【2026年最新】墨田区のワンルームマンション売却相場｜錦糸町・両国・押上のデータで考える「売り時」と買取目安

東京スカイツリーの誕生以来、外国人観光客をはじめとする国内外からの来訪者が爆発的に増加し、東京を代表する一大観光・文化拠点へと飛躍的な進化を遂げた東京都墨田区。

錦糸町や押上エリアを中心とする大規模な商業インフラの整備や、都営浅草線、東京メトロ半蔵門線、JR総武線などがもたらす圧倒的な都心直結アクセスにより、若いビジネスパーソンや単身社会人から絶大な居住支持を集めています。

近年では、旺盛な観光・インバウンド需要と連動した地価の高騰が顕著であり、それに伴ってマンションの家賃相場も力強い上昇傾向を見せています。

この強固な実需と家賃の高騰を背景に、墨田区の中古ワンルームマンション市場は非常に活発で、まだまだ価格が上昇する可能性を秘めた魅力的な投資先として、国内外の投資家や資産管理法人から熱い視線が注がれ続けています。

現在、墨田区内に物件を保有されているオーナー様にとって、今後の金利動向や融資姿勢の引き締めを考慮しながらも、最高値圏を維持する現在の相場環境のなかで最も手残り額が多くなる出口戦略を組み立てる上では、今まさにリアルな現在価値を正確に把握しておくべきタイミングといえます。

本記事では、墨田区における投資用ワンルームマンションのTOCHU実成約データを徹底解析し、築年数ごとのリアルな査定相場をはじめ、独自の建築規制による希少価値、インフレに伴う家賃上昇の事実、正確なデータ推移を専門会社の視点からロジカルに解説します。

【この記事でわかること】

• 築10年前後で2,300万円台、築20〜30年でも平均2,000万円台で取引が確認できます。
• インバウンド効果や地価高騰に伴って家賃が大きく上昇しており、まだ価格が上昇する可能性を含んでいます。
• 「墨田区集合住宅条例」「墨田区良好な建築物と市街地の形成に関する指導要綱」により新築が抑制され、既存物件の価値が保たれています。

＞＞【2026年最新】東京都の投資用ワンルームマンション売却相場｜23区のデータから読み解く「売り時」

墨田区ワンルームマンション築年数別の売却相場｜査定価格はいくら？

墨田区のワンルームマンションについて、成約事例をもとに、築年数別の平均㎡単価、売却価格、平均家賃、想定表面利回りをまとめました。

広さの異なる物件を比較しやすくするため、売却価格は標準的なワンルーム・1Kを想定した22㎡に換算しています。ご所有物件の売却相場を確認する際の目安としてご覧ください。

築年数	平均㎡単価 坪単価	売却価格	平均家賃	想定表面利回り
築0〜10年	108.90万円／㎡ 約360.0万円／坪	約2,395.9万円	約9.94万円／月	4.98％
築11〜20年	99.76万円／㎡ 約329.8万円／坪	約2,194.8万円	約9.79万円／月	5.35％
築21〜30年	94.24万円／㎡ 約311.5万円／坪	約2,073.2万円	約8.79万円／月	5.09％
築31〜40年	64.27万円／㎡ 約212.5万円／坪	約1,413.9万円	約7.69万円／月	6.53％
築41〜50年	56.36万円／㎡ 約186.3万円／坪	約1,240.0万円	約6.95万円／月	6.73％

※平均㎡単価は、墨田区の専有面積30㎡以下の売買成約事例を築年数別に集計しています。

築0〜10年の売却価格は約2,396万円

築0〜10年の平均㎡単価は108.90万円、22㎡換算の売却価格は約2,395.9万円です。平均家賃は月額約9.94万円、想定表面利回りは4.98％となっています。

築浅物件は家賃水準が高い一方、売却価格も高いため、築年数が経過した物件と比べて表面利回りは低くなる傾向があります。

築11〜30年は2,000万円台が目安

築11〜20年の売却価格は約2,194.8万円、築21〜30年は約2,073.2万円です。想定表面利回りは、それぞれ5.35％、5.09％となっています。

今回の集計では、築30年以内の物件は22㎡換算で2,000万円台を維持しています。錦糸町・押上・両国などの最寄り駅や駅からの距離、現在の家賃によって査定価格は異なります。

築31〜40年の売却価格は約1,414万円

築31〜40年の平均㎡単価は64.27万円、22㎡換算の売却価格は約1,413.9万円です。平均家賃は月額約7.69万円、想定表面利回りは6.53％となっています。

築21〜30年と比べて売却価格は下がりますが、家賃は一定水準を維持しているため、利回りを重視する買主から検討される可能性があります。

築41〜50年の売却価格は約1,240万円

築41〜50年の平均㎡単価は56.36万円、22㎡換算の売却価格は約1,240.0万円です。平均家賃は月額約6.95万円、想定表面利回りは6.73％となっています。

築古物件では、築年数だけでなく、駅からの距離、管理状態、修繕履歴、管理費・修繕積立金、賃貸借契約の内容などが査定価格に影響します。

所有物件の概算価格を確認する方法

概算価格は「該当する築年数帯の平均㎡単価×専有面積」で計算できます。

例えば、築25年・専有面積25㎡の場合は、94.24万円×25㎡で、概算価格は約2,356万円です。

実際の査定価格は、最寄り駅、駅距離、階数、家賃、管理状態などによって異なります。相場表とあわせて、条件の近い実成約事例を確認することが重要です。

墨田区ワンルームマンション平均家賃の推移過去3年（25㎡前後）

墨田区の中古ワンルームマンション売却において、物件の資産価値や買い手（投資家）の評価を直接的に左右する重要な指標が、毎月安定して得られる家賃収入です。
墨田区の賃貸実成約データ（※1989年以降築・25㎡前後の物件が対象）より、直近3年間における平均家賃の推移を算出しました。

取引年	平均家賃（月額）
2024年	9.82万円（98,238円）
2025年	10.51万円（105,110円）
2026年（直近データ）	11.50万円（114,969円）

