【2026年最新】墨田区のワンルームマンション売却相場｜取引データで考える「売り時」

東京スカイツリーの誕生以来、外国人観光客をはじめとする国内外からの来訪者が爆発的に増加し、東京を代表する一大観光・文化拠点へと飛躍的な進化を遂げた東京都墨田区。

錦糸町や押上エリアを中心とする大規模な商業インフラの整備や、都営浅草線、東京メトロ半蔵門線、JR総武線などがもたらす圧倒的な都心直結アクセスにより、若いビジネスパーソンや単身社会人から絶大な居住支持を集めています。

近年では、旺盛な観光・インバウンド需要と連動した地価の高騰が顕著であり、それに伴ってマンションの家賃相場も力強い上昇傾向を見せています。

この強固な実需と家賃の高騰を背景に、墨田区の中古ワンルームマンション市場は非常に活発で、まだまだ価格が上昇する可能性を秘めた魅力的な投資先として、国内外の投資家や資産管理法人から熱い視線が注がれ続けています。

現在、墨田区内に物件を保有されているオーナー様にとって、今後の金利動向や融資姿勢の引き締めを考慮しながらも、最高値圏を維持する現在の相場環境のなかで最も手残り額が多くなる出口戦略を組み立てる上では、今まさにリアルな現在価値を正確に把握しておくべきタイミングといえます。

本記事では、墨田区における投資用ワンルームマンションのTOCHU実成約データを徹底解析し、築年数ごとのリアルな査定相場をはじめ、独自の建築規制による希少価値、インフレに伴う家賃上昇の事実、正確なデータ推移を専門会社の視点からロジカルに解説します。

【この記事でわかること】

• 「墨田区集合住宅条例」「墨田区良好な建築物と市街地の形成に関する指導要綱」などの新築抑制規制により、一定規模以上の開発において専有面積の制限などが課されており、既存中古コンパクト物件の希少価値が高く保たれています。
• 直近の一次データ（2024〜2026年）では、区内の主流である25㎡前後の住戸において、築10年前後で1,400万〜3,880万円台、需要が極めて厚い築20〜30年の中堅物件でも平均2,000万円前後で取引される優れた底堅さが確認できます。
• 実際の稼働実態を反映した厳密なデータ分析によると、インバウンド効果や地価高騰に伴って家賃が大きく上昇しており、まだまだ価格が上昇する可能性を含みながら高い次元で価格が均衡している今は売却を検討しやすいタイミングといえます。

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ズバリ今の相場はいくら？墨田区ワンルームの査定目安

「細かいデータを見る前に、まずは自分の物件がいくらで売れるのか、大まかな目安を知りたい」という方へ。

直近の実成約データ（2024年〜2026年）から算出した、墨田区のリアルな査定相場をご紹介します。墨田区では、外国人観光客の増加や若年社会人の流入を反映し、専有面積25㎡前後（18㎡〜28㎡）の物件が供給の主流かつ取引の中心となっています。この25㎡前後の住戸を基準にすると、現在の査定目安は以下のようになります。

【東京都墨田区：築年数別の売却査定相場（25㎡前後の場合）】

• 築10年前後： 1,400万円 〜 3,880万円台 （中央値：2,410万円）
• 築20〜30年： 1,380万円 〜 2,600万円台 （中央値：2,000万円）
• 築40年前後： 820万円 〜 1,450万円台 （中央値：1,150万円）

墨田区の不動産市場における大きな特徴は、錦糸町駅や押上駅といった交通利便性の強さと、エリア全体の地価高騰が重なり、建物が古くなっても売却価格が急激に下がりにくい点にあります。現在の墨田区のワンルーム相場は過去の安値圏から大きく上昇し、現在は高止まりしている状態、いわば天井になっている局面といえます。利回りの低下が始まっていても価格が安定しているのがデータからわかる証拠です。

