【2026年最新】大阪市東淀川区ワンルームマンション売却相場｜実成約データでわかる査定額と売り時

大阪市東淀川区は、新大阪駅の東側に位置し、阪急京都線・千里線が乗り入れる淡路駅、阪急京都線の上新庄駅、Osaka Metro今里筋線などを利用できる交通利便性の高いエリアです。

新大阪周辺へ通勤する会社員や、区内・周辺の学校へ通う学生など、単身者を中心とした賃貸需要が見込まれます。

商店街や住宅地が広がり、購入総額と家賃のバランスを重視する投資家から検討されるエリアです。

淡路駅周辺の連続立体交差事業や新大阪東口周辺の整備は、今後の利便性に影響する要素です。売却を検討する際は、現在の査定額、ローン残高、年間収支を比較することが重要です。

本記事では、弊社の売却事例データをもとに、築年数別の相場、価格推移、エリア別の特徴、売却方法を検討する際のポイントを解説します。

【この記事の3行要約】

• 新大阪駅周辺や阪急沿線では、単身者向けの賃貸需要が見込まれます。
• 平均売却価格は2024年に1,400.0万円、2026年の直近集計で1,256.0万円となっており、年によって変動があります。
• 築年数別の想定表面利回りは5.95％〜8.30％で、築年数や価格帯によって差があります。

■こちらもご覧ください：【2026年最新】大阪市ワンルームマンション売却相場と価格推移

大阪市東淀川区ワンルームマンション築年数別の売却相場｜査定価格はいくら？

大阪市東淀川区のワンルームマンションについて、直近1年の成約事例をもとに、築年数別の平均㎡単価、22㎡換算の売却価格、平均家賃、想定表面利回りをまとめました。

売買事例は専有面積40㎡以内、平均家賃は専有面積21.5〜22.5㎡の事例を対象としています。広さの異なる物件を比較しやすくするため、売却価格は標準的なワンルーム・1Kを想定した22㎡に換算しています。ご所有物件の売却相場を確認する際の目安としてご覧ください。

※平均㎡単価は、大阪市東淀川区の専有面積40㎡以内の直近1年の売買成約事例を築年数別に集計しています。

※平均家賃は、大阪市東淀川区の専有面積21.5〜22.5㎡の直近1年の賃貸成約事例を築年数別に集計しています。

※想定表面利回りは「平均家賃月額×12カ月÷22㎡換算売却価格」で試算しています。管理費、修繕積立金、固定資産税、空室期間などは含みません。

築0〜10年の売却価格は約1,596万円

築0〜10年の平均㎡単価は72.52万円、22㎡換算の売却価格は約1,595.5万円です。平均家賃は月額約7.91万円、想定表面利回りは5.95％となっています。

築浅物件は家賃水準が高い一方で売却価格も高いため、利回りは6％前後となっています。実際の査定では、築年数だけでなく、最寄り駅や駅からの距離、現在の家賃なども確認することが重要です。

築11〜30年は約972万〜1,408万円が目安

築11〜20年の22㎡換算価格は約1,407.8万円、築21〜30年は約972.4万円です。想定表面利回りは、それぞれ5.95％、6.27％となっています。

築11〜20年から築21〜30年にかけて売却価格の差が大きくなっています。築年数の経過に加えて、最寄り駅、駅徒歩分数、建物グレード、管理状態など、集計対象となった物件の条件差が平均価格に影響している可能性があります。

築31〜50年は約668万〜766万円が目安

築31〜40年の22㎡換算価格は約765.8万円、築41〜50年は約667.8万円です。想定表面利回りは、それぞれ8.01％、8.30％となっています。

築古になると売却価格が下がる一方、家賃は4万〜5万円台を維持しているため、今回の集計では表面利回りが8％台まで上昇しています。購入総額と家賃のバランスを重視する買主から検討される可能性があります。

