【2026年最新】神戸市兵庫区ワンルームマンション売却相場｜実成約データでわかる査定額と売り時

神戸市兵庫区は中央区（三宮・元町エリア）に隣接し、JR山陽本線（神戸線）「兵庫」駅、神戸高速鉄道「新開地」駅、神戸市営地下鉄「湊川公園」駅など複数路線が利用できる交通利便性の高いエリアです。

湊川商店街などの下町情緒ある街並みと、神戸ハーバーランドをはじめとする商業・オフィスエリアへのアクセスの良さが共存しています。中央区へ通勤する社会人や学生などの単身需要が底堅く、不動産投資の対象としても注目されています。

新開地・湊川周辺の都市再生や駅周辺の再整備が進んでおり、既存物件の流動性が保たれている現在は、売却を検討しやすい環境といえます。本記事では、過去の成約データをもとに兵庫区のリアルな売却相場や市況動向を解説します。

【この記事の3行要約】

• 建築費や地価の上昇による新規供給の抑制を背景に、既存物件の需要が維持されています。
• 直近の成約データでは平均売却価格が1,500万円台（直近1,568.0万円）に達し、堅調な相場が続いています。
• 表面利回りは約5.3%〜6.5%で推移しており、投資家からの流動性が保たれています。

＞＞【2026年最新】神戸市のワンルームマンション売却相場と価格推移｜中央区・兵庫区の実成約データを解説

神戸市兵庫区ワンルームマンション築年数別の売却相場｜査定価格はいくら？

神戸市兵庫区のワンルームマンションについて、直近1年の成約事例をもとに築年数別の平均㎡単価、22㎡換算の売却価格、平均家賃、想定表面利回りをまとめました。

※売買事例は専有面積40㎡以内、平均家賃は専有面積21〜23㎡の事例を対象としています。売却価格は標準的なワンルーム・1Kを想定した22㎡換算です。

築年数	平均㎡単価 坪単価	売却価格 （22㎡換算）	平均家賃	想定表面利回り
築0〜10年	66.17万円／㎡ 約218.8万円／坪	約1,455.8万円	約6.93万円／月	5.71％
築11〜20年	60.58万円／㎡ 約200.3万円／坪	約1,332.8万円	約6.14万円／月	5.53％
築21〜30年	44.51万円／㎡ 約147.1万円／坪	約979.2万円	約5.33万円／月	6.53％
築31〜40年	23.03万円／㎡ 約76.1万円／坪	約506.7万円	約4.72万円／月	11.18％
築41〜50年	21.61万円／㎡ 約71.4万円／坪	約475.4万円	約4.63万円／月	11.69％

※平均㎡単価は神戸市兵庫区の専有面積40㎡以内の直近1年の売買成約事例を集計しています。
※平均家賃は専有面積21〜23㎡の直近1年の賃貸成約事例を集計しています。
※想定表面利回りは「平均家賃月額×12カ月÷22㎡換算売却価格」で試算（管理費・修繕積立金・税金・空室リスク等は考慮外）。

築0〜10年の売却価格は約1,456万円

築0〜10年の平均㎡単価は66.17万円、22㎡換算の売却価格は約1,455.8万円です。平均家賃は約6.93万円、想定表面利回りは5.71％となっています。

築11〜30年は約979万〜1,333万円が目安

築11〜20年の22㎡換算価格は約1,332.8万円、築21〜30年は約979.2万円です。想定表面利回りはそれぞれ5.53％、6.53％となっています。築年数の経過に伴い売却価格と家賃は下落傾向となりますが、価格の下落幅が家賃を上回るため、表面利回りは上昇します。

築31〜50年は約475万〜507万円が目安

築31〜40年の22㎡換算価格は約506.7万円、築41〜50年は約475.4万円です。平均家賃はそれぞれ約4.72万円、約4.63万円となっています。

想定表面利回りは築31〜40年が11.18％、築41〜50年が11.69％です。売却価格が下がる一方で家賃水準が維持されているため、表面利回りは高くなります。ただし、築古物件は管理費・修繕積立金の額、大規模修繕履歴、耐震基準、設備状態によって実際の収益性や査定額が変動します。

