【2026年最新】江東区のワンルームマンション売却相場｜人口増加と再開発が後押しする「売り時」

「江東区は再開発も進んでいるし、まだ持っていた方が良いだろうか？」

「入居者が退去しないから売るきっかけがないけれど、今の査定額はいくらだろう？」

豊洲や有明に代表される「湾岸エリア」から、門前仲町や亀戸といった「下町エリア」まで、多様な魅力を持つ江東区。

東京都の予測では「2035年まで人口が増加し続ける」とされており、賃貸需要の安定感は都内トップクラスを誇ります。

しかし、「将来性がある＝手放すべきではない」とは限りません。

弊社（TOCHU）が保有する江東区の直近実成約データを紐解くと、再開発の恩恵を受けた現在の江東区の相場は凄まじい高値圏にあり、「含み益を確定させる絶好のタイミング」であることが明確に表れています。

【3行要約】

• 江東区は都内でも稀有な「2035年まで人口増加が見込まれる区」であり、単身者の賃貸需要が極めて安定しています。
• 豊洲などの湾岸エリアと、亀戸などの下町エリアでそれぞれ再開発が進んでおり、物件価格は右肩上がりの高値圏に突入しています。
• 将来性が高いエリアだからこそ、投資家からの買収意欲がピークに達している「今」が、高値で売り抜ける絶好のチャンスです。

東京都全体のワンルーム相場については、以下の東京総合解説ページでも詳しく解説しています。

＞＞【2026年最新】東京都の投資用ワンルームマンション売却相場｜23区のデータから読み解く「売り時」

データで見る江東区の相場推移｜再開発が牽引する急騰相場

江東区の不動産市場が現在どのような状況にあるのか、マクロな視点で確認してみましょう。

以下のグラフは、弊社が実際に取引した江東区のワンルームマンションの「平均取引価格（青線）」と「平均表面利回り（赤線）」の推移（2019年〜2026年）です。

平均価格（青線）は3,000万円台を突破し急騰中

グラフから読み取れる通り、2019年時点では1,800万円台だった平均価格が、2026年には3,500万円水準へと劇的な上昇を見せています。

湾岸エリアの大規模タワーマンション群の価値向上や、亀戸周辺の再開発完了などがエリア全体の相場を力強く押し上げています。

利回り（赤線）の低下は「投資家からの人気」の裏返し

物件価格が高騰しているため、相対的に平均表面利回りは4.0%付近まで低下しています。

これは「利回りが低くても、将来性のある江東区の物件なら買いたい」という投資家が市場に溢れている証拠であり、

売主にとっては「多少強気な価格設定でも売れるボーナスタイム」と言えます。

江東区のワンルームマンション実成約事例（直近データ）

この圧倒的な相場環境の中、実際に江東区のワンルームマンションが「いくらで」取引されているのか、弊社の直近の成約事例（8件）をご紹介します。

築浅の好立地物件から、築40年超のヴィンテージ物件まで、多様な物件が高値で取引されています。

物件名（エリア）	築年数	専有面積	取引価格	㎡単価	表面利回り
メイクスデザイン門前仲町GARDEN	築6年	25.83㎡	3,720万円	144.0万円	3.7%
プレミアムキューブG潮見	築7年	25.62㎡	3,010万円	117.5万円	4.2%
Valore Spazio kiyosumi-shirakawa	築14年	22.08㎡	2,470万円	111.9万円	– (空室等)
新大橋永谷マンション	築53年	40.50㎡	2,500万円	61.7万円	– (空室等)
コンシェリア豊洲MASTER’SVILLA	築15年	23.10㎡	2,380万円	103.0万円	4.4%
イアース亀戸	築5年	25.85㎡	2,240万円	86.7万円	4.4%
メインステージ亀戸	築16年	23.15㎡	1,900万円	82.1万円	4.9%
サンハイツ高橋	築45年	14.61㎡	850万円	58.2万円	– (空室等)

(※上記は弊社実データの一部です。実際の査定価格は、階数や室内の管理状態によっても変動します)

