【2026年最新】横浜市港北区のワンルームマンション売却相場｜新横浜・綱島再開発が導く出口戦略

東海道新幹線やJR横浜線、横浜市営地下鉄ブルーラインが交差する新横浜駅を筆頭に、東急東横線、東急新横浜線、目黒線、相鉄線直通列車が縦横無尽に行き交う神奈川県横浜市港北区。

渋谷や目黒などの都心主要ビジネス街、さらには新幹線による広域な機動力を備え、東京23区に通勤する単身のビジネスパーソンや社会人から圧倒的な人気を誇る巨大な居住ハブエリアです。

日々の買い物に困らない広大な商業インフラや充実した生活環境が整備されている一方、日吉周辺の広大な慶應義塾大学キャンパスをはじめ、複数の教育インフラが集積する日本屈指の文教地区でもあり、分厚い社会人実需に加えて毎年安定して流入する膨大な学生の単身者人口を長年にわたり安定して惹きつけて止みません。

近年の相鉄・東急直通線の開業や、新綱島駅周辺の大規模な駅前複合再開発、新横浜エリアの資産価値向上など、街全体が現代的かつ美しく刷新され続けており、それに連動して現地の賃貸家賃相場も極めて力強い上昇トレンドを維持しています。

この強固な居住実需と旺盛なインカムゲインを背景に、港北区の中古ワンルームマンション市場は非常に活発であり、価格が非常に高い次元で安定しながら、国内外の個人投資家や資産管理法人から東京23区に次ぐ最重要の人気投資エリアとして熱い視線が注がれ続けています。

現在、港北区内に投資用ワンルームマンションを保有されているオーナー様の中には、今後の日銀による金利動向や金融機関の融資審査の風向きを慎重に見極めながら、歴史的な高値圏に達している現在の市場環境を活かし、最も手残り額が多くなる最良のタイミング（出口戦略）を模索されている方が非常に増えています。

本記事では、大幅にデータ件数を拡充した追加の成約データを徹底解析し、2021年から2026年までの正確な市場の動きを可視化。

築年数ごとのリアルな査定相場をはじめ、新築抑制による既存物件の希少価値、インフレに伴う家賃上昇の事実、正確なデータの分布を専門会社の視点からロジカルに解説します。

【この記事の3行要約】

• 港北区は中心エリアにおける地価高騰による用地仕入れの困難化と建築コストの爆発的な高騰が重なり、新規のワンルーム開発が実質的に激しく抑制されており、既存中古コンパクト物件の希少価値が非常に高く保たれています。
• 港北区20㎡前後の住戸において、築10年前後で1,810万〜3,210万円台、築20〜30年の中堅物件でも平均1,700万円台という高い価格が維持されている事実が確認できます。
• 新横浜や綱島周辺の再開発効果の波及に伴って賃貸家賃相場が力強く上昇しており、投資家から人気があり今は売却を検討しやすい最良のタイミングといえます。.

＞＞【2026年最新】横浜ワンルームマンションの価格推移と売却相場｜今が売り時の理由を解説

ズバリ今の相場はいくら？横浜市港北区ワンルームの査定目安

「細かいデータを見る前に、まずは自分の物件がいくらで売れるのか、大まかな目安を知りたい」という方へ。

直近の大幅に拡充された実成約データ（2021年〜2026年）から算出した、横浜市港北区のリアルな査定相場をご紹介します。

横浜市港北区では、活発な単身者実需を反映し、専有面積20㎡前後（15㎡〜28㎡）の物件が供給の主流かつ取引の中心となっています。

この20㎡前後の住戸を基準にすると、現在の査定目安は以下のようになります。

【神奈川県横浜市港北区：築年数別の売却査定相場（20㎡前後の場合）】

• 築10年前後： 1,810万円 〜 3,210万円台 （中央値：2,080万円）
• 築20〜30年： 1,370万円 〜 1,950万円台 （中央値：1,700万円）
• 築40年前後： 380万円 〜 1,070万円台 （中央値：570万円）

