【2026年最新】足立区のワンルームマンション売却相場｜家賃上昇が支える売却タイミング

空前の北千住ブームや大規模な駅前再開発を経て、かつての下町のイメージから利便性と近代的な住環境を兼ね備えた魅力的なベッドタウンへと劇的な変貌を遂げた東京都足立区。

JR常磐線、東武スカイツリーライン、東京メトロ千代田線・日比谷線、つくばエクスプレス、京成本線、日暮里・舎人ライナーなど、実に多くの路線が縦横無尽に走り、上野、秋葉原、東京、大手町といった都心の中枢ビジネス街へ圧倒的な機動力でダイレクトアクセスできる抜群の交通網を誇ります。

近年では東京電機大学をはじめとする複数の有名大学キャンパスの誘致により、活気に満ちた若い学生や独身のビジネスパーソン、共働き層などの非常に分厚い単身者人口を惹きつけて止みません。

都心近接でありながら周辺の23区に比べて家賃や物件価格の手頃さが突出しており、高い投資効率と旺盛な実需のバランスが優れているため、手堅い定番の投資エリアとして国内外の個人投資家や資産管理法人から高い信頼の眼差しが注がれ続けています。

現在、足立区内に投資用ワンルームマンションを保有されているオーナー様の中には、今後の金利動向や融資姿勢の引き締め、歴史的な高値圏に達している現在の市場環境を見極めながら、最も手残り額が多くなる最良のタイミング（出口戦略）を慎重に探っている方も少なくありません。

本記事では、足立区における投資用ワンルームマンションのTOCHU実成約データを徹底解析し、築年数ごとのリアルな査定相場をはじめ、独自の建築規制による希少価値、インフレに伴う家賃上昇の事実、正確なデータ推移を専門会社の視点から解説します。

【この記事でわかること】

• 足立区は行政が定める「足立区集合住宅の建築及び管理に関する条例」などの新築抑制規制により、一定規模以上の開発において専有面積の制限や厳格な管理体制が課されており、既存中古コンパクト物件の希少価値が高く保たれています。
• 直近の一次データ（2024〜2026年）では、区内の主流である23㎡前後（18〜28㎡）の住戸において、築10年前後の築浅で1,400万〜2,400万円台、需要が極めて厚い築20〜30年の中堅物件でも平均1,900万円前後で取引される優れた底堅さが確認できます。
• 実際の稼働実態を反映した厳密なデータ分析によると、相場高騰を経て現在は価格が均衡している状態ですが、家賃上昇に支えられた強い投資家需要がある今は売却を検討しやすいタイミングといえます。

＞＞【2026年最新】東京都の投資用ワンルームマンション売却相場｜23区のデータから読み解く「売り時」

ズバリ今の相場はいくら？足立区ワンルームの査定目安

「細かいデータを見る前に、まずは自分の物件がいくらで売れるのか、大まかな目安を知りたい」という方へ。

直近の実成約データ（2024年〜2026年）から算出した、足立区のリアルな査定相場をご紹介します。

足立区では、活発な単身者実需を反映し、専有面積23㎡前後（18㎡〜28㎡）の物件が供給の主流かつ取引の中心となっています。

この23㎡前後の住戸を基準にすると、現在の査定目安は以下のようになります。

【東京都足立区：築年数別の売却査定相場（23㎡前後の場合）】

築10年前後： 1,470万円 〜 2,440万円台 （中央値：2,010万円）

築20〜30年： 1,750万円 〜 1,990万円台 （中央値：1,900万円）

築40年前後： 470万円 〜 870万円台 （中央値：660万円）

足立区の不動産市場における大きな特徴は、一大ターミナルである北千住駅や千代田線直通の綾瀬駅エリアの利便性の強さと、慢性的な土地不足が重なり、建物が古くなっても売却価格が急激に下がりにくい点にあります。