【独自分析】江東区の築年数と価格・利回りの相関関係

さらに詳しく、江東区の物件が築年数ごとにどう評価されているかを散布図で見ていきましょう。

以下のグラフは、江東区の実データ（320件）から作成した「築年数と㎡単価」の関係です。

通常、マンションは築年数が経過するほど価格が下落しますが、江東区の場合は築20年を超えても㎡単価100万円前後を維持する物件が多く存在します。

人口増加に伴う底堅い需要が、下落スピードを緩やかにしているのです。

また、「築年数と表面利回り」の散布図（実データ299件）を見ると、築年数が経つにつれて利回りが緩やかに上昇しています。

賃貸需要が尽きない江東区では、価格が手頃になった築古物件は「安定して家賃が入る高利回り物件」として、実利を求める投資家から飛ぶように売れていきます。

【エリア・駅別】江東区ワンルームマンションの売却相場と特徴

江東区は南北で街のカラーが大きく異なり、投資家からの「買われ方（温度感）」にも違いがあります。

豊洲・有明・東雲（湾岸エリア）の売却相場

大規模な再開発により、洗練された街並みが広がるエリアです。

ファミリー層のイメージが強いですが、都心に通うビジネスパーソンの単身需要も非常に強く、タワーマンション内のコンパクト住戸などは希少性から極めて高値で取引されます。

門前仲町・清澄白河・森下（深川エリア）の売却相場

大手町や渋谷など主要ビジネス街へのアクセスが抜群です。

近年はカフェやアートの街として若者からの絶大な人気を誇り、「空室が出ても一瞬で埋まる」ほどの賃貸需要があります。

資産価値が非常に高く、指名買いの投資家が多数存在します。

亀戸・大島（城東エリア）の売却相場

大型商業施設「カメイドクロック」の誕生など、駅前の再開発によって一気に街の価値が上がりました。

下町の物価の安さと利便性を兼ね備えており、湾岸エリアと比べて価格が手頃なため、高い利回りを狙う投資家間で活発な取引が行われています。

江東区の物件は今が売り時？（手残りシミュレーション）

人口が増加し、街の価値が上がり続けている江東区。購入当時よりも査定額が大幅に上がっているケースが非常に多く見られます。

実際に「今売ると手元にいくら残るのか」をシミュレーションしてみましょう。

【モデルケース：2015年に購入した江東区の物件を2026年に売却する場合】

項目	金額の目安	備考
① 現在の査定価格	2,800万円	江東区の直近平均的な高値水準
② ローン残債	– 1,250万円	購入から11年経過後の想定残高
③ 譲渡費用	– 約110万円	仲介手数料、印紙代、登記費用など
④ 譲渡益税	– 約60万円	長期譲渡所得（税率約20%）として試算
最終的な手残り額	約 1,380万円	① – (②＋③＋④)

江東区のような「再開発による価格高騰」の恩恵を受けたエリアでは、ローン残債を大きく上回る売却価格がつきやすく、1,000万円を超える現金（キャッシュ）を手にするオーナー様が続出しています。