しかし、地方都市であれば二束三文になりやすい築30年超の築古物件であっても、墨田区では都心ビジネス街へのアクセスの良さ、あるいは25㎡前後という使い勝手の良い広さから、一定の高値で手堅く取引されるケースが見られます。地価高騰により家賃も高騰しているため、利回りのバランスが取れた中古物件への投資家需要は依然として旺盛です。立地や階数、駅からの距離によって実際の査定価格は変動するため、正確な現在価値や手残り額を確認したい方は、記事後半の無料査定もご活用ください。それでは、詳細なデータ推移を見ていきましょう。

データで見る墨田区の相場推移｜最高値圏の維持と家賃上昇のファクト

墨田区の不動産市場の動向を把握するため、過去数年の実取引データを確認してみましょう。以下の表は、墨田区で実際に取引されたワンルームマンションの「平均売却価格」と「平均表面利回り」の推移（2019年〜2026年）です。

【東京都墨田区：ワンルームマンションの実成約データ推移】

取引年	平均売却価格	平均表面利回り
2019年	1,869.4万円	5.83％
2020年	1,993.3万円	5.62％
2021年	2,085.7万円	5.31％
2022年	2,312.0万円	4.67％
2023年	2,100.0万円	5.25％
2024年	2,492.3万円	5.17％
2025年	2,439.1万円	5.16％
2026年	2,755.3万円	4.72％

(※TOCHU iBuyerより直接集計したリアルな一次データです)

平均価格は過去最高水準の2,700万円台へ上昇

主要オフィス街へのアクセス利便性や都心マンション価格の急騰による周辺波及効果を背景に、墨田区の中古ワンルーム相場は強力な推移を続けています。

平均取引価格は2019年以降一貫して高い水準を維持しており、歴史的な高騰期を経て、現在は買い手と売り手の動向から価格は均衡している状態です。

しかし、2026年現在の直近最新データでは、平均取引価格が2,755.3万円と過去最高水準を大幅に塗り替えており、まだまだ価格が上昇する可能性を秘めた強固な売り手市場の傾向が見て取れます。

家賃上昇に支えられた健全な利回り水準

実際の稼働実態を反映した厳密なデータ分析によると、物件価格が底堅く推移している直近にあっても、平均表面利回りは4.7％〜5.2％前後という極めて健全な収益水準を維持しています。

外国人観光客が急増し、地価高騰により家賃も高騰しているため、インフレによる価格上昇もあり得る状況です。

入居者の入れ替わり時に家賃水準がスムーズに引き上げられていることは、買い手となる投資家から見て、安定したキャッシュフローが狙える投資効率の良いエリアとして、強い購入意欲を維持させる大きな材料となっています。

墨田区のワンルームマンション実成約事例（直近データ）

実際に墨田区のワンルームマンションがいくらで取引されているのか、2024年〜2026年の実成約事例から、主流であるサイズ（25㎡前後）の物件を中心にピックアップしてご紹介します。

物件名	築年数	専有面積	取引価格	㎡単価	表面利回り
ステージグランデ錦糸町	築13年	25.75㎡	3,880万円	150.7万円	4.54%
アルテシモノルガ	築6年	27.25㎡	3,410万円	125.1万円	4.29%
ガリシア本所吾妻橋South	築4年	30.82㎡	3,370万円	109.3万円	4.31%
アルテシモレジウス	築9年	26.40㎡	3,350万円	126.9万円	4.48%
アルテシモカルド	築6年	26.25㎡	3,260万円	124.2万円	4.23%
ガリシア本所吾妻橋South	築4年	30.80㎡	3,230万円	104.9万円	4.50%
ＬＥＸＥ本所吾妻橋	築6年	25.75㎡	3,220万円	125.0万円	4.06%
アイル両国	築14年	27.71㎡	3,150万円	113.7万円	4.50%

(※上記はTOCHU実成約データから抽出した事例です)