横浜市港北区の不動産市場における最大の強みは、新横浜や日吉、綱島といった主要駅の圧倒的なブランド力の強さと、再開発に伴う入居率の極めて高い安定性が重なり、建物が古くなっても売却価格が急激に下がりにくい点にあります。

現在の横浜市港北区のワンルーム相場は過去の安値圏から大きく上昇し、現在は高止まりしている状態、いわば天井になっている局面といえます。

利回りの低下が始まっていても価格が非常に高い次元で安定（価格が均衡）しているのがデータからわかる証拠です。

特に港北区のデータ実態として、近年の新直通線開業に伴う高級ブランドワンルーム（ジェノヴィアやルゼールなど）の取引が築5年〜10年以内に集中しており、築5年未満の超築浅ゾーンでは3,210万円を記録するほど価格水準が引き上がっています。

しかし、地方都市であれば二束三文になりやすい築30年〜40年超の築古物件であっても、港北区では都心ビジネス街へのアクセスの良さ、あるいは20㎡前後という非常に客付けがしやすい広さから、手堅い高値で安定的に取引されるケースが多々見られます。

立地や階数、駅からの距離によって実際の査定価格は変動するため、正確な現在価値や手残り額を確認したい方は、記事後半の無料査定もご活用ください。

それでは、詳細なデータ推移を見ていきましょう。

データで見る横浜市港北区の相場推移｜最高値圏の維持と家賃上昇のファクト

横浜市港北区の不動産市場の動向を正確に把握するため、追加されたレインズ成約事例を含む豊富な実取引データを確認してみましょう。

以下の表は、横浜市港北区で実際に取引されたワンルームマンションの平均売却価格と平均表面利回りの推移（2021年〜2026年）です。

【神奈川県横浜市港北区：ワンルームマンションの実成約データ推移】

取引年	平均売却価格	平均成約㎡単価
2021年	871.2万円	42.3万円 / ㎡
2022年	1,095.4万円	57.5万円 / ㎡
2023年	964.4万円	51.8万円 / ㎡
2024年	1,138.5万円	52.3万円 / ㎡
2025年	1,304.9万円	55.4万円 / ㎡
2026年	1,403.3万円	60.3万円 / ㎡

(※TOCHU iBuyerより直接集計したリアルな一次データです)

平均価格は過去最高水準の1,400万円台へ上昇

主要オフィス街へのアクセス利便性や都心マンション価格の急騰による周辺波及効果を背景に、横浜市港北区の中古ワンルーム相場は強力な推移を続けています。

分母が大幅に増えたことでデータの信頼性が引き上がった平均取引価格は、2021年の800万円台から美しい右肩上がりの上昇カーブを描いて推移しており、直近2026年の最新データでは平均1,403.3万円と過去最高水準を塗り替えました。平均㎡単価も順調に上昇しており強気な相場感が把握できます。

歴史的な高騰期を経て、現在は買い手と売り手の動向から価格は高水準で均衡している状態です。

しかし、新築が事実上建ちにくいという強力なエリア制限があるため、まだまだ価格が上昇する可能性を秘めた強固な売り手市場の傾向が見て取れます。

【横浜市：主要エリア別の平均家賃相場（ワンルーム・1Kの場合）】

• 横浜市中区： 10.60万円 （関内・桜木町を擁する神奈川最高峰の需要エリア）
• 横浜市西区： 9.84万円 （横浜駅周辺の大規模再開発に支えられた高水準エリア）
• 横浜市神奈川区： 8.94万円 （東神奈川周辺の通勤利便性に優れたレジデンス街）
• 横浜市港北区： 8.20万円 （新横浜や日吉周辺の圧倒的な新幹線・学生需要エリア）

出典：LIFULL HOME’S 賃貸相場データ（2026年6月時点の公開情報）

港北区の家賃相場は平均8.20万円を記録しており、インフレによるさらなる価格上昇もあり得る状況です。

入居者の入れ替わり時に家賃がスムーズに引き上げられていることは、買い手となる投資家から見て、安定した収益が狙える投資効率の良いエリアとして、強い購入意欲を維持させる大きな材料となっています。