所有物件の売却価格を試算する方法

ご所有物件の概算価格は、該当する築年数帯の平均㎡単価に専有面積を掛けて算出できます。

概算価格 ＝ 築年数別の平均㎡単価 × 専有面積

【例】築25年・専有面積25㎡の場合（平均㎡単価44.51万円を使用）
44.51万円 × 25㎡ ＝ 約1,113万円

実際の査定価格は駅徒歩分数、所在階、現在の家賃、管理状況などにより異なります。概算価格と併せて条件の近い成約事例を確認することが重要です。

神戸市兵庫区ワンルーム売却相場の推移をデータで見る

兵庫区におけるワンルーム相場の推移について、2023年〜2026年にかけての成約データ（仲介・買取事例）は以下の通りです。

取引年	平均売却価格	平均表面利回り
2023年	1,243.3万円	6.51%
2024年	1,422.7万円	5.63%
2025年	1,568.3万円	5.34%
2026年	1,568.0万円	5.32%

平均価格は1,500万円台へ上昇

2023年に平均1,243.3万円だった成約価格は上昇を続け、2025年には1,568.3万円、直近の2026年も平均1,568.0万円と高値圏を維持しています。大阪圏や神戸市中央区の新築価格高騰に伴い、利回りと価格のバランスが良い兵庫区のワンルームへの需要が継続しています。

家賃水準に支えられた利回り

物件価格が上昇する一方で、2026年の平均表面利回りは約5.32%を維持しています。取引価格の上昇とともに賃料相場も安定して推移しており、投資用物件としての流動性が保たれています。

直近の一次データで見る 神戸市兵庫区のワンルームマンション実成約事例

2024年〜2025年に神戸市兵庫区内で取引された成約事例の一部です。

物件名	築年数	専有面積	取引価格	㎡単価	表面利回り
アドバンス神戸セラフィム	築2年	21.80㎡	1,680万円	77.1万円	5.10%
ファステート神戸コンチェール	築2年	22.64㎡	1,550万円	68.5万円	5.19%
エステムコート神戸グランスタイル	築3年	21.62㎡	1,410万円	65.2万円	5.47%
レジュールアッシュ神戸ハーバーランド	築3年	21.90㎡	1,630万円	74.4万円	4.89%
エスリード神戸兵庫駅前マリーナスクエア	築4年	25.66㎡	1,480万円	57.7万円	5.09%
エステムコート神戸ハーバーランド前Ⅴアクア	築10年	20.60㎡	1,500万円	72.8万円	4.98%
プレサンスKOBEティアラ	築11年	20.70㎡	1,340万円	64.7万円	5.64%
エステムコート神戸西	築27年	18.74㎡	730万円	39.0万円	8.38%