【独自分析】墨田区の築年数と価格・利回りの相関関係

墨田区の物件が持つ経年に対する強さと優れた収益性を、直近の一次データから生成した散布図を用いて分析してみましょう。

「築年数と㎡単価」の散布図（実データ214件）

一般的に、不動産は築年数が経過するほど㎡単価が下がる傾向がありますが、墨田区ではその下落トレンド（赤点線）が比較的緩やかで安定的です。

築4〜13年前後の築浅物件（ステージグランデやアルテシモなど）で㎡単価120万〜150万円台の高い資産価値を記録した後、築20年近くを経過しても㎡単価80万〜100万円台をキープして推移。

築35〜45年を超える物件であっても大幅な値崩れを起こさず底打ちする傾向が見られます。

これは、一大観光地としてのブランド力や主要路線沿線という交通利便性の強さが、古い物件の価値をしっかりと支えているためと考えられます。

「築年数と表面利回り」の散布図（実データ196件）

利回りの散布図を見ると、築浅の4％台前半から始まり、築年数とともに右肩上がりに上昇していく非常に綺麗な相関傾向（赤点線）が見られます。

注目すべきは、築35〜40年前後の築古ゾーンに差し掛かると、表面利回りが7％〜11％超に達する高収益住戸がプロットされている点です。

墨田区であれば築古でも圧倒的な家賃の手頃さや安定した需要から客付けに困らず、高い利回りで確実に回せるという安心感が投資家にあるため、

古い物件であっても買い手からの需要が途切れず、有利な売却を組み立てやすい市場が形成されています。

【エリア・駅別】墨田区ワンルームマンションの売却相場と特徴

墨田区の投資用ワンルーム市場を考える上で外せないのが、歴史的な供給背景と安定した賃貸需要です。

墨田区は、都心近接でありながら比較的土地取得コストが抑えられていた背景から、地元の優良デベロッパーや大手ブランドによるデザイン性と機能性を備えた投資用ワンルームマンションが数多く供給されてきました。

主要ビジネス街へ10〜15分圏内でアプローチできる優れたコンパクト性を持ち、建物が古くなっても家賃が下がりにくく、低い空室リスクと高い利回りを保ちやすい点が特徴です。

錦糸町エリア（JR総武線と半蔵門線が交差する一大ハブ、圧倒的な商業集積と社会人需要）

錦糸町駅周辺は、区内で最も資産価値が高く、圧倒的な流動性に優れた大本命のエリアです。

JR総武線快速による東京駅直通アクセスと、メトロ半蔵門線による大手町・渋谷方面への利便性が完璧に融合しており、単身社会人からの居住ニーズが過密状態にあります。

㎡単価が150万円に迫る高値取引も頻繁に見られ、売り手市場の恩恵を最もダイレクトに受けやすいエリアといえます。

押上・本所吾妻橋エリア（スカイツリーお膝元の観光ハブ、外国人観光客増加と家賃高騰）

押上駅、本所吾妻橋駅周辺を中心とするエリアは、東京スカイツリーの誕生以降、外国人観光客の増加に伴う恩恵を最も受けている地域です。

浅草線や半蔵門線の利用により、日本橋や東銀座方面へ直通できる利便性も備わっています。

地価高騰により周辺の家賃相場も著しく高騰しており、中古ワンルームの資産価値を強力に押し上げる最大の要因となっています。

まだまだ価格が上昇する可能性を秘めた、今最もエネルギッシュなエリアです。

両国・菊川エリア（都心近接の閑静な住宅街、落ち着いた住環境と安定した利回り）

両国駅、菊川駅周辺は、都営大江戸線や新宿線の利用により、六本木や新宿方面へ直通できるビジネスパーソンに大人気のエリアです。

商業地としての賑やかさを持つ北部エリアに比べ、落ち着いた閑静な住宅街が広がっており、居住期間の長い安定した入居者が付きやすい特性を持ちます。

総額と利回りのバランスが良いため、堅実な資産保有を好む投資家から根強い支持を集めています。

墨田区ワンルームマンションの売却収支シミュレーション

「実際に墨田区のワンルームを売却したら、ローンや経費を差し引いて手元にいくら残るのか」を把握したい方のために、

TOCHU実成約データから現実的な築浅物件（築6年・26.25㎡を想定）をベースにしたリアルな収支シミュレーションをまとめました。

【シミュレーション：墨田区のワンルーム（築6年・26.25㎡）を売却した場合】

項目	金額の目安	備考
① 現在の査定価格	3,260万円	墨田区の築浅・25㎡前後のリアルな成約相場
② ローン残債	– 2,800万円	購入から約6年経過後の想定残高
③ 諸経費・税金	– 約380万円	仲介手数料、譲渡益税（短期譲渡所得・約40%）など
最終的な手残り額	約 80万円	① – （②＋③）

