【2026年最新】江東区のワンルームマンション売却相場｜人口増加と再開発が後押しする「売り時」

「江東区は再開発も進んでいるし、まだ持っていた方が良いだろうか？」

「入居者が退去しないから売るきっかけがないけれど、今の査定額はいくらだろう？」

豊洲や有明に代表される「湾岸エリア」から、門前仲町や亀戸といった「下町エリア」まで、多様な魅力を持つ江東区。

東京都の予測では「2035年まで人口が増加し続ける」とされており、賃貸需要の安定感は都内トップクラスを誇ります。

しかし、「将来性がある＝手放すべきではない」とは限りません。

弊社（TOCHU）が保有する江東区の直近実成約データを紐解くと、再開発の恩恵を受けた現在の江東区の相場は凄まじい高値圏にあり、「含み益を確定させる絶好のタイミング」であることが明確に表れています。

【3行要約】

• 江東区は都内でも稀有な「2035年まで人口増加が見込まれる区」であり、単身者の賃貸需要が極めて安定しています。
• 豊洲などの湾岸エリアと、亀戸などの下町エリアでそれぞれ再開発が進んでおり、物件価格は右肩上がりの高値圏に突入しています。
• 将来性が高いエリアだからこそ、投資家からの買収意欲がピークに達している「今」が、高値で売り抜ける絶好のチャンスです。

東京都全体のワンルーム相場については、以下の東京総合解説ページでも詳しく解説しています。

＞＞【2026年最新】東京都の投資用ワンルームマンション売却相場｜23区のデータから読み解く「売り時」

ズバリ今の相場はいくら？江東区ワンルームの査定目安

「細かいデータを見る前に、今の自分の物件がいくら帯で売れるのか知りたい」という方へ。まずは直近の実成約データ（2024年〜2026年）から算出した、江東区のリアルな査定目安を先にお伝えします。

ワンルームの標準的な広さである「専有面積20㎡前後」の物件の場合、築年数ごとの売却相場は以下のようになります。

【江東区：築年数別の売却査定相場（20㎡前後の場合）】

• 築10年前後： 2,300万円〜2,600万円台

• 築20〜30年： 1,800万円〜2,200万円台

• 築40年前後： 700万円〜1,000万円台

江東区は豊洲や有明などの湾岸エリアを中心とした再開発で人口流入が続いており、都心へのアクセスも抜群に良いため、築10年〜20年を超える物件でも2,000万円以上の高水準で取引されるケースが非常に多いのが強みです。

立地や階数によって実際の価格は変動するため、正確な現在価値（手残り額）を確認したい方は、記事後半の[無料シミュレーション]もご活用ください。それでは、なぜ江東区がこれほどの相場を維持できているのか、詳細なデータ推移を見ていきましょう。

データで見る江東区の相場推移｜再開発が牽引する上昇トレンド

江東区の不動産市場が現在どのような状況にあるのか、マクロな視点で確認してみましょう。

以下のグラフと表は、弊社が実際に取引した江東区のワンルームマンションの「平均取引価格（青線）」と「平均表面利回り（赤線）」の推移（2019年〜2025年）です。

【江東区：ワンルームマンションの実成約データ推移】

取引年	平均価格	平均表面利回り
2019年	1,816.0万円	5.41％
2020年	1,933.2万円	5.79％
2021年	2,047.3万円	5.31％
2022年	2,222.4万円	5.11％
2023年	2,465.3万円	4.56％
2024年	2,363.2万円	5.00％
2025年	2,524.3万円	4.67％

平均価格は2,500万円水準へ順調に上昇中

データから読み取れる通り、2019年時点では1,800万円台だった平均価格が、2025年には2,500万円水準へと右肩上がりの上昇を見せています。

湾岸エリアの大規模タワーマンション群の価値向上や、亀戸周辺の再開発完了などがエリア全体の相場を力強く押し上げています。

利回りの低下は「投資家からの人気」の裏返し

物件価格が高騰しているため、相対的に平均表面利回りは4.6%付近まで低下しています。

これは「利回りが低くても、将来性のある江東区の物件なら買いたい」という投資家が市場に溢れている証拠であり、売主にとっては「強気な価格設定でも売れるボーナスタイム」と言えます。

江東区のワンルームマンション実成約事例（直近データ）

この圧倒的な相場環境の中、実際に江東区のワンルームマンションが「いくらで」取引されているのか、弊社の直近の成約事例（8件）をご紹介します。

築浅の好立地物件から、築40年超のヴィンテージ物件まで、多様な物件が高値で取引されています。

物件名（エリア）	築年数	専有面積	取引価格	㎡単価	表面利回り
メイクスデザイン門前仲町GARDEN	築6年	25.83㎡	3,720万円	144.0万円	3.7%
プレミアムキューブG潮見	築7年	25.62㎡	3,010万円	117.5万円	4.2%
Valore Spazio kiyosumi-shirakawa	築14年	22.08㎡	2,470万円	111.9万円	– (空室等)
新大橋永谷マンション	築53年	40.50㎡	2,500万円	61.7万円	– (空室等)
コンシェリア豊洲MASTER’SVILLA	築15年	23.10㎡	2,380万円	103.0万円	4.4%
イアース亀戸	築5年	25.85㎡	2,240万円	86.7万円	4.4%
メインステージ亀戸	築16年	23.15㎡	1,900万円	82.1万円	4.9%
サンハイツ高橋	築45年	14.61㎡	850万円	58.2万円	– (空室等)