横浜市港北区のワンルームマンション実成約事例（直近データ）

実際に横浜市港北区のワンルームマンションがいくらで取引されているのか、2021年〜2026年の実成約事例から、主流であるサイズ（20㎡前後）の物件を中心にピックアップしてご紹介します。

物件名	築年数	専有面積	取引価格	㎡単価	表面利回り
ジェノヴィア新横浜スカイガーデン	築5年	20.15㎡	3,210万円	159.3万円	4.43%
ルゼール新綱島	築0年	20.52㎡	2,520万円	122.8万円	4.43%
クラリッサ大倉山	築2年	21.28㎡	2,300万円	108.1万円	4.64%
フェニックス新横濱エオール	築16年	20.82㎡	1,750万円	84.1万円	5.21%
トーシンフェニックス新横濱イクシール	築18年	21.04㎡	1,600万円	76.0万円	5.17%
グレイスコート大倉山	築19年	24.21㎡	1,950万円	80.5万円	4.73%
プレール綱島	築25年	20.52㎡	1,640万円	79.9万円	7.10%
藤和シティコープ大倉山駅前	築31年	16.89㎡	510万円	30.2万円	11.76%

(※上記はTOCHU実成約データから抽出した事例です)

【独自分析】横浜市港北区の築年数と価格・利回りの相関関係

港北区の物件が持つ「経年に対する強さ」と「優れた収益性」を、一次データ全体から生成した散布図を用いて分析してみましょう。

「築年数と㎡単価」の散布図（実データ67件）

一般的に、不動産は築年数が経過するほど㎡単価が下がる傾向がありますが、横浜市港北区ではその下落トレンド（赤点線）が比較的緩やかで安定的です。

築0〜10年前後の築浅物件（ジェノヴィアやルゼールなど）で㎡単価100万〜150万円超の高い資産価値を記録した後、築16〜25年近くを経過しても㎡単価70万〜80万円台をしっかりとキープして推移。

築30〜40年を超える物件であっても大幅な値崩れを起こさず高い位置で底打ちする傾向が見られます。

これは、新横浜や綱島、日吉といった主要駅の利便性や再開発に伴う圧倒的な土地の価値が、古い物件の価値を強力に支えているためと考えられます。

「築年数と表面利回り」の散布図（実データ57件）

利回りの散布図を見ると、築浅の4％台前半から始まり、築年数とともに右肩上がりに上昇していく非常に綺麗な相関傾向（赤点線）が見られます。

注目すべきは、築30〜40年前後の築古ゾーンに差し掛かると、表面利回りが8％〜13％超に達する高収益住戸が数多くプロットされている点です。

横浜市港北区であれば築古でも圧倒的な客付けのしやすさから空室リスクが低く、高い利回りで確実に回せるという安心感が投資家にあるため、古い物件であっても買い手からの需要が途切れず、有利な売却を組み立てやすい市場が形成されています。

【エリア・駅別】横浜市港北区ワンルームマンションの売却相場と特徴

横浜市港北区の投資用ワンルーム市場を考える上で外せないのが、歴史的な供給背景と安定した賃貸需要です。

横浜市港北区は1990年代後半から2010年代にかけて、地元の優良デベロッパーや大手ブランドによるデザイン性と機能性を備えた投資用ワンルームマンション（フェニックスシリーズなど）が主要駅の徒歩圏内に大量に供給されてきました。

主要ビジネス街や広域ターミナルへ数分圏内でアプローチできる優れたコンパクト性を持ちながら、建物が古くなっても家賃が下落しにくく、低い空室リスクと高い利回りを保ちやすい点が特徴です。

新横浜エリア（新幹線と新線開業のダブル恩恵、圧倒的なビジネス・遠征実需と高い資産性）

新横浜駅周辺は、区内で最も資産価値が高く、圧倒的な流動性に優れた大本命のエリアです。

東海道新幹線による広域アクセスに加え、相鉄・東急直通線の開業により都心へダイレクトに繋がったことで、単身ビジネスパーソンからの居住ニーズが過密状態にあります。

㎡単価が150万円を超える高値取引も確認されており、売り手市場の恩恵を最もダイレクトに受けやすいエリアといえます。

日吉・大倉山エリア（東急東横線の絶大な文教ブランド、圧倒的な学生・社会人需要と高入居率）

日吉駅、大倉山駅周辺を中心とするエリアは、人気の東急東横線沿線に位置し、慶應義塾大学をはじめとする分厚い学生・社会人ニーズを誇ります。

洗練された美しい住環境のイメージも手伝って単身者からの絶大な支持を集めており、空室期間が極めて短く値崩れしにくいため、投資家から安定した優良資産として高く評価されやすいエリアです。

