【2026年最新】京都市下京区ワンルームマンション売却相場｜実成約データでわかる査定額と売り時

京都市下京区は、京都駅から四条烏丸・京都河原町までを含む、交通・商業利便性の高いエリアです。JR・新幹線・近鉄・阪急・地下鉄が利用でき、単身社会人を中心に賃貸需要が見込まれます。

また、京都市には景観政策や高さ規制などの都市計画があり、新規供給にも影響します。

本記事では、弊社の成約データをもとに、下京区の売却相場、㎡単価、家賃、利回りの傾向を解説します。

【この記事の3行要約】

• 京都市の景観政策や高さ規制は、ワンルームマンションの新規供給に影響する要素の一つです。
• 2026年の平均売却価格は1,308.8万円、平均㎡単価は57.3万円で、掲載期間では最も高い水準です。
• 家賃や利回りは築年数や立地で差があるため、売却時は個別条件と成約事例の比較が重要です。

■こちらもご覧ください：京都市のワンルームマンションの売却相場と売り時を見る

京都市下京区ワンルームマンション築年数別の売却相場｜査定価格はいくら？

京都市下京区のワンルームマンションについて、直近1年の成約事例をもとに、築年数別の平均㎡単価、22㎡換算の売却価格、平均家賃、想定表面利回りをまとめました。

売買事例は専有面積30㎡以内、平均家賃は専有面積21〜23㎡の事例を対象としています。売却価格は、標準的なワンルーム・1Kを想定した22㎡に換算しています。

※平均㎡単価は、京都市下京区の専有面積30㎡以内の直近1年の売買成約事例を築年数別に集計しています。

※平均家賃は、京都市下京区の専有面積21〜23㎡の直近1年の賃貸成約事例を築年数別に集計しています。

※想定表面利回りは「平均家賃月額×12カ月÷22㎡換算売却価格」で試算しています。管理費、修繕積立金、固定資産税、空室期間などは含みません。

築0〜20年の売却価格は約1,513万〜1,517万円

築0〜10年の22㎡換算価格は約1,516.6万円、築11〜20年は約1,513.0万円で、今回の集計ではほぼ同水準です。想定表面利回りも5.28％、5.30％と近い水準となっています。

築21〜30年の売却価格は約1,293万円

築21〜30年の平均㎡単価は58.75万円、22㎡換算価格は約1,292.6万円です。平均家賃は約7.17万円、想定表面利回りは6.66％となっています。

平均家賃は築0〜20年を上回っていますが、築年数によって家賃が上昇することを示すものではありません。立地や駅距離、物件グレードなど、集計対象の条件差が影響している可能性があります。

築31〜40年の売却価格は約894万円

築31〜40年の平均㎡単価は40.64万円、22㎡換算価格は約894.1万円です。平均家賃は約4.99万円、想定表面利回りは6.70％となっています。

築古物件では、管理費・修繕積立金、修繕履歴、耐震基準、現在の賃料などによって実際の査定価格や収益性が異なります。表面利回りだけでなく、条件の近い成約事例を確認することが大切です。

所有物件の売却価格を試算する方法

ご所有物件の概算価格は、該当する築年数帯の平均㎡単価に専有面積を掛けて試算できます。

概算価格＝築年数別の平均㎡単価×専有面積

例えば、築25年・専有面積25㎡の場合は、築21〜30年の平均㎡単価58.75万円を使用します。

58.75万円×25㎡＝約1,469万円

実際の査定価格は、最寄り駅、駅からの距離、階数、現在の家賃、管理費・修繕積立金、賃貸借契約の内容などによって異なります。概算価格とあわせて、条件の近い成約事例を確認することが大切です。

京都市下京区のワンルーム売却相場の推移をデータで見る

弊社の成約データをもとに、2022年から2026年の平均売却価格と平均㎡単価をまとめました。

掲載価格ではなく、実際の成約事例を集計しています。

平均売却価格は2026年に1,308.8万円

平均売却価格は2022年の1,070.0万円から上昇し、2025年に一度低下した後、2026年は1,308.8万円となりました。平均㎡単価は57.3万円で、いずれも掲載期間では最も高い水準です。

京都市下京区のワンルームマンション実成約事例

京都市下京区で成約した事例の中から、築年数や価格帯の異なる物件を抜粋して紹介します。

(※実際の売却価格は、階数や室内の維持管理状態によって変動します)

京都市下京区ワンルームマンション売却事例一覧

TOCHUの取引データから、下京区の直近事例39件（2022年12月〜2026年02月）を下記に格納しています。
所有されている物件に近い条件の事例がないか、最適な価格を知るための客観的な比較材料としてお役立てください。

