【2026年最新】豊島区のワンルームマンション売却相場｜直近データで見る売り時

「豊島区のワンルームを所有しているが、そろそろ利益を確定させて手手放すべきか迷っている」 「池袋周辺は競合物件が多いから、安く買い叩かれてしまうのではないか？」

豊島区は、池袋を中心とする「城北エリア最大の都市」であり、古くからワンルームマンションの分譲が非常に活発に行われてきました。特に2020年頃までに供給された良質な分譲ストックが膨大に存在するため、売却のライバルが多いと感じるオーナー様もいらっしゃるかもしれません。

しかし、事実は全く逆です。豊島区は、学生や社会人はもちろん、近年では外国人層まで、圧倒的な数の単身者が流入し続ける「超・賃貸需要エリア」です。空室リスクが極めて低い大都市だからこそ、実利を求める国内外の投資家から常に指名買いが入る状態にあり、「豊富なストック（事例）があるからこそ、相場が安定していて売りやすい巨大市場」なのです。

本記事では、弊社（TOCHU）が保有する「豊島区の直近の実データ（2020年〜2026年）」を徹底的に分析し、リアルな最新相場と失敗しない売り時を解説します。

【この記事の3行要約】

• 豊島区は2020年頃までに分譲された豊富な物件ストックを誇る、城北エリア最大の巨大ワンルーム市場です。
• 絶え間ない単身者の流入により賃貸ニーズが極めて高く、実利重視の投資家から「空室リスクの低い安全資産」として人気を集めています。
• 2020年〜2025年のデータ推移を見ると、投資家の強い需要に支えられ、平均価格は1,600万円台から2,500万円水準へと劇的に上昇しています。

東京都全体のワンルーム相場については、以下の東京総合解説ページでも詳しく解説しています。

＞＞【2026年最新】東京都の投資用ワンルームマンション売却相場｜23区のデータから読み解く「売り時」

ズバリ今の相場はいくら？豊島区ワンルームの査定目安

「細かいデータを見る前に、今の自分の物件がいくら帯で売れるのか知りたい」という方へ。まずは直近の実成約データ（2024年〜2026年）から算出した、豊島区のリアルな査定目安を先にお伝えします。

ワンルームの標準的な広さである「専有面積20㎡前後」の物件の場合、築年数ごとの売却相場は以下のようになります。

【豊島区：築年数別の売却査定相場（20㎡前後の場合）】

• 築10年前後： 2,200万円〜2,500万円台

• 築20〜30年： 1,600万円〜1,900万円台

• 築40年前後： 900万円〜1,200万円台

豊島区は池袋を中心とした単身者の賃貸需要が底なしに強いため、築40年を超える古い物件であっても1,000万円前後で即座に買い手がつくのが最大の強みです。

立地や階数によって実際の価格は変動するため、正確な現在価値（手残り額）を確認したい方は、記事後半の[無料シミュレーション]もご活用ください。

それでは、なぜ豊島区がこれほどの相場を維持できているのか、詳細なデータ推移を見ていきましょう。

データで見る豊島区の相場推移｜2,500万円水準へ劇的上昇

豊島区の不動産市場の「今」を知るために、マクロな動きを確認してみましょう。

以下のグラフと表は、弊社が豊島区で実際に取引したワンルームマンションの「平均取引価格（青線）」と「平均表面利回り（赤線）」の推移（2020年〜2025年）です。

【豊島区：ワンルームマンションの実成約データ推移】

取引年	平均価格	平均表面利回り
2020年	1,640.5万円	6.27％
2021年	1,618.3万円	6.38％
2022年	1,811.5万円	5.57％
2023年	2,328.9万円	4.76％
2024年	2,202.8万円	5.34％
2025年	2,522.6万円	4.92％