【近年の家賃トレンドと市況解説】
墨田区の25㎡前後の中古ワンルームマンション市場は、直近3年間で極めて力強い右肩上がりの上昇トレンドを記録しています。2024年の平均9.82万円から、2025年には大台の10万円を突破する10.51万円、そして2026年には平均11.50万円と、短期間で劇的な賃料水準の底上げが起きています。

この背景には、単身入居者の「都心隣接エリアへの需要集中」が挙げられます。
千代田区や中央区など都心中心部の家賃が暴騰しているため、都心へ短時間の電車や自転車で通勤できる墨田区（錦糸町・両国など）の優良物件に対して、予算に余裕のあるビジネスパーソンが積極的に流入しています。

収益不動産の売却査定価格は、その物件が生み出す家賃収入をベースに算出されるため、こうした明確な家賃上昇は、中古ワンルームの売却価格を強力に押し上げる最大の要因となります。オーナー様にとっては、所有物件の含み益が大きく拡大している可能性が高く、極めて有利な条件で売却・買取などの出口戦略を組み立てられる絶好の市場環境と言えます。

データで見る墨田区の相場推移｜最高値圏の維持と家賃上昇のファクト

墨田区の不動産市場の動向を把握するため、過去数年の実取引データを確認してみましょう。以下の表は、墨田区で実際に取引されたワンルームマンションの「平均売却価格」と「平均表面利回り」の推移（2019年〜2026年）です。

【東京都墨田区：ワンルームマンションの実成約データ推移】

取引年	平均売却価格	平均表面利回り
2019年	1,869.4万円	5.83％
2020年	1,993.3万円	5.62％
2021年	2,085.7万円	5.31％
2022年	2,312.0万円	4.67％
2023年	2,100.0万円	5.25％
2024年	2,492.3万円	5.17％
2025年	2,439.1万円	5.16％
2026年	2,755.3万円	4.72％

(※TOCHU iBuyerより直接集計したリアルな一次データです)

平均価格は過去最高水準の2,700万円台へ上昇

主要オフィス街へのアクセス利便性や都心マンション価格の急騰による周辺波及効果を背景に、墨田区の中古ワンルーム相場は強力な推移を続けています。

平均取引価格は2019年以降一貫して高い水準を維持しており、歴史的な高騰期を経て、現在は買い手と売り手の動向から価格は均衡している状態です。

しかし、2026年現在の直近最新データでは、平均取引価格が2,755.3万円と過去最高水準を大幅に塗り替えており、まだまだ価格が上昇する可能性を秘めた強固な売り手市場の傾向が見て取れます。

家賃上昇に支えられた健全な利回り水準

実際の稼働実態を反映した厳密なデータ分析によると、物件価格が底堅く推移している直近にあっても、平均表面利回りは4.7％〜5.2％前後という極めて健全な収益水準を維持しています。

外国人観光客が急増し、地価高騰により家賃も高騰しているため、インフレによる価格上昇もあり得る状況です。

入居者の入れ替わり時に家賃水準がスムーズに引き上げられていることは、買い手となる投資家から見て、安定したキャッシュフローが狙える投資効率の良いエリアとして、強い購入意欲を維持させる大きな材料となっています。

墨田区のワンルームマンション実成約事例（直近データ）

実際に墨田区のワンルームマンションがいくらで取引されているのか、2024年〜2026年の実成約事例から、主流であるサイズ（25㎡前後）の物件を中心にピックアップしてご紹介します。

物件名	築年数	専有面積	取引価格	㎡単価	表面利回り
ステージグランデ錦糸町	築13年	25.75㎡	3,880万円	150.7万円	4.54%
アルテシモノルガ	築6年	27.25㎡	3,410万円	125.1万円	4.29%
ガリシア本所吾妻橋South	築4年	30.82㎡	3,370万円	109.3万円	4.31%
アルテシモレジウス	築9年	26.40㎡	3,350万円	126.9万円	4.48%
アルテシモカルド	築6年	26.25㎡	3,260万円	124.2万円	4.23%
ガリシア本所吾妻橋South	築4年	30.80㎡	3,230万円	104.9万円	4.50%
ＬＥＸＥ本所吾妻橋	築6年	25.75㎡	3,220万円	125.0万円	4.06%
アイル両国	築14年	27.71㎡	3,150万円	113.7万円	4.50%

(※上記はTOCHU実成約データから抽出した事例です)

墨田区ワンルームマンション売却事例一覧

オーナー様が墨田区の相場を判断しやすいよう、TOCHUの売却事例データから、墨田区エリア214件（2024年01月〜2026年02月）を掲載しています。
実成約データをもとに価格の根拠を確認することが、納得できる売却につながると考えているためです。

