【2026年最新】大阪市東成区のワンルームマンション売却相場｜実成約データで査定目安と高く売るポイントを解説

大阪市東成区は、Osaka Metro中央線・千日前線の緑橋・今里・新深江・深江橋駅を擁し、玉造・鶴橋・森ノ宮にも近い交通利便性の高いエリアです。本町や心斎橋方面へアクセスしやすく、単身社会人や学生の賃貸需要が見込まれます。

隣接する森ノ宮では、大阪公立大学の新キャンパス整備を含むまちづくりが進んでいます。こうした周辺環境と交通利便性は、東成区の投資用ワンルームを評価する際の材料の一つです。

本記事では、弊社の売買事例データをもとに、東成区の売却相場、㎡単価、エリア別の特徴、売却方法を検討する際のポイントを解説します。

【この記事の3行要約】

• 森ノ宮周辺の整備や都心へのアクセスを背景に、単身者向けの賃貸需要が見込まれます。
• 2026年の直近データでは、平均売却価格は1,539.2万円、平均㎡単価は66.0万円です。
• 大阪市のワンルーム形式集合建築物に関する指導要綱は、新規供給に影響する要素の一つです。

■大阪市全体の価格推移については、大阪市ワンルームマンション売却相場と価格推移をご覧ください。

大阪市東成区ワンルームマンション築年数別の売却相場｜査定価格はいくら？

直近1年の成約事例をもとに、築年数別の平均㎡単価、22㎡換算の売却価格、平均家賃、想定表面利回りをまとめました。

売買事例は専有面積40㎡以内、平均家賃は専有面積21〜23㎡の事例が対象です。広さの異なる物件を比較するため、売却価格は標準的なワンルーム・1Kを想定した22㎡に換算しています。

※平均㎡単価は、大阪市東成区の専有面積40㎡以内の直近1年の売買成約事例を築年数別に集計しています。

※平均家賃は、大阪市東成区の専有面積21〜23㎡の直近1年の賃貸成約事例を築年数別に集計しています。

※想定表面利回りは「平均家賃月額×12カ月÷22㎡換算売却価格」で試算しています。管理費、修繕積立金、固定資産税、空室期間などは含みません。

※築41〜50年は、今回の集計では他の築年数帯との価格差が大きく、相場の目安として適切ではないと判断したため除外しています。

築0〜10年の売却価格は約1,548万円

平均㎡単価は70.38万円、22㎡換算の売却価格は約1,548.3万円、平均家賃は月額約7.36万円、想定表面利回りは5.70％です。

築浅物件は家賃水準が高い一方、売却価格も高いため、表面利回りは5％台となっています。査定では駅距離、現在の家賃、管理状態なども確認します。

築11〜30年は約1,166万〜1,281万円が目安

22㎡換算の売却価格は、築11〜20年が約1,281.4万円、築21〜30年が約1,165.9万円です。想定表面利回りはそれぞれ6.54％、6.00％となっています。

平均値は、築年数だけでなく、最寄り駅、駅徒歩分数、家賃、管理費・修繕積立金など、集計対象の条件差にも影響されます。

築31〜40年の売却価格は約649万円

平均㎡単価は29.48万円、22㎡換算の売却価格は約648.5万円、平均家賃は月額約4.41万円、想定表面利回りは8.16％です。

購入総額と家賃のバランスを重視する買主の検討対象となる一方、管理費・修繕積立金、修繕履歴、耐震基準、設備の状態も確認する必要があります。

所有物件の売却価格を試算する方法

概算価格は、該当する築年数帯の平均㎡単価に専有面積を掛けて試算できます。

概算価格＝築年数別の平均㎡単価×専有面積

例えば、築25年・専有面積25㎡の場合は、築21〜30年の平均㎡単価52.99万円を使用します。

52.99万円×25㎡＝約1,325万円

実際の査定価格は、最寄り駅、駅距離、階数、現在の家賃、管理費・修繕積立金、賃貸借契約などによって異なります。同一マンションや条件の近い成約事例も確認しましょう。

大阪市東成区ワンルームマンションの売却相場推移

弊社の成約データ（仲介・買取事例）をもとに、2023年から2026年の平均売却価格と平均㎡単価をまとめました。

以下は募集価格ではなく、実際に売買が成立した事例の集計です。

（※弊社保有の売買事例一次データより算出）

平均売却価格は1,500万円台の高い水準で推移

平均売却価格は2023年の1,274.4万円から2024年に1,448.5万円、2025年に1,546.1万円へ上昇しました。2026年の直近集計は1,539.2万円で、2025年をわずかに下回るものの、1,500万円台を維持しています。

