【2026年最新】葛飾区のワンルームマンション売却相場｜売却事例価格から検討する「売り時」

東京23区の北東部に位置し、柴又帝釈天や下町情緒あふれる温かみのある街並みを色濃く残しながらも、金立周辺や亀有エリアを中心とした大規模な駅前再開発によって現代的な利便性を備えた都市へと進化を遂げた東京都葛飾区。

JR常磐線緩行（東京メトロ千代田線直通）をはじめ、京成本線、京成押上線、京成金町線、北総線が縦横に網羅されており、上野、日本橋、大手町、日比谷といった都心の中枢ビジネス街へ20〜30分圏内でダイレクトアクセスできる確固たる交通網を誇ります。

近年では東京理科大学の金町キャンパス誘致を筆頭に複数の教育機関が活況を呈しており、職住近接や生活コストのバランスを重視する若いビジネスパーソン、共働き単身層、学生など、非常に底堅い単身者層の人口を安定して惹きつけて止みません。

都心近接でありながら周辺の都心5区や城東近隣区に比べて物件価格の手頃さが際立っており、高い投資効率（好利回り）と手堅い賃貸需要のバランスが抜群に優れているため、手堅く安定したインカムゲインを狙う個人投資家や国内の富裕層から定番の投資エリアとして高い信頼の眼差しが注がれ続けています。

現在、葛飾区内に投資用ワンルームマンションを保有されているオーナー様の中には、今後の金利動向や融資姿勢の引き締め、歴史的な高値圏に達している現在の市場環境を見極めながら、最も手残り額が多くなる最良のタイミング（出口戦略）を慎重に探っている方も少なくありません。

本記事では、葛飾区における投資用ワンルームマンションのTOCHU実成約データを徹底解析し、築年数ごとのリアルな査定相場をはじめ、独自の建築規制による希少価値、インフレに伴う家賃上昇の事実、正確なデータ推移を専門会社の視点からロジカルに解説します。

【この記事でわかること】

• 葛飾区は行政が定める「葛飾区集合住宅等の建築及び管理に関する条例」などの新築抑制規制により、一定規模以上の開発において専有面積の最低などが課されており、既存中古コンパクト物件の希少価値が高く保たれています。
• 直近の一次データ（2024〜2026年）では、区内の主流である25㎡前後の住戸において、近年の再開発に伴うブランド物件を筆頭に築10年前後の築浅で1,360万〜2,290万円台、資産価値の維持能力に優れた底堅さが確認できます。
• データでは価格高騰している状態であり、家賃上昇に支えられた強い投資家需要がある今は売却を検討しやすいタイミングといえます。

＞＞【2026年最新】東京都の投資用ワンルームマンション売却相場｜価格推移から読み解く「売り時」

ズバリ今の相場はいくら？葛飾区ワンルームの査定目安

「細かいデータを見る前に、まずは自分の物件がいくらで売れるのか、大まかな目安を知りたい」という方へ。

直近の実成約データ（2024年〜2026年）から算出した、葛飾区のリアルな査定相場をご紹介します。

専有面積25㎡前後の住戸を基準にすると、現在の査定目安は以下のようになります。

【東京都葛飾区：築年数別の売却査定相場（25㎡前後の場合）】

• 築10年前後： 1,360万円 〜 2,290万円台
• 築20〜30年： 1,100万円 〜 1,600万円台
• 築40年前後： 410万円 〜 940万円台

葛飾区の不動産市場における大きな特徴は、大手町直通の常磐・千代田線沿線や都営浅草線直通の京成線沿線の利便性の強さと、慢性的な土地不足が重なり、建物が古くなっても売却価格が急激に下がりにくい点にあります。

現在の葛飾区のワンルーム相場は過去の安値圏から大きく上昇し、現在は高止まりしている状態、いわば天井になっている局面といえます。

利回りの低下が始まっていても価格が安定しているのがデータからわかる証拠です。

特に葛飾区のデータ実態として、近年の大手デベロッパーによる高級ブランドワンルーム（ジェノヴィアやベルシードなど）の供給が築10年以内に集中しており、築5年未満の超築浅ゾーンでは2,220万円前後の中央値を記録するほど価格水準が引き上がっています。