売却事例（214件）

取引年月	物件名	専有面積	建築年	価格万円	家賃月額	管理費月額
2024年1月	ディム錦糸町	18.58	2005	1730	81,500	19,600
2024年1月	スカイコート両国第二	18.92	2006	2020	77,400	5,200
2024年1月	スカイコートＴＯＫＹＯスカイツリー	23.42	2012	1920	76,000	11,200
2024年1月	グランドコンシェルジュ吾妻橋	23.45	2021	2880	104,000	14,300
2024年1月	リヴシティ向島弐番館	28.64	2019	2650	104,400	9,930
2024年1月	錦糸町第７ウィーンハイツ	29.41	1978	740	75,000	18,000
2024年1月	オープンレジデンシア両国森下	36.87	2017	4300	170,000	19,374
2024年1月	エグザ東京イーストヴェローナ	40.12	2013	2300	105,300	13,500
2024年1月	デ・リード錦糸町	47.58	1999	3900	150,000	19,070
2024年2月	ISLE東京向島	22.5	2010	2020	83000	9900
2024年2月	オーバルコート立花	24.59	1995	1390	71000	11901
2024年2月	アルテシモカバロ	25.16	2021	2740	103000	11860
2024年2月	アルテシモカバロ	25.16	2021	2740	103000	11860
2024年2月	アマヴェル墨田	25.51	2012	2080	85900	11820
2024年2月	フェルクルールプレスト押上	27.24	2017	2440	96900	12810
2024年2月	パレステージ曳舟II	30.59	2019	2820	0	10445
2024年2月	リヴシティ向島弐番館	31.5	2009	2790	101700	9930
2024年2月	日神デュオステージ東向島	36.33	2008	2450	115000	25535
2024年2月	ライオンズマンション両国第6	40.98	1984	1800	135000	27520
2024年2月	デュオステージ京成曳舟	45.16	2020	3480	0	15740
2024年3月	ガリシア両国	25.52	2018	2680	102500	10400
2024年3月	ジェノヴィア両国	25.58	2007	1750	80000	15160
2024年3月	プレールドゥーク錦糸町Ⅴ	25.81	2017	2720	102000	9720
2024年3月	エルフラット両国	26.96	2006	2330	97000	13495
2024年3月	セジョリ両国Ⅱ	27.01	2016	2310	90000	11880
2024年3月	ハーモニーレジデンス錦糸町＃003	40.49	2015	3460	135450	16400
2024年3月	パークステージ亀戸北	42.82	1994	1890	100000	25000
2024年4月	パセオ・ラルゴ	19.2	2008	2210	85000	7600
2024年4月	ブライズ両国	20.41	2009	2120	85800	9900
2024年4月	ブライズ両国DUE	23	2012	2230	85000	9900
2024年4月	リヴシティ両国弐番館	23.25	2012	1890	76500	15000
2024年4月	RELUXIA本所吾妻橋	23.32	2019	2890	105000	6680
2024年4月	ライジングプレイス錦糸町	23.46	2012	2230	93000	14400
2024年4月	フェルクルール東京スカイテラス	27.82	2021	2640	112500	10500
2024年4月	リヴシティ向島弐番館	31.87	2019	2970	101700	9930
2024年4月	HY’ｓＶigor墨田	37.63	2017	3290	130500	12750
2024年4月	ハーモニーレジデンス東京八広ザ・スプレッド	40.99	2021	3400	142650	14192
2024年4月	デュオステージ京成曳舟	41.05	2020	3740	156000	19620
2024年5月	ガーラ・シティ両国	19.44	2007	2150	87000	11340
2024年5月	リヴシティ両国弐番館	23.25	2012	1840	76500	16234
2024年5月	リビオ錦糸町	29.61	2020	2230	135000	19070
2024年5月	ハーモニーレジデンス東京八広ザ・スプレッド	40.99	2021	3630	146010	14192
2024年6月	ステージファースト両国アジールコート	25.44	2011	1960	83600	15900
2024年6月	ハーモニーレジデンス東京八広ザ・スプレッド	25.45	2021	2580	98500	8332
2024年6月	ハーモニーレジデンス東京イーストコア#005	25.54	2016	2300	88000	7800
2024年6月	リヴシティ両国弐番館	26.06	2012	1790	74700	16234
2024年6月	シーフォルム森下	27.46	2020	3030	114000	11540
2024年6月	ガリシア本所吾妻橋South	30.82	2020	3370	121000	12300
2024年7月	ARTESSIMO	20.14	2007	1730	81000	20960
2024年7月	レアライズ押上	26.04	2017	2160	84600	9800
2024年7月	プレセダンヒルズ押上	26.06	2018	2540	97500	11645
2024年7月	ZOOM両国	26.42	2017	2620	103000	12750
2024年7月	スカイコートパレス錦糸町Ⅱ	26.8	2017	2440	95000	11005
2024年7月	ハーモニーレジデンス菊川ステーションフロント	41.29	2017	4470	141000	12300
2024年7月	ジェノヴィア錦糸町2スカイガーデン	41.81	2020	4570	168000	13300
2024年8月	アーバンヒルズ吾妻橋	18.48	1991	1150	68000	15100
2024年8月	スパシエエル錦糸町	24.09	2007	2310	92000	13520
2024年8月	レアライズ曳舟	25.74	2017	2070	83250	13000
2024年8月	リアナ北斎アベニュー	26.18	2012	2650	105000	13000
2024年8月	住建第6ハイプレース	32.12	1983	1550	0	19793
2024年8月	レオ向島	42.9	1982	1070	0	20700
2024年9月	イアース本所吾妻橋	25.3	2021	2970	107000	7070
2024年9月	ハーモニーレジデンス東京イーストコア＃003	25.63	2013	2230	88600	9600
2024年9月	メインステージ押上	26.73	2018	2410	88500	12250
2024年9月	REALIZE曳舟	28.02	2017	2070	83250	13000
2024年9月	ガリシア本所吾妻橋South	30.8	2020	3230	121000	12300
2024年9月	アルコバレーノ押上イースト	43.51	2020	3690	144000	10000
2024年10月	エクセルシオール押上	20.8	2009	2520	87000	16300
2024年10月	グラントゥルース両国	24.22	2007	2060	85000	18945
2024年10月	メインステージ押上Ⅴ	29.43	2018	2410	88500	12250
2024年10月	アルテシモイズム	40.32	2011	2280	104000	16100
2024年10月	アルテシモヴェント	42.3	2020	4560	167000	17200
2024年10月	デュオステージ京成曳舟	49.5	2020	3740	0	19620
2024年11月	TOP曳舟No.1	16.2	1988	640	56000	15200
2024年11月	レガスタ両国	20.52	2007	2120	86000	10530
2024年11月	ヴェルト本所吾妻橋	21.7	2005	1940	89000	20560
2024年11月	ミューズ両国	25.01	2006	1970	76500	15800
2024年11月	アイルプレミアム東向島	25.6	2020	2520	104000	6750
2024年11月	ミューズ両国	25.8	2006	2060	88000	15800
2024年11月	LEXE八広	25.81	2020	2030	78750	6840
2024年11月	スクエアシティ向島	26.4	2017	2250	88000	9100
2024年11月	パレステージ曳舟Ⅱ	30.6	2019	2990	0	9740
2024年11月	ホワイトハイツサカエ	34.9	1983	1690	105000	20000
2024年11月	アクサス桜台Sta.	39.3	2008	2960	142000	36720
2024年11月	デュオステージ京成曳舟	45	2020	3740	0	19620
2024年11月	ドルミ錦糸町（長谷川ビル）	46.8	1979	3100	0	15860
2024年12月	ディム錦糸町	20.1	2005	1570	79000	19600
2024年12月	ドルチェ東京深川・壱番館	20.4	2005	2000	83000	14940
2024年12月	エクセルシオール押上	20.8	2009	1700	76000	16300
2024年12月	コスモ隅田アクティ	21.2	1989	870	63000	16060
2024年12月	セジョリNorthTokyo	22.89	2008	2020	82500	11780
2024年12月	ネクストレンドTOKYOSKYTREE	23.4	2016	2500	97000	13504
2024年12月	ドルチェ東京押上ツインズ弐番館	25.5	2007	1870	79000	9620
2024年12月	プレールドゥーク本所吾妻橋Ⅲ	40.68	2018	4030	153000	16780
2024年12月	プレール・ドゥーク錦糸町Ｖ	41.9	2017	3880	148000	19810
2025年1月	イクス墨田	19.2	1990	980	57000	13000
2025年1月	ヴェルト両国	20.4	2006	1900	81100	15800
2025年1月	ヴェルト両国	20.4	2006	1900	81100	15800
2025年1月	エクセルシオール押上	20.8	2009	1820	82000	16300
2025年1月	メインステージ両国駅前	22.2	2011	2010	81000	10600
2025年1月	ジーベック両国	25.4	2016	2220	84200	8000
2025年1月	プレールドゥーク蔵前	25.6	2016	2450	93500	8600
2025年1月	ハーモニーレジデンス両国テラス	25.7	2012	2830	102500	7640
2025年1月	メインステージ錦糸町8	25.81	2018	2340	91900	13210
2025年1月	ジェノヴィア東向島スカイガーデン	41	2019	3560	146000	17580
2025年1月	スカイコート押上第３	47.9	2011	3080	118200	16800
2025年2月	ヴェルト両国	20.4	2006	1380	63000	15400