なお、築31〜40年の平均家賃は約5.11万円で、築21〜30年の約5.08万円をわずかに上回っています。ただし、築年数の経過によって家賃が上昇することを示すものではありません。駅距離や物件条件など、集計対象の違いが影響している可能性があります。

築古物件では、管理費・修繕積立金、修繕履歴、耐震基準、設備の状態なども査定価格や実際の収益性に影響します。表面利回りだけでなく、年間の実質収支まで確認することが大切です。

所有物件の売却価格を試算する方法

ご所有物件の概算価格は、該当する築年数帯の平均㎡単価に専有面積を掛けて試算できます。

概算価格＝築年数別の平均㎡単価×専有面積

例えば、築25年・専有面積25㎡の場合は、築21〜30年の平均㎡単価44.20万円を使用します。

44.20万円×25㎡＝約1,105万円

実際の査定価格は、最寄り駅、駅からの距離、階数、現在の家賃、管理費・修繕積立金、賃貸借契約の内容などによって異なります。概算価格とあわせて、同一マンションや条件の近い成約事例を確認することが大切です。

大阪市東淀川区のワンルーム売却の相場推移

東淀川区のワンルーム相場の動きを確認するため、2023年から2026年の成約データ（仲介・買取事例）をまとめました。

以下は募集価格ではなく、実際に売買が成立した事例の集計です。

(※弊社保有の取引事例一次データより算出)

平均売却価格は2026年の直近集計で1,256万円

平均売却価格は2023年の1,098.3万円から2024年に1,400.0万円へ上昇し、2025年は1,174.3万円、2026年の直近集計は1,256.0万円となっています。

平均㎡単価は2023年の52.1万円／㎡、2024年の59.9万円／㎡、2025年の55.3万円／㎡、2026年の直近集計で59.6万円／㎡です。年ごとに変動があるため、取引された物件の築年数、面積、駅距離などの構成もあわせて確認する必要があります。

大阪市東淀川区のワンルームマンション成約事例

2024年から2025年に大阪市東淀川区内で成立した取引のうち、築年数の異なる代表的な事例を紹介します。

(※実際の売却価格は、階数や賃料条件、室内の維持管理状態によって変動します)

大阪市東淀川区ワンルームマンション売却事例一覧

TOCHUの取引データから、東淀川区の事例44件（2022年9月〜2026年2月）を掲載しています。所有物件に近い条件の事例を、売却価格を検討する際の比較材料としてご覧ください。

