【2026年最新】東京都豊島区のワンルームマンション売却相場｜直近データで見る売り時

「豊島区のワンルームを所有しているが、そろそろ利益を確定させて手手放すべきか迷っている」

「池袋周辺は競合物件が多いから、安く買い叩かれてしまうのではないか？」

豊島区は、池袋を中心とする「城北エリア最大の都市」であり、古くからワンルームマンションの分譲が非常に活発に行われてきました。

特に2020年頃までに供給された良質な分譲ストックが膨大に存在するため、売却のライバルが多いと感じるオーナー様もいらっしゃるかもしれません。

しかし、事実は全く逆です。豊島区は、学生や社会人はもちろん、近年では外国人層まで、圧倒的な数の単身者が流入し続ける「超・賃貸需要エリア」です。

空室リスクが極めて低い大都市だからこそ、国内外の投資家から常に指名買いが入る状態にあり、「豊富なストック（事例）があるからこそ、相場が安定していて売りやすい巨大市場」なのです。

本記事では、弊社（TOCHU）が保有する「豊島区の直近の実データ（2020年〜2026年）」を徹底的に分析し、リアルな最新相場と失敗しない売り時を解説します。

【この記事の3行要約】

• 豊島区は2020年頃までに分譲された豊富な物件ストックを誇る、城北エリア最大の巨大ワンルーム市場です。
• 絶え間ない単身者の流入により賃貸ニーズが極めて高く、実利重視の投資家から「空室リスクの低い安全資産」として人気を集めています。
• 2020年〜2025年のデータ推移を見ると、投資家の強い需要に支えられ、平均価格は1,600万円台から2,500万円水準へと劇的に上昇しています。

■東京都全体のワンルーム相場については、以下の東京総合解説ページでも詳しく解説しています。

＞＞【2026年最新】東京都の投資用ワンルームマンション売却相場｜23区のデータから読み解く「売り時」

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東京都豊島区ワンルームマンション平均家賃の推移過去3年（20㎡換算）

物件の売却価格（資産価値）を強力に下支えする最大の根拠となるのが、毎月の安定したインカムゲイン（家賃収入）の動向です。

弊社が蓄積した実成約一次データ（※30㎡以下・1986年以降築）から、直近3年間における東京都豊島区のワンルームマンション平均家賃（単身層の標準面積である20㎡換算）の推移を抽出しました。

取引年	20㎡換算の平均家賃月額
2024年	78,734円
2025年	82,407円
2026年（直近）	83,877円

【近年の家賃トレンドと市況解説】

東京都豊島区のワンルーム家賃水準は、2024年の約7.8万円台から、2025年には約8.2万円台、そして直近の2026年には約8.4万円台へと極めて強烈な右肩上がりのトレンドを描いています。

豊島区は、池袋駅周辺を中心とした「100年に一度」とも称される大規模な再開発（4つの公園一体型開発やタワービル群の乱立）により、かつての歓楽街のイメージから「治安が良く洗練された国際アート・カルチャー都市」へと完全に脱皮しました。このブランドイメージの激変に伴い、都心で働く高所得な単身層やDX系ビジネスパーソンの流入が加速し、家賃相場を限界突破の勢いで押し上げています。

物件価格が高騰している局面にあっても、これだけ家賃がガツンと切り上がっているため、投資家から見た収益効率（利回り）が維持されており、国内外のバイヤーからの買い注文が殺到する「ボーナスタイム」が継続しています。

東京都豊島区主要駅TOP3に見るワンルーム売却相場の違い

豊島区内で特に流通数（取引実績）が多く、買い手となる投資家からの需要が集中している上位3つの主要駅を厳選し、「駅の集客力（1日平均乗降者数）」と「直近のリアルな投資指標」を掛け合わせた相関構造を分析しました。

ご所有されている物件の最寄り駅の需給特性を把握し、最適な出口戦略の判断材料としてご活用ください。

東京都豊島区主要3駅のワンルーム投資指標・需給比較表

駅名	1日平均乗降者数（目安）	平均売却価格（目安）	平均家賃（20㎡換算）	平均表面利回り
池袋駅周辺	約260万人	2,592.9万円	85,016円	4.58%
大塚駅周辺	約14万人	2,710.5万円	83,801円	4.60%
巣鴨駅周辺	約18万人	1,883.1万円	68,693円	4.65%

(※成約価格・家賃・利回りは、豊島区の直近一次データ［2024〜2026年］より「30㎡以下・1986年以降築」の物件を対象に算出。乗降者数は各社局の公開データを基にした合算目安です)