2025年2月	ヴェルト両国	20.4	2006	1780	77400	15400
2025年2月	アイル東京向島弐番館	25.7	2013	1860	79980	16040
2025年3月	ドルチェ東京向島弐番館	21.1	2008	1700	75600	18450
2025年3月	グラントゥルース両国Ⅱ	24.5	2012	2270	91000	17200
2025年3月	ジーベック両国	25.4	2016	2780	100000	9000
2025年3月	RELUXIA墨田八広	25.6	2020	2230	84120	7200
2025年3月	ネクストレンドｔｏｋｙｏｓｋｙｔｒｅｅ	25.7	2016	2510	97000	15402
2025年3月	GENOVIA墨田八広skygarden	25.7	2019	2350	81000	6300
2025年3月	アクアプライムタワー押上	26.2	2008	2000	78100	11910
2025年3月	アルテシモレジウス	26.4	2016	3350	125000	15420
2025年3月	日神デュオステージ両国	40.5	2009	4200	160000	18270
2025年3月	ベルシード墨田	41.3	2020	4100	152000	13800
2025年4月	トップ押上	15.6	1986	1060	63000	7820
2025年4月	パールピア東向島	16.2	1987	670	58000	11485
2025年4月	アーバンヒルズ吾妻橋	18.5	1991	1180	68000	15100
2025年4月	フュージョナル両国	22.5	2011	2410	93000	8900
2025年4月	フュージョナル両国クアトロ	23.2	2013	2590	94500	10000
2025年4月	ハーモニーレジデンス東京イーストコア＃００	25.5	2016	2360	81859	7800
2025年5月	スカイコート向島	15.83	1987	800	57000	3000
2025年5月	メゾン・ド・マルグリット	18.42	1989	900	62000	12700
2025年5月	アランシア両国	21.05	2008	2050	84000	14100
2025年5月	アクシルコート新大橋	21.69	1990	1220	70000	16560
2025年5月	アイル東京向島	22.5	2010	2170	83500	9900
2025年5月	ライオンズマンション錦糸町第5	24.88	1984	1450	75000	11000
2025年5月	ＭＡＸＩＶ墨田八広	25.05	2021	2000	79200	7400
2025年5月	アルテシモグラード	31.5	2015	3150	118000	14900
2025年5月	中銀錦糸町マンシオン	38.88	1979	1500	0	24480
2025年5月	ハーモニーレジデンス錦糸町♯002	40.91	2014	4770	170000	11400
2025年5月	ベルシード墨田	41.3	2020	3880	152000	13800
2025年5月	ベルシード墨田	41.34	2020	3880	152000	13800
2025年6月	ヴァレッシア菊川シティ	21.4	2007	1740	79000	16500
2025年6月	LINXCONEXION	22.04	2011	1400	74700	26561
2025年6月	ＤＩＰＳ墨田ＲＩＶＥＲＳＩＤＥ	25.4	2016	1750	71400	12400
2025年6月	ステージファースト両国Ⅱアジールコート	25.49	2018	2400	89000	12000
2025年6月	ステージファースト両国南アジールコート	25.5	2007	1980	80100	17540
2025年6月	メイクスデザイン両国サウス	26.2	2017	2940	103000	9350
2025年6月	アイル両国	27.71	2011	3150	118000	14280
2025年6月	HY´sVigor墨田	41.39	2017	3500	126500	12750
2025年7月	アランシア本所吾妻橋	20.79	2006	2100	86000	15780
2025年7月	メインステージ錦糸町駅前	21.7	2000	2080	86000	11540
2025年7月	スカイコートパレス両国	25.68	2013	2780	97000	11200
2025年7月	プレールドゥーク菊川駅前	25.75	2018	2890	100000	8380
2025年7月	メイクスデザイン両国サウス	26.2	2017	2810	100000	9350
2025年7月	メイクスデザイン両国サウス	26.2	2017	2860	101000	9350
2025年7月	中銀両国マンシオン	26.76	1982	820	74350	24600
2025年7月	プレールドゥーク浅草	26.8	2012	2850	95410	16620
2025年7月	ドルミ錦糸町・大興ビル	27	1980	1310	0	11260
2025年7月	リヴシティ錦糸町参番館	29.52	2018	2980	109350	10480
2025年7月	中銀両国マンシオン	35.13	1982	830	85000	36600
2025年7月	ジェノヴィア墨田文花スカイガーデン	40.59	2018	3120	136000	21800
2025年7月	フュージョナル両国TRE	42.38	2012	3670	134500	18700
2025年8月	ライオンズマンション錦糸町第８	18.7	1991	1300	0	14140
2025年8月	レジオス本所吾妻橋	21.48	2007	2070	88000	17520
2025年8月	アイル両国	22.97	2011	2350	94000	16650
2025年8月	アンベリール墨田	25.7	2019	2330	84480	7700
2025年8月	ＬＥＸＥ本所吾妻橋	25.75	2019	3220	109000	15600
2025年8月	ＬＥＸＥ本所吾妻橋	25.75	2019	2330	119000	15600
2025年8月	RELUXIA東向島	25.95	2019	2720	97000	8240
2025年8月	Lavilio錦糸町Bellgrade	25.96	2009	2600	100000	12900
2025年8月	アイルイムーブル錦糸町	26.08	2014	2100	85500	20440
2025年8月	アルテシモカルド	26.25	2019	3260	115000	13698
2025年8月	アルテシモノルガ	27.25	2019	3020	106500	15532
2025年8月	オープンレジデンシア錦糸町	33.15	2020	4430	160000	14630
2025年8月	アイルイムーブル向島	41.67	2015	4000	0	15320
2025年9月	アルテシモアレス	14.77	2016	2090	77850	11000
2025年9月	アーバンファースト両国	15.53	2008	4100	163000	34000
2025年9月	スカイコート両国第２	20.74	2006	2380	0	12600
2025年9月	マリオン向島	25.48	1991	1250	65000	9000
2025年9月	ダイアパレス錦糸町第３	25.71	1991	1100	63260	11960
2025年9月	ステージグランデ錦糸町	25.75	2012	3880	146700	22800
2025年9月	アルテシモノルガ	27.25	2019	3410	122000	14900
2025年9月	ハーモニーレジデンス東京イーストコア#003	29.63	2013	3100	0	15100
2025年9月	アーバンファースト両国	40.3	2008	3980	163000	33650
2025年10月	スカイコート両国第３	22.56	2006	1800	66000	10900
2025年10月	グランドコンシェルジュ両国東アジールコート	25.31	2008	2120	96000	18440
2025年10月	アンベリール墨田	25.7	2019	2120	86400	13100
2025年10月	アイルグランデ押上	25.8	2018	3130	107000	8210
2025年10月	ジェノヴィア墨田文花スカイガーデン	40.59	2018	3440	136000	21800
2025年11月	パークウェル浅草	20.7	2003	1990	82000	13820
2025年11月	グランフォース本所吾妻橋	25.49	2019	2800	90000	13540
2025年11月	ライジングプレイス両国三番館	25.7	2014	2830	95000	9580
2025年11月	スカイコート隅田公園	40.92	2008	3200	0	16605
2025年11月	スカイコート隅田公園	40.92	2008	3400	0	16500
2025年12月	ライオンズマンション東墨田	19.14	1989	850	59000	8000
2025年12月	ヴァレッシア菊川シティ	21.4	2007	1780	79000	19600
2025年12月	アクシルコート新大橋	21.69	1990	1370	70000	16560
2025年12月	グランドコンシェルジュ両国東アジールコート	25.31	2008	2470	88200	20890
2025年12月	ライジングプレイス錦糸町２番館	25.68	2013	2570	89000	9420
2025年12月	Risingplace両国二番館	25.99	2014	2200	84600	11970
2025年12月	グランドメゾン菊川	37.5	2000	4100	148000	11430
2026年1月	アルテシモリンクトアレスト	20.59	2007	2000	80000	19670
2026年1月	ハーモニーレジデンス東京イーストコア#002	25.56	2013	2200	81000	9200
2026年1月	ステージファースト両国Ⅱアジールコート	25.7	2018	2630	92500	11900
2026年1月	LIVCITY両国四番館	25.99	2015	2200	81000	12608
2026年1月	シティーコーポ墨田	26.06	1987	1050	65000	12170
2026年1月	ガリシア錦糸町パークサイド	26.15	2019	3050	104500	12100
2026年1月	メイクスデザイン両国サウス	42.37	2017	4800	170000	15130
2026年1月	RELUXIA東向島	44.77	2019	4400	158000	13270
2026年2月	リヴシティ向島	20.01	2010	1630	67000	11250
2026年2月	ドルチェ東京本所	21.03	2006	2010	83000	16300
2026年2月	ドルチェ東京押上ツインズ弐番館	22.23	2007	1860	76165	12340
2026年2月	クレアシオン浅草	24.84	2003	2370	95000	18100
2026年2月	RELUXIA墨田東向島	25.56	2019	2730	0	15000
2026年2月	ルフレグランデ押上	26.25	2019	2470	94910	9630
2026年2月	ARTESSIMONORGA	27.25	2019	2900	106500	14900
2026年2月	プレミアムキューブ菊川	43.24	2009	4210	148000	19610
2026年2月	フュージョナル東墨田	45	2021	4330	0	12600