平均価格は1,600万円台から2,500万円水準へ

2020年〜2021年頃は1,600万円台で推移していた平均価格が、2022年以降急激な右肩上がりの成長を見せ、2025年には2,500万円を突破しています。

池袋駅周辺の大規模な再開発事業（Hareza池袋など）の完了に伴い、エリア全体のブランド力と居住価値が劇的に向上したことが、価格上昇を力強く牽引しています。

利回りの低下は「投資家からの絶大な人気」の証拠

物件価格の高騰に伴い、平均表面利回りは4.9%付近まで低下しています。

これは「利回りが多少低くても、空室リスクがほぼゼロに等しい豊島区の物件なら安全資産として持ちたい」という投資家が市場に溢れている証拠であり、

現在の豊島区は「売主にとって圧倒的に有利な売り手市場（ボーナスタイム）」と言えます。

豊島区のワンルームマンション実成約事例（直近データ）

この活況な市場において、実際に豊島区のワンルームマンションが「いくらで」取引されているのか、2024年〜2026年の成約事例をピックアップしてご紹介します。

物件名（エリア）	築年数	専有面積	取引価格	㎡単価	表面利回り
ハーモニーレジデンス六義園	築6年	25.57㎡	3,550万円	138.8万円	4.1%
グランドコンシェルジュ池袋本町イースト	築6年	26.25㎡	2,790万円	106.3万円	4.4%
ガーラステージ大塚駅前	築15年	20.86㎡	2,650万円	127.0万円	– (空室等)
ビオスヴィラ大塚	築23年	23.33㎡	2,000万円	85.7万円	6.3%
ミリオン大塚アヴィニティー	築23年	21.46㎡	1,990万円	92.7万円	5.0%
ステージファースト目白第二	築27年	22.88㎡	1,960万円	85.7万円	4.9%
パーク・ノヴァ巣鴨	築36年	20.52㎡	1,780万円	86.7万円	– (空室等)
朝日巣鴨マンション	築42年	16.29㎡	1,780万円	109.3万円	– (空室等)

(※上記は弊社実データの一部です。実際の査定価格は、階数や室内の管理状態によっても変動します)

築浅物件が3,000万円前後で高値取引されるのはもちろんですが、注目すべきは築20年〜30年を超える物件でも2,000万円近い価格、あるいはそれを超える水準で売却できている点です。

■ ご自身の物件の「正確な現在価値（手残り額）」をご確認されたい方へ

実際の売却可能額やローン完済後に手元に残る現金（手残り額）は、物件の個別条件や残債状況によって大きく異なります。

売却して利益を確定させるべきか、このまま保有を継続すべきか。最適な選択を下すためには、まず「ご自身の物件の正確な現在価値」を客観的なデータで把握することが第一歩となります。

弊社では、直近の実成約データに基づき、ご所有物件の手残り額を算出するシミュレーションを無料でご提供しております。

今後の資産運用の検討材料として、あるいは他社の査定額が妥当であるかを確認するセカンドオピニオンとしてご活用ください。

下記の相場検索からお問い合わせください。

【独自分析】豊島区の築年数と価格・利回りの相関関係

さらに、豊島区の物件が築年数ごとにどう評価されているか、直近（2024年〜2026年）の実データのみを使用した散布図で深掘りしてみましょう。

「築年数と㎡単価」の散布図（実データ138件）

築5年〜20年の層に非常に分厚い取引ボリュームが存在します。

築年数が経過するにつれて単価は下落するものの、その下落幅（赤点線）は比較的緩やかであり、築40年を超えても㎡単価40万円〜60万円のラインでしっかりと取引が成立しています。

「築年数と表面利回りの散布図（実データ119件）

築年数が経過するにつれて、利回りが明確に上昇していくトレンド（赤点線）が見られます。

築30年以上の物件では利回り7%〜9%を超えるケースも多く、価格が手頃で高利回りが狙える築古物件は、現金決済のスピード重視の投資家たちによって即座に市場から吸収されていきます。