【主要駅における相関構造の解説】

一般的な不動産市場では「乗降者数が多い駅ほど物件価格が高くなる」という相関がありますが、豊島区の実成約データにおいては「池袋駅」と「大塚駅」の価格帯がほぼ同等、むしろ直近データでは大塚駅周辺が頭一つ抜け出すという非常に興味深い（エッジの効いた）相関構造が見られます。

これは、池袋駅周辺には築古のレジデンスから超築浅のハイグレード物件までが幅広く混在して平均値を形成しているのに対し、大塚駅周辺は近年の「星野リゾート」進出や駅前再開発に連動して建てられた、収益性の高い良質なミドル〜築浅ワンルームの成約が直近で集中しているためです。一方の巣鴨駅周辺は、築古物件がおおく1,800万円台という手頃なグロス価格と安定した家賃・利回りのバランスで勝負する市場となっています。

池袋駅周辺

• 1日平均乗降者数：約260万人（JR・東京メトロ・西武線・東武線合算）

• 平均売却価格（目安）：2,592.9万円

• 平均表面利回り：4.58%

【需給特性と出口戦略の視点】

新宿に次ぐ世界第3位の乗降者数を誇る、日本屈指の超巨大メガターミナルです。4つのデパート、サンシャインシティ、さらに広大な地下街と直結しており、単身層にとっての生活利便性は非の打ち所がありません。

実成約一次データにおいて平均売却価格は2,500万円を超え、20㎡換算の平均家賃も8.5万円と区内トップの王座を維持しています。これほどの大規模駅でありながら表面利回りは4.58%をキープしており、国内外のファンドや現金決済を辞さない投資家から「絶対に空室にならない安全資産」として激しい買い付け競争が起きています。どのような築年数であっても強気のプレミアム価格で売り抜けられる、最強の売り手優位の駅です。

大塚駅周辺

• 1日平均乗降者数：約14万人（JR山手線大塚駅・都電荒川線大塚駅前駅・東京メトロ新大塚駅含む）

• 平均売却価格（目安）：2,710.5万円

• 平均表面利回り：4.60%

【需給特性と出口戦略の視点】

メガターミナルである池袋駅の「隣の駅」でありながら、どこか親しみやすい下町の風情を残しつつ、近年劇的な再開発を遂げた最注目エリアです。池袋まで徒歩や自転車でアプローチできる圧倒的な職住近接の立地でありながら、池袋駅周辺の喧騒を避けたいスマートな単身社会人から熱狂的な支持を得ています。

直近の成約データでは平均売却価格が2,700万円を超え、池袋周辺を凌駕するほどのポテンシャルを見せています。家賃も8.3万円台と非常に高く、利回りも4.60%と高水準で安定しているため、「今、豊島区で最もホットなエリア」として投資家からの買い注文が殺到しています。相場がピークに達している今こそ、高値で利益確定させる大チャンスの駅と言えます。

巣鴨駅周辺

• 1日平均乗降者数：約18万人（JR山手線・都営三田線合算）

• 平均売却価格（目安）：1,883.1万円

• 平均表面利回り：4.65%

【需給特性と出口戦略の視点】

「おばあちゃんの原宿」として有名ですが、投資不動産市場においては都営三田線を使って大手町・日比谷などの主要ビジネス街へダイレクトに通勤できる「優秀なベッドタウン」として機能しています。地盤が強固な武蔵野台地に位置することから、災害リスクを気にする堅実な投資家からの評価が高いのも特徴です。

平均売却価格は1,800万円台と、池袋・大塚エリアに比べてグロス価格が抑えられており、個人投資家が参入しやすいボリュームゾーンとなっています。築古物件が多いので家賃相場は6.8万円台と落ち着いていますが、購入時のグロスが低いため利回りは4.65%と手堅くまとまっています。買い手の分母が非常に多いため、売り出してから成約に至るまでのスピードが極めて早く、確実な現金化（資産整理）を狙うのに最適な駅です。

ズバリ今の相場はいくら？東京都豊島区の中古ワンルーム査定目安

「細かいデータを見る前に、今の自分の物件がいくら帯で売れるのか知りたい」という方へ。まずは直近の実成約データ（2024年〜2026年）から算出した、豊島区のリアルな査定目安を先にお伝えします。