【独自分析】墨田区の築年数と価格・利回りの相関関係

墨田区の物件が持つ経年に対する強さと優れた収益性を、直近の一次データから生成した散布図を用いて分析してみましょう。

「築年数と㎡単価」の散布図（実データ214件）

一般的に、不動産は築年数が経過するほど㎡単価が下がる傾向がありますが、墨田区ではその下落トレンド（赤点線）が比較的緩やかで安定的です。

築4〜13年前後の築浅物件（ステージグランデやアルテシモなど）で㎡単価120万〜150万円台の高い資産価値を記録した後、築20年近くを経過しても㎡単価80万〜100万円台をキープして推移。

築35〜45年を超える物件であっても大幅な値崩れを起こさず底打ちする傾向が見られます。

これは、一大観光地としてのブランド力や主要路線沿線という交通利便性の強さが、古い物件の価値をしっかりと支えているためと考えられます。

「築年数と表面利回り」の散布図（実データ196件）

利回りの散布図を見ると、築浅の4％台前半から始まり、築年数とともに右肩上がりに上昇していく非常に綺麗な相関傾向（赤点線）が見られます。

注目すべきは、築35〜40年前後の築古ゾーンに差し掛かると、表面利回りが7％〜11％超に達する高収益住戸がプロットされている点です。

墨田区であれば築古でも圧倒的な家賃の手頃さや安定した需要から客付けに困らず、高い利回りで確実に回せるという安心感が投資家にあるため、

古い物件であっても買い手からの需要が途切れず、有利な売却を組み立てやすい市場が形成されています。

墨田区主要駅TOP3に見るワンルーム売却相場の違い

墨田区内で中古ワンルームマンションの売却・投資市場を牽引する主要3駅が「錦糸町駅」「両国駅」「押上駅（スカイツリー前）」です。
巨大商業ターミナルの錦糸町、都心至近で圧倒的な流通量を誇る両国、観光・交通ハブとして急成長した押上では、価格帯や利回り、買い手層のニーズにそれぞれ特徴が見られます。実成約一次データより主要3駅の市場指標をまとめました。

