【2026年最新】江戸川区のワンルームマンション売却相場｜データで考える出口戦略

東京メトロ東西線をはじめ、JR中央・総武線、都営新宿線、京成本線など、複数の主要鉄道路線が東西に走り、大手町や日本橋、新宿といった都心の中枢ビジネス街へ圧倒的な近さでダイレクトアクセスできる驚異的な利便性を誇る東京都江戸川区。

千葉県との県境に位置するレジデンス街でありながら、主要オフィス街へ10〜20分圏内という職住近接の強みと、23区内でも比較的家賃や物件価格の手頃さが両立した抜群の住みやすさにより、若いビジネスパーソンや単身の共働き層から絶大な居住支持を集めています。

近年では、都心価格の高騰に伴う周辺波及効果やエリア全体の暮らしやすさの見直しにより、単身社会人を中心とする分厚い居住実需がさらに過密状態となっており、これに伴って周辺の家賃相場も力強い上昇傾向を見せています。

この強固な実需とインフレに伴う家賃の上昇を背景に、江戸川区の中古ワンルームマンション市場は非常に活発で、まだまだ価格が上昇する可能性を秘めた魅力的な投資先として、堅実なインカムゲインを狙う個人投資家や国内の富裕層から常に安定した信頼の眼差しが注がれ続けています。

現在、江戸川区内に投資用ワンルームマンションを保有されているオーナー様の中には、今後の金利動向や金融機関の融資姿勢の潮目を慎重に見極めながら、歴史的な高値圏に達している現在の市場環境を活かし、最も手残り額が多くなる最良の出口戦略（売却）のタイミングを模索されている方が少なくありません。

本記事では、江戸川区における投資用ワンルームマンションのTOCHU実成約データを徹底解析し、築年数ごとのリアルな査定相場をはじめ、独自の建築規制による希少価値、インフレに伴う家賃上昇の事実、正確なデータ推移を専門会社の視点からロジカルに解説します。

【この記事でわかること】

• 江戸川区は行政が定める「江戸川区住宅等整備事業における基準等に関する条例」により、新規競合が出にくい分、既存中古コンパクト物件の希少価値が高く保たれています。
• 直近の一次データ（2024〜2026年）では、区内の主流である25㎡前後の住戸において、築10年前後の築浅で1,700万〜2,200万円台、需要が極めて厚い築20〜30年の中堅物件でも平均1,800万円超で取引される優れた底堅さが確認できます。
• 実際の稼働実態を反映した厳密なデータ分析によると、地価の高騰や旺盛な単身層の流入に伴って家賃が大きく上昇しており、今は、売却を検討しやすい最良のタイミングといえます。

＞＞【2026年最新】東京都の投資用ワンルームマンション売却相場｜価格推移から読み解く「売り時」

ズバリ今の相場はいくら？江戸川区ワンルームの査定目安

「細かいデータを見る前に、まずは自分の物件がいくらで売れるのか、大まかな目安を知りたい」という方へ。

直近の実成約データ（2024年〜2026年）から算出した、江戸川区のリアルな査定相場をご紹介します。

江戸川区では、活発な単身者実需を反映し、専有面積25㎡前後（18㎡〜28㎡）の物件が供給の主流かつ取引の中心となっています。

この25㎡前後の住戸を基準にすると、現在の査定目安は以下のようになります。

【東京都江戸川区：築年数別の売却査定相場（25㎡前後の場合）】

• 築10年前後： 1,780万円 〜 2,290万円台 （中央値：2,110万円）
• 築20〜30年： 1,650万円 〜 2,250万円台 （中央値：1,895万円）
• 築40年前後： 470万円 〜 1,500万円台 （中央値：910万円）

江戸川区の不動産市場における大きな特徴は、大手町直通の東西線沿線や新宿直通の都営新宿線沿線という交通利便性の強さと、慢性的な土地不足が重なり、建物が古くなっても売却価格が急激に下がりにくい点にあります。