ワンルームの標準的な広さである「専有面積20㎡前後」の物件の場合、築年数ごとの売却相場は以下のようになります。

【豊島区：築年数別の売却査定相場（20㎡前後の場合）】

• 築10年前後： 2,200万円〜2,500万円台
• 築20〜30年： 1,600万円〜1,900万円台
• 築40年前後： 900万円〜1,200万円台

豊島区は池袋を中心とした単身者の賃貸需要が底なしに強いため、築40年を超える古い物件であっても1,000万円前後で即座に買い手がつくのが最大の強みです。

立地や階数によって実際の価格は変動するため、正確な現在価値（手残り額）を確認したい方は、記事後半の[無料シミュレーション]もご活用ください。

それでは、なぜ豊島区がこれほどの相場を維持できているのか、詳細なデータ推移を見ていきましょう。

【一次データ】東京都豊島区の相場推移｜価格上昇の要因は？

豊島区の不動産市場の「今」を知るために、マクロな動きを確認してみましょう。

以下のグラフと表は、弊社が豊島区で実際に取引したワンルームマンションの「平均取引価格（青線）」と「平均表面利回り（赤線）」の推移（2020年〜2025年）です。

【豊島区：ワンルームマンションの実成約データ推移】

取引年	平均価格	平均表面利回り
2020年	1,640.5万円	6.27％
2021年	1,618.3万円	6.38％
2022年	1,811.5万円	5.57％
2023年	2,328.9万円	4.76％
2024年	2,202.8万円	5.34％
2025年	2,522.6万円	4.92％

平均価格は1,600万円台から2,500万円水準へ

2020年〜2021年頃は1,600万円台で推移していた平均価格が、2022年以降急激な右肩上がりの成長を見せ、2025年には2,500万円を突破しています。

池袋駅周辺の大規模な再開発事業（Hareza池袋など）の完了に伴い、エリア全体のブランド力と居住価値が劇的に向上したことが、価格上昇を力強く牽引しています。

利回りの低下は「投資家からの絶大な人気」の証拠

物件価格の高騰に伴い、平均表面利回りは4.9%付近まで低下しています。

これは「利回りが多少低くても、空室リスクがほぼゼロに等しい豊島区の物件なら安全資産として持ちたい」という投資家が市場に溢れている証拠であり、

現在の豊島区は「売主にとって圧倒的に有利な売り手市場（ボーナスタイム）」と言えます。

直近の一次データで見る 東京都豊島区のワンルームマンション実成約事例

この活況な市場において、実際に豊島区のワンルームマンションが「いくらで」取引されているのか、2024年〜2026年の成約事例をピックアップしてご紹介します。

物件名（エリア）	築年数	専有面積	取引価格	㎡単価	表面利回り
ハーモニーレジデンス六義園	築6年	25.57㎡	3,550万円	138.8万円	4.1%
グランドコンシェルジュ池袋本町イースト	築6年	26.25㎡	2,790万円	106.3万円	4.4%
ガーラステージ大塚駅前	築15年	20.86㎡	2,650万円	127.0万円	– (空室等)
ビオスヴィラ大塚	築23年	23.33㎡	2,000万円	85.7万円	6.3%
ミリオン大塚アヴィニティー	築23年	21.46㎡	1,990万円	92.7万円	5.0%
ステージファースト目白第二	築27年	22.88㎡	1,960万円	85.7万円	4.9%
パーク・ノヴァ巣鴨	築36年	20.52㎡	1,780万円	86.7万円	– (空室等)
朝日巣鴨マンション	築42年	16.29㎡	1,780万円	109.3万円	– (空室等)

(※上記は弊社実データの一部です。実際の査定価格は、階数や室内の管理状態によっても変動します)

築浅物件が3,000万円前後で高値取引されるのはもちろんですが、注目すべきは築20年〜30年を超える物件でも2,000万円近い価格、あるいはそれを超える水準で売却できている点です。

 

