう。購入時に値下げをしない約束等があるのであれば、徹底的に話し合いをもち簡単には合意をしない覚悟も必要です。
A
１，３００万円の部屋だけ契約になって、１，７００万円の部屋が不成約で、片方が売れずに残ってしまうことがあります。2部屋のセット売却をもちかけるような悪徳不動産会社の被害にあってはいけません。そもそも価格を切り離して考えるか、停止条件をつけるか、２件とも同じ買主にするなど、あらかじめ工夫が必要です。
A
レインズや物件サイトに掲載を出しているか、悪質な囲い込みをしていないかなど、第三者の視点で、別の不動産会社からセカンドオピニオンを受けましょう。残念ながら、自社の利益追求しかしない不動産会社もありますので、別の不動産会社などを通じてしっかりと事実を確認しましょう。
A
晩婚化で独身時に購入したマンションが、問題になっているケースが多くあります。
入籍により２人で１つの家計になります。リスクがはっきりしない負債は嫌われます。将来の資産をどう残すのか、投資マンションなのか、自宅にするべきか、ライフプランを考えて話し合う必要があります。
まずはシミュレーションでリスクの部分を明確にするところからスタートします。