平均㎡単価も2023年の56.4万円／㎡から2025年に67.2万円／㎡へ上昇し、2026年の直近集計は66.0万円／㎡です。年ごとの比較では、取引された物件の築年数、面積、駅距離などの構成差にも注意が必要です。

大阪市東成区のワンルームマンション成約事例

2024年から2025年に東成区内で成立した取引から、築年数の異なる代表的な事例を紹介します。

（※実際の売却価格は、階数や賃料条件、室内の維持管理状態などによって変動します）

大阪市東成区ワンルームマンション売却事例一覧

TOCHUの取引データから、東成区の事例40件（2023年12月〜2025年12月）を掲載しています。所有物件に近い条件の事例を、売却価格を検討する際の比較材料としてご覧ください。

売却事例（40件）

取引年月	物件名	専有面積	建築年	価格万円	家賃月額	管理費月額
2023年12月	アドバンス大阪城シュアーヴ	22.6	2019	1440	64000	6100
2023年12月	アドバンス大阪フェリシア	22.7	2017	1410	63800	6100
2024年4月	アドバンス大阪フェリシア	22.68	2019	1530	66700	6100
2024年5月	レジュールアッシュ玉造	23.39	2016	1580	70300	8230
2024年5月	サムティ大阪GRAND EAST	23.65	2017	1410	64000	7100
2024年5月	アドバンス大阪城ラディア	26.82	2015	1480	0	9900
2024年6月	セオリー大阪城サウスゲート	23.4	2017	1650	70000	6080
2024年7月	レジュールアッシュOSAKA新深江	21.84	2020	1320	0	6770
2024年7月	セオリー大阪城サウスゲート	23.79	2017	1650	70000	6080
2024年7月	JPレジデンス大阪城東	25.4	2016	1150	56980	8900
2024年8月	レジュールアッシュ玉造	23.54	2016	1360	61000	8230
2024年10月	アドバンス大阪フェリシア	25.23	2019	1600	68800	6400
2024年12月	アドバンス大阪フェリシア	22.7	2019	1640	69800	6400
2025年1月	エスリード大阪城南グランデュクス	22.2	2018	1460	64900	8900
2025年1月	サムティ大阪GRANDEAST	23.08	2017	1530	63000	6800
2025年1月	ジアコスモ大阪城南Ⅱ	23.74	2017	1590	67200	9300
2025年3月	エスリード大阪城南グランデュクス	22.7	2018	1560	63700	6165
2025年3月	エスリード大阪城南グランデュクス	22.7	2018	1560	64100	6165
2025年3月	アドバンス大阪城グロリア	23.4	2019	1580	66000	6400
2025年3月	ジアコスモ大阪城南Ⅱ	23.7	2017	1610	67200	9400
2025年4月	サムティ大阪GRANDEAST	23.1	2017	1370	67000	6800
2025年5月	サムティ大阪GRANDEASTII	23.89	2017	1550	69600	10600
2025年6月	アドバンス大阪ブリアント	22.68	2020	1600	62100	5100
2025年6月	アドバンス大阪城ラディア	24.38	2015	1570	70700	9900
2025年7月	エスリード大阪城テラス	21.32	2020	1400	59000	8400
2025年7月	ファステート玉造駅前ダミュウ	21.75	2018	1730	71290	7790
2025年7月	エスリード大阪城南グランデュクス	22.69	2018	1620	63000	7200
2025年7月	アドバンス大阪城グロリア	23.4	2019	2000	83000	6300
2025年7月	アドバンス大阪フェリシア	24.95	2019	1550	65500	6200
2025年8月	エスリード大阪城南グランデュクス	20.3	2018	1530	66900	8900
2025年8月	プレサンスOSAKA東中本エシデル	21.75	2023	1620	65700	7070
2025年8月	エスリード大阪城アクシス	24.75	2019	1580	65800	7300
2025年9月	レオンコンフォート玉造	19.38	2018	1560	66000	7090
2025年10月	エスリード深江橋	20.52	2010	1240	57800	10300
2025年10月	エスリード大阪城南グランデュクス	22.2	2018	1500	63700	8900
2025年10月	エスリード大阪城南グランデュクス	22.2	2018	1470	64100	9100
2025年10月	アドバンス大阪ストーリア	22.42	2024	1770	68800	6300
2025年11月	アドバンス大阪ブリリアント	22.68	2020	1640	62100	5100
2025年12月	JPレジデンス大阪城東	25.4	2016	1500	66000	8900
2025年12月	ファーストフィオーレ玉造グレイス	30.99	2020	2300	93000	11470

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掲載事例は市場の一例であり、実際の売却価格は家賃、管理状態、駅距離などによって異なります。