現在の江戸川区のワンルーム相場は過去の安値圏から大きく上昇し、現在は高止まりしている状態、いわば天井になっている局面といえます。

利便性の高さと地価のインフレに支えられ、周辺環境の変化に左右されず価格が安定しているのがデータからわかる証拠です。

しかし、地方都市であれば二束三文になりやすい築35年〜40年超の築古物件であっても、江戸川区では都心ビジネス街へのアクセスの良さ、あるいは25㎡前後という使い勝手の良い広さから、手堅い高値で取引されるケースが日常的に見られます。

地価高騰により周辺の家賃相場も上昇傾向にあるため、安定した収益性を期待できる中古コンパクト物件への投資家需要は依然として旺盛です。

立地や階数、駅からの距離によって実際の査定価格は変動するため、正確な現在価値や手残り額を確認したい方は、記事後半の無料査定もご活用ください。

それでは、詳細なデータ推移を見ていきましょう。

データで見る江戸川区の相場推移｜最高値圏の維持と家賃上昇のファクト

江戸川区の不動産市場の動向を把握するため、過去数年の実取引データを確認してみましょう。

以下の表は、江戸川区で実際に取引されたワンルームマンションの「平均売却価格」と「平均㎡単価」の推移（2019年〜2026年）です。

【東京都江戸川区：ワンルームマンションの実成約データ推移】

取引年	平均売却価格	平均㎡単価
2019年	1,315.0万円	56.7万円 / ㎡
2020年	1,865.0万円	80.6万円 / ㎡
2021年	1,905.9万円	63.5万円 / ㎡
2022年	1,794.4万円	63.0万円 / ㎡
2023年	1,988.9万円	63.4万円 / ㎡
2024年	2,023.3万円	68.9万円 / ㎡
2025年	2,125.3万円	70.0万円 / ㎡
2026年	1,871.4万円	64.0万円 / ㎡

(※TOCHUと東日本不動産流通機構より集計したリアルデータです)

平均価格は過去最高水準の2,100万円台へ上昇

主要オフィス街へのアクセス利便性や都心マンション価格の急騰による周辺波及効果を背景に、江戸川区の中古ワンルーム相場は底堅い推移を続けています。

平均取引価格は2019年の1,300万円台から大きく上昇し、2024年には2,023.3万円、2025年には2,125.3万円と高い水準をマークしました。

歴史的な高騰期を経て、現在は買い手と売り手の動向から価格は高水準で均衡している状態です。

しかし、新築が建ちにくいという強力なエリア制限があるため、まだまだ価格が上昇する可能性を秘めた強固な売り手市場の傾向が見て取れます。

家賃上昇に支えられた健全な㎡単価水準

実際の稼働実態を反映した厳密なデータ分析によると、物件価格が底堅く推移している直近にあっても、平均㎡単価は64万〜70万円超という極めて健全な資産水準を維持しています。

江戸川区の家賃は上昇傾向があるので、インフレによる価格上昇もあり得る状況です。

入居者の入れ替わり時に家賃水準がスムーズに引き上げられていることは、買い手となる投資家から見て、安定した収益が狙える投資効率の良いエリアとして、強い購入意欲を維持させる大きな材料となっています。

江戸川区のワンルームマンション実成約事例（直近データ）

実際に江戸川区のワンルームマンションがいくらで取引されているのか、2024年〜2026年の実成約事例から、主流であるサイズ（25㎡前後）の物件を中心にピックアップしてご紹介します。

物件名	築年数	専有面積	取引価格	㎡単価
シティハウスリビオ葛西駅前	築16年	34.78㎡	3,880万円	111.6万円
ルピアコート篠崎	築4年	33.81㎡	3,170万円	93.8万円
ルピアコート篠崎	築5年	33.81㎡	3,090万円	91.4万円
ファーストシーン篠崎	築17年	34.13㎡	2,980万円	87.3万円
ルピアコート篠崎	築4年	33.81㎡	2,880万円	85.2万円
ファーストシーン篠崎	築16年	34.13㎡	2,630万円	77.1万円
東京グランファースト	築18年	33.15㎡	2,580万円	77.8万円
MAXIV一之江	築7年	26.80㎡	2,290万円	85.4万円