売却事例（44件）

取引年月	物件名	専有面積	建築年	価格万円	家賃月額	管理費月額	備考
2022年9月	プレサンス新大阪ザ・シティ	29.58	2016	2250	0	9,470
2022年11月	プロヴィスタ新大阪イーストゲート	19.25	2021	1400	64,700	7,100
2023年6月	アドバンス新大阪ウエストゲートⅡ	20.73	2017	1520	66,600	5,200
2023年11月	エスリード新大阪レジデンス	23.3	2016	1500	66,500	8,300
2023年12月	エスリード新大阪第8	18.3	1999	920	50,000	7,920
2023年12月	アドバンス新大阪ウエストゲート2	20.7	2017	1460	63,700	5,200
2024年2月	エスリード新大阪	16.68	1995	530	37800	9100
2024年2月	エスリード新大阪ヴェルデ	22.06	2019	1420	55257	6700
2024年3月	エスリード新大阪グランファースト	19.51	2019	1710	70500	6800
2024年3月	アドバンス新大阪ウエストゲート	20.59	2017	1450	63700	8600
2024年4月	エステムコート新大阪11リンクス	21.04	2017	1410	64550	9580
2024年4月	エスリード新大阪グランファースト	21.34	2019	1650	70500	6700
2024年5月	プレサンス新大阪ザ・シティ	22.01	2016	1480	62000	8060
2024年6月	アドバンス新大阪Ⅴ	30.5	2008	1800	71900	7960
2024年6月	アドバンス新大阪Ⅴ	30.5	2008	1800	80000	12820
2024年6月	プレサンス新大阪ザ・シティ	32.65	2016	2570	115000	9470
2024年8月	クレアートアドバンス北大阪	25.85	2006	1070	56740	9660
2024年10月	プレサンス新大阪ザ・シティ	32.65	2016	2180	89500	10240
2024年11月	アドバンス新大阪Ⅴ	26.55	2008	1570	70000	11150
2024年12月	プレミアムステージ新大阪駅前	22.21	2014	1520	64500	12440
2025年1月	エスリード新大阪グランファースト	20.88	2019	1670	66300	8500
2025年3月	ファステート北大阪ラッセル	20.9	2021	1450	63900	6700
2025年3月	エステムコート新大阪15フロウ	21.6	2022	1570	64510	5610
2025年3月	レジュールアッシュ淡路駅前	23.6	2019	1490	0	7770
2025年3月	アドバンス新大阪５	25.7	2008	1670	72000	10780
2025年4月	ファステート北大阪ラッセル	21.3	2021	1470	63100	6800
2025年5月	朝日プラザアクシス東淀川	15.7	1991	330	33000	10830
2025年5月	エスリード新大阪第８	18.9	1999	1020	54500	7920
2025年5月	エスリード新大阪第８	18.9	1999	1020	54500	7920
2025年5月	エスリード新大阪第５	21.45	1997	650	0	16430
2025年5月	レジュールアッシュOSAKAデイフィール	21.47	2021	1530	66000	7510
2025年6月	レジュールアッシュOSAKAデイフィール	21.47	2021	1480	66000	7510
2025年6月	ファーストステージ北大阪レジデンス	24.26	2016	1540	69000	9100
2025年7月	エスリード新大阪グランファースト	20.94	2019	1580	62800	8600
2025年7月	エスリード新大阪グランファースト	20.94	2019	1580	63100	8600
2025年8月	エスリード新大阪第８	18.9	1999	980	49000	7920
2025年8月	アドバンス新大阪ウエストゲート	22.65	2017	1700	68000	8600
2025年8月	エステムコート新大阪７ステーションプレミアム	23.56	2009	1400	0	11560
2025年9月	ベルデフラッツ淡路駅前	21.72	1997	1000	65000	10020
2025年12月	アドバンス新大阪ウエストゲートⅡ	22.8	2017	1640	64500	8200
2025年12月	アドバンス新大阪ウエストゲートⅡ	22.8	2017	1640	64500	8200
2026年1月	アドバンス新大阪ⅴ	26.55	2008	1920	78000	11050
2026年2月	アドバンス新大阪５	22.1	2008	1480	60000	9290
2026年2月	アドバンス新大阪ウエストゲートⅡ	22.8	2017	1610	64500	8200

ご所有のワンルームマンションの売却価格を確認したい方は、無料査定をご利用ください。

本記事でご紹介した取引事例はあくまで市場の一例であり、実際の売却価格は物件の家賃や管理状態によって異なります。

個別条件を踏まえた査定額を確認したい方は、お問い合わせください。

大阪市東淀川区の築年数と価格・利回りの関係

築年数と㎡単価の散布図（実データ78件）

成約データでは、築年数の経過に伴って㎡単価が下がる傾向がみられます。一方、築20年を超える物件でも、立地や管理状態によって一定の単価で取引されている事例があります。