駅名（エリア）	1日平均乗降者数	平均売却価格	平均家賃（20㎡）	平均表面利回り
錦糸町駅周辺	約30万人	2,308万円	77,668円	5.07%
両国駅周辺	約10万人	2,305万円	76,314円	4.72%
押上駅周辺	約70万人	2,154万円	70,928円	4.87%

（※成約価格・家賃・利回りは、墨田区の実成約データより各駅周辺の「30㎡以下・1986年以降築」の物件を対象に算出。乗降者数は各社局の公表データを基にした合算・往復換算の目安です）

【相関構造の解説】

• 錦糸町： 平均家賃（77,668円）が最も高い一方で、売却価格（2,308万円）と利回り（5.07%）のバランスが非常によく、投資家にとって「収益性と安全性を両立しやすい万能エリア」となっています。
• 両国： 都心に近く、取引件数も区内最多を記録する流動性が高いエリアです。利回りは4.72%と低めですが、平均2,305万円と高値での安定した売却が期待できます。
• 押上： スカイツリー開発以降、複数路線利用可能な交通ハブとして定着したエリアです。平均価格は2,154万円と他2駅に比べてやや手頃な水準に位置しており、表面利回り4.87%と堅実な実利アセットとして取引されています。

錦糸町駅周辺（JR総武線・東京メトロ半蔵門線／区内最大の超ハブターミナル）

• 1日平均乗降者数： 約30万人（JR東日本・東京メトロの公表データを合算）
• 平均売却価格（目安）： 2,308万円
• 平均表面利回り： 5.07%

【需給特性と出口戦略の視点】
錦糸町駅は、JR総武線（快速・各停）と東京メトロ半蔵門線が乗り入れ、東京・秋葉原・大手町・渋谷へ直通できる墨田区最大の繁華街・交通拠点です。
実データでは平均価格2,308万円、20㎡換算の平均家賃77,668円、表面利回り5.07%を記録しています。大規模商業施設が集積し生活利便性が抜群であるため、単身者の賃貸需要は常に高く、空室期間が極めて短く抑えられます。

両国駅周辺（JR総武線・都営大江戸線／都心至近・圧倒的流動性を誇る安定エリア）

• 1日平均乗降者数： 約10万人（JR東日本・東京都交通局の公表データを合算）
• 平均売却価格（目安）： 2,305万円
• 平均表面利回り： 4.72%

【需給特性と出口戦略の視点】
両国駅は、中央区（日本橋・東日本橋）や千代田区に近接する都心隣接エリアであり、JR総武線と都営大江戸線の2路線が利用可能です。
都心への近さから個人投資家の評価が高く、利回りは低めですが価格が落ちにくい特性を持っています。

押上駅周辺（東京メトロ・都営地下鉄・東武・京成／マルチアクセス拠点）

• 1日平均乗降者数： 約70万人（東京メトロ・都営地下鉄・東武鉄道・京成電鉄の公表データを合算）
• 平均売却価格（目安）： 2,154万円
• 平均表面利回り： 4.87%

【需給特性と出口戦略の視点】
押上駅（スカイツリー前）は、東京メトロ半蔵門線、都営浅草線、東武スカイツリーライン、京成押上線の4路線が集結する東部の一大交通結節点です。浅草・日本橋・羽田空港・成田空港へのアクセスに優れ、周辺の再開発によって住環境も著しく改善しました。
平均価格は2,154万円、20㎡換算家賃は70,928円、表面利回りは4.87%と、錦糸町や両国に比べて手頃かつ堅実な水準で推移しています。

墨田区ワンルームマンションの売却収支シミュレーション

「実際に墨田区のワンルームを売却したら、ローンや経費を差し引いて手元にいくら残るのか」を把握したい方のために、

TOCHU実成約データから現実的な築浅物件（築6年・26.25㎡を想定）をベースにしたリアルな収支シミュレーションをまとめました。

【シミュレーション：墨田区のワンルーム（築6年・26.25㎡）を売却した場合】

項目	金額の目安	備考
① 現在の査定価格	3,260万円	墨田区の築浅・25㎡前後のリアルな成約相場
② ローン残債	– 2,800万円	購入から約6年経過後の想定残高
③ 諸経費・税金	– 約380万円	仲介手数料、譲渡益税（短期譲渡所得・約40%）など
最終的な手残り額	約 80万円	① – （②＋③）

不動産価格が高い水準にある現状では、墨田区のコンパクト物件であっても3,000万円を超えるしっかりとした査定価格が見込めるケースがあります。

インバウンド効果や家賃高騰の背景を考慮すると、手元にキャッシュを残せる可能性が十分にあります。

墨田区のワンルームはどう査定する？「取引事例比較法」の仕組みと重要性

墨田区のワンルームマンションは、条件の近い物件が実際にいくらで売れたかを比較する「取引事例比較法」を中心に査定します。

ただし、同じ墨田区内でも、錦糸町・押上・両国・菊川など、最寄り駅によって価格帯や賃貸需要は異なります。査定では成約価格だけでなく、家賃、利回り、築年数、駅距離などを総合的に確認することが重要です。

査定では価格だけでなく、家賃・利回り・築年数まで比較する

投資用ワンルームの買主は、購入価格とあわせて、毎月の家賃や表面利回りを確認します。そのため査定では、成約価格、家賃、管理費・修繕積立金、築年数などを比較します。

家賃が高くても管理費などの負担が大きければ、買主が得られる収益は少なくなります。反対に、築年数が経過していても、適正な家賃で安定稼働している物件は評価される場合があります。