不動産価格が高い水準にある現状では、墨田区のコンパクト物件であっても3,000万円を超えるしっかりとした査定価格が見込めるケースがあります。

インバウンド効果や家賃高騰の背景を考慮すると、手元にキャッシュを残せる可能性が十分にあります。

【墨田区特有の強み】ワンルーム建築規制がもたらす既存物件の希少価値

墨田区のワンルームマンションが、築年数が経過しても値崩れしにくい背景には、行政による新築規制があります。

「墨田区集合住宅条例」「墨田区良好な建築物と市街地の形成に関する指導要綱」などが存在し、区内でワンルーム形式の集合住宅を新築・開発する際、デベロッパーに対して一定の最低基準や厳しい義務を課しています。

• 専有面積の制限：各住戸の専有面積は 25㎡以上 確保する必要があります。
• ファミリー向け住戸の附置義務総住戸数が25戸以上の場合: 全住戸数の 30％以上 を40㎡以上の住戸としなければなりません。さらに規模が大きい場合（50戸以上など）は住戸数に応じて70㎡以上の住戸の設置義務が段階的に加算されます

これにより、現在の不動産市場において、投資効率が良く需要の高いコンパクトな純粋ワンルームマンションを、墨田区内で新築することは土地コストの高騰も相まって年々困難になっています。

この強力な供給制限がライバルの出現を遮断し、オーナー様が現在保有している既存ワンルームマンションの希少価値を裏側から支え、中古市場における強固な価格高止まりを生み出す一因となっています。

墨田区の投資用ワンルームを高く売るための3つの鉄則

投資用マンション売却の専門会社に依頼する

買い手は実需のファミリー層ではなく投資家です。

そのため、一般的な実需向け仲介会社よりも、全国に投資家ネットワークを持つ投資用マンション売却の経験が豊富な会社の方が強みを最大発揮しやすいです。購入見込み客の数（分母）が多いほど、高値売却に直結します。

データに基づいた査定や販売戦略を説明できる会社を選ぶ

墨田区の建築規制や、外国人観光客増加に伴う家賃高騰という背景は、既存物件の価値を説明するうえで極めて重要な要素です。

この背景を買い手の投資家へロジカルに伝えられる会社を選ぶことで、価格交渉でも有利に働きやすくなります。

オーナーチェンジ売却の実績が豊富な会社を選ぶ

入居者がいる状態で売却する場合、現在の賃貸管理会社との連携や引継ぎ対応など、実務面の高度なノウハウが重要です。

特に賃貸管理会社との手続きは煩雑で引き継ぎトラブルになりやすいため、オーナーチェンジの売却実績が豊富な専門会社であれば、あらゆるトラブルを未然に防ぎ、スムーズに手続きを進めやすくなります。

墨田区のワンルームマンション売却に関するよくある質問（Q&A）

Q. 築30年や築40年を超える墨田区のワンルームでも売却できますか？

A. はい、売却できる可能性は十分にあります。

墨田区は錦糸町や押上を中心とした主要路線沿線の利便性が高く、新規のワンルーム供給が厳しく制限されています。

TOCHU実成約データにおいても、築35〜45年超の築古物件が手堅い価格帯で取引されている実績が確認できており、経年による値崩れを起こしにくいため、有利な売却を組み立てやすい市場といえます。

Q. 今すぐ売却する予定がなくても、現在のタイミングで査定を受ける意味はありますか？

A. はい、今後の選択肢を広げる上で大きな意味があります。

現在の墨田区の中古ワンルーム相場は高止まりしており、天井になっている局面といえます。

現時点でいくらで売れるか、ローンを差し引いた手残り額がいくらになるかを把握しておくことで、今後の金利動向に応じた最適な出口戦略をいつでも選択できるアドバンテージになります。