価格は築年数だけで決まるものではなく、最寄り駅、駅距離、賃料、専有面積、建物の管理状態なども影響します。

築年数と表面利回りの散布図（実データ32件）

集計では、築年数の経過に伴って表面利回りが上がる傾向がみられます。

築年数が進んだ物件は売却価格が下がる一方、家賃が一定水準を保つ場合があり、表面利回りを重視する買主の検討対象となります。

ただし、築古物件では管理費・修繕積立金、修繕履歴、耐震基準なども価格判断に影響します。

大阪市東淀川区のエリア・駅別ワンルームマンション売却相場と特徴

大阪市東淀川区には、新大阪・東中島、淡路・崇禅寺、上新庄・瑞光など、交通や賃貸需要の特徴が異なるエリアがあります。

ここでは、東淀川区内の主要3エリアについて、「1日平均乗降者数」「平均売却価格」「平均家賃」「平均表面利回り」を比較します。

大阪市東淀川区は、新大阪駅周辺のオフィスエリアと、阪急沿線の住宅地・教育施設が共存しています。エリアごとに需要層や価格帯が異なるため、物件の立地条件を整理して売却方法を検討することが重要です。

ここでは、東淀川区内の主要3エリアの特徴と、売却時に確認しておきたいポイントを解説します。

新大阪・東中島エリア｜広域交通の利便性と法人・単身社会人需要

新大阪・東中島エリアは、JR新大阪駅の東口側に位置し、新幹線・JR各線・Osaka Metro御堂筋線を利用しやすいエリアです。広域移動や大阪都心部へのアクセスを重視する単身会社員、法人契約などの賃貸需要が見込まれます。

• 売却時のポイント：
  平均賃料は約6.2万〜7.5万円／月、築浅物件では6.8万〜8.0万円が目安です。売却価格帯は1,350万〜1,800万円、築10年以内の築浅物件では1,600万〜1,950万円超となるケースも見られます。売却時は、同一マンションや周辺の競合物件を確認し、価格と販売期間のバランスを検討することが重要です。

淡路・崇禅寺エリア｜阪急・JRの複数路線と周辺整備

淡路・崇禅寺エリアは、阪急京都線・千里線が交差する淡路駅と、近年に開業したJRおおさか東線「JR淡路駅」の2駅が利用できる交通要所です。新大阪や梅田、京都方面へ直通できる利便性に加え、阪急線の連続立体交差事業（高架化）や駅前再開発が進行しており、将来的な街の利便性向上への期待が高まっています。

• 売却時のポイント：
  平均賃料は約5.8万〜7.2万円／月、売却価格帯は1,250万〜1,750万円前後、築浅は1,600万〜1,900万円が目安です。交通利便性と周辺整備の計画が評価材料になります。過去の賃貸稼働実績や現在の家賃を整理し、買主が収支を比較できる状態にすることが重要です。

上新庄・瑞光エリア｜学生・単身需要と比較的手頃な価格帯

上新庄・瑞光エリアは、阪急京都線の上新庄駅やOsaka Metro今里筋線のだいどう豊里駅を中心に広がる住宅地です。大学などの教育施設があり、学生や若手単身者などの賃貸需要が見込まれます。

• 売却時のポイント：
  平均賃料は約4.5万〜6.2万円／月、売却価格帯は1,000万〜1,500万円前後、築古のコンパクト物件では500万〜900万円帯が目安です。平均表面利回りは5.5％〜6.5％前後です。買主は表面利回りだけでなく、管理費や修繕積立金を差し引いた収支も確認するため、直近事例と年間収支をもとに価格設定を検討することが重要です。

同じ東淀川区内でも、新大阪・東中島は広域交通、淡路・崇禅寺は複数路線と周辺整備、上新庄・瑞光は購入総額と利回りという特徴があります。売却時には、物件の立地や築年数に応じた評価材料を整理し、想定する買主層に伝えることが重要です。

大阪市東淀川区ワンルームマンションの売却収支シミュレーション

東淀川区の中古ワンルームを売却した場合の手残り額を確認します。

「築10年前後・専有面積20㎡」の住戸が1,400万円で成約したと仮定した試算例です。

この条件では、売却価格1,400万円からローン残債1,100万円と諸経費・税金70万円を差し引き、手残り額は230万円となります。実際の手残り額は、売却価格、残債、取得費、所有期間、各種費用などによって異なります。税額や申告については税理士などの専門家へご確認ください。