現在の足立区のワンルーム相場は過去の安値圏から大きく上昇し、現在は高止まりしている状態、いわば天井になっている局面といえます。

利回りの低下が始まっていても価格が安定しているのがデータからわかる証拠です。

しかし、地方都市であれば二束三文になりやすい築30年超の築古物件であっても、足立区では都心ビジネス街へのアクセスの良さから、一定の高値で手堅く取引されるケースが見られます。

立地や階数、駅からの距離によって実際の査定価格は変動するため、正確な現在価値や手残り額を確認したい方は、記事後半の無料査定もご活用ください。

それでは、詳細なデータ推移を見ていきましょう。

データで見る足立区の相場推移｜最高値圏の維持と家賃上昇のファクト

足立区の不動産市場の動向を把握するため、過去数年の実取引データを確認してみましょう。

以下の表は、足立区で実際に取引されたワンルームマンションの「平均売却価格」と「平均表面利回り」の推移（2022年〜2026年）です。

【東京都足立区：ワンルームマンションの実成約データ推移】

取引年	平均売却価格	平均表面利回り
2022年	1,421.1万円	7.27％
2023年	1,827.8万円	7.17％
2024年	1,668.2万円	6.02％
2025年	1,712.9万円	6.87％
2026年	1,840.0万円	5.10％

(※TOCHU売買事例より直接集計したリアルな一次データです)

平均価格は過去最高水準の1,800万円台へ上昇

主要オフィス街へのアクセス利便性や都心マンション価格の急騰による周辺波及効果を背景に、足立区の中古ワンルーム相場は底堅い推移を続けています。

平均取引価格は取引される物件の築年数バランスによって毎年多少の上下動はあるものの、2022年以降一貫して高い水準を維持しています。

歴史的な高騰期を経て、現在は買い手と売り手の動向から価格は均衡している状態です。

しかし、2026年現在の直近最新データでは、平均取引価格が1,840.0万円と過去最高水準を記録しており、強固な売り手市場の傾向が見て取れます。

家賃上昇に支えられた健全な利回り水準

実際の稼働実態を反映した厳密なデータ分析によると、物件価格が底堅く推移している直近にあっても、平均表面利回りは5.1％〜6.8％超という都心区を上回る優れた収益水準を維持しています。

足立区の家賃は上昇傾向があるので、インフレによる価格上昇もあり得る状況です。

入居者の入れ替わり時に家賃水準が安定して推移していることは、買い手となる投資家から見て、安定したキャッシュフローが狙える投資効率の良いエリアとして、強い購入意欲を維持させる大きな材料となっています。

足立区のワンルームマンション実成約事例（直近データ）

実際に足立区のワンルームマンションがいくらで取引されているのか、2024年〜2026年の実成約事例から、主流であるサイズ（23㎡前後）の物件を中心にピックアップしてご紹介します。

物件名	築年数	専有面積	取引価格	㎡単価	表面利回り
ガクエンヒルズ北千住	築16年	28.62㎡	2,540万円	88.7万円	5.05%
ベルグレードSKDUE	築10年	25.50㎡	2,440万円	95.7万円	4.43%
セジョリ北千住ノワール	築8年	23.55㎡	2,390万円	101.5万円	4.52%
フュージョナル千住緑町	築4年	25.51㎡	2,350万円	92.1万円	4.57%
アルテカーサプレスト北千住	築7年	25.60㎡	2,330万円	91.0万円	4.27%
ハイズ綾瀬駅前	築5年	25.35㎡	2,320万円	91.5万円	4.40%
フェルクルールプレスト千住関屋	築10年	26.00㎡	2,300万円	88.5万円	4.77%
セジョリ北千住ノワール	築7年	21.34㎡	2,290万円	107.3万円	4.56%

(※上記はTOCHU実成約データから抽出した事例です)