※実際の売却価格は所在階、賃料条件、室内の維持管理状態等によって変動します。

神戸市兵庫区ワンルームマンション売却事例一覧

兵庫区の直近事例73件（2023年03月〜2026年02月）を掲載しています。ご所有物件の価格査定の比較材料としてご活用ください。

売却事例（73件）

取引年月	物件名	専有面積	建築年	価格万円	家賃月額	管理費月額
2023年3月	プレサンスＫＯＢＥグレンツ	20.34	2017	1310	63,000	8,150
2023年7月	朝日プラザ兵庫永沢町	20.27	1988	470	52,000	8,610
2023年9月	エスプレイス神戸ハーバーウエスト	21.46	2017	1450	68,100	8,800
2023年9月	グランカリテ神戸ハーバーランド前	22.76	2016	1510	67,000	6,670
2023年12月	エステムコート神戸ハーバーランド前IVベイライト	18.8	2007	1100	56,430	13,780
2023年12月	プレサンス神戸西スパークリング	18.9	2009	1220	58,000	8,310
2023年12月	プレサンス神戸西スパークリング	18.9	2009	1280	60,000	8,110
2023年12月	エステムコート神戸ハーバーランド前6ピクシス	19.1	2016	1260	59,540	8,240
2023年12月	ワールドアイ神戸ハーバーランド	23.6	2020	1590	72,200	6,900
2024年1月	エステムコート神戸ハーバーランド前II	17.79	2003	1060	56,500	10,800
2024年3月	エステムコート神戸ハーバーランド前2	19.57	2003	1020	56500	10800
2024年3月	エステムコート神戸ハーバーランド前７レーベル	20.99	2018	1390	63400	6700
2024年3月	エステムコート神戸ハーバーランド前Ⅶレーベ	21.31	2018	1320	60850	6700
2024年3月	エステムコート神戸グランスタイル	21.62	2021	1410	64290	4920
2024年3月	Bacchus神戸West	29.24	2017	1650	0	9000
2024年5月	エステムコート神戸西	18.74	1997	730	51000	11030
2024年5月	エステムコート神戸西3フロンタージュ	18.76	2007	1150	58000	9770
2024年5月	エステムコート神戸グランスタイル	22.43	2021	1480	62170	5170
2024年5月	エステムプラザ神戸西Ⅴミラージュ	27.8	2011	1700	76150	9650
2024年6月	エステムコート神戸ハーバーランド前Ⅴアクア	20.6	2014	1500	62300	6300
2024年6月	ポルト・ボヌール神戸湊川公園	21.9	2017	1410	64500	8170
2024年6月	エスプレイス神戸ウエストゲート	25.2	2017	1440	66000	8800
2024年7月	プレサンスKOBEシフォン	21.77	2018	1450	65000	8260
2024年7月	プレサンスKOBEシフォン	22.04	2018	1460	65000	7380
2024年7月	ファステート神戸コンチェール	22.64	2022	1550	67000	6590
2024年7月	ファステート神戸コンチェール	24.15	2022	1550	67800	7030
2024年7月	ファステート神戸ティアモ	25.69	2018	1760	74880	6880
2024年8月	アスヴェル兵庫駅前	22.77	2009	1430	68000	8600
2024年10月	プレサンス神戸プレシャス	20.44	2009	1150	0	7970
2024年10月	エステムコート神戸ハーバーランド前7レーベル	20.99	2018	1440	62800	6700
2024年11月	エステムコート神戸ハーバーランド前Ⅱ	17.3	2003	1000	61600	10500
2024年11月	ファステート神戸ティアモ	25.68	2018	1700	73680	6880
2024年11月	ファステート神戸ティアモ	25.7	2018	1750	73680	6880
2024年12月	エステムコート神戸ハーバーランド前２	19.57	2003	1010	0	10800
2024年12月	エステムコート神戸西IIIフロンタージュ	20.6	2007	1080	53700	9770
2024年12月	エスプレイス神戸ウエストゲート	24.4	2017	1550	66600	8800
2024年12月	エスプレイス神戸ウエストゲート	24.4	2017	1550	67000	8800
2024年12月	エスプレイス神戸ウエストゲート	25.2	2017	1560	66900	8800
2024年12月	プレサンスKOBEグレンツ	46.22	2017	2430	110000	13400
2025年1月	プレサンスKOBEグレンツ	22.95	2017	1430	63000	8230
2025年1月	レジデンス神戸グルーブHarborWest	25.2	2019	1500	63000	5260
2025年2月	エスプレイス神戸ウエストゲート	24.4	2017	1440	66600	8800
2025年2月	エスプレイス神戸ウエストゲート	24.4	2017	1440	66600	8800
2025年2月	エスプレイス神戸ウエストゲート	25.2	2017	1440	66500	8800
2025年2月	エスプレイス神戸ウエストゲート	25.2	2017	1440	66900	8800
2025年4月	アドバンス神戸湊町	35.4	2008	1900	0	18030
2025年5月	エステムコート神戸ハーバーランド前Ⅱ	19.17	2003	1080	57000	10500
2025年5月	プレサンスKOBEティアラ	20.7	2014	1340	63000	7390
2025年5月	プレサンスKOBEティアラ	20.7	2014	1340	63000	7390
2025年5月	レジュールアッシュ神戸ハーバーランド	21.9	2022	1630	66500	6140
2025年5月	レゲスタ兵庫リバージュ	24.87	2018	1490	66000	9260
2025年6月	エステムコート神戸西３フロンタージュ	20.62	2007	1280	62500	9770
2025年6月	プレサンスTHE神戸	34.4	2019	2850	110000	10660
2025年7月	エステムコート神戸西Ⅲフロンタージュ	20.62	2007	1200	60000	11310
2025年7月	エステムコート神戸ハーバーランド前Ⅵピクシ	21	2016	1460	0	9670
2025年7月	エスリードザ・ランドマーク神戸	21.09	2020	1500	62800	6400
2025年7月	アスヴェル兵庫駅前	34.68	2009	2310	99600	12720
2025年8月	エステムコート神戸ハーバーランド前viiレーベル	20.99	2018	1410	0	8170
2025年8月	エスリード神戸兵庫駅アクアヴィラ	21.46	2021	1400	59700	6100
2025年8月	アスヴェル神戸ハーバーサイド	24.25	2006	1250	60000	9700
2025年8月	プレサンスTHE神戸	31.34	2019	2770	110000	10660
2025年9月	サムティ神戸BENIR	22.96	2012	1360	66000	11000
2025年9月	エスリード神戸兵庫駅前マリーナスクエア	25.66	2021	1480	62800	6600
2025年9月	エスリードザ・ランドマーク神戸	40.28	2020	1600	61400	6400
2025年10月	エステムコート神戸ハーバーランド前VIIレーベル	20.99	2018	1400	61180	8170
2025年11月	エスリード神戸兵庫駅前マリーナスクエア	21.31	2021	1480	62800	6600
2025年11月	エスリード神戸兵庫駅前マリーナスクエア	21.31	2021	1580	67000	6600
2025年12月	アドバンス神戸セラフィム	21.8	2023	1680	71400	6300
2026年1月	エステムコート神戸ハーバーランド前Ⅶレーベル	21.61	2018	1440	61540	6910
2026年1月	アドバンス神戸湊町	35.35	2008	1800	85000	18030
2026年2月	エスプレイス神戸フォルムスクウェア	21.6	2021	1500	65300	9300
2026年2月	エスプレイス神戸ウエストゲート	24.36	2017	1430	66200	8800
2026年2月	エスプレイス神戸ハーバーランド	27.59	2018	1670	69700	9500

