【2026年最新】東京都北区のワンルームマンション売却相場｜実取引データで考える「売り時」

JR埼京線や京浜東北線が走り、池袋・新宿・渋谷や東京・品川といった主要ターミナルへダイレクトに結ばれる抜群の交通網を持つ東京都北区。

東京23区内でも交通利便性と生活環境のバランスが良く、単身の社会人や周辺大学に通う学生といった厚い単身者層を抱える実需型エリアとして、

安定したインカムゲインを狙う国内外の投資家から高い注目を集めています。

現在保有しているワンルームマンションの売却を検討するにあたり、金利動向や市場のピークを見極めながら、最も手残り額が多くなるタイミングを探っているオーナー様も少なくありません。

本記事では、東京都北区における投資用ワンルームマンションのTOCHU実取引データを徹底解析し、築年数ごとのリアルな査定相場をはじめ、独自の建築規制による希少価値、

インフレに伴う家賃上昇の事実、正確なデータ推移をロジカルに解説します。

【この記事の3行要約】

• 北区は行政が定める「集合住宅の建築及び管理に関する条例」等の新築抑制規制により、コンパクトなワンルームの新規供給が抑えられており、既存中古物件の希少価値が高く保たれています。

• 直近の実データ（2024〜2025年）では、区内の主流である25㎡前後の住戸において、築10年前後の築浅で1,700万〜2,700万円台、築20〜30年の中堅物件でも1,300万〜2,200万円台で取引される底堅さが確認できます。

• 利回り0％の異常値を除外した分析では、平均表面利回りは5.0％〜5.1％超の安定した水準を維持しており、投資家需要が強い今は売却を検討しやすいタイミングといえます。

＞＞【2026年最新】東京都の投資用ワンルームマンション売却相場｜23区のデータから読み解く「売り時」

ズバリ今の相場はいくら？北区ワンルームの査定目安

「細かいデータを見る前に、まずは自分の物件がいくらで売れるのか、大まかな目安を知りたい」という方へ。

直近の実成約データ（2024年〜2025年）から算出した、北区のリアルな査定相場を先にご紹介します。

25㎡前後の住戸を基準にすると、現在の査定目安は以下のようになります。

【東京都北区：築年数別の売却査定相場（25㎡前後の場合）】

• 築10年前後： 2,100万円 〜 2,700万円台

• 築20〜30年： 1,300万円 〜 2,200万円台

• 築40年前後： 400万円 〜 1,200万円台

北区の不動産市場における大きな特徴は、主要ターミナルに直結する高い利便性と、行政による開発規制が重なり、建物が古くなっても売却価格が急激に下がりにくい点にあります。

他エリアであれば大きく値下がりしやすい築35〜40年超の物件でも、北区では1,000万円超で取引されるケースが見られます。

立地や階数によって実際の査定価格は変動するため、正確な現在価値や手残り額を確認したい方は無料査定もご活用ください。

それでは、詳細なデータ推移を見ていきましょう。

データで見る北区の相場推移｜最高値圏の維持と家賃上昇のファクト

北区の不動産市場の動向を把握するため、過去数年の実取引データを確認してみましょう。

以下のグラフと表は、北区で実際に取引されたワンルームマンションの「平均売却価格」と「平均表面利回り」の推移（2019年〜2025年）です。

【東京都北区：ワンルームマンションの実成約データ推移】

取引年	平均売却価格	平均表面利回り
2019年	1,626.0万円	6.49％
2020年	1,592.2万円	5.73％
2021年	1,581.4万円	6.27％
2022年	2,235.0万円	4.86％
2023年	2,256.9万円	4.82％
2024年	2,178.5万円	5.01％
2025年	2,147.7万円	5.11％

(※TOCHU iBuyerより直接集計した実データです)

平均価格は過去最高水準の2,100万円台へ上昇

赤羽駅周辺の再開発構想や、王子駅周辺のまちづくりガイドラインの進展に加え、都心3区のマンション価格高騰に伴う周辺区への需要の波及を背景に、北区全体の利便性や地価は高まりを見せています。