しかし、地方都市であれば二束三文になりやすい築35年〜40年超の築古物件であっても、葛飾区では都心ビジネス街へのアクセスの良さ、あるいは25㎡前後という使い勝手の良い広さから、700万〜900万円台の高値で手堅く取引されるケースが多々見られます。

立地や階数、駅からの距離によって実際の査定価格は変動するため、正確な現在価値や手残り額を確認したい方は、記事後半の無料査定もご活用ください。 それでは、詳細なデータ推移を見ていきましょう。

データで見る葛飾区の相場推移｜最高値圏の維持と家賃上昇のファクト

葛飾区の不動産市場の動向を正確に把握するため、過去数年の実取引データを確認してみましょう。

以下の表は、葛飾区で実際に取引されたワンルームマンションの平均売却価格と平均表面利回りの推移（2021年〜2026年）です。

【東京都葛飾区：ワンルームマンションの実成約データ推移】

取引年	平均売却価格	平均表面利回り
2021年	945.0万円	8.37％
2022年	1,256.7万円	8.00％
2023年	1,555.7万円	5.31％
2024年	1,480.4万円	5.91％
2025年	1,918.9万円	5.42％
2026年	1,769.1万円	5.51％

(※TOCHU iBuyerより直接集計したリアルな一次データです)

平均価格は過去最高水準の1,700万円〜1,900万円台へ上昇

主要オフィス街へのアクセス利便性や都心マンション価格の急騰による周辺波及効果を背景に、葛飾区の中古ワンルーム相場は底堅い推移を続けています。

平均取引価格は2021年の900万円台から一貫して強い上昇カーブを描いており、2025年には1,918.9万円という過去最高値を記録しました。

歴史的な高騰期を経て、現在は買い手と売り手の動向から価格は均衡している状態です。

しかし、2026年現在の直近最新データでも平均1,769.1万円と高い水準を維持しており、依然として強固な売り手市場の傾向が見て取れます。

家賃上昇に支えられた健全な利回り水準

実際の稼働実態を反映した厳密なデータ分析によると、物件価格が底堅く推移している直近にあっても、平均表面利回りは5.4％〜5.9％超という都心区を大きく上回る優れた収益水準を維持しています。

葛飾区の家賃は上昇傾向があるので、インフレによる価格上昇もあり得る状況です。

入居者の入れ替わり時に家賃水準が安定して推移していることは、買い手となる投資家から見て、安定したキャッシュフローが狙える投資効率の良いエリアとして、強い購入意欲を維持させる大きな材料となっています。

葛飾区のワンルームマンション実成約事例（直近データ）

実際に葛飾区のワンルームマンションがいくらで取引されているのか、2024年〜2026年の実成約事例から、主流であるサイズ（25㎡前後）の物件を中心にピックアップしてご紹介します。

物件名	築年数	専有面積	取引価格	㎡単価	表面利回り
GENOVIA金町	築1年	23.74㎡	2,640万円	111.2万円	4.32%
ジェノヴィア金町	築1年	23.74㎡	2,620万円	110.4万円	4.35%
クレヴィスタ綾瀬	築4年	23.23㎡	2,500万円	107.6万円	4.49%
GENOVIAお花茶屋Ⅲ	築2年	22.49㎡	2,410万円	107.2万円	4.66%
クレヴィスタ綾瀬	築4年	20.47㎡	2,370万円	115.8万円	4.83%
ＧＥＮＯＶＩＡお花茶屋Ⅲ	築2年	22.49㎡	2,350万円	104.5万円	4.57%
ベルシード亀有	築8年	26.00㎡	2,290万円	88.1万円	4.66%
AZEST亀有Ⅱ	築4年	22.62㎡	2,270万円	100.4万円	4.68%

(※上記はTOCHU実成約データ「葛飾区.csv」から抽出した事例です)