兵庫区ワンルームの築年数と価格・利回りの相関関係

「築年数と㎡単価」の散布図（実データ59件）

築年数と㎡単価の相関を見ると、築10年程度にかけて緩やかに下落した後は、㎡単価50万〜60万円台で安定して推移しています。中央区に比べた割安感や安定した地価が下値を支えています。

「築年数と表面利回り」の散布図（実データ53件）

築年数の経過に伴い表面利回りは上昇傾向にあります。築20年前後の物件は価格が手頃になる一方で家賃の下落幅が小さいため、インカムゲインを重視する投資家からの需要が継続し、一定の流動性が維持されています。

【2026年最新】兵庫区ワンルームの家賃水準推移を過去3年のデータから分析

ワンルームマンションの査定額は家賃収入の水準に大きく影響されます。以下は2024年〜2026年の賃貸成約データをもとにした平均家賃の推移です。

【兵庫区25㎡ワンルーム平均家賃の推移】

取引年	平均家賃月額
2024年	59,939円
2025年	57,059円
2026年	58,248円

※1989年以降築のワンルームを対象に集計。管理費・共益費を除く。サンプル数309件。

安定した賃料水準が資産価値を下支え

兵庫区の中古ワンルーム平均家賃は、2024年の59,939円から2025年に一時下落したものの、2026年には58,248円まで回復しています。

三宮など中央区中心部の家賃上昇に伴い、利便性とコストのバランスが良い兵庫区への流入が見られます。家賃水準が保たれている局面では収益性が維持されるため、売却価格を検討しやすい時期といえます。