比較する事例の条件が違えば、査定価格も大きく変わる

査定事例は、所在地が近いだけでは十分ではありません。築年数、専有面積、駅からの距離、階数、賃貸状況などが異なれば、成約価格にも差が生じます。

特に墨田区は、築浅物件が多い錦糸町・押上周辺と、築古物件も流通するエリアが混在しています。条件の異なる物件を単純に比較すると、査定額が実際の相場からずれる可能性があります。

売り出し価格ではなく「実際に売れた価格」を確認することが重要

不動産ポータルサイトに掲載されている価格は、売主の希望を含む売り出し価格です。値下げ交渉を経て成約することもあるため、掲載価格と実際に売れた価格が同じとは限りません。

査定額の妥当性を判断するには、条件の近い物件の実成約価格や㎡単価を確認することが大切です。

取引事例が公開されていないと、相場を判断しにくい

査定額だけを提示されても、根拠となる取引事例が分からなければ、適正な価格か判断しにくくなります。

どの物件と比較したのか、築年数や面積などの違いをどのように調整したのかまで確認することで、不動産会社ごとの査定額を比較しやすくなります。

墨田区のワンルームは業者買取でも売れる？仲介売却との違い

墨田区のワンルームマンションは、個人投資家などの買主を探す仲介売却だけでなく、不動産会社が直接購入する業者買取でも売却できます。

仲介と買取では、売却価格、成約までの期間、手続きの進め方が異なります。高値を目指すのか、売却時期や手間の少なさを優先するのかによって、適した方法を選ぶことが大切です。

業者買取は「確実性・スピード・手間の少なさ」が強み

業者買取は、不動産会社が買主となって物件を直接購入する方法です。条件が合えば、売却価格と引渡し時期を早めに確定しやすく、一般の買主を探す販売活動も必要ありません。

空室、サブリース中、収支が赤字の物件でも、契約内容や収益性によっては買取対象になります。一方、買取会社の再販売費用や保有リスクが価格に反映されるため、仲介での成約価格より低くなることが一般的です。

仲介売却は高値を目指しやすいが、売却時期を確定しにくい

仲介売却は、個人投資家や法人など、幅広い買主を探す方法です。条件の合う買主が見つかれば、業者買取より高い価格で成約する可能性があります。

ただし、買主が見つかる時期は確定できません。購入申込み後に融資審査が通らない場合や、価格交渉によって成約価格が下がる場合もあります。

売却期間中は、管理費、修繕積立金、ローン返済などの保有コストが続くことも考慮する必要があります。

墨田区では仲介と買取の価格差が小さくなることもある

錦糸町駅や押上駅など交通利便性が高いエリアで、適正な家賃で稼働している物件は、個人投資家だけでなく買取業者からも評価されやすい傾向があります。

築年数が比較的新しく、駅から近い物件や管理状態が良好な物件では、市場状況によって仲介価格と買取価格の差が小さくなる場合があります。

ただし、すべての物件に当てはまるわけではありません。築年数、家賃、管理費、駅距離、サブリース契約の内容などによって査定結果は異なります。

まずは「仲介」と「買取」の両方を査定して比較する

売却方法を決める際は、仲介査定と買取査定を同じタイミングで確認する方法があります。

比較する際は査定額だけでなく、仲介手数料、売却期間中の保有コスト、ローン残債などを差し引いた手残り額まで確認しましょう。

仲介と買取の条件を並べることで、高値を優先するのか、売却時期や手続きの負担を優先するのかを判断しやすくなります。

墨田区の中古ワンルームを今すぐ売却・買取査定すべき人の特徴

墨田区の中古ワンルームは、すべてのオーナー様が今すぐ売却すべきとは限りません。

現在の収支、ローン残債、今後の修繕負担、売却後の手残り額を整理し、保有を続けた場合と売却した場合を比較することが重要です。

今すぐ売却・業者買取に向けて動くことを検討したい人

家賃収入からローン返済、管理費、修繕積立金などを差し引くと、毎月の収支が赤字になる方は、一度査定を受けるタイミングです。

空室の長期化、サブリース賃料の減額、管理費・修繕積立金の値上げ、設備交換などにより、今後の負担増加が見込まれる場合も、売却価格と手残り額を確認しておく必要があります。

また、相続や資産整理で売却期限が決まっている方や、早期の現金化を希望する方は、仲介査定とあわせて業者買取査定を確認すると判断しやすくなります。

まだ保有を継続して家賃収入を狙ってもよい人

入居状況が安定しており、ローン返済や管理費などを差し引いても収支が黒字の場合は、家賃収入を得ながら保有を続ける選択肢があります。

特に、駅から近く、周辺相場に合った家賃で稼働しており、将来の修繕負担も管理できる物件は、急いで売却する必要がない場合があります。

ただし、現在の収支が良好でも、空室、家賃の変動、管理費の値上げなどによって状況は変わります。保有を続ける場合も、定期的に査定価格と売却後の手残り額を確認しておくことが大切です。

墨田区のワンルームを高く売却するための3つの鉄則

鉄則1｜投資用マンションの売却に詳しい会社へ依頼する

投資用ワンルームの査定では、築年数や広さだけでなく、家賃、管理費、修繕積立金、利回り、賃貸借契約の内容が重視されます。

墨田区の成約事例を把握し、個人投資家や買取業者への販売網を持つ会社であれば、交通利便性や賃貸需要など、物件の強みを価格に反映しやすくなります。

鉄則2｜査定価格の算出根拠を確認する

最も高い査定額を提示した会社が、実際に最も高く売却できるとは限りません。

錦糸町・押上・両国などの実成約事例、築年数や専有面積、現在の家賃、想定利回りをもとに、査定価格の根拠を説明できるか確認しましょう。賃貸の空室率が低い傾向にあるエリアでも、駅距離や管理状態によって価格は異なります。

鉄則3｜仲介売却と業者買取を手残り額で比較する

高値を目指す場合は仲介売却が基本ですが、成約までの期間中もローン返済や管理費などの負担が続きます。

業者買取は仲介より価格が低くなる傾向がありますが、売却価格と引渡し時期を決めやすい点が特徴です。査定額だけでなく、仲介手数料、保有コスト、ローン残債を差し引いた手残り額まで比較することが、納得できる売却につながります。