(※上記は弊社実データの一部です。実際の査定価格は、階数や室内の管理状態によっても変動します)

【独自分析】江東区の築年数と価格・利回りの相関関係

さらに詳しく、江東区の物件が築年数ごとにどう評価されているかを散布図で見ていきましょう。

以下のグラフは、江東区の実データ（320件）から作成した「築年数と㎡単価」の関係です。

通常、マンションは築年数が経過するほど価格が下落しますが、江東区の場合は築20年を超えても㎡単価100万円前後を維持する物件が多く存在します。

人口増加に伴う底堅い需要が、下落スピードを緩やかにしているのです。

また、「築年数と表面利回り」の散布図（実データ299件）を見ると、築年数が経つにつれて利回りが緩やかに上昇しています。

賃貸需要が尽きない江東区では、価格が手頃になった築古物件は「安定して家賃が入る高利回り物件」として、実利を求める投資家から飛ぶように売れていきます。

■ ご自身の物件の「正確な現在価値（手残り額）」をご確認されたい方へ

実際の売却可能額やローン完済後に手元に残る現金（手残り額）は、物件の個別条件や残債状況によって大きく異なります。

売却して利益を確定させるべきか、このまま保有を継続すべきか。最適な選択を下すためには、まず「ご自身の物件の正確な現在価値」を客観的なデータで把握することが第一歩となります。

弊社では、直近の実成約データに基づき、ご所有物件の手残り額を算出するシミュレーションを無料でご提供しております。

今後の資産運用の検討材料として、あるいは他社の査定額が妥当であるかを確認するセカンドオピニオンとしてご活用ください。

下記の相場検索からお問い合わせください。

【エリア・駅別】江東区ワンルームマンションの売却相場と特徴

江東区は南北で街のカラーが大きく異なり、投資家からの「買われ方（温度感）」にも違いがあります。

豊洲・有明・東雲（湾岸エリア）の売却相場

大規模な再開発により、洗練された街並みが広がるエリアです。

ファミリー層のイメージが強いですが、都心に通うビジネスパーソンの単身需要も非常に強く、タワーマンション内のコンパクト住戸などは希少性から極めて高値で取引されます。

門前仲町・清澄白河・森下（深川エリア）の売却相場

大手町や渋谷など主要ビジネス街へのアクセスが抜群です。

近年はカフェやアートの街として若者からの絶大な人気を誇り、「空室が出ても一瞬で埋まる」ほどの賃貸需要があります。

資産価値が非常に高く、指名買いの投資家が多数存在します。

亀戸・大島（城東エリア）の売却相場

大型商業施設「カメイドクロック」の誕生など、駅前の再開発によって一気に街の価値が上がりました。

下町の物価の安さと利便性を兼ね備えており、湾岸エリアと比べて価格が手頃なため、高い利回りを狙う投資家間で活発な取引が行われています。

江東区の物件は今が売り時？（手残りシミュレーション）

江東区の物件が高値で売れるのはわかったけれど、税金や手数料を引いたら、結局手元にはいくら残るの？」

そんな疑問にお答えするため、再開発の恩恵を受けて価格が大きく上昇している江東区の物件（築11年・20㎡前後）を想定し、売却時のリアルな収支（手残り額）を表にまとめました。

【シミュレーション：江東区のワンルーム（築11年・20㎡）を売却した場合】

項目	金額の目安	備考
① 現在の査定価格	2,400万円	江東区の築11年・20㎡前後の平均的な取引相場
② ローン残債	– 1,350万円	購入から11年経過後の想定残高
③ 譲渡費用	– 約85万円	仲介手数料、印紙代、登記費用など
④ 譲渡益税	– 約50万円	長期譲渡所得（所有期間5年超・税率約20.315%）として試算
最終的な手残り額	約 915万円	① – (②＋③＋④)

購入から11年が経過してローン残債が減っていることに加え、江東区特有の強い賃貸需要と街のブランド力向上によって査定価格（2,400万円）が高水準で維持されているため、手数料や税金を差し引いても約900万円以上のまとまった現金（キャッシュ）を手元に残せる計算になります。

もちろん、初期の借入額や現在のローン残債によって、最終的な手残り額は一人ひとり異なります。

だからこそ、「今の相場なら自分の手元にいくら残るのか？」を一度シミュレーションで把握しておくことが、今後の確実な資産形成において非常に重要です。

【無料査定のご案内】

あなたの江東区の物件は、再開発の影響でいくらまで値上がりしているでしょうか？

「とりあえず今の査定額だけ知りたい」という方も大歓迎です。

＞＞ 再開発で相場はどう動いた？今の売り時・査定額を確認する（無料）

江東区のワンルームマンションを「今売るべき人」「保有すべき人」

投資家からの人気が高く、完全な「売り手市場」となっている現在の江東区において、ご自身の状況に合わせて「売却」か「保有」かを判断する基準をお伝えします。

【今すぐ売却に向けて動くべき人】

• 湾岸エリア等の再開発の恩恵で、購入時よりも査定額が上がっている人 再開発による「将来への期待値」や利便性の向上は、すでに現在の物件価格に反映されています。高値圏にある今のうちに「利益を確定」させることは、不動産投資において最も手堅い選択です。