神戸市兵庫区のエリア・駅別ワンルームマンション売却相場と特徴

兵庫区はJR神戸線、神戸高速鉄道、地下鉄西神・山手線および海岸線が交差する交通至便なエリアです。中央区と比較して手頃な賃料・価格水準を背景に、通勤者や臨海部就業者を中心とした単身需要に支えられています。

新開地・ハーバー西エリア｜複数路線の利便性と都心近接性

阪急・阪神・山陽・神戸電鉄が乗り入れる「新開地駅」「高速神戸駅」を中心に、JR神戸駅やハーバーランドへ徒歩圏の利便性を持ちます。三宮や大阪梅田方面へ直通アクセスが可能で、単身向け築浅マンションの需要も堅調です。

• 売却のポイント：平均賃料は約5.5万〜7.0万円/月、売却価格帯は1,250万〜1,750万円前後（築浅は1,550万〜1,950万円超）が目安です。交通利便性の高さから流動性が高く、早期の買い手獲得を狙いやすいエリアです。

兵庫駅・湊川公園エリア｜JR直通アクセスと生活インフラ

JR「兵庫駅」や地下鉄「湊川公園駅」、神戸高速「大開駅」が利用可能。三宮へ約7分、大阪へ約29分で移動でき、商店街や区役所など生活機能が集積しています。

• 売却のポイント：平均賃料は約5.0万〜6.5万円/月、売却価格帯は1,150万〜1,650万円前後が目安です。安定した入居需要があり、稼働実績を提示することで堅実な投資家層へのアプローチが可能です。

中央市場前・和田岬エリア｜就労需要と手頃な価格帯

地下鉄海岸線やJR和田岬線が走り、卸売市場や工業地帯のオフィス・工場が集積する地域です。近隣就業者による単身需要が中心となっています。

• 売却のポイント：平均賃料は約4.8万〜6.2万円/月、売却価格帯は1,050万〜1,550万円前後（築古は400万〜750万円帯）が目安です。平均表面利回りは5.5%〜6.4%前後と比較的高く、利回り重視の買い手に向いています。

兵庫区ワンルームマンションの売却収支シミュレーション

標準的な「築10年前後・専有面積25㎡想定」の住戸を1,500万円で売却した場合の手残り試算です。

項目	金額（目安）	備考
① 査定価格（売却額）	1,500万円	直近相場を基準に想定
② ローン残債	– 1,200万円	売却代金から一括返済・抵当権抹消
③ 諸経費・税金	– 65万円	仲介手数料、登記費用、印紙税等の概算
最終的な手残り額	235万円	売却後に手元に残る金額

相場が高値圏にある時期であれば、ローン残債を清算した上で手元に資金を残せる可能性が高くなります。

【兵庫区の市場環境】建築規制による既存物件の供給バランス

神戸市では、都心部の環境保全等を目的とした「神戸市投資用ワンルームマンション等建築指導要綱」等により、専有面積基準（18㎡〜25㎡以上）などの規制が設けられています。また、隣接する中央区の一部における住宅建築規制も影響し、ワンルームの新規過剰供給が抑えられています。

これにより、利便性の高い兵庫区内の既存物件の価値が維持されやすい需給バランスが保たれています。

兵庫区ワンルームマンション売却は「仲介」と「買取」どちらが有利？

売却方法には「仲介」と「買取」の2種類があり、目的に応じて選択します。

• 仲介：広く買主を募るため、相場に沿った高値売却を目指しやすい方法です（売却期間の目安：3ヶ月〜半年）。
• 買取：不動産会社が直接買い取るため、仲介手数料が不要で早期に売却を完了できます。室内設備の修繕を省きたい場合や、早期現金化を優先する場合に適しています。

兵庫区ワンルーム売却で注意すべき3つのポイント

• 査定価格の根拠を確認する
  相場から乖離した高額査定を鵜呑みにして売り出すと、長期売れ残りによって最終的な値下げを余儀なくされるリスクがあります。
• 投資用不動産の取扱実績を確認する
  居住用ファミリー物件中心の不動産会社では収益物件の買主ネットワークが少ない場合があるため、投資用物件の取引実績が豊富な会社を選ぶことが重要です。
• 市場環境・金利動向を見極める
  不動産価格は金利動向の影響を受けます。売却を検討している場合は、市況が安定しているタイミングで進めることが推奨されます。