(※上記はTOCHU、東日本不動産流通機構の成約データから抽出した事例です)

【独自分析】江戸川区の築年数と価格の相関関係

江戸川区の物件が持つ経年に対する強さと優れた資産価値を、直近の一次データから生成した散布図を用いて分析してみましょう。

「築年数と㎡単価」の散布図（実データ48件）

一般的に、不動産は築年数が経過するほど㎡単価が下がる傾向がありますが、江戸川区ではその下落トレンド（赤点線）が比較的緩やかで安定的です。

築4〜10年前後の築浅物件（ルピアコートやMAXIVなど）で㎡単価90万〜110万円台の高い資産価値を記録した後、築18〜20年近くを経過しても㎡単価70万〜80万円台をキープして推移。

築35〜45年を超える物件であっても大幅な値崩れを起こさず底打ちする傾向が見られます。

これは、大手町や新宿といった主要ビジネス街へ直通する鉄道路線の強さが、古い物件の価値をしっかりと支えているためと考えられます。

「築年数と売却価格」の散布図（実データ48件）

売却価格の散布図を見ると、築浅の3,000万円前後のゾーンから始まり、築年数とともに右肩下がりに推移していく安定的で美しい相関傾向（赤点線）が見られます。

注目すべきは、築30〜40年前後の築古ゾーンに差し掛かっても、売却価格が極端な下落を起こさず、1,000万円前後の高値で手堅く推移している点です。

江戸川区であれば築古でも圧倒的な家賃の手頃さや生活のしやすさから客付けに困らず、安定した賃貸運営ができるという安心感が投資家にあるため、古い物件であっても買い手からの需要が途切れず、有利な売却を組み立てやすい市場が形成されています。

【エリア・駅別】江戸川区ワンルームマンションの売却相場と特徴

江戸川区の投資用ワンルーム市場を考える上で外せないのが、歴史的な供給背景と安定した賃貸需要です。

江戸川区は、都心に近接しながらも比較的土地取得コストが抑えられていた歴史的背景から、1990年代後半から2010年代にかけて、数多くのハイクオリティな投資用ワンルームマンション（ヴェルト、リファイズ、MAXIVなど）が主要駅の徒歩圏内に大量に供給されてきました。

主要ビジネス街へ15〜25分圏内でアプローチできる優れたコンパクト性を持ちながら、建物が古くなっても家賃が下落しにくく、低い空室リスクを保ちやすい点が特徴です。

葛西・西葛西エリア（東京メトロ東西線の圧倒的な大手町直通アクセス、単身ビジネスマンに大人気）

葛西駅、西葛西駅周辺は、区内で最も資産価値が高く、圧倒的な流動性に優れた大本命のエリアです。

東京メトロ東西線による大手町や日本橋方面への抜群の通勤利便性を誇り、職住近接を最重視する単身社会人からの居住ニーズが過密状態にあります。

㎡単価が100万円を超える高値取引も頻繁に見られ、売り手市場の恩恵を最もダイレクトに受けやすいエリアといえます。

小岩・平井エリア（JR中央・総武線沿線、落ち着いた下町の暮らしやすさと新宿方面への機動力）

小岩駅、平井駅周辺を中心とするエリアは、JR中央・総武線の利用により、秋葉原や御茶ノ水、新宿方面へ直通できる利便性を持ちます。

駅周辺の再開発や商店街の充実ぶりから生活がしやすく、落ち着いた閑静なレジデンス街が広がっており、居住期間の長い安定した入居者が付きやすい特性を持ちます。

総額の手頃さから国内外の投資家が常に購入案件を探している定番の人気エリアです。

船堀・一之江・篠崎エリア（都営新宿線沿線、再開発が進む美しい街並みと安定した単身需要）

船堀駅、一之江駅、篠崎駅周辺は、都営新宿線の利用により、神保町や市ヶ谷、新宿方面へ直通できるビジネスパーソンに大人気のエリアです。

区画整理によって美しい街並みや大型の公園、商業施設が整備されており、若者層からの賃貸需要が急速に拡大しています。

築浅を中心に2,000万円台前半の安定した相場を維持しています。

江戸川区ワンルームマンションの売却収支シミュレーション

「実際に江戸川区のワンルームを売却したら、ローンや経費を差し引いて手元にいくら残るのか」を把握したい方のために、TOCHU実成約データから現実的な中堅物件（築17年・25.4㎡を想定）をベースにしたリアルな収支シミュレーションをまとめました。