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大阪市東成区の築年数と価格・利回りの関係

築年数と㎡単価の散布図（実データ81件）

成約データでは、築年数の経過に伴って㎡単価が下がる傾向がみられます。一方、築20年を超える物件でも、立地や管理状態によって一定の単価で取引されている事例があります。

価格は築年数だけで決まるものではなく、最寄り駅、駅距離、賃料、専有面積、建物の管理状態なども影響します。

築年数と表面利回りの散布図（実データ36件）

集計では、築年数の経過に伴って表面利回りが上がる傾向がみられます。

築年数が進んだ物件は売却価格が下がる一方、家賃が一定水準を保つ場合があります。ただし、管理費・修繕積立金、修繕履歴、耐震基準などを含めた収支確認が必要です。

大阪市東成区のエリア・駅別ワンルームマンション売却相場と特徴

東成区内でも、玉造・森ノ宮、今里・鶴橋、緑橋・深江橋・新深江では、交通、価格帯、利回りの特徴が異なります。

主要3エリアの乗降者数、売却価格、家賃、表面利回りの目安を比較します。

玉造・森ノ宮エリア｜都心へのアクセスと住環境

JR大阪環状線やOsaka Metro各線を利用でき、大阪城公園周辺の住環境と都心へのアクセスを両立しやすいエリアです。売却時は、駅距離、築年数、家賃、周辺の競合事例をもとに価格を検討します。

今里・鶴橋エリア｜複数路線と生活利便性

Osaka Metro、JR、近鉄など複数路線を利用でき、商店街や飲食店も多いエリアです。過去の賃貸稼働実績や現在の家賃を整理すると、収益性を重視する買主へ説明しやすくなります。

緑橋・深江橋・新深江エリア｜都心アクセスと比較的手頃な価格帯

中央線や千日前線を利用でき、本町・難波方面へ移動しやすい住宅地です。購入総額や表面利回りを重視する買主の検討対象となるため、管理コストを含む年間収支と直近事例を比較して価格を設定することが重要です。

同じ東成区内でも、エリアによって買主が重視する条件は異なります。物件の立地、築年数、家賃、管理状態を整理し、評価材料を具体的に伝えましょう。

大阪市東成区ワンルームマンションの売却収支シミュレーション

「築10年前後・専有面積20㎡」の住戸が1,500万円で成約したと仮定し、売却後の手残り額を試算します。

この条件では、売却価格1,500万円からローン残債1,200万円と諸経費・税金70万円を差し引き、手残り額は230万円となります。実際の金額は、売却価格、残債、取得費、所有期間、各種費用によって異なります。税額や申告については税理士などの専門家へご確認ください。

大阪市のワンルーム建築・管理基準と中古市場

大阪市では、ワンルーム形式の集合建築物について、住戸面積や管理体制などに関する基準を設けています。

こうした基準は、新規物件の建築計画や管理方法に影響する要素の一つです。ただし、新規供給は土地価格、建築費、需要、事業採算など複数の条件によって決まります。

指導要綱が既存物件の価格や入居率を直接保証するものではありません。査定では、立地、築年数、家賃、管理状態、競合物件などを総合的に確認します。

大阪市東成区ワンルームマンション売却は「仲介」と「買取」どちらが適している？

売却方法には、一般市場で買主を探す「仲介」と、不動産会社が直接購入する「買取」があります。

価格を優先し、販売期間に余裕がある場合は仲介が選択肢になります。ただし、希望価格で成約するとは限らず、販売期間の長期化や価格調整が必要になる場合があります。

売却時期を優先したい場合や、現状のまま売却したい場合は買取が選択肢になります。仲介より価格が低くなる傾向がある一方、買主を探す期間を短縮しやすく、直接買取では仲介手数料がかかりません。想定価格、期間、諸費用を並べて比較しましょう。

大阪市東成区のワンルーム売却で注意したい3つのポイント

• 査定額の高さだけで会社を選ぶ成約可能性とかけ離れた価格で売り出すと、販売期間が長引き、価格調整が必要になる場合があります。査定額の根拠、買主候補、販売方法も確認しましょう。
• 投資用不動産の販売実績を確認しない不動産会社によって、得意な物件種別、買主ネットワーク、広告方法は異なります。投資用ワンルームの取扱実績と具体的な販売計画を確認することが大切です。
• 金利や保有コストの変化を確認しない金利、融資条件、管理費・修繕積立金、大規模修繕の予定などは、買主の判断や売却価格に影響します。現在の相場だけでなく、今後の保有収支も確認しましょう。