兵庫区ワンルーム売却の流れ

1. 査定依頼と価格確認：直近の成約データを基に、所有物件の売却目安額を把握します。
2. 売却方法の決定・契約：条件に合わせて仲介または買取を選択し、媒介契約等を締結します。
3. 販売活動：購入希望者を募集します（賃貸中のオーナーチェンジ物件の場合、入居者の内覧は不要です）。
4. 売買契約とローン完済手続き：買主と売買契約を締結し、金融機関へローン一括返済・抵当権抹消の申請を行います。
5. 決済・引き渡し：代金を受領してローンを完済し、物件を引き渡して手続き完了となります。

兵庫区ワンルームは「今売るべき」か「持ち続けるべき」か

兵庫駅周辺など賃貸需要の安定したエリアで、毎月安定した家賃収入（キャッシュフロー）が得られている場合は、保有を継続するのも一つの選択です。

一方で、近年の相場上昇により含み益が出ている場合や、将来の金利変動リスクを回避したい場合は、利益確定としての売却を検討するタイミングといえます。

兵庫区のワンルームを適正価格で売却するためのポイント

投資用マンションの取扱実績が豊富な会社を選ぶ

収益物件を探している投資家ネットワークを持つ会社に依頼することで、スムーズな売却活動が期待できます。

成約データに基づいた提案を受ける

根拠のない査定額ではなく、直近の成約㎡単価や需給データをもとに適正な販売戦略を提示してくれる担当者を選ぶことが大切です。

オーナーチェンジの実務に慣れている会社を選ぶ

入居者がいる状態での売却は、管理会社との引き継ぎや敷金精算などが発生します。トラブルを防ぐためにも実務経験が豊富な会社を選定してください。

兵庫区のワンルーム売却 Q&A

Q. 築年数が30年を超えているワンルームでも売却できますか？

A. 十分に売却可能です。兵庫区は単身者の賃貸実需が堅調なため、築古であっても利回りを重視する投資家からの需要が存在します。

Q. 入居者が住んでいる状態（オーナーチェンジ）でも売却できますか？

A. 可能です。オーナーチェンジ物件として現状のまま売却できるため、退去待ちや事前のリフォーム費用は不要です。

Q. サブリース契約がついている物件でも売却できますか？

A. そのまま売却可能ですが、利回り条件が厳しくなる傾向があります。事前に解約条件等を確認した上で専門会社へご相談ください。

Q. 遠方に住んでいますが売却手続きは進められますか？

A. 可能です。IT重説や郵送・オンライン手続きを活用することで、現地に足を運ばずに売却を進めることができます。

Q. 投資ローンが残っていますが売却できますか？

A. 売却代金でローン残債を一括清算できれば売却可能です。現在の相場水準であれば、完済後に手残りを出せるケースも多く見られます。

Q. エアコンや給湯器などはリフォームしてから売り出すべきですか？

A. リフォーム費用を売却価格に上乗せして回収するのは難しいため、原則として現状有姿（そのままの状態）で売り出すのが一般的です。

Q. 売り出し価格は査定通りに設定しなければいけませんか？

A. 売り出し価格はオーナー様自身で決定できます。査定額を基準にしつつ、スケジュールや希望に合わせて価格を設定します。

Q. 売却活動を開始してから現金化までどのくらいかかりますか？

A. 一般的な仲介の場合、成約まで1〜3ヶ月程度、その後の契約・決済までに1〜2ヶ月程度が標準的な期間です。

まとめ

• 建築コスト等の影響により新規供給が抑制され、既存物件の需要が維持されています。
• 主要駅周辺の利便性が高く、単身者の賃貸需要が底堅いエリアです。
• 直近の平均成約価格は1,500万円台で推移し、堅調な相場環境にあります。
• 価格上昇傾向にあっても利回りは一定水準を維持しており、投資需要が継続しています。

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