• 築20年前後を迎え、設備交換などの突発的な修繕費用が心配な人 江東区は築古でも高く売れますが、設備故障のリスクは確実に高まります。修繕費用を支払って利回りを下げる前に、高値で売り抜けるのが賢明です。

• 資金を現金化して、他の手堅い資産運用に回したい人 まとまった手残り額（キャッシュ）が確保しやすい今の相場を活かし、売却資金を新NISAなどの流動性の高い資産や、別の投資商品へ組み替えるオーナー様が増加しています。

【まだ保有を継続してもいい人】

• 購入してまだ数年（5年以内）しか経過していない人 所有期間が5年以下の場合、売却益にかかる税金（短期譲渡所得）が約39%と非常に高くなります。急な資金繰りの問題がない限りは、税率が下がる5年超まで保有を続けるのがセオリーです。

• キャッシュフローが大幅なプラスで回っている人： 低金利でローンを組んでおり、毎月の手残りが十分に確保できている場合は、急いで現金化する必要はありません。

よくある質問（FAQ）

Q：江東区の物件は、2035年の人口ピークを過ぎたら暴落しますか？

A：暴落の可能性は極めて低いです。 東京23区の中でも交通網の整備（地下鉄新線の延伸計画など）が進んでおり、利便性が向上し続けているため、人口減少に転じたとしても単身者の賃貸需要は手堅く維持されます。

Q：亀戸エリアの物件を持っていますが、再開発が終わった今は売り時ですか？

A：はい、絶好の売り時です。 大規模再開発が完了し、街の魅力が最高潮に達している「今」が、最も高値で投資家に評価されるタイミングです。

Q：水害リスク（ハザードマップ）は売却価格に影響しますか？

A：ワンルームマンションの場合、大きな影響はありません。 江東区はゼロメートル地帯を含むため気にされる方もいますが、マンションは上層階であれば直接の浸水リスクが低く、賃貸需要にも影響が少ないため、投資家はそこまで懸念しません。

Q：駅から徒歩15分以上離れている物件でも売れますか？

A：はい、江東区なら十分に売却可能です。 自転車やバスを利用する層の需要があるため、駅近物件より価格は落ち着きますが、その分「高利回り」となるため投資家からの買い注文は確実に入ります。

Q：家賃設定が周辺相場より安いのですが、不利になりますか？

A：むしろ「家賃を上げる余地がある」として好まれるケースがあります。 投資家は購入後に家賃を値上げして利回りを良くする（バリューアップ）ことを狙うため、家賃が安い状態でも高値で売却できるノウハウが弊社にはあります。

Q：サブリース契約をしていますが、そのまま売却できますか？

A：はい、可能です。 サブリースを引き継ぐ条件で購入する投資家を見つけるか、弊社が直接買取を行い、面倒な契約解除の手続きを代行することも可能です。

Q：ローン残債がまだ残っていますが売却できますか？

A：はい、売却価格が残債を上回れば全く問題ありません。 相場が高騰している現在の江東区であれば、多くの場合でローンを完済し、さらに手元に現金が残ります。

Q：売却すると確定申告は必要ですか？

A：利益（譲渡所得）が出た場合は確定申告が必要です。 買った時の価格より高く売れた場合は税金がかかりますが、所有期間が5年を超えると税率が約半分に下がるため、手残りが大きくなります。

Q：賃貸中（入居者がいる状態）でも売れますか？

A：はい、投資用物件は賃貸中（オーナーチェンジ）の方が売りやすいです。 買主である投資家は「買ったその日から家賃収入が入る」ことを好むため、空室よりもスムーズに、かつ高値で取引が進みます。

Q：とりあえず査定だけお願いすることは可能ですか？

A：はい、完全無料で査定いたします。 まずは現在の正確な価値と手残り金額を把握していただき、その上で売却するか保有するかをご検討ください。

まとめ｜この記事の結論

江東区の投資用ワンルームマンション売却における重要なポイントは以下の5つです。

• 2035年まで人口増加が見込まれ、単身者の賃貸需要は極めて強固

• 湾岸タワーから下町まで、各エリアの再開発によって街の価値が急上昇している

• 2026年現在の平均相場は2,500万円を突破し、過去最高水準の高値圏

• 将来性が高いため利回りが多少低くても投資家から買われやすく、強気な価格設定が可能

• まずは「今売ると手元にいくら残るのか」を個別査定で確認することが第一歩

「再開発で街が綺麗になったな」と感じているその時が、実はお持ちの物件の資産価値がピークに達しているサインです。

ご自身の物件が現在どれほどの価値になっているのか、ローンを完済していくら手元に残るのか。

正確なシミュレーションをご希望の方は、ぜひ以下の無料査定をご活用ください。