実際に、2019年時点では平均1,626.0万円だった取引相場は、2024年以降、平均取引価格が2,100万円台を大きく超える水準まで上昇しており、現在も過去最高水準の相場を維持しています。

また、平成初期には東京メトロ南北線の開通によって交通利便性が大きく向上し、人口増加にもつながりました。

こうした長期的な都市基盤の整備も、北区のワンルームマンション市場を下支えする要因の一つといえます。

家賃上昇に支えられた健全な利回り水準

北区では物件価格が上昇している直近（2024〜2025年）でも、5.0％〜5.1％前後の安定した利回り水準が維持されています。

これは、都心のインフレや旺盛な単身者需要を背景に、入居者の入れ替わり時にスムーズな「家賃の引き上げ・底堅い推移」が行われていることを示す一つの明確な材料といえます。

北区のワンルームマンションは今が売り時？

北区のワンルームマンション市場は、直近の実成約データを見ると高値圏で推移しており、売却を検討しやすい局面にあるといえます。
ただし、相場全体が高いからといって、すべての物件が同じように売り時になるわけではありません。
実際の判断では、価格水準だけでなく、金利動向、買主の動き、保有状況、そして最終的な手残り額まで含めて考えることが重要です。

価格が高水準でも一律に売り時とは限らない

北区のワンルームマンション相場は、2024年以降、平均取引価格が2,100万円台を超える高水準で推移しています。
そのため、以前より高く売却できる可能性があるのは確かです。

一方で、実際の売却価格は、駅距離、築年数、専有面積、賃貸状況、管理状態によって大きく変わります。
相場が高い時期であっても、個別条件によっては思ったほど価格が伸びないケースもあるため、全体相場だけで判断するのは注意が必要です。

金利動向と買主の動きを確認する

投資用ワンルームの買主の多くは、自己資金だけでなく融資も活用しながら購入を検討します。
そのため、金利上昇局面では、買主の資金計画や購入意欲に影響が出る可能性があります。

現在のように相場が高い水準を維持している局面では、今後の金利動向次第で市場の空気が変わることも考えられます。
相場が崩れてから動くのではなく、まずは今の査定価格を把握したうえで、売却するかどうかを検討することが大切です。

含み益が出ているなら出口戦略を考えやすい

購入時より現在の査定価格が上回っている場合は、売却による利益確定を考えやすいタイミングといえます。
特に北区のように、交通利便性と単身需要の厚さから価格が支えられているエリアでは、築年数が進んだ物件でも出口戦略を立てやすい傾向があります。

今後も保有を続ける選択肢はありますが、修繕負担や空室リスク、金利環境の変化まで含めて考えると、高値圏にあるうちに一度売却可能性を整理しておく意味は大きいでしょう。

まずは手残り額ベースで判断する

売却を判断する際は、査定価格だけを見るのではなく、最終的にいくら手元に残るか を基準に考えることが重要です。
たとえば、査定価格が高く見えても、ローン残債や諸費用、税金を差し引くと、実際の手残り額は想像より少ないことがあります。

反対に、現在の相場で売却することで、まとまった資金を確保できるケースもあります。
そのため、「今が売り時かどうか」は、価格の高さだけでなく、手残り額と今後の保有リスクを比較して判断すること が大切です。

北区のワンルームマンション査定相場はどう見ればいい？

北区のワンルームマンションが今どのくらいで売れそうかを考えるときは、単に平均価格を見るだけでは不十分です。
実際の査定相場は、築年数やエリアだけでなく、駅距離、賃貸状況、建物の管理状態などによって変わります。
自分の物件に近い条件の事例を確認しながら、査定相場を立体的に見ることが大切です。

築年数

築年数は、ワンルームマンションの査定相場を考えるうえで最も基本となる指標の一つです。
一般的に、築年数が浅いほど㎡単価は高く、築年数が進むにつれて価格は下がる傾向があります。

ただし、北区では築古物件でも一定の価格帯を維持しているケースが多く見られます。
これは、都心アクセスの良さと安定した賃貸需要によって、築年数が経過しても投資家からの需要が残りやすいためです。