【独自分析】足立区の築年数と価格・利回りの相関関係

足立区の物件が持つ経年に対する強さと優れた収益性を、直近の一次データから生成した散布図を用いて分析してみましょう。

「築年数と㎡単価」の散布図（実データ80件）

一般的に、不動産は築年数が経過するほど㎡単価が下がる傾向がありますが、足立区ではその下落トレンド（赤点線）が比較的緩やかで安定的です。

築4〜10年前後の築浅物件（セジョリやフュージョナルなど）で㎡単価90万〜100万円台の高い資産価値を記録した後、築16〜20年近くを経過しても㎡単価70万〜80万円台をキープして推移。

築35〜45年を超える物件であっても大幅な値崩れを起こさず底打ちする傾向が見られます。

これは、一大ターミナルである北千住駅や主要路線沿線という交通利便性の強さが、古い物件の価値をしっかりと支えているためと考えられます。

「築年数と表面利回り」の散布図（実データ67件）

利回りの散予図を見ると、築浅の4％台前半から始まり、築年数とともに右肩上がりに上昇していく非常に綺麗な相関傾向（赤点線）が見られます。

注目すべきは、築30〜40年前後の築古ゾーンに差し掛かると、表面利回りが8％〜11％超に達する高収益住戸がプロットされている点です。

足立区であれば築古でも圧倒的な家賃の手頃さから客付けに困らず、高い利回りで確実に回せるという安心感が投資家にあるため、古い物件であっても買い手からの需要が途切れず、有利な売却を組み立てやすい市場が形成されています。

【エリア・駅別】足立区ワンルームマンションの売却相場と特徴

足立区の投資用ワンルーム市場を考える上で外せないのが、歴史的な供給背景と安定した賃貸需要です。

足立区は、都心近接でありながら比較的土地取得コストが抑えられていた背景から、地元の優良デベロッパーや大手ブランドによるデザイン性と機能性を備えた投資用ワンルームマンションが数多く供給されてきました。

主要ビジネス街へ15〜20分圏内でアプローチできる優れたコンパクト性を持ち、建物が古くなっても家賃が下がりにくく、低い空室リスクと高い利回りを保ちやすい点が特徴です。

北千住エリア（5路線が乗り入れる一大ハブ駅、圧倒的なブランド力と学生需要）

北千住駅周辺は、区内で最も資産価値が高く、圧倒的な流動性に優れた大本命のエリアです。

JR常磐線、東京メトロ千代田線・日比谷線、東武伊勢崎線、つくばエクスプレスが交差し、周辺の大学誘致によって若い社会人や学生からの居住ニーズが過密状態にあります。

㎡単価が100万円を超える高値取引も頻繁に見られ、売り手市場の恩恵を最もダイレクトに受けやすいエリアといえます。

綾瀬エリア（千代田線直通の圧倒的な通勤利便性、堅実な社会人需要）

綾瀬駅周辺を中心とするエリアは、東京メトロ千代田線の始発・直通列車が利用できることから、大手町や霞ヶ関方面へ通勤する単身社会人から絶大な支持を得ています。

駅前の利便性と暮らしやすさのバランスが良く、賃貸稼働率が非常に高いため、中古市場でも値崩れしにくく投資家から安定した定番資産として高く評価されやすい特性を持ちます。

西新井・竹ノ塚エリア（東武線沿線の再開発と暮らしやすさ、高い利回り魅力）

西新井駅、竹ノ塚駅周辺は、日比谷線や半蔵門線直通の東武スカイツリーラインの利用により、上野、秋秋原、大手町方面へ直通できる利便性を持ちます。

西新井は複合再開発によって美しい街並みや大型商業施設が整備され、竹ノ塚は高架化に伴う駅前整備が進んでおり、若者層からの賃貸需要が急速に拡大しています。

総額が手頃で実利回りが高くなりやすいため、投資家からの根強い人気を集めています。

足立区ワンルームマンションの売却収支シミュレーション

「実際に足立区のワンルームを売却したら、ローンや経費を差し引いて手元にいくら残るのか」を把握したい方のために、TOCHU実成約データから現実的な中堅物件（築10年・25.5㎡を想定）をベースにしたリアルな収支シミュレーションをまとめました。