【独自分析】葛飾区の築年数と価格・利回りの相関関係

葛飾区の物件が持つ「経年に対する強さ」と「優れた収益性」を、直近の一次データから生成した散布図を用いて分析してみましょう。

「築年数と㎡単価」の散布図（実データ90件）

一般的に、不動産は築年数が経過するほど㎡単価が下がる傾向がありますが、葛飾区ではその下落トレンド（赤点線）が比較的緩やかで安定的です。

築1〜9年前後の築浅物件（ジェノヴィアやクレヴィスタなど）で㎡単価100万〜115万円台の高い資産価値を記録した後、築10年前後を経過しても㎡単価80万〜90万円台をキープして推移。

築35〜50年を超える物件であっても大幅な値崩れを起こさず底打ちする傾向が見られます。

これは、千代田線直通の利便性や主要路線沿線という交通の強さが、古い物件の価値をしっかりと支えているためと考えられます。

「築年数と表面利回り」の散布図（実データ80件）

利回りの散布図を見ると、築浅の4％台前半から始まり、築年数とともに右肩上がりに上昇していく非常に綺麗な相関傾向（赤点線）が見られます。

注目すべきは、築35〜50年前後の築古ゾーンに差し掛かると、表面利回りが7％〜13％超に達する高収益住戸がプロットされている点です。

葛飾区であれば築古でも圧倒的な家賃の手頃さから客付けに困らず、高い利回りで確実に回せるという安心感が投資家にあるため、古い物件であっても買い手からの需要が途切れず、有利な売却を組み立てやすい市場が形成されています。

【エリア・駅別】葛飾区ワンルームマンションの売却相場と特徴

葛飾区の投資用ワンルーム市場を考える上で外せないのが、歴史的な供給背景と安定した賃貸需要です。

葛飾区は、都心近接でありながら比較的土地取得コストが抑えられていた背景から、地元の優良デベロッパーや大手ブランドによるデザイン性と機能性を備えた投資用ワンルームマンションが数多く供給されてきました。

主要ビジネス街へ20〜30分圏内でアプローチできる優れたコンパクト性を持ち、建物が古くなっても家賃が下がりにくく、低い空室リスクと高い利回りを保ちやすい点が特徴です。

金町エリア（JR常磐線・京成線の複数路線、大学誘致と再開発による最高値トレンド）

金町駅、京成金町駅周辺は、区内で最も激しい資産価値の上昇を記録している最注目エリアです。

東京理科大学の誘致や駅前複合再開発により、街並みが美しく刷新され、若い学生や新世代の社会人ニーズが爆発的に増加しています。

㎡単価が110万円を超える築浅ブランド物件の成約が相次いでおり、売り手市場の恩恵を最も強烈に受けやすいエリアといえます。

亀有エリア（千代田線直通の機動力、大型商業施設と充実した住環境による安定した実需）

亀有駅周辺を中心とするエリアは、大型ショッピングモールをはじめとする商業インフラが完成されており、単身者が非常に暮らしやすいベッドタウンです。

東京メトロ千代田線に直通するため、大手町や霞ヶ関方面へ通勤するビジネスパーソンから絶大な支持を得ており、賃貸稼働率が極めて高く値崩れしにくいため、投資家から安定した定番資産として高く評価されやすいエリアです。

お花茶屋・青戸エリア（京成線の基幹、手頃な総額と高い投資効率のバランスが優れた狙い目）

お花茶屋駅、青砥駅周辺を中心とするエリアは、下町の古き良き活気ある商店街が広がる一方で、都営浅草線や半蔵門線直通列車により日本橋や新橋、渋谷方面へ直通できる利便性を持ちます。

中心部に比べて物件の総額が手頃である一方、手堅い入居需要が見込めるため、実利回りが高く投資家からの熱い視線が集まりやすい特性を持っています。

葛飾区ワンルームマンションの売却収支シミュレーション

「実際に葛飾区のワンルームを売却したら、ローンや経費を差し引いて手元にいくら残るのか」を把握したい方のために、TOCHU実成約データから現実的な築浅物件（築8年・26.0㎡を想定）をベースにしたリアルな収支シミュレーションをまとめました。