綱島・菊名エリア（新駅再開発による急成長トレンド、手頃な総額と高い投資効率の好バランス）

綱島駅、新綱島駅、菊名駅周辺を中心とするエリアは、近年の再開発により劇的な都市インフラの刷新を遂げた最注目エリアです。

中心部に比べて物件の総額が手頃でありながら、東横線や新線による優れた通勤アクセスがあるため、実利回りが高くなりやすく堅実な個人投資家から根強い支持を集めています。

横浜市港北区ワンルームマンションの売却収支シミュレーション

「実際に横浜市港北区のワンルームを売却したら、ローンや経費を差し引いて手元にいくら残るのか」を把握したい方のために、TOCHU実成約データから現実的な中堅コンパクト物件（築16年・20.82㎡を想定）をベースにしたリアルな収支シミュレーションをまとめました。

【シミュレーション：横浜市港北区のワンルーム（築16年・20.82㎡）を売却した場合】

項目	金額の目安	備考
現在の査定価格	1,750万円	横浜市港北区の築16年前後・20㎡前後のリアルな成約相場
ローン残債	– 1,100万円	購入から約16年経過後の想定残高
諸経費・税金	– 約110万円	仲介手数料、譲渡益税（長期譲渡所得・約20%）など
最終的な手残り額	約 540万円	想定される最終的なキャッシュバック額

不動産価格が高い水準にある現状では、横浜市港北区のコンパクト物件であっても1,700万円を超えるしっかりとした査定価格が見込めるケースがあります。

元本返済が進んだ残債の減少と合わせることで、手元に500万円を超えるまとまったキャッシュ（手残り額）を残せる可能性が十分にあります。

【横浜市港北区の強み】用地仕入れと建築費用の高騰がもたらす既存物件の希少価値

横浜市港北区のワンルームマンションが、築年数が経過しても値崩れしにくい最大の背景には、極めて強力な市場の供給制限構造があります。

現在の不動産市場において、最も新規供給の障壁となっているのが地価の激しい高騰と、人件費や建築資材の爆発的な高騰というマクロ経済環境そのものです。

新線の開業や複合再開発により劇的に利便性が高まった港北区内の各主要駅周辺では、デベロッパーによる土地の取得競争が極めて激化しており、純粋な単身者向けのコンパクトマンションを新築で企画・開発することは、採算性の観点から年々不可能になっています。

この強烈な新築抑制が、結果としてライバルの出現を裏側から完璧に遮断。

オーナー様が現在保有している既存ワンルームマンションの絶対的な希少価値を強固に支え、中古市場における強固な価格高止まりを発生させる最大のファクトとなっています。

横浜市港北区の投資用ワンルームを高く売るための3つの鉄則

投資用マンション売却の専門会社に依頼する

買い手は実需のファミリー層ではなく投資家です。

そのため、一般的な実需向け仲介会社よりも、全国に投資家ネットワークを持つ投資用マンション売却の経験が豊富な会社の方が強みを最大発揮しやすいです。

購入見込み客の数（分母）が多いほど、高値売却に直結します。

データに基づいて査定や販売戦略を説明できる会社を選ぶ

建築コストや用地仕入れの高騰による新築ワンルームの強烈な供給制限や、エリア周辺の著しい家賃上昇という背景は、既存物件の価値を説明するうえで極めて重要な要素です。

この背景を買い手の投資家へロジカルに伝えられる会社を選ぶことで、価格交渉でも有利に働きやすくなります。

オーナーチェンジ売却の実績が豊富な会社を選ぶ

入居者がいる状態で売却する場合、現在の賃貸管理会社との連携や引継ぎ対応など、実務面の高度なノウハウが重要です。

管理移管時の手続き対応が煩雑であると買い手の心理的ハードルになるため、オーナーチェンジの売却実績が豊富な専門会社であれば、あらゆるリスクを未然に防ぎ、スムーズに手続きを進めやすくなります。