【シミュレーション：江戸川区のワンルーム（築17年・25.40㎡）を売却した場合】

項目	金額の目安	備考
① 現在の査定価格	1,900万円	江戸川区の築17年前後・25㎡前後のリアルな成約相場
② ローン残債	– 1,100万円	購入から約17年経過後の想定残高
③ 諸経費・税金	– 約120万円	仲介手数料、譲渡益税（長期譲渡所得・約20%）など
最終的な手残り額	約 680万円	① – （②＋③）

不動産価格が高い水準にある現状では、江戸川区のコンパクト物件であっても1,900万円程度のしっかりとした査定価格が見込めるケースがあります。

元本返済が進んだ残債の減少と合わせることで、手元に600万円を超えるまとまったキャッシュ（手残り額）を残せる可能性が十分にあります。

【江戸川区特有の強み】ワンルーム建築規制がもたらす既存物件の希少価値

江戸川区のワンルームマンションが、築年数が経過しても値崩れしにくい背景には、行政による新築規制があります。

江戸川区には独自の行政条例である「江戸川区住宅等整備事業における基準等に関する条例」が存在し、区内でワンルーム形式の集合住宅を新築・開発する際、デベロッパーに対して一定の最低基準や厳しい義務を課しています。

これにより、現在の不動産市場において、投資効率が良く需要の高いコンパクトな純粋ワンルームマンションを、江戸川区内で新築することは土地コストの高騰も相まって年々困難になっています。

この強力な供給制限がライバルの出現を遮断し、オーナー様が現在保有している既存ワンルームマンションの希少価値を裏側から支え、中古市場における強固な価格高止まりを生み出す一因となっています。

江戸川区の投資用ワンルームを高く売るための3つの鉄則

投資用マンション売却の専門会社に依頼する

買い手は実需のファミリー層ではなく投資家です。

そのため、一般的な実需向け仲介会社よりも、全国に投資家ネットワークを持つ投資用マンション売却の経験が豊富な会社の方が強みを最大発揮しやすいです。

購入見込み客の数（分母）が多いほど、高値売却に直結します。

データに基づいて査定や販売戦略を説明できる会社を選ぶ

江戸川区の建築規制や、インフレに伴う家賃上昇という背景は、既存物件の価値を説明するうえで極めて重要な要素です。

この背景を買い手の投資家へロジカルに伝えられる会社を選ぶことで、価格交渉でも有利に働きやすくなります。

オーナーチェンジ売却の実績が豊富な会社を選ぶ

入居者がいる状態で売却する場合、現在の賃貸管理会社との連携や引継ぎ対応など、実務面の高度なノウハウが重要です。

特に賃貸管理会社との手続きは煩雑で引き継ぎトラブルになりやすいため、オーナーチェンジの売却実績が豊富な専門会社であれば、あらゆるトラブルを未然に防ぎ、スムーズに手続きを進めやすくなります。

江戸川区のワンルームマンション売却に関するよくある質問（Q&A）

Q. 築30年や築40年を超える江戸川区のワンルームでも売却できますか？

A. はい、売却できる可能性は十分にあります。

江戸川区は東西線や新宿線沿線の利便性が高く、新規のワンルーム供給が厳しく制限されています。

TOCHU実成約データにおいても、築35〜45年超の築古物件が手堅い価格帯で取引されている実績が確認できており、経年による値崩れを起こしにくいため、有利な売却を組み立てやすい市場といえます。

Q. 今すぐ売却する予定がなくても、現在のタイミングで査定を受ける意味はありますか？

A. はい、今後の選択肢を広げる上で大きな意味があります。

現在の江戸川区の中古ワンルーム相場は高止まりしており、天井になっている局面といえます。

現時点でいくらで売れるか、ローンを差し引いた手残り額がいくらになるかを把握しておくことで、今後の金利動向に応じた最適な出口戦略をいつでも選択できるアドバンテージになります。