大阪市のワンルーム建築・管理基準と中古市場

大阪市では、ワンルーム形式の集合建築物について建築・管理上の基準を設けています。

こうした基準は、新規物件の建築計画や管理方法に影響する要素の一つです。

ただし、新規供給は土地価格、建築費、需要、事業採算など複数の条件によって決まります。

指導要綱が既存物件の価格や入居率を直接保証するものではありません。査定では、立地、築年数、家賃、管理状態、競合物件などを総合的に確認する必要があります。

大阪市東淀川区ワンルームマンション売却は「仲介」と「買取」どちらが有利？

不動産を売却する方法には、一般市場で広く買主を募る「仲介」と、不動産会社が直接買主となる「買取」の2種類があり、それぞれ特性が異なります。

価格を優先し、販売期間に余裕がある場合は、一般市場で買主を探す仲介が選択肢になります。ただし、希望価格で成約するとは限らず、販売期間の長期化や価格調整が必要になる場合があります。

売却時期を優先したい場合や、現状のまま売却したい場合は、買取が選択肢になります。仲介より価格が低くなる傾向がある一方、買主を探す期間を短縮しやすく、直接買取では仲介手数料がかかりません。仲介の想定成約価格と買取価格、期間、諸費用を並べて比較することが重要です。

大阪市東淀川区のワンルーム売却で注意したい3つのポイント

• 査定額の高さだけで会社を選ぶ成約可能性とかけ離れた査定額で売り出すと、販売期間が長引き、価格調整が必要になる場合があります。査定額だけでなく、価格の根拠、買主候補、販売方法も確認しましょう。
• 投資用不動産の販売方法を確認しない不動産会社によって、得意な物件種別、買主ネットワーク、広告方法は異なります。投資用ワンルームの取扱実績や、具体的な販売計画を確認することが大切です。
• 金利や市場環境の変化を確認しない金利、融資条件、競合物件の増減は、買主の判断や売却価格に影響します。現在の相場だけでなく、保有コストや今後の修繕予定も定期的に確認しましょう。

大阪市東淀川区ワンルーム売却の流れ

1. 査定依頼と市場価格の算出
   直近の実成約一次データを基に、所有物件の客観的な売却可能額を算出します。
2. 売却方法の決定と媒介契約の締結
   価格、期間、諸費用を比較し、仲介または買取を選択します。
3. 販売活動と買主の選定
   投資家や事業者へ物件情報を案内し、購入条件を比較します。賃貸中の物件では室内内覧を伴わないことが多いものの、契約内容や管理会社の手続きは個別に確認します。
4. 売買契約の締結とローン一括返済の手続き
   買主との間で契約を締結し、金融機関へローンの完済・抵当権抹消の準備を依頼します。
5. 決済・引き渡し
   売買代金を受領し、ローン残債や諸費用を精算します。差し引き後の金額が口座へ入金され、手続きが完了します。

大阪市東淀川区のワンルームは売却と保有継続のどちらを選ぶ？

家賃収入から管理費、修繕積立金、ローン返済などを差し引いて収支が安定しており、今後の修繕負担にも対応できる場合は、保有継続も選択肢です。

一方、査定額が購入時の価格やローン残債を上回り、売却後の手残り額を確保できる場合は、売却も選択肢になります。

判断する際は、現在の査定額、ローン残債、年間収支、管理費・修繕積立金、今後の修繕予定、金利、税金・諸費用を比較することが重要です。市場のピークを正確に予測することはできないため、個別の収支を基準に検討しましょう。