売却事例（39件）

取引年月	物件名	専有面積	建築年	価格万円	家賃月額	管理費月額
2022年12月	エスリード四条河原町	16.29	2000	1150	0	8,200
2023年1月	アスヴェル京都烏丸五条	22.72	2008	1680	77,000	9,500
2023年3月	アスヴェル京都堀川高辻	23.54	2008	1570	0	9,200
2023年6月	アスヴェル京都西七条	28.9	2017	1880	87,060	10,060
2024年1月	プレサンスNEO京都烏丸	24.73	2008	1770	76,000	10,860
2024年3月	プレサンスＮＥＯ京都烏丸	26.5	2008	1720	78700	8930
2024年4月	リーガル京都河原町3	19.35	1997	830	0	15770
2024年6月	リーガル京都河原町Ⅲ	20.85	1998	980	0	15770
2024年6月	プレサンス京都洛南	25.91	2019	1600	72000	8930
2024年7月	アクアプレイス京都御所ノ内	21.56	2007	1000	0	18570
2024年8月	リーガル京都東本願寺前	40.37	2003	1950	98000	19370
2024年8月	リーガル京都烏丸通	40.48	2005	2230	100000	11810
2024年9月	アスヴェル京都四条烏丸	28.16	2005	1650	72000	9280
2024年10月	プレサンス京都洛南	25.91	2019	1570	63070	9970
2024年10月	プレサンス京都洛南	25.91	2019	1570	72000	9970
2024年11月	アスヴェル京都烏丸五条	25.4	2008	1820	82000	12500
2024年11月	サムティ京都西大路	25.8	2016	1450	63500	7370
2024年11月	べラジオ五条堀川	34.3	2007	2110	0	12000
2024年11月	レジオン四条西洞院	40.5	1992	1550	0	20120
2025年1月	朝日プラザ高瀬川	14	1989	450	40000	6900
2025年1月	ライオンズマンション京都河原町	14.9	1987	490	0	8110
2025年1月	ベラジオ五条堀川	34.3	2007	2150	0	12000
2025年3月	レジデンス京都ゲートシティ	26.5	2015	1630	75000	19700
2025年3月	クリスタルグランツ京都高辻	29.9	2008	1970	78000	7420
2025年4月	グランドパレス京都烏丸五条	21.8	2002	1310	62000	8940
2025年4月	リーガル京都五条大宮	39.2	2021	3300	0	19330
2025年5月	ライオンズマンション京都河原町	14.85	1987	380	35000	6800
2025年5月	アスヴェル京都西七条	22.87	2017	1500	0	7200
2025年6月	リーガル京都四条河原町通り	29.7	2001	1360	67000	15140
2025年6月	エスリード京都河原町	31.29	1996	1700	0	13470
2025年7月	エスリード京都河原町第2	17.95	1999	840	50200	8900
2025年7月	エステムプラザ京都御所ノ内REGIA	20.68	2010	1400	63000	7660
2025年7月	サムティ京都駅前	24.16	2002	1470	71000	15460
2025年7月	リーガル京都四条河原町通り	29.7	2001	1470	67000	15140
2025年8月	エスリード京都河原町第2	17.95	1999	910	50200	8900
2025年8月	エスリード京都河原町第３	25	1999	1400	63000	11200
2026年1月	スワンズ京都セントラルシティ	23.41	2006	1250	62000	13500
2026年2月	サムティ京都駅前	24.16	2002	1270	63000	15460
2022年11月	エスリード京都梅小路	21.27	2019	1560	70,200	6,200

■ご所有のワンルームマンションの現在の価格目安を知りたい方は、無料査定をご利用ください。

本記事でご紹介した取引事例はあくまで市場の一例であり、実際の売却価格は物件の家賃や管理状態によって異なります。

個別条件を踏まえた価格目安を確認したい方は、お気軽にお問い合わせください。

京都市下京区ワンルームマンションの築年数と価格・利回りの相関関係

「築年数と㎡単価」の散布図（実データ32件）

散布図では、築年数が進むほど㎡単価が低下する傾向が見られます。ただし、築20年を超える物件でも価格差があり、立地や管理状態など個別条件の確認が必要です。

「築年数と表面利回り」の散布図（実データ22件）

散布図では、築年数が進むほど表面利回りが高くなる傾向が見られます。

築20年以上の物件は購入総額を抑えやすく、収益性を重視する買主の検討対象になることがあります。

京都市下京区ワンルームマンションの家賃推移（2023〜2026年）

売却価格は家賃収入の影響も受けるため、ここでは20㎡前後の成約賃料の推移を確認します。

※弊社にて1986年築以降の20㎡前後のワンルームにおける成約一次データを調査。

平均賃料は2023年4.66万円から2026年5.54万円へ

平均賃料は2023年4.66万円、2024年4.80万円、2025年5.45万円、2026年5.54万円と上昇しています。2026年の中央値は5.75万円で、データ件数は36件です。