【墨田区特有の強み】ワンルーム建築規制がもたらす既存物件の希少価値

墨田区のワンルームマンションが、築年数が経過しても値崩れしにくい背景には、行政による新築規制があります。

「墨田区集合住宅条例」「墨田区良好な建築物と市街地の形成に関する指導要綱」などが存在し、区内でワンルーム形式の集合住宅を新築・開発する際、デベロッパーに対して一定の最低基準や厳しい義務を課しています。

• 専有面積の制限：各住戸の専有面積は 25㎡以上 確保する必要があります。
• ファミリー向け住戸の附置義務総住戸数が25戸以上の場合: 全住戸数の 30％以上 を40㎡以上の住戸としなければなりません。さらに規模が大きい場合（50戸以上など）は住戸数に応じて70㎡以上の住戸の設置義務が段階的に加算されます

これにより、現在の不動産市場において、投資効率が良く需要の高いコンパクトな純粋ワンルームマンションを、墨田区内で新築することは土地コストの高騰も相まって年々困難になっています。

この強力な供給制限がライバルの出現を遮断し、オーナー様が現在保有している既存ワンルームマンションの希少価値を裏側から支え、中古市場における強固な価格高止まりを生み出す一因となっています。

墨田区のワンルームマンション売却に関するよくある質問（Q&A）

Q. 築30年や築40年を超える墨田区のワンルームでも売却できますか？

A. はい、売却できる可能性は十分にあります。

墨田区は錦糸町や押上を中心とした主要路線沿線の利便性が高く、新規のワンルーム供給が厳しく制限されています。

TOCHU実成約データにおいても、築35〜45年超の築古物件が手堅い価格帯で取引されている実績が確認できており、経年による値崩れを起こしにくいため、有利な売却を組み立てやすい市場といえます。

Q. 今すぐ売却する予定がなくても、現在のタイミングで査定を受ける意味はありますか？

A. はい、今後の選択肢を広げる上で大きな意味があります。

現在の墨田区の中古ワンルーム相場は高止まりしており、天井になっている局面といえます。

現時点でいくらで売れるか、ローンを差し引いた手残り額がいくらになるかを把握しておくことで、今後の金利動向に応じた最適な出口戦略をいつでも選択できるアドバンテージになります。

Q. 毎月の収支がマイナス（赤字）になっています。売却を検討したほうが良いでしょうか？

A. 今後の金利の変動で大きな影響が出る可能性があるため、相場が強い今のうちに売却して赤字をリセットする手法は非常に合理的な戦略です。

墨田区の物件はインバウンド需要と底堅い地価により、中古市場において高値でローン残債を相殺し、手元にキャッシュを残して出口を迎えやすい特性を持っています。

赤字幅が拡大する前に手放すのは賢明な判断といえます。

Q. インフレの影響で価格は今後も上がりますか？

A. 建築コストの高騰で新築価格は上がりますが、中古投資用ワンルームが無限に値上がりし続けることは考えにくいといえます。

墨田区の家賃は上昇傾向があるので、インフレによる価格上昇もあり得ますが、不動産の価値は最終的に利回りと収益性のバランスによって決定されます。

金利上昇局面では投資家がより高い利回りを求めるようになるため、これが価格の下落圧力として働く側面もあります。

最高値圏のファクトが維持されている現状で手放すほうが、実務上のリスクは低いと考えられます。

Q. 現在の売り手優位な高値相場は、いつまで続くと予想されますか？

A. 金融機関の投資用不動産ローンに対する融資姿勢や金利の変動で大きな影響が出る可能性があるため、現在の有利な環境が永続するとは限らないと考えられます。

直近の一次データでは強い相場が維持され、価格は均衡している状態ですが、日銀による段階的な利上げ局面への移行や融資審査の厳格化など、市場の風向きが変わりつつある兆候も見られます。

買い手需要が減少して調整局面に進む前に、早めに動いておくことが実務上重要です。

Q. 賃貸中（オーナーチェンジ）の状態で売却すると、空室よりも売却価格は安くなりますか？

A. 投資用ワンルームの場合、賃貸中であることがマイナス評価になることは基本的にはありません。

主な買い手は即座に安定したインカムゲインを得たい投資家や資産管理法人です。

外国人観光客増加に伴う好景気の下で、働く社会人や学生などの優良な入居者が付いている状態は、買い手にとって空室リスクを回避できる強い安心材料としてむしろ高く評価されます。

Q. 「墨田区集合住宅条例」および「墨田区良好な建築物と市街地の形成に関する指導要綱」の規制は、売却時にどう有利に働きますか？

A. 新規の競合供給を阻む高い防波堤となるため、既存物件の希少価値を買い手へアピールする強力な武器になります。

墨田区の規制により新築開発コストが高騰しています。

この強力な供給制限が、中古市場における強固な価格高止まりを生み出す最大のファクトとなっています。

Q. 墨田区のワンルームは今後も需要がありますか？

A. 墨田区は今後も極めて安定した単身需要が見込まれるエリアです。

錦糸町・押上を中心とした抜群の都心直結アクセス、外国人観光客増加による地域活性化、定評のある暮らしやすさといった要素が重なっており、ワンルームマンション市場の基盤が非常に強固な地域といえます。

まとめ｜この記事の結論

• 条例等により新築供給が抑制され、既存中古物件の希少価値が高い。
• 錦糸町エリアや押上エリアを中心とする抜群の都心アクセスと利便性に支えられ、築古物件でも売却価格が急激に下がりにくい傾向がある。
• 直近データにおける売却相場は非常に強い最高値圏を維持しており、利回り低下でも価格が均衡している状態である。
• 墨田区のワンルームは高止まりしており、天井になっている側面もあるため、金利の変動で大きな影響が出る前に出口戦略を立てることが賢明である。
• 家賃は上昇傾向があるのでインフレによる価格上昇もあり得るが、相場が強い今の環境は有力な売却の選択肢となる。
• 現在の売り手市場を活かし、まずは無料査定でご自身の物件の「正確な査定額」と「リアルな手残り額」を確認することが重要。

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