大阪市東淀川区の投資用ワンルームを納得できる条件で売るための3つのポイント

投資用マンション売却の専門会社に依頼する

投資用ワンルームの買主候補や事業者とのネットワークは、販売方法を検討するうえでの要素の一つです。取扱実績と具体的な販売計画を確認しましょう。

データに基づいて査定や販売戦略を説明できる会社を選ぶ

査定額の高さだけでなく、直近の成約㎡単価、同一マンションの事例、想定する買主、販売期間などを説明できる会社を選ぶことが大切です。

オーナーチェンジ売却の取扱実績を確認する

入居者がいる状態での売却では、賃貸管理会社との調整、契約の引き継ぎ、敷金や日割り家賃の精算などが必要です。取扱実績のある会社へ依頼することで、手続き上の行き違いを抑えやすくなります。

大阪市東淀川区のワンルーム売却QA

Q. 売却時の税金についてよくわからず不安です。事前に相談できますか？

A. ご相談いただけます。売却後の税額は、取得費、売却費用、所有期間などによって変わります。査定時には売却価格、ローン残債、諸経費を整理し、概算の手残り額を確認します。税額や申告の判断は、税理士などの専門家へご確認ください。

Q. 今後、さらに物件価格が上昇することはありますか？

A. 上昇・下落のどちらもあり得るため、将来の価格を断定することはできません。価格は、金利、融資環境、賃料、物件供給、周辺整備などの影響を受けます。現在の査定額と、保有を継続した場合の収支を比較して判断することが重要です。

Q. サブリース契約がついている物件ですが、そのまま売却は可能ですか？

A. サブリース契約を継続した状態でも売却手続きは可能です。ただし、賃料、契約期間、解約条件、違約金、契約承継の条件などによって、買主の評価や売却価格が変わります。契約書を確認したうえで、継続したまま売る場合と解約後に売る場合を比較しましょう。

Q. 投資ローンがまだ残っていますが、売却は可能でしょうか？

A. ローンが残っていても、引き渡しまでに完済し、抵当権を抹消できれば売却できます。査定額がローン残債を下回る場合は、自己資金による補填などが必要になるため、事前に残債と諸費用を確認しましょう。

Q. 物件を任せている賃貸管理会社に売却を依頼した方が、高く売ってくれますか？

A. 必ずしもそうとは限りません。不動産会社によって、賃貸管理と売買仲介の実績や体制は異なります。現在の管理会社を含め、複数社から査定額の根拠、販売方法、買主候補、諸費用の説明を受けて比較することが大切です。

Q. すでに他社で売却を依頼していますが、セカンドオピニオンを求めることは可能ですか？

A. ご相談いただけます。現在の媒介契約の内容を確認したうえで、売り出し価格、問い合わせ状況、広告方法、競合物件、価格調整の根拠などを整理します。既存の契約に抵触しない範囲で比較することが重要です。

Q. 投資用不動産の売買が初めてで何も分からないのですが、最初に何をすればよいですか？

A. まずは、物件名、専有面積、現在の家賃、管理費・修繕積立金、ローン残債などを整理し、現在の査定額を確認しましょう。査定額の高さだけでなく、周辺の成約㎡単価や販売方法の説明も比較することが大切です。

Q. 売却をスタートしてから実際に現金化されるまで、どのくらいの期間がかかりますか？

A. 売却期間は、価格設定、物件条件、買主の融資、契約条件などによって異なります。仲介では買主を探すため数か月かかる場合があり、契約後も融資審査や引き渡し準備の期間が必要です。買取は仲介より短期間で進めやすい一方、提示価格が低くなる傾向があります。

まとめ｜この記事の結論

• 大阪市のワンルーム建築・管理基準は、新規供給に影響する要素の一つです。
• 新大阪周辺や阪急沿線では、交通利便性を重視する単身者向けの賃貸需要が見込まれます。
• 平均売却価格は2024年に1,400.0万円、2026年の直近集計で1,256.0万円となっており、年ごとに変動があります。
• 築年数別の想定表面利回りは5.95％〜8.30％で、築年数や管理コストを含めて比較する必要があります。

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