Q. 毎月の収支がマイナス（赤字）になっています。売却を検討したほうが良いでしょうか？

A. 今後の金利の変動で大きな影響が出る可能性があるため、相場が強い今のうちに売却して赤字をリセットする手法は非常に合理的な戦略です。

江戸川区の物件は都心アクセスの良さと底堅い需要により、中古市場において高値でローン残債を相殺し、手元にキャッシュを残して出口を迎えやすい特性を持っています。

赤字幅が拡大する前に手放すのは賢明な判断といえます。

Q. インフレの影響で価格は今後も上がりますか？

A. 建築コストの高騰で新築価格は上がりますが、中古投資用ワンルームが無限に値上がりし続けることは考えにくいといえます。

江戸川区の家賃は上昇傾向があるので、インフレによる価格上昇もあり得ますが、不動産の価値は最終的に利回りと収益性のバランスによって決定されます。

金利上昇局面では投資家がより高い利回りを求めるようになるため、これが価格の下落圧力として働く側面もあります。

最高値圏のファクトが維持されている現状で手放すほうが、実務上のリスクは低いと考えられます。

Q. 現在の売り手優位な高値相場は、いつまで続くと予想されますか？

A. 金融機関の投資用不動産ローンに対する融資姿勢や金利の変動で大きな影響が出る可能性があるため、現在の有利な環境が永続するとは限らないと考えられます。

直近の一次データでは強い相場が維持され、価格は均衡している状態ですが、日銀による段階的な利上げ局面への移行や融資審査の厳格化など、市場の風向きが変わりつつある兆候も見られます。

買い手需要が減少して調整局面に進む前に、早めに動いておくことが実務上重要です。

Q. 賃貸中（オーナーチェンジ）の状態で売却すると、空室よりも売却価格は安くなりますか？

A. 投資用ワンルームの場合、賃貸中であることがマイナス評価になることは基本的にはありません。

主な買い手は即座に安定したインカムゲインを得たい投資家や資産管理法人です。

働く社会人や学生などの優良な入居者が付いている状態は、買い手にとって空室リスクを回避できる強い安心材料としてむしろ高く評価されます。

Q. 「江戸川区住宅等の建築に係る住環境の整備に関する条例」などの規制は, 売却時にどう有利に働きますか？

A. 新規の競合供給を阻む高い防波堤となるため、既存物件の希少価値を買い手へアピールする強力な武器になります。

江戸川区の規制により新築開発コストが高騰しています。

この強力な供給制限が、中古市場における強固な価格高止まりを生み出す最大のファクトとなっています。

Q. 江戸川区のワンルームは今後も需要がありますか？

A. 江戸川区は今後も極めて安定した単身需要が見込まれるエリアです。

葛西・西葛西をはじめとした抜群の都心直結アクセス、充実した商業環境、定評のある暮らしやすさといった要素が重なっており、ワンルームマンション市場の基盤が非常に強固な地域といえます。

まとめ｜この記事の結論

• 「江戸川区住宅等整備事業における基準等に関する条例」などの規制により新規供給が管理され、既存中古物件の希少価値が高い。
• 葛西エリアや小岩エリアを中心とする抜群の都心アクセスと利便性に支えられ、築古物件でも売却価格が急激に下がりにくい傾向がある。
• 直近データにおける売却相場は非常に強い最高値圏を維持しており、利回り低下局面でも価格が均衡している状態である。
• 江戸川区ワンルームは高止まりの天井になっている可能性がある、金利の変動で大きな影響が出る前に出口戦略を立てることが賢明である。
• 家賃は上昇傾向があるのでインフレによる価格上昇もあり得るが、相場が強い今の環境は有力な売却の選択肢となる。
• 現在の売り手市場を活かし、まずは無料査定でご自身の物件の「正確な査定額」と「リアルな手残り額」を確認することが重要。

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