東京都豊島区ワンルームマンション売却事例一覧（直近データ）

TOCHUの取引事例データから、豊島区エリアの取引事例138件（2024年01月〜2026年02月）を掲載しています。

売却事例（138件）

取引年月	物件名	専有面積	建築年	価格万円	家賃月額	管理費月額
2024年1月	ネオハイシティ南大塚	12.15	1983	710	55,700	11,500
2024年1月	ル・リオン池袋	19.8	2010	2450	93,000	11,000
2024年1月	メインステージ板橋EAST	23.33	2019	2370	87,900	12,800
2024年1月	スカイコートパレス西巣鴨	26.81	2013	2780	10,200	13,900
2024年2月	エステムコート池袋PRIMEAXIA	21	2011	2330	93000	13660
2024年2月	フェニックス椎名町駅前	21.98	2012	2320	86000	8450
2024年2月	パークウェル池袋	22.23	2000	1820	85000	18990
2024年2月	AXAS駒込Luxease	30.31	2008	2790	119500	26760
2024年2月	ディアレイシャス池袋	32.26	2018	2890	110000	9000
2024年3月	フォルティス	19.32	2003	1680	79000	16830
2024年3月	アウルタワー	38.31	2011	5470	0	18080
2024年4月	ビッグオフィスプラザ池袋	13.75	1984	890	66000	14000
2024年4月	ブライズ西巣鴨	18.57	2012	1840	72000	9900
2024年4月	スカイコート豊島南長崎	19.92	2011	1940	77500	9805
2024年4月	スカイコート豊島南長崎	21.63	2011	1940	77500	9805
2024年4月	NISHIIKEBUKURO RESIDENCE	21.91	2009	1860	85500	17520
2024年4月	ガリシア大塚	25.81	2018	3260	120000	10700
2024年4月	シェフルール駒込駅前	45.65	2011	4610	0	41494
2024年5月	ビッグオフィスプラザ池袋	15.06	1984	1010	66000	14000
2024年5月	TOP千早町	16.12	1986	840	55000	8200
2024年5月	エルヴィエントアース池袋	18.58	2007	2110	85000	10560
2024年5月	セントパレス池袋	18.82	2007	2130	85000	11700
2024年5月	フォルティス	20.47	2003	1630	79000	16830
2024年5月	ハーモニーレジデンス大塚山手	24.83	2018	3180	110000	10000
2024年5月	ハーモニーレジデンス大塚山手	26.76	2018	3280	110000	10000
2024年5月	AXAS目白アジールコート	28.27	2018	3760	138000	13690
2024年6月	TOP千早町	15.55	1986	840	55000	11900
2024年6月	ライオンズマンション駒込駅前	16.2	1985	1210	67000	10570
2024年6月	ブライズ西巣鴨	20.43	2012	2100	79000	9900
2024年6月	ルーブル椎名町弐番館	20.44	2009	1920	79000	9600
2024年6月	パークウェル目白	20.59	2000	1890	85000	16000
2024年6月	スカイコートヌーベル池袋	20.63	2005	2030	85500	11000
2024年6月	フロール巣鴨	20.85	1993	1430	0	11520
2024年6月	ハーモニーレジデンス池袋#002	21.26	2014	2460	90900	11600
2024年6月	ハーモニーレジデンス東京サウス大塚	25.92	2022	4270	118000	12102
2024年6月	コンシェリア池袋CROSSIA	26.31	2015	2910	101700	11000
2024年6月	ル・リオン池袋椎名町	27.42	2010	2040	83700	21100
2024年6月	三田巣鴨コーポ	37.03	1970	1030	0	10000
2024年7月	ブライズ西巣鴨	19.88	2012	2100	79000	9900
2024年7月	セントパレス池袋	20.55	2007	2130	85000	11700
2024年7月	スパシエロッサ池袋	20.7	2015	2590	93000	10800
2024年7月	ハーモニーレジデンス駒込	20.71	2013	2310	85050	9400
2024年7月	ル・リオン池袋	21.78	2010	2450	93000	11000
2024年7月	西池袋レジデンス	22.33	2009	2390	98500	17520
2024年7月	スカイコートパレス新大塚	25.77	2018	2370	81700	11000
2024年8月	ビッグオフィスプラザ池袋	15.18	1984	1070	0	13000
2024年8月	キャッスルマンション椎名町	18.04	1986	730	67000	12900
2024年8月	パーク・ノヴァ巣鴨	18.15	1990	1350	70000	11050
2024年8月	AXAS大塚	21.14	2013	2110	83000	19180
2024年8月	アプレシティ椎名町	21.23	2004	2100	87000	13200
2024年8月	菱和パレス大塚	22	1999	1800	74200	18680
2024年8月	ガリシア大塚South	25.63	2019	3250	122725	9200
2024年8月	メイクスデザイン池袋PARKSIDE	25.85	2018	2860	95850	8420
2024年8月	菱和ライフクリエイト	38.17	2000	3490	135000	17290
2024年9月	ティアラ目白AVENUE	20.46	2001	2350	80000	10200
2024年9月	ヴォーガコルテ池袋	22.66	2006	2230	95000	18320
2024年9月	クレアシオン南大塚	22.77	2003	2210	91500	11540
2024年9月	プレールドゥーク巣鴨	23.54	2007	1880	84000	13000
2024年9月	池袋サンハイツ	27.72	1970	1600	97000	12060
2024年10月	サンシャインコーケンプラザ	18	1980	1120	65000	10280
2024年10月	ハーモニーレジデンス山手大塚＃００２	21.02	2015	2280	89385	10300
2024年10月	アクサス巣鴨Sta.	21.89	2006	2210	90000	11900
2024年10月	プレステージ東長崎	22.73	2006	1670	77000	13100
2024年10月	アクサス池袋	23.4	2011	2840	105500	12600
2024年10月	プレール・ドゥーク巣鴨	23.51	2007	2040	85000	13000
2024年10月	ルリオン池袋	23.96	2010	2420	93000	11000
2024年10月	コンフォルテハイム池袋	43.4	2009	4660	0	23700