家賃は売却価格を左右する重要な要素

投資家は家賃や利回りを見て購入価格を判断します。売却時は現在の家賃だけでなく、管理費・修繕積立金、賃貸借契約、周辺の成約事例もあわせて確認することが重要です。

京都市下京区のエリア・駅別ワンルームマンション売却相場と特徴

京都市下京区は、京都駅、四条烏丸、京都河原町など複数の商業・業務拠点があり、エリアごとに価格や賃貸需要の特徴が異なります。

主要3エリアの価格・家賃・利回りの目安を比較します。

下京区内でも、立地や築年数によって価格・家賃・買主から評価されるポイントが異なります。

売却時は、物件の条件に近い成約事例と比較して価格を検討することが重要です。

四条烏丸・京都河原町エリア｜交通・商業利便性の高い中心部

四条烏丸・京都河原町エリアは、地下鉄烏丸線と阪急京都線が利用でき、オフィスや商業施設が集まる地域です。職住近接を重視する単身者の需要が見込まれます。

• 売却時のポイント： 上表の価格・家賃は目安です。駅距離、築年数、現在の賃料、管理状態を近隣の成約事例と比較し、売出価格を設定しましょう。

京都駅前・五条エリア｜広域交通の利便性と単身・法人需要

京都駅前・五条エリアは、新幹線、JR、近鉄、地下鉄を利用できる広域交通の拠点です。駅周辺のオフィスやホテルへの通勤需要も見込まれます。

• 売却時のポイント： 上表の価格・家賃は目安です。駅距離、築年数、現在の賃料、管理状態を近隣の成約事例と比較し、売出価格を設定しましょう。

四条大宮・丹波口・梅小路エリア｜生活利便性と手頃な総額・利回りのバランス

四条大宮・丹波口・梅小路エリアは、阪急京都線やJR嵯峨野線などを利用でき、中心部へのアクセスと生活利便性を備えた地域です。

• 売却時のポイント： 上表の価格・家賃は目安です。駅距離、築年数、現在の賃料、管理状態を近隣の成約事例と比較し、売出価格を設定しましょう。

同じ下京区内でも、立地、築年数、家賃、駅距離によって評価は異なります。近隣の成約事例と物件条件を比較して売出価格を検討しましょう。

京都市下京区ワンルームマンションの売却収支シミュレーション

築20年前後・専有面積20㎡の住戸を1,400万円で売却したと仮定した概算例です。

この例では手残り額は240万円です。実際の手残り額や税額は、取得費、所有期間、ローン残高、諸費用などによって異なるため、個別に確認してください。

京都市の景観・建築規制とワンルームマンション

京都市では、景観や住環境への配慮から、高さやデザイン、共同住宅の建築・管理などに関する基準が設けられています。

これらの基準は新規供給に影響する要素の一つですが、既存物件の価格や入居率を保証するものではありません。

査定時は、規制だけでなく、立地、築年数、家賃、管理状態、周辺の成約事例を総合して確認することが重要です。

京都市下京区ワンルームマンション売却｜仲介と買取の違い

不動産を売却する方法には、一般市場で広く買主を募る「仲介」と、不動産会社が直接買主となる「買取」の2種類があり、それぞれ特性が異なります。

仲介は市場で買主を探すため、高い価格を目指せる可能性がある一方、販売期間や価格調整が必要になる場合があります。買取は不動産会社が直接購入するため期間を短縮しやすい反面、一般的には仲介より価格が低くなる傾向があります。価格、期間、諸費用、契約条件を比較して選びましょう。

京都市下京区ワンルーム売却で注意したい3つのポイント

• 査定額の高さだけで依頼先を決める査定額は成約価格を保証するものではありません。金額だけでなく、査定根拠、比較した成約事例、販売方法も確認しましょう。
• 投資用不動産の販売経験を確認せず依頼する投資用ワンルームは家賃や利回り、賃貸借契約などの確認が必要です。依頼先の投資用不動産やオーナーチェンジ物件の販売実績を確認しましょう。
• 修繕計画や管理コストを確認しない修繕積立金の値上げや大規模修繕の予定は、買主の収支判断に影響します。管理組合の資料や今後の修繕計画を確認しておきましょう。