大阪市東成区ワンルーム売却の流れ

1. 査定依頼と市場価格の算出
   物件情報、家賃、管理費・修繕積立金、ローン残債を確認し、直近の成約事例をもとに査定します。
2. 売却方法の決定と媒介契約の締結
   価格、期間、諸費用を比較し、仲介または買取を選択します。
3. 販売活動と買主の選定
   投資家や事業者へ物件情報を案内し、購入条件を比較します。賃貸中の物件では室内内覧を伴わない場合があります。
4. 売買契約とローン返済の準備
   契約条件を確定し、ローンが残っている場合は一括返済と抵当権抹消の準備を進めます。
5. 決済・引き渡し
   売買代金を受領し、ローン残債や諸費用を精算します。所有権移転と抵当権抹消が完了すると手続きは終了です。

大阪市東成区のワンルームは売却と保有継続のどちらを選ぶ？

家賃収入から管理費、修繕積立金、ローン返済などを差し引いて収支が安定しており、今後の修繕負担にも対応できる場合は、保有継続も選択肢です。

一方、査定額がローン残債を上回り、売却後の手残り額を確保できる場合は、売却による資産の組み換えを検討できます。

判断する際は、査定額、ローン残債、年間収支、管理費・修繕積立金、修繕予定、金利、税金・諸費用を比較しましょう。市場のピークを正確に予測することはできないため、個別の収支を基準に検討することが重要です。

大阪市東成区の投資用ワンルームを納得できる条件で売るための3つのポイント

投資用マンションの販売経験がある会社へ相談する

投資用ワンルームの買主は、家賃、利回り、管理費、修繕積立金、賃貸借契約などを確認します。取扱実績、買主ネットワーク、具体的な販売計画を比較しましょう。

データに基づいて査定価格を説明できる会社を選ぶ

査定額の高さだけでなく、直近の成約㎡単価、同一マンションの事例、想定する買主、販売期間などを説明できる会社を選ぶことが大切です。

オーナーチェンジ売却の取扱実績を確認する

入居者がいる状態での売却では、賃貸管理会社との調整、契約の引き継ぎ、敷金や日割り家賃の精算などが必要です。取扱実績のある会社へ依頼することで、手続き上の行き違いを抑えやすくなります。

大阪市東成区のワンルーム売却Q&A

Q. 築30年を超えたワンルームでも売却できますか？

A. 条件次第で売却できます。築古物件は購入総額や家賃とのバランスを重視する買主の検討対象になりますが、駅距離、家賃、管理費・修繕積立金、耐震基準、修繕履歴などによって評価は異なります。

Q. 入居者が住んでいる状態でも売却できますか？

A. 賃貸中のまま、オーナーチェンジ物件として売却できます。入居者の退去を待たずに販売できることが一般的ですが、賃貸借契約や管理会社との契約内容は事前に確認しましょう。

Q. サブリース契約付きでも売却できますか？

A. サブリース契約を継続した状態でも売却できます。ただし、賃料、契約期間、解約条件、違約金などが買主の評価や売却価格に影響します。継続したまま売る場合と解約後に売る場合を比較しましょう。

Q. 投資ローンが残っていても売却できますか？

A. ローンが残っていても、引き渡しまでに完済し、抵当権を抹消できれば売却できます。査定額が残債を下回る場合は、自己資金による補填などが必要です。

Q. 賃貸管理会社へ売却も依頼した方がよいですか？

A. 賃貸管理会社が投資用不動産の売買を得意としている場合もあります。複数社から査定額の根拠、販売方法、買主候補、諸費用の説明を受けて比較すると判断しやすくなります。

Q. 他社へ依頼中でもセカンドオピニオンを相談できますか？

A. 相談できます。現在の媒介契約を確認したうえで、売り出し価格、問い合わせ状況、広告方法、競合物件、価格調整の根拠などを整理します。

Q. 売却時の税金を事前に相談できますか？

A. 売却前に税金と手残り額の概算を確認できます。譲渡所得税は、取得費、譲渡費用、減価償却費、所有期間などによって変わります。最終的な税額や申告方法は税理士へご確認ください。

Q. 今後、物件価格がさらに上昇する可能性はありますか？

A. 上昇・下落のどちらもあり得るため、将来の価格を断定することはできません。金利、融資環境、家賃、物件供給、周辺整備などの影響を受けるため、現在の査定額と保有を続けた場合の収支を比較して判断しましょう。

まとめ｜この記事の結論

• 森ノ宮周辺の整備や都心へのアクセスは、東成区の賃貸需要を考える際の材料になります。
• 2026年の直近集計では、平均売却価格は1,539.2万円、平均㎡単価は66.0万円です。
• 築年数別の想定表面利回りは5.70％〜8.16％で、管理コストを含めた収支確認が必要です。
• 売却と保有継続は、査定額、ローン残債、年間収支、修繕予定、税金・諸費用を比較して判断することが重要です。

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