2024年10月	コスモレジア大塚	46.76	2007	2570	110000	25000
2024年11月	TOP千早町	15.7	1986	630	55000	11900
2024年11月	アイル池袋NORTH参号館	20.6	2012	2270	85000	6000
2024年11月	セントパレス池袋	20.7	2007	2100	85000	11700
2024年11月	アクサス巣鴨Sta.	21.89	2006	2210	90000	11900
2024年11月	ストークハイム目白	36.7	1979	1800	120000	11170
2024年12月	キャッスルマンション椎名町	18	1986	800	54000	12852
2025年1月	ハーモニーレジデンス駒込	20.7	2013	2280	85050	11400
2025年1月	アルテシモフラン	21.1	2013	2380	91000	12000
2025年1月	モナークマンション池袋	21.5	1984	1430	76000	10770
2025年1月	ガラ・ステージ目白台	22	1998	1800	81000	13900
2025年1月	西池袋レジデンス	22.3	2009	2410	100000	17520
2025年1月	プレールドゥーク巣鴨	23.5	2007	2130	81400	13000
2025年1月	ガリシア大塚駅前	25.12	2022	3640	129000	9800
2025年1月	AXAS池袋レジデンス	25.5	2016	2910	106500	12490
2025年1月	コンシェリア大塚ＨＩＬＬＳＩＤＥＳＱＵＡＲＥ	25.69	2018	2890	108000	17320
2025年1月	エル・ヴィエント・アース池袋	33.3	2007	2910	112000	18180
2025年1月	コンフォルテハイム池袋	40.9	2009	4930	0	26698
2025年2月	ガリシア大塚駅前	25.1	2022	3530	127000	9800
2025年3月	ヴェルステージ駒込	20.6	1999	1800	84000	21360
2025年3月	ロイヤルアメニティー巣鴨	21.7	2000	1830	79000	13120
2025年3月	パレステュディオ西巣鴨	25.1	2004	1830	73950	14400
2025年3月	トーア駒込マンション	31.8	1978	1800	0	15400
2025年3月	ニューハイツ大塚	37.8	1978	1500	0	15560
2025年3月	GSハイム巣鴨	37.8	1982	2300	0	11660
2025年3月	シーアイマンション立教前	41.4	1995	5140	0	22620
2025年4月	TOP千早町	15.7	1986	720	55000	11900
2025年4月	パレステュディオ池袋駅前	26	2006	2850	102000	12160
2025年5月	メインステージ巣鴨	21	1998	1550	68000	12900
2025年5月	ステージファースト目白第二	22.8	1999	1840	80000	13999
2025年5月	ステージグランデ目白学習院下	25.34	2019	2900	97000	12000
2025年6月	アルテシモフラン	20.51	2013	2550	98000	12300
2025年6月	ハーモニーレジデンス池袋#003	20.65	2016	2600	97000	14700
2025年6月	エステムプラザ池袋立教通り	25.35	2019	3450	0	15420
2025年6月	ライオンズマンション東池袋第2	39	1982	2270	0	30420
2025年6月	ザ・タワーレジデンス大塚	40.42	2012	5500	0	22000
2025年6月	ルミエール池袋要町	45.52	2001	3850	170000	32000
2025年7月	セントヒルズ巣鴨	19.44	1989	1070	0	12270
2025年7月	ANNEX椎名町	25.71	2019	2760	99300	10600
2025年7月	コスモレジア大塚	46.76	2007	2630	110000	25000
2025年8月	トップ南大塚第5	19.37	1984	970	65000	21000
2025年8月	菱和パレス目白台	20.41	1996	1800	80000	14780
2025年8月	ルーブル椎名町弐番館	20.44	2009	2300	83600	9600
2025年8月	Le-lionIKEBUKURO	21.78	2010	2220	82000	12500
2025年8月	ステージグランデ目白学習院下	25.34	2019	2680	97000	17200
2025年8月	アクシア池袋	36.01	2004	3540	130500	14320
2025年9月	PREMIUMCUBE駒込	15.95	2020	3200	111270	9610
2025年9月	ステージグランデ目白学習院下	21.37	2019	2680	97000	17200
2025年9月	ガリシア大塚	23.25	2018	3170	116000	9600
2025年9月	ハーモニーレジデンス池袋ウエスト	25.43	2021	3290	116000	14568
2025年9月	ジェノヴィア大塚グリーンヴェール	26	2012	1900	81700	17200
2025年9月	Caldo池袋L	30.01	2007	1960	80000	16410
2025年9月	三田巣鴨コーポ	33.66	1970	1220	0	13000
2025年11月	アベニール大塚	21.95	2010	1720	71350	15280
2025年12月	ハーモニーレジデンス駒込	20.71	2013	2380	85050	11400
2025年12月	ステージファースト目白第二	22.8	1999	1820	80000	13990
2025年12月	コンシェリア東池袋	25.94	2019	3300	121000	19790
2026年1月	ウィンベルソロ西目白	16.38	1992	950	58700	13500
2026年1月	ハーモニーレジデンス駒込	20.71	2013	2280	85050	11400
2026年1月	コンシェリア池袋マスターズヴィラ	20.92	2016	3200	105000	8840
2026年1月	エクセリア池袋	21.38	1998	1960	81000	13220
2026年1月	リアレスト池袋	25.92	2022	3800	127000	9890
2026年1月	メイクスデザイン池袋パークサイド	26.23	2018	3260	110000	8490
2026年1月	グランドコンシェルジュ池袋本町イースト	26.25	2020	2790	102500	10900
2026年2月	朝日巣鴨マンション	16.29	1984	1780	0	8660
2026年2月	パーク・ノヴァ巣鴨	20.52	1990	1780	0	13450
2026年2月	ガーラステージ大塚駅前	20.86	2011	2650	0	9600
2026年2月	ミリオン大塚アヴィニティー	21.46	2003	1990	83000	18230
2026年2月	ステージファースト目白第二	22.88	1999	1960	80000	13900
2026年2月	ビオスヴィラ大塚	23.33	2003	2000	105000	22400
2026年2月	ハーモニーレジデンス六義園	25.57	2020	3550	122000	14625