【シミュレーション：足立区のワンルーム（築10年・25.50㎡）を売却した場合】

項目	金額の目安	備考
① 現在の査定価格	2,350万円	足立区の築10年前後・25㎡前後のリアルな成約相場
② ローン残債	– 1,500万円	購入から約10年経過後の想定残高
③ 諸経費・税金	– 約150万円	仲介手数料、譲渡益税（長期譲渡所得・約20%）など
最終的な手残り額	約 700万円	① – （②＋③）

不動産価格が高い水準にある現状では、足立区のコンパクト物件であっても2,350万円程度のしっかりとした査定価格が見込めるケースがあります。

元本返済が進んだ残債の減少と合わせることで、手元に700万円を超えるまとまったキャッシュ（手残り額）を残せる可能性が十分にあります。

【足立区特有の強み】ワンルーム建築規制がもたらす既存物件の希少価値

足立区のワンルームマンションが、築年数が経過しても値崩れしにくい背景には、行政による新築規制があります。

足立区には独自の行政条例である「足立区住宅等の建築に係る住環境の整備に関する条例」が存在し、区内でワンルーム形式の集合住宅を新築・開発する際、デベロッパーに対して一定の最低基準や厳しい義務を課しています。

1戸あたりの床面積の下限を一定以上に制限する開発基準や、一定規模以上の開発に対する管理人室の設置基準、さらには駐輪場・ゴミ置き場の厳格な設置義務などが代表例です。

これにより、現在の不動産市場において、投資効率が良く需要の高いコンパクトな純粋ワンルームマンションを、足立区内で新築することは土地コストの高騰も相まって年々困難になっています。

この強力な供給制限がライバルの出現を遮断し、オーナー様が現在保有している既存ワンルームマンションの希少価値を裏側から支え、中古市場における強固な価格高止まりを生み出す一因となっています。

足立区の投資用ワンルームを高く売るための3つの鉄則

投資用マンション売却の専門会社に依頼する

買い手は実需のファミリー層ではなく投資家です。

そのため、一般的な実需向け仲介会社よりも、全国に投資家ネットワークを持つ投資用マンション売却の経験が豊富な会社の方が強みを最大発揮しやすいです。

購入見込み客の数（分母）が多いほど、高値売却に直結します。

データに基づいて査定や販売戦略を説明できる会社を選ぶ

足立区の建築規制や、インフレに伴う家賃上昇という背景は、既存物件の価値を説明するうえで極めて重要な要素です。

この背景を買い手の投資家へロジカルに伝えられる会社を選ぶことで、価格交渉でも有利に働きやすくなります。

オーナーチェンジ売却の実績が豊富な会社を選ぶ

入居者がいる状態で売却する場合、現在の賃貸管理会社との連携や引継ぎ対応など、実務面の高度なノウハウが重要です。

特に賃貸管理会社との手続きは煩雑で引き継ぎトラブルになりやすいため、オーナーチェンジの売却実績が豊富な専門会社であれば、あらゆるトラブルを未然に防ぎ、スムーズに手続きを進めやすくなります。

足立区のワンルームマンション売却に関するよくある質問（Q&A）

Q. 築30年や築40年を超える足立区のワンルームでも売却できますか？

A. はい、売却できる可能性は十分にあります。

足立区は北千住を中心とした主要路線沿線の利便性が高く、新規のワンルーム供給が厳しく制限されています。

TOCHU実成約データにおいても、築35〜45年超の築古物件が手堅い価格帯で取引されている実績が確認できており、経年による値崩れを起こしにくいため、有利な売却を組み立てやすい市場といえます。

Q. 今すぐ売却する予想がなくても、現在のタイミングで査定を受ける意味はありますか？

A. はい、今後の選択肢を広げる上で大きな意味があります。

現在の足立区の中古ワンルーム相場は高止まりしており、天井になっている局面といえます。

現時点でいくらで売れるか、ローンを差し引いた手残り額がいくらになるかを把握しておくことで、今後の金利動向に応じた最適な出口戦略をいつでも選択できるアドバンテージになります。