最寄り駅からの距離

北区は、赤羽、王子、田端、駒込など、交通利便性の高い駅が多いエリアです。
そのため、最寄り駅からの距離は、査定相場に大きく影響します。

一般的には、駅徒歩10分以内、できれば5分以内の物件ほど評価されやすくなります。
特に、赤羽や田端のように複数路線や山手線アクセスが見込める駅周辺では、駅距離の差が価格差につながりやすい傾向があります。

空室か賃貸中か（オーナーチェンジか）

北区の投資用ワンルームでは、賃貸中のオーナーチェンジ物件として売却するケースも多く見られます。
すでに家賃収入が発生している物件は、投資家にとって収益計画を立てやすく、検討されやすい面があります。

一方で、空室物件は実需層や自己使用を検討する買主にも広がる可能性があります。
どちらが有利かは一概にはいえず、物件の立地、賃料水準、築年数などを踏まえて見極める必要があります。

管理状態と賃料条件

同じ築年数、同じエリアの物件であっても、管理状態や賃料条件によって査定相場は変わります。
共用部の管理が行き届いている物件、修繕履歴がしっかりしている物件は、買主から見た安心感が高く、評価されやすくなります。

また、現在の賃料が相場とかけ離れて低すぎる、あるいはサブリース条件が重いといった場合は、投資家が収益性をシビアに見るため、価格に影響することがあります。
査定相場を見る際は、立地や築年数だけでなく、今どのような条件で運用されているか まで確認することが重要です。

東京都北区のワンルームマンション実成約事例（直近データ）

実際に北区のワンルームマンションがいくらで取引されているのか、2024年〜2025年の実成約事例から、主流であるサイズ（25㎡前後）の物件を中心にピックアップしてご紹介します。

物件名	築年数	専有面積	取引価格	㎡単価	表面利回り
DIPS十条仲原EAST	築8年	22.33㎡	5,100万円	228.4万円	4.24%
DIPS東十条駅前プレミアム	築3年	41.16㎡	4,530万円	110.1万円	4.45%
HY’snext西巣鴨	築7年	25.50㎡	2,360万円	92.5万円	4.46%
グランヴァン王子駅前	築12年	25.75㎡	2,350万円	91.3万円	4.37%
ステージファースト赤羽アジールコート	築8年	23.73㎡	2,350万円	99.0万円	4.80%
エルフラット板橋	築17年	25.40㎡	2,330万円	91.7万円	4.64%
ジェイパーク駒込	築39年	25.31㎡	1,300万円	51.4万円	7.11%
ミリオンコート駒込	築36年	16.51㎡	1,130万円	68.4万円	6.80%

(※上記は弊社実データから抽出した加工一切なしのリアルな事例です)

【独自分析】東京都北区の築年数と価格・利回りの相関関係

北区の物件が持つ「経年に対する強さ」を、直近の実データから生成した散布図を用いて分析してみましょう。

「築年数と㎡単価」の散布図（実データ91件）

一般的に、不動産は築年数が経過するほど㎡単価が下がる傾向がありますが、北区ではその下落トレンドが比較的緩やかです。

築3〜15年の築浅物件で㎡単価90万〜110万円前後の高値をつけた後も、築20年を超えて相場が大きく崩れにくく、築35〜40年超の物件でも一定の価格帯を維持して推移しています。