【無料査定のご案内】

あなたの江東区の物件は、再開発の影響でいくらまで値上がりしているでしょうか？

「とりあえず今の査定額だけ知りたい」という方も大歓迎です。

＞＞ 再開発で相場はどう動いた？今の売り時・査定額を確認する（無料）

江東区のワンルームマンションを「今売るべき人」「保有すべき人」

■ 今、売却を前向きに検討すべき人

• 含み益が大きく出ている人： 湾岸エリアや再開発エリア周辺で、購入価格よりも高く売れる見込みがある方は、確実に利益を確定させる大きなチャンスです。

• 今後の金利上昇リスクを懸念している人： 投資家が買い控える（ローンが組みにくくなる）前に、相場が活況な今のうちに売り抜けるのが賢明です。

• 築20年〜30年を迎え、修繕リスクが高まってきた人： 設備交換や大規模修繕による持ち出し（赤字）が発生する前に、高値で手放すことでリスクを回避できます。

■ そのまま保有（賃貸運用）を継続してもよい人

• 清澄白河などの人気エリアで築10年以内の物件を持つ人： まだまだ価格上昇の余地や家賃の引き上げ余地があるため、保有によるメリットを長く享受できます。

• キャッシュフローが大幅なプラスで回っている人： 低金利でローンを組んでおり、毎月の手残りが十分に確保できている場合は、急いで現金化する必要はありません。

よくある質問（FAQ）

Q：江東区の物件は、2035年の人口ピークを過ぎたら暴落しますか？

A：暴落の可能性は極めて低いです。 東京23区の中でも交通網の整備（地下鉄新線の延伸計画など）が進んでおり、利便性が向上し続けているため、人口減少に転じたとしても単身者の賃貸需要は手堅く維持されます。

Q：亀戸エリアの物件を持っていますが、再開発が終わった今は売り時ですか？

A：はい、絶好の売り時です。 大規模再開発が完了し、街の魅力が最高潮に達している「今」が、最も高値で投資家に評価されるタイミングです。

Q：水害リスク（ハザードマップ）は売却価格に影響しますか？

A：ワンルームマンションの場合、大きな影響はありません。 江東区はゼロメートル地帯を含むため気にされる方もいますが、マンションは上層階であれば直接の浸水リスクが低く、賃貸需要にも影響が少ないため、投資家はそこまで懸念しません。

Q：駅から徒歩15分以上離れている物件でも売れますか？

A：はい、江東区なら十分に売却可能です。 自転車やバスを利用する層の需要があるため、駅近物件より価格は落ち着きますが、その分「高利回り」となるため投資家からの買い注文は確実に入ります。

Q：家賃設定が周辺相場より安いのですが、不利になりますか？

A：むしろ「家賃を上げる余地がある」として好まれるケースがあります。 投資家は購入後に家賃を値上げして利回りを良くする（バリューアップ）ことを狙うため、家賃が安い状態でも高値で売却できるノウハウが弊社にはあります。

Q：サブリース契約をしていますが、そのまま売却できますか？

A：はい、可能です。 サブリースを引き継ぐ条件で購入する投資家を見つけるか、弊社が直接買取を行い、面倒な契約解除の手続きを代行することも可能です。

Q：ローン残債がまだ残っていますが売却できますか？

A：はい、売却価格が残債を上回れば全く問題ありません。 相場が高騰している現在の江東区であれば、多くの場合でローンを完済し、さらに手元に現金が残ります。

Q：売却すると確定申告は必要ですか？

A：利益（譲渡所得）が出た場合は確定申告が必要です。 買った時の価格より高く売れた場合は税金がかかりますが、所有期間が5年を超えると税率が約半分に下がるため、手残りが大きくなります。

Q：賃貸中（入居者がいる状態）でも売れますか？

A：はい、投資用物件は賃貸中（オーナーチェンジ）の方が売りやすいです。 買主である投資家は「買ったその日から家賃収入が入る」ことを好むため、空室よりもスムーズに、かつ高値で取引が進みます。

Q：とりあえず査定だけお願いすることは可能ですか？

A：はい、完全無料で査定いたします。 まずは現在の正確な価値と手残り金額を把握していただき、その上で売却するか保有するかをご検討ください。

まとめ｜この記事の結論

江東区の投資用ワンルームマンション売却における重要なポイントは以下の5つです。

• 2035年まで人口増加が見込まれ、単身者の賃貸需要は極めて強固

• 湾岸タワーから下町まで、各エリアの再開発によって街の価値が急上昇している

• 2026年現在の平均相場は3,000万円を突破し、過去最高水準の高値圏

• 将来性が高いため利回りが多少低くても投資家から買われやすく、強気な価格設定が可能

• まずは「今売ると手元にいくら残るのか」を個別査定で確認することが第一歩

「再開発で街が綺麗になったな」と感じているその時が、実はお持ちの物件の資産価値がピークに達しているサインです。

ご自身の物件が現在どれほどの価値になっているのか、ローンを完済していくら手元に残るのか。

正確なシミュレーションをご希望の方は、ぜひ以下の無料査定をご活用ください。