【独自分析】豊島区の築年数と価格・利回りの相関関係

さらに、豊島区の物件が築年数ごとにどう評価されているか、直近（2024年〜2026年）の実データのみを使用した散布図で深掘りしてみましょう。

「築年数と㎡単価」の散布図（実データ138件）

築5年〜20年の層に非常に分厚い取引ボリュームが存在します。

築年数が経過するにつれて単価は下落するものの、その下落幅（赤点線）は比較的緩やかであり、築40年を超えても㎡単価40万円〜60万円のラインでしっかりと取引が成立しています。

「築年数と表面利回りの散布図（実データ119件）

築年数が経過するにつれて、利回りが明確に上昇していくトレンド（赤点線）が見られます。

築30年以上の物件では利回り7%〜9%を超えるケースも多く、価格が手頃で高利回りが狙える築古物件は、現金決済のスピード重視の投資家たちによって即座に市場から吸収されていきます。

東京都豊島区のワンルームマンション売却収支シミュレーション（手残り額の目安）

「豊島区の物件が高値で売れるのはわかったけれど、税金や手数料を引いたら、結局手元にはいくら残るの？」

そんな疑問にお答えするため、池袋再開発の恩恵などで価格が劇的に上昇している豊島区の物件（築11年・20㎡前後）を想定し、売却時のリアルな収支（手残り額）を表にまとめました。

【シミュレーション：豊島区のワンルーム（築11年・20㎡）を売却した場合】

項目	金額の目安	備考
① 現在の査定価格	2,400万円	豊島区の築11年・20㎡前後の平均的な取引相場
② ローン残債	– 1,350万円	購入から11年経過後の想定残高
③ 譲渡費用	– 約85万円	仲介手数料、印紙代、登記費用など
④ 譲渡益税	– 約50万円	長期譲渡所得（所有期間5年超・税率約20.315%）として試算
最終的な手残り額	約 915万円	① – (②＋③＋④)

購入から11年が経過してローン残債が減っていることに加え、豊島区特有の高い賃貸需要によって査定価格（2,400万円）が高水準で維持されているため、手数料や税金を差し引いても約900万円以上のまとまった現金（キャッシュ）を手元に残せる計算になります。

もちろん、初期の借入額や現在のローン残債によって、最終的な手残り額は一人ひとり異なります。だからこそ、「今の相場なら自分の手元にいくら残るのか？」を一度シミュレーションで把握しておくことが、今後の確実な資産形成において非常に重要です。