これは、池袋・新宿や都心へのアクセス利便性を背景に、土地そのものの価値や分厚い賃貸需要が価格を支えているためと考えられます。

「築年数と表面利回り」の散布図（実データ80件）

利回りの散布図を見ると、築浅の4％台から始まり、築年数とともに上昇していく傾向が見られます。

特に築35年前後の物件では、表面利回りが7％〜9％超となるケースもあり、投資家から見て非常に魅力のある収益水準に入っていきます。

買い手となる投資家にとっては、「北区なら築古でも一定の賃貸需要が見込める」という安心感があるため、築年数が進んだ物件でも売却しやすい市場が形成されています。

【エリア・駅別】東京都北区ワンルームマンションの売却相場と特徴

北区の投資用ワンルーム市場を考える上で外せないのが、歴史的な供給背景と安定した賃貸需要です。

北区は過去、都心3区に比べて地価や土地取得コストが比較的抑えられていたことから、単身者向けの投資用ワンルームマンションが数多く供給されてきました。

特に、バブル期に建築された築35年〜40年を超えるような物件でも、現在まで高い賃貸稼働率を維持しているケースが見られます。

都心の主要ビジネス街へのアクセスが良いため、建物が古くなっても家賃が下がりにくく、結果として低い空室リスクと安定した利回りを保ちやすい点が特徴です。

現在、北区は以下のような強い強みと特徴を持っています。

赤羽・東十条・王子神谷エリア（JR埼京線・京浜東北線・南北線の圧倒的な交通利便性）

赤羽駅や東十条駅を中心とするエリアは、区内でも最も商業が活発で単身需要の厚いエリアです。

特に赤羽駅は、JR埼京線・湘南新宿ライン・上野東京ラインなど複数路線が利用できる巨大ターミナル。

新宿・渋谷方面や東京・品川方面の双方へ自在にアクセスできる抜群の機動力を持つため、利便性を最重視する単身の社会人から絶大な支持を得ています。

売却相場は区内トップクラスの強さを維持しており、スムーズな売却が進めやすいエリアです。

王子・尾久・滝野川エリア（京浜東北線・明治通り沿線のディフェンシブな安定需要）

王子駅や西ケ原駅、尾久駅周辺のエリアは、区役所などの行政機能が集中し、落ち着いた住環境と都心アクセスのバランスが良く取れた堅実なエリアです。

京浜東北線や東京メトロ南北線を利用すれば、都心のビジネス街や文教エリアへダイレクトアクセスが可能。

家賃相場や空室率の変動が穏やかで、長期保有向きの安定資産として投資家から見られやすい傾向があります。

田端・駒込・西巣鴨エリア（山手線アクセスと高い文教・住宅ニーズ）

北区の南側に位置し、JR山手線の田端駅・駒込駅や都営三田線の西巣鴨駅を利用できるエリアは、山手線ブランドという圧倒的な強みを持ちます。

主要な大学キャンパスにも近いため、単身の学生や高所得な社会人の賃貸実需が非常に安定しています。

このエリアのワンルームは客付けが非常に容易であり、出口戦略（売却）を組み立てる際も「空室リスクが極めて低い優良物件」として投資家へ高くアピールすることが可能です。

北区ワンルームマンションの売却収支シミュレーション

「実際に北区のワンルームを売却したら、ローンや経費を差し引いて手元にいくら残るのか」を把握したい方のために、リアルな収支シミュレーション（築19年・18.85㎡を想定）をまとめました。

【シミュレーション：北区のワンルーム（築19年・18.85㎡）を売却した場合】

項目	金額の目安	備考
① 現在の査定価格	1,680万円	北区の築20年前後・コンパクトタイプの成約相場
② ローン残債	– 950万円	購入から約19年経過後の想定残高
③ 諸経費・税金	– 約110万円	仲介手数料、譲渡益税（長期譲渡所得・約20%）など
最終的な手残り額	約 620万円	① – （②＋③）

不動産価格が高い水準にある現状では、築20年近いコンパクト物件でも1,680万円程度の査定価格が見込めるケースがあります。

残債の減少と合わせることで、手元にまとまったキャッシュを残せる可能性があります。

【北区特有の強み】ワンルーム建築規制がもたらす既存物件の希少価値

北区のワンルームマンションが、築年数が経過しても値崩れしにくい背景には、行政による新築規制があります。

北区には「集合住宅の建築及び管理に関する条例」および関連する運用基準があり、区内でワンルーム形式の集合住宅を新築する際、デベロッパーに対して一定の最低基準が課されています。