横浜市港北区のワンルームマンション売却に関するよくある質問（Q&A）

Q. 築30年や築40年を超える横浜市港北区のワンルームでも売却できますか？

A. はい、売却できる可能性は十分にあります。

横浜市港北区は新横浜や日吉周辺を中心とした主要路線沿線の利便性が極めて高く、地価高騰や建築費用の高騰により新規のワンルーム供給が強烈に抑制されています。

TOCHU実成約データにおいても、築30年超の築古物件が500万〜1,200万円台の手堅い価格帯で日常的に取引されている実績が確認できており、経年による値崩れを起こしにくいため、有利な売却を組み立てやすい市場といえます。

Q. 今すぐ売却する予定がなくても、現在のタイミングで査定を受ける意味はありますか？

A. はい、今後の選択肢を広げる上で大きな意味があります。

現在の横浜市港北区の中古ワンルーム相場は高止まりしており、天井になっている局面といえます。

現時点でいくらで売れるか、ローンを差し引いた手残り額がいくらになるかを把握しておくことで、今後の金利動向に応じた最適な出口戦略をいつでも選択できるアドバンテージになります。

Q. 毎月の収支がマイナス（赤字）になっています。売却を検討したほうが良いでしょうか？

A. デッドクロスの発生や将来的な修繕金の上昇リスクに加え、今後の金利の変動で大きな影響が出る可能性があるため、相場が強い今のうちに売却して赤字をリセットする手法は非常に合理的な戦略です。

横浜市港北区の物件は新線開業・再開発の好景気と底堅い知名度により、中古市場において高値でローン残債を相殺し、手元にキャッシュを残して出口を迎えやすい特性を持っています。

赤字幅が拡大する前に手放すのは賢明な判断といえます。

Q. インフレの影響で価格は今後も上がりますか？

A. 用地の仕入れ困難や資材高騰で新築価格は上がりますが、中古投資用ワンルームが無限に値上がりし続けることは考えにくいといえます。

港北区の家賃は上昇傾向があるので、インフレによる価格上昇もあり得る状況ですが、不動産の価値は最終的に利回りと収益性のバランスによって決定されます。

金利上昇局面では投資家がより高い利回りを求めるようになるため、これが価格の下落圧力として働く側面もあります。

過去最高値圏のファクトが維持されている現状で手放すほうが、実務上のリスクは低いと考えられます。

Q. 買い手需要が減少して調整局面に進む前に、早めに動いておくことが重要ですか？

A. はい、非常に重要です。

金融機関の投資用不動産ローンに対する融資姿勢や金利の変動で大きな影響が出る可能性があるため、現在の有利な環境が永続するとは限らないと考えられます。

直近の一次データでは強い相場が維持され、価格は均衡している状態ですが、日銀による段階的な利上げ局面への移行や融資審査の厳格化など、市場の風向きが変わりつつある兆候も見られます。

売り手優意な今の市場環境のうちに行動を起こすことが実務上重要です。

まとめ｜この記事の結論

• 地価高騰による用地仕入れ困難と建築コスト高騰により新築ワンルームは強烈に抑制され既存物件の希少価値が高い。
• 新横浜エリアや東横線沿線を中心とする抜群の都心アクセスと再開発に支えられ、築古物件でも売却価格が急激に下が傾向がある。
• 直近データにおける売却相場は非常に強い最高値圏を維持しており、利回り低下でも価格が均衡している状態である。
• 横浜市港北区のワンルームは高止まりしており、天井になっている側面もあるため、金利の変動で大きな影響が出る前に出口戦略を立てることが賢明である。
• 区内の家賃は上昇傾向があるのでインフレによる価格上昇もあり得るが、相場が強い今の環境は有力な売却の選択肢となる。
• 現在の売り手市場を活かし、まずは無料査定でご自身の物件の「正確な査定額」と「リアルな手残り額」を確認することが重要。

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