【シミュレーション：葛飾区のワンルーム（築8年・26.00㎡）を売却した場合】

項目	金額の目安	備考
現在の査定価格	2,290万円	葛飾区の築8年・26㎡前後のリアルな成約相場
ローン残債	– 1,600万円	購入から約8年経過後の想定残高
諸経費・税金	– 約160万円	仲介手数料、譲渡益税（長期譲渡所得・約20%）など
最終的な手残り額	約 530万円	現在の売り手優位な市場を反映した想定キャッシュ

不動産価格が高い水準にある現状では、葛飾区のコンパクト物件であっても2,200万円を超えるしっかりとした査定価格が見込めるケースがあります。

元本返済が進んだ残債の減少と合わせることで、手元に500万円を超えるまとまったキャッシュ（手残り額）を残せる可能性が十分にあります。

【葛飾区特有の強み】ワンルーム建築規制がもたらす既存物件の希少価値

葛飾区のワンルームマンションが、築年数が経過しても値崩れしにくい背景には、行政による新築規制があります。

「葛飾区集合住宅等の建築及び管理に関する条例」が存在し、区内でワンルーム形式の集合住宅を新築・開発する際、デベロッパーに対して一定の最低基準や厳しい義務を課しています。

1戸あたりの床面積の下限を一定以上に制限する開発基準などが代表例です。

これにより、現在の不動産市場において、投資効率が良く需要の高いコンパクトな純粋ワンルームマンションを、葛飾区内で新築することは土地コストの高騰も相まって年々困難になっています。

この強力な供給制限がライバルの出現を阻み、オーナー様が現在保有している既存ワンルームマンションの希少価値を裏側から支え、中古市場における強固な価格高止まりを生み出す一因となっています。

葛飾区の投資用ワンルームを高く売るための3つの鉄則

投資用マンション売却の専門会社に依頼する

買い手は実需のファミリー層ではなく投資家です。

そのため、一般的な実需向け仲介会社よりも、全国に投資家ネットワークを持つ投資用マンション売却の経験が豊富な会社の方が強みを最大発揮しやすいです。

購入見込み客の数（分母）が多いほど、高値売却に直結します。

データに基づいて査定や販売戦略を説明できる会社を選ぶ

葛飾区の建築規制や、大学誘致・再開発に伴う価格高騰という背景は、既存物件の価値を説明するうえで極めて重要な要素です。

この背景を買い手の投資家へロジカルに伝えられる会社を選ぶことで、価格交渉でも有利に働きやすくなります。

オーナーチェンジ売却の実績が豊富な会社を選ぶ

入居者がいる状態で売却する場合、現在の賃貸管理会社との連携や引継ぎ対応など、実務面の高度なノウハウが重要です。

特に賃貸管理会社との手続きは煩雑で引き継ぎトラブルになりやすいため、オーナーチェンジの売却実績が豊富な専門会社であれば、あらゆるトラブルを未然に防ぎ、スムーズに手続きを進めやすくなります。

まとめ｜この記事の結論

• 「葛飾区集合住宅等の建築及び管理に関する条例」により新規供給が制限され、既存中古物件の希少価値が高い。
• 金町エリアや亀有エリアを中心とする抜群の都心アクセスと再開発効果に支えられ、築古物件でも売却価格が急激に下がりにくい傾向がある。
• 直近データにおける売却相場は非常に強い最高値圏を維持しており、利回り低下でも価格が均衡している状態である。
• 葛飾区ワンルームは高止まりしており、天井の可能性もあるため、金利の変動で大きな影響が出る前に出口戦略を立てることが賢明である。
• 区内の家賃は上昇傾向があるのでインフレによる価格上昇もあり得るが、相場が強い今の環境は有力な売却の選択肢となる。
• 現在の売り手市場を活かし、まずは無料査定でご自身の物件の「正確な査定額」と「リアルな手残り額」を確認することが重要。

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