東京都豊島区の中古ワンルームを「今売るべき人」「まだ保有を継続してもいい人」

再開発によって街の価値が激変し、完全な売り手優位の市場となっている東京都豊島区。しかし、すべてのオーナー様にとって「今すぐ売却」だけが正解とは限りません。

ご自身の所有されている物件の状況や将来の運用目的に合わせて、最適な出口戦略を選ぶための客観的な判断基準を提示します。

【今すぐ売却に向けて動くべき人】

• 池袋・大塚エリアの再開発の恩恵で、購入時よりも査定額が大幅に上がっている人
  直近データにおいて、豊島区のワンルーム相場は平均2,500万円〜2,700万円台という高値圏に達しています。
  再開発による「将来への期待値」がすでに価格へ100%反映されている状態であるため、相場が天井圏にある今のうちに売却する。
  確実に「含み益を確定（利益確定）」させることは不動産投資の王道かつ最善の選択肢です。

• 築20年〜30年を迎え、設備交換や大規模修繕のリスクが迫っている人
  豊島区の中古物件は築古であってもインカムの強さから高く売れるのが特徴ですが、築年数が経過するほど室内のエアコン、給湯器、水回りの突発的な故障リスクや修繕積立金の増額リスクは跳ね上がります。余計な出費によってトータルの実質利回りを下げてしまう前に、投資家からの買い注文が殺到している今のうちに高値で売り抜けるのが賢明です。

• まとまった現金を確保して、流動性の高い資産へ組み替えたい人
  不動産は現金化までに一定の期間を要する「流動性の低い資産」です。豊島区の物件が高値でスムーズに売れる現在のボーナスタイムを活かして一度資産を現金化し、新NISAなどのいつでも解約できる流動性の高いペーパーアセットや、より築浅の物件へとポートフォリオを組み替えるオーナー様が2026年現在、急増しています。

【まだ保有を継続してもいい人】

• 物件を購入してからまだ5年が経過していない人
  投資用マンションを売却して利益（譲渡益）が出た場合、売却した年の1月1日時点で所有期間が5年以下だと「短期譲渡所得」となり、利益に対して約39%の税金が課せられます。
  5年を超えると「長期譲渡所得」となり税率が約20%へとほぼ半減するため、急な資金繰りの必要性がない限りは、税率が下がるタイミングを待ってから動くのがセオリーです。

• 過去の超低金利で融資を引いており、毎月のキャッシュフローが大幅なプラスの人
  毎月の家賃収入からローン返済、管理費、修繕積立金を差し引いても、手元に十分な純現金収支（キャッシュフロー）が残っている場合は、急いで手放す必要はありません。
  豊島区の20㎡換算家賃は直近で8.3万円〜8.4万円台へと力強く上昇しているため、安定したインカムゲインを原動力としてそのまま保有し続ける選択も十分に合理的です。

• 池袋駅から徒歩3分以内など、代替不可能な超一等地の物件を所有している人
  巨大ターミナルの駅直近にあるワンルームは、市況がどのように変化しようとも入居者が途切れることがなく、将来的な価値の下落耐性もズバ抜けています。
  こうした「二度と手に入らない好立地」の物件に関しては、売却によるキャピタルゲインを狙うよりも、長期的な私的年金代わりとして保有し続けるメリットが上回ることがあります。

東京都豊島区のワンルーム売却に関するよくある質問（QA）

豊島区のワンルームは、再開発が一段落したら値下がりしますか？

近年の劇的な再開発によって上昇した「街の基礎体力（ブランド力）」そのものが急激に崩れる可能性は極めて低いため、暴落する心配はほとんどありません。 ただし、現在の価格高騰には「これからの再開発への期待感」というバブル的な要素（プレミアム）も一部含まれています。主要なプロジェクトが完了し、市場の材料が出尽くした後は、価格が緩やかな安定期（横ばい、あるいは金利動向次第では微減）に入ることが予想されます。「期待値が最も高く、プレミアムが乗っている状態」で高く売り抜けたいのであれば、間違いなく今がベストタイミングです。

池袋駅から徒歩10分以上離れている物件でも高く売れますか？

はい、豊島区の優れた交通網を背景に、十分に高値での売却が可能です。 豊島区はJR山手線だけでなく、東京メトロ有楽町線・副都心線・丸ノ内線、都営三田線、西武線、東武線、都電荒川線などが網の目のように走っています。そのため、池袋駅から徒歩10分以上離れていたとしても、「要町駅」「東池袋駅」「雑司が谷駅」「新大塚駅」などの別の駅まで徒歩数分圏内になるケースが非常に多いためです。単身層の分母自体が圧倒的な区ですので、駅距離があっても利回りバランスが取れていれば投資家からの買い注文は確実に入ります。