Q. 毎月の収支がマイナス（赤字）になっています。売却を検討したほうが良いでしょうか？

A. デッドクロスの発生や将来的な修繕金の上昇リスクに加え、今後の金利の変動で大きな影響が出る可能性があるため、相場が強い今のうちに売却して赤字をリセットする手法は非常に合理的な戦略です。

足立区の物件は都心アクセスの良さと底堅い需要により、中古市場において高値でローン残債を相殺し、手元にキャッシュを残して出口を迎えやすい特性を持っています。

赤字幅が拡大する前に手放すのは賢明な判断といえます。

Q. インフレの影響で価格は今後も上がりますか？

A. 建築コストの高騰で新築価格は上がりますが、中古投資用ワンルームが無限に値上がりし続けることは考えにくいといえます。

足立区の家賃は上昇傾向があるので、インフレによる価格上昇もあり得ますが、不動産の価値は最終的に利回りと収益性のバランスによって決定されます。

金利上昇局面では投資家がより高い利回りを求めるようになるため、これが価格の下落圧力として働く側面もあります。

最高値圏のファクトが維持されている現状で手放すほうが、実務上のリスクは低いと考えられます。

Q. 現在の売り手優位な高値相場は、いつまで続くと予想されますか？

A. 金融機関の投資用不動産ローンに対する融資姿勢や金利の変動で大きな影響が出る可能性があるため、現在の有利な環境が永続するとは限らないと考えられます。

直近の一次データでは強い相場が維持され、価格は均衡している状態ですが、日銀による段階的な利上げ局面への移行や融資審査の厳格化など、市場の風向きが変わりつつある兆候も見られます。

買い手需要が減少して調整局面に進む前に、早めに動いておくことが実務上重要です。

Q. 賃貸中（オーナーチェンジ）の状態で売却すると、空室よりも売却価格は安くなりますか？

A. 投資用ワンルームの場合、賃貸中であることがマイナス評価になることは基本的にはありません。

主な買い手は即座に安定したインカムゲインを得たい投資家や資産管理法人です。

若い社会人や学生などの優良な入居者が付いている状態は、買い手にとって空室リスクを回避できる強い安心材料としてむしろ高く評価されます。

Q. 「足立区住宅等の建築に係る住環境の整備に関する条例」などの規制は、売却時にどう有利に働きますか？

A. 新規の競合供給を阻む高い防波堤となるため、既存物件の希少価値を買い手へアピールする強力な武器になります。

足立区の規制により新築開発コストが高騰しています。

この強力な供給制限が、中古市場における強固な価格高止まりを生み出す最大のファクトとなっています。

Q. 足立区のワンルームは今後も需要がありますか？

A. 足立区は今後も極めて安定した単身需要が見込まれるエリアです。

北千住を中心とした抜群の都心直結アクセス、駅前再開発による美しい住環境、定評のある暮らしやすさといった要素が重なっており、ワンルームマンション市場の基盤が非常に強固な地域といえます。

まとめ｜この記事の結論

• 「足立区住宅等の建築に係る住環境の整備に関する条例」などの規制により新規供給が管理され、既存中古物件の希少価値が高い。
• 北千住エリアや綾瀬エリアを中心とする抜群の都心アクセスと利便性に支えられ、築古物件でも売却価格が急激に下がりにくい傾向がある。
• 直近データにおける売却相場は非常に強い最高値圏を維持しており、利回り低下でも価格が均衡している状態である。
• 足立区のワンルームは高止まりしており、天井になっている側面もあるため、金利の変動で大きな影響が出る前に出口戦略を立てることが賢明である。
• 区内の家賃は上昇傾向があるのでインフレによる価格上昇もあり得るが、相場が強い今の環境は有力な売却の選択肢となる。
• 現在の売り手市場を活かし、まずは無料査定でご自身の物件の「正確な査定額」と「リアルな手残り額」を確認することが重要。

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