• 専有面積の最低基準： 1戸あたりの床面積に関する厳しい下限基準（25㎡以上を推奨する内容など）

• 住環境への配慮事項： 一定規模以上の開発に対する管理人室の設置や、ファミリー住戸の併設義務など

現在、投資用ワンルームの標準である20㎡前後のコンパクト住戸は、北区内で新規供給されにくい状況にあります。

この供給制限が、あなたが現在保有している既存ワンルームマンションの希少価値を支える一因になっています。

北区のワンルームマンション売却で失敗しやすいケース

北区のワンルームマンションは相場が強いエリアですが、進め方を誤ると、本来得られるはずだった価格や売却機会を逃してしまうことがあります。
相場が良い時期だからこそ、売却の進め方には注意が必要です。

相場より高すぎる価格で売り出してしまう

「せっかく高値圏だから、できるだけ高く売りたい」と考えるのは自然です。
ただし、相場とかけ離れた高値で売り出してしまうと、買主の反応が鈍くなり、結果的に売却期間が長引くことがあります。

特に投資家は利回りや相場感を重視して判断するため、価格設定が高すぎると比較段階で外されやすくなります。
高く売ることと、売れない価格で出すことは別なので、まずは相場を踏まえた現実的なラインを把握することが重要です。

投資用売買に強くない会社へ依頼してしまう

ワンルームマンションの買主は、実需層よりも投資家が中心です。
そのため、一般の居住用仲介を中心に扱う会社では、投資家向けの訴求や条件整理が十分でないことがあります。

北区のように、駅力や賃貸需要、建築規制による供給制限まで含めて価値を説明できる会社でなければ、物件の魅力を十分に伝えきれない可能性があります。
高値を目指すなら、投資用マンション売却の経験が豊富な会社に依頼することが大切です。

賃貸管理会社や契約条件の確認不足で手続きが遅れる

オーナーチェンジ物件やサブリース契約中の物件では、売却時に確認すべき事項が多くなります。
賃貸管理会社との引継ぎ条件、賃貸借契約の内容、管理費・修繕積立金の状況などが整理できていないと、買主側の確認に時間がかかり、手続きが遅れることがあります。

また、必要書類が不足していたり、契約条件の認識が曖昧だったりすると、売却そのものがスムーズに進まないこともあります。
北区の物件をスムーズに高く売るためには、事前準備と条件整理が非常に重要です。

よくある質問

築30年・40年超の北区ワンルームでも売れる？

はい、十分に売却できる可能性があります。
北区は赤羽や王子、田端などを中心に交通利便性が高く、築年数が進んだ物件でも投資家需要が残りやすいエリアです。
実際に、築35年〜40年超の物件でも取引事例が確認されており、条件次第では売却しやすい市場といえます。

空室と賃貸中ではどちらが高く売れやすい？

一概にどちらが有利とはいえません。
賃貸中であればオーナーチェンジ物件として投資家に訴求しやすく、空室であれば実需層や自己使用を検討する買主にも広がる可能性があります。
物件のエリア、築年数、賃料条件によって見え方が変わるため、個別に判断することが大切です。

地方在住でも北区の物件売却は進められる？

はい、進められるケースが多いです。
書類のやり取りや打ち合わせは、郵送・メール・電話・オンラインなどを活用しながら進めることができます。
遠方にお住まいでも、状況に応じて売却手続きを進められるよう調整可能です。

今すぐ売らなくても査定する意味はある？

はい、あります。
今すぐ売却しない場合でも、現在の相場水準や手残り額の見込みを把握しておくことで、今後の出口戦略を立てやすくなります。
特に北区のように相場が高い水準にあるエリアでは、今の価格感を知っておくことに大きな意味があります。

まとめ｜この記事の結論

• 条例により、コンパクトワンルームの新築供給は抑制されており、既存中古物件の希少価値が高い

• 赤羽や王子をはじめとする抜群の交通利便性や単身需要に支えられ、築古物件でも価格が下がりにくい傾向がある

• 2025年の平均取引価格は2,147.7万円と高水準にあり、売却相場は強さを維持している

• 異常値を除外した計算により利回りも5.0％〜5.1％前後を保っており、投資家からの需要が底堅い

• まずは無料査定で、自分の物件の査定額と手残り額を確認することが重要