京都市下京区ワンルーム売却の流れ

1. 査定依頼と市場価格の算出
   直近の実成約一次データを基に、所有物件の客観的な売却可能額を算出します。
2. 売却方法の決定と媒介契約の締結
   想定価格、売却期間、諸費用を比較し、仲介または買取を選択して手続きを進めます。
3. 販売活動と買主の選定
   投資家ネットワークへ情報を開示し、購入希望者を選定します（オーナーチェンジの場合、入居者への通知や内覧は不要です）。
4. 売買契約の締結とローン一括返済の手続き
   買主との間で契約を締結し、金融機関へローンの完済・抵当権抹消の準備を依頼します。
5. 決済・引き渡し
   売買代金を受領し、残債を清算。残った手残りキャッシュがご自身の口座へ着金し、手続きが完了します。

京都市下京区ワンルームは「今売るべき」か「持ち続けるべき」か

売却と保有継続のどちらが適しているかは、家賃収入、ローン残高、管理費・修繕積立金、今後の修繕予定などによって異なります。収支が安定している場合は、保有継続も選択肢です。

売却を検討する場合は、現在の査定額と売却後の手残り額を確認し、保有を続けた場合の収支と比較して判断しましょう。

相場のピークを正確に予測することはできないため、「今が必ず売り時」と決めつけず、目的と収支に合わせて判断することが大切です。

京都市下京区の投資用ワンルームを納得できる条件で売るための3つのポイント

投資用マンション売却の専門会社に依頼する

投資用マンションでは、買主となる投資家や事業者への販売ルートが重要です。取扱実績や販売方法を確認しましょう。

データに基づいて査定や販売戦略を説明できる会社を選ぶ

査定額だけでなく、成約㎡単価、家賃、利回りなどのデータをもとに価格根拠を説明できる会社を選ぶことが大切です。

オーナーチェンジ売却の実績が豊富な会社を選ぶ

オーナーチェンジ売却では、賃貸借契約の承継、敷金、日割り家賃などの清算が必要です。実務経験のある会社に依頼すると手続きを進めやすくなります。

京都市下京区のワンルーム売却QA

Q. 築年数が30年を超えているワンルームでも下京区なら売却できますか？

A. 築30年を超えた物件でも売却できる可能性があります。実際の価格は、立地、家賃、管理費・修繕積立金、耐震基準、修繕状況などによって異なります。

Q. 賃貸に入居者が住んでいる状態（オーナーチェンジ）でも売却手続きはできますか？

A. 賃貸中のまま、オーナーチェンジ物件として売却できる場合があります。賃貸借契約や管理会社との契約内容、引き渡し条件を事前に確認しましょう。

Q. サブリース契約がついている物件ですが、そのまま売却は可能ですか？

A. サブリース契約が継続した状態でも売却は可能です。賃料、契約期間、解約条件、違約金などが買主の判断に影響するため、事前に契約内容を確認しましょう。

Q. 遠方に住んでいますが、京都現地の物件の売却手続きは進められますか？

A. オンラインや郵送で進められる手続きもあります。ただし、本人確認や契約条件によって対応方法が異なるため、事前に確認してください。

Q. 投資ローンがまだ残っていますが、売却は可能でしょうか？

A. ローンが残っていても売却できますが、原則として引き渡しまでに残債を完済し、抵当権を抹消する必要があります。査定価格とローン残高、諸費用を確認して収支を試算しましょう。

Q. 売却時の税金が不安です。事前に相談できますか？

A. 事前に手残り額の概算を確認できます。税額は取得費、所有期間、減価償却費などで変わるため、最終的な税務判断は税理士への確認が必要です。顧問税理士による税務相談サービスも利用できます。

Q. 現在の収支を見直したいです。売却するか決めていなくても相談できますか？

A. 売却を決めていない段階でも相談できます。家賃、ローン返済、管理費・修繕積立金などを整理し、保有継続と売却の選択肢を比較します。

Q. すでに他社で売却を依頼していますが、セカンドオピニオンは可能ですか？

A. セカンドオピニオンとして相談できます。売出価格、販売方法、問い合わせ状況、競合物件との差などを確認し、改善点を整理します。

まとめ｜この記事の結論

• 京都駅・四条烏丸・京都河原町など交通・商業利便性の高いエリアがあり、単身者向けの賃貸需要が見込まれます。
• 2026年の平均売却価格は1,308.8万円、平均㎡単価は57.3万円で、掲載期間では最も高い水準です。
• 京都市の景観・建築規制は新規供給に影響する要素の一つですが、既存物件の価格を保証するものではありません。
• 売却判断では、家賃、ローン残高、管理費・修繕積立金、修繕計画、周辺の成約事例を比較することが重要です。

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