Q. 毎月の収支がマイナス（赤字）になっています。売却を検討したほうが良いでしょうか？

A. 今後の金利の変動で大きな影響が出る可能性があるため、相場が強い今のうちに売却して赤字をリセットする手法は非常に合理的な戦略です。

墨田区の物件はインバウンド需要と底堅い地価により、中古市場において高値でローン残債を相殺し、手元にキャッシュを残して出口を迎えやすい特性を持っています。

赤字幅が拡大する前に手放すのは賢明な判断といえます。

Q. インフレの影響で価格は今後も上がりますか？

A. 建築コストの高騰で新築価格は上がりますが、中古投資用ワンルームが無限に値上がりし続けることは考えにくいといえます。

墨田区の家賃は上昇傾向があるので、インフレによる価格上昇もあり得ますが、不動産の価値は最終的に利回りと収益性のバランスによって決定されます。

金利上昇局面では投資家がより高い利回りを求めるようになるため、これが価格の下落圧力として働く側面もあります。

最高値圏のファクトが維持されている現状で手放すほうが、実務上のリスクは低いと考えられます。

Q. 現在の売り手優位な高値相場は、いつまで続くと予想されますか？

A. 金融機関の投資用不動産ローンに対する融資姿勢や金利の変動で大きな影響が出る可能性があるため、現在の有利な環境が永続するとは限らないと考えられます。

直近の一次データでは強い相場が維持され、価格は均衡している状態ですが、日銀による段階的な利上げ局面への移行や融資審査の厳格化など、市場の風向きが変わりつつある兆候も見られます。

買い手需要が減少して調整局面に進む前に、早めに動いておくことが実務上重要です。

Q. 賃貸中（オーナーチェンジ）の状態で売却すると、空室よりも売却価格は安くなりますか？

A. 投資用ワンルームの場合、賃貸中であることがマイナス評価になることは基本的にはありません。

主な買い手は即座に安定したインカムゲインを得たい投資家や資産管理法人です。

外国人観光客増加に伴う好景気の下で、働く社会人や学生などの優良な入居者が付いている状態は、買い手にとって空室リスクを回避できる強い安心材料としてむしろ高く評価されます。

Q. 「墨田区ワンルームマンション等の建築に関する指導要綱」などの規制は、売却時にどう有利に働きますか？

A. 新規の競合供給を阻む高い防波堤となるため、既存物件の希少価値を買い手へアピールする強力な武器になります。

墨田区の規制により新築開発コストが高騰しています。

この強力な供給制限が、中古市場における強固な価格高止まりを生み出す最大のファクトとなっています。

Q. 墨田区のワンルームは今後も需要がありますか？

A. 墨田区は今後も極めて安定した単身需要が見込まれるエリアです。

錦糸町・押上を中心とした抜群の都心直結アクセス、外国人観光客増加による地域活性化、定評のある暮らしやすさといった要素が重なっており、ワンルームマンション市場の基盤が非常に強固な地域といえます。

まとめ｜この記事の結論

• 条例等により新築供給が抑制され、既存中古物件の希少価値が高い。
• 錦糸町エリアや押上エリアを中心とする抜群の都心アクセスと利便性に支えられ、築古物件でも売却価格が急激に下がりにくい傾向がある。
• 直近データにおける売却相場は非常に強い最高値圏を維持しており、利回り低下でも価格が均衡している状態である。
• 墨田区のワンルームは高止まりしており、天井になっている側面もあるため、金利の変動で大きな影響が出る前に出口戦略を立てることが賢明である。
• 家賃は上昇傾向があるのでインフレによる価格上昇もあり得るが、相場が強い今の環境は有力な売却の選択肢となる。
• 現在の売り手市場を活かし、まずは無料査定でご自身の物件の「正確な査定額」と「リアルな手残り額」を確認することが重要。

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