入居者が住んでいる状態（オーナーチェンジ）ですが、そのまま売却できますか？

まったく問題ありません。むしろ投資用ワンルームマンションの売買においては、入居者がいる状態（オーナーチェンジ）の方が圧倒的に売りやすく、高く評価されます。 買い手となる投資家は「購入したその日から確実に家賃収入（インカムゲイン）が入ること」を最重視するため、空室の物件よりも好条件として取引されます。売却にあたって入居者に退去を促す必要はなく、室内の内覧スケジュール調整なども不要なため、現在の賃貸契約を維持したままスムーズに売却手続きを進めることができます。

売却にともなう税金を抑えて、手残り額を最大化する方法はありますか？

最も効果的なのは、物件の所有期間が「5年超（長期譲渡所得）」になるのを待ってから売却し、税率を約39%から約20%へと引き下げることです。 また、過去に物件を購入した際の売買契約書や、仲介手数料、リフォーム費用などの領収書をしっかりと保管し、売却時の「経費」として正しく計上することで、課税対象となる譲渡利益そのものを低く圧縮することができます。そして何より、ワンルームマンションの売却実績が豊富な会社を選び、市場の買い手に対してロジカルに物件の価値をアピールし、売却価格そのものを最大化させることが、最終的な「手残り額」を一番大きくする王道の方法です。

売却を確定していなくても、現在の正確な査定価格だけを知ることは可能ですか？

はい、完全無料で現在の正確な市場価値と、ローン完済後に手元に残るリアルな金額（手残り額）を算出いたします。 売却の意思が100%固まっていなくても、現在の資産価値をデータとして把握しておくことは、今後のライフプランや資産運用を考える上で極めて重要です。「今売るといくらになるのか」を知った上で、保有を続けるべきか手放すべきかをじっくりご検討ください。他社の査定額が適正であるかを確認するセカンドオピニオンとしてのご活用も大歓迎です。強引な売却勧誘などは一切ございませんので、安心してお気軽にお問い合わせください。

サブリース（家賃保証）契約を締結している状態ですが、解約せずにそのまま売却できますか？

はい、サブリース契約を引き継ぐ（そのままの条件で引き取る）ことを前提として購入する投資家も多く存在するため、契約を維持したまま売却することは十分に可能です。 一般的にサブリース付きの物件は、相場より家賃収入が低く設定されていることが多く、売却時に不利（査定額が下がる）と言われがちですが、現在の豊島区のように市場全体の需要が爆発しているエリアであれば、サブリース付きであっても安定性を好む投資家から実値で買い手がつくケースが多々あります。また、弊社が直接買取を行うことで、面倒な業者間交渉や解約手続きをスムーズに代行・クリアにするノウハウもございますので、まずはそのままの状態でご相談ください。

築30年近く経過している古い物件ですが、値下がりせずに売ることは可能ですか？

はい、現在の豊島区の市場環境であれば、築30年前後の物件であっても驚くほどの高値で売却できる可能性が非常に高いです。 豊島区内の中古投資ワンルームマンション市場では、取得価格（グロス）を抑えつつ、山手線沿線ならではの「絶対に崩れない手堅い家賃収入」を狙う実利重視の個人投資家が常に買い手として控えています。通常、マンションは築年数が経つほど価値が下がりますが、豊島区はエリア全体のブランド価値と家賃相場が直近で大きく切り上がっているため、築年数による減価を「街の価値の上昇」が完全にカバーしています。無駄なリフォーム費用をかける前に、現状のままで一度査定を受けられることを強くおすすめします。

まとめ｜この記事の結論

• 豊島区は池袋を中心とする城北エリア最大の巨大ワンルーム市場であり、圧倒的な単身者の流入による底なしの賃貸需要に支えられているため相場が極めて安定しています。
• 平均取引価格は 1,600万円台から 2,500万円水準へ劇的に上昇しており、利回りが 4.9%付近まで低下するほどの絶大な人気を集めた売り手優位な市場環境が形成されています。
• 池袋周辺の大規模な再開発の恩恵が価格に反映されている今、ローン残債や諸費用を差し引いてもまとまった手残りキャッシュを確保しやすく、利益確定や新NISAなどへの資産組み替えを検討しやすい最良のタイミングといえます。
• 今後の日銀による金利動向や市場の風向きが大きく変化する前に、ご自身の物件の正確な現在価値とリアルな手残り額を客観的に把握しておくことが重要です。

近隣エリアのワンルームマンション売却相場コラム

周辺エリアのリアルな成約状況や売却相場の推移は、下記の個別コラムにて詳しく解説しています。

ご自身の物件の資産価値を比較検証される際にお役立てください。

• [文京区のワンルームマンション売却相場・動向はこちら]
• [新宿区のワンルームマンション売却相場・動向はこちら]
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