【エリア・駅別】豊島区ワンルームマンションの売却相場と特徴

豊島区はターミナル駅である池袋を中心に、エリアごとに異なる賃貸ニーズが存在します。

池袋・東池袋エリアの売却相場

豊島区の絶対的な中心であり、ワンルーム市場の主戦場です。

複数路線が乗り入れる圧倒的な交通利便性と、商業施設の充実により、単身者の需要が枯渇することがありません。

物件の流動性が極めて高く、売りに出せば驚くべきスピードで成約に至ります。

大塚・巣鴨・駒込エリアの売却相場

山手線北側のこのエリアは、池袋ほどの喧騒がなく、落ち着いた住環境を好む単身者に人気です。

特に巣鴨や駒込周辺は、都心へのアクセスと生活のしやすさが両立しており、安定した長期運用を目的とする手堅い投資家からの指名買いが多く入ります。

目白・雑司が谷エリアの売却相場

学習院大学をはじめとする文教地区の側面を持ち、治安の良さと静かな環境が魅力です。

学生や女性の単身者からの賃貸需要が非常に強く、空室リスクが低いため、築年数が経過していても資産価値が落ちにくいという強いメリットがあります。

豊島区ワンルームマンションの売却収支シミュレーション

「豊島区の物件が高値で売れるのはわかったけれど、税金や手数料を引いたら、結局手元にはいくら残るの？」

そんな疑問にお答えするため、池袋再開発の恩恵などで価格が劇的に上昇している豊島区の物件（築11年・20㎡前後）を想定し、売却時のリアルな収支（手残り額）を表にまとめました。

【シミュレーション：豊島区のワンルーム（築11年・20㎡）を売却した場合】

項目	金額の目安	備考
① 現在の査定価格	2,400万円	豊島区の築11年・20㎡前後の平均的な取引相場
② ローン残債	– 1,350万円	購入から11年経過後の想定残高
③ 譲渡費用	– 約85万円	仲介手数料、印紙代、登記費用など
④ 譲渡益税	– 約50万円	長期譲渡所得（所有期間5年超・税率約20.315%）として試算
最終的な手残り額	約 915万円	① – (②＋③＋④)

購入から11年が経過してローン残債が減っていることに加え、豊島区特有の高い賃貸需要によって査定価格（2,400万円）が高水準で維持されているため、手数料や税金を差し引いても約900万円以上のまとまった現金（キャッシュ）を手元に残せる計算になります。

もちろん、初期の借入額や現在のローン残債によって、最終的な手残り額は一人ひとり異なります。だからこそ、「今の相場なら自分の手元にいくら残るのか？」を一度シミュレーションで把握しておくことが、今後の確実な資産形成において非常に重要です。

今、豊島区のワンルームを「売った方がいい人」の特徴

投資家からの指名買いが絶えず、完全な「売り手市場」となっている現在の豊島区において、特に以下に当てはまるオーナー様は、今すぐ売却に向けて動くことを強くおすすめします。

• 池袋周辺の再開発の恩恵で、購入時よりも査定額が上がっている人 Hareza池袋などの大規模開発によるエリア価値の向上は、すでに現在の物件価格に反映されています。高値圏にある今のうちに「利益を確定」させることは、不動産投資における最も確実な成功パターンのひとつです。

• 築20年を超え、修繕費用の増加や家賃下落が心配な人 豊島区は築古でも高く売れるのが強みですが、築年数が古くなるにつれて室内の設備故障リスクは確実に高まります。無駄な修繕費用を支払って利回りを下げる前に、高値で売り抜けるのが賢明です。

• 資金を現金化して、他の資産運用に回したい人 「まとまった手残り額（キャッシュ）」が確保しやすい今の豊島区の相場を活かし、売却資金を新NISAなどのより流動性の高い資産や、別の手堅い投資商品へ組み替えるオーナー様が急増しています。

よくある質問（FAQ）

Q：池袋周辺はワンルームが多すぎて、価格競争になりませんか？

A：価格競争にはなりません。むしろ相場が透明化され、高値で売りやすくなります。 供給が多い以上に「池袋に住みたい」という圧倒的な需要が存在するためです。過去の豊富な取引データに基づく適正価格で売り出せば、競合に埋もれることなく確実に買い手を見つけることができます。

Q：築30年以上の古い物件ですが、需要はありますか？

A：はい、非常に強い需要があります。 豊島区のような超都心エリアの築古物件は「立地が良くて手頃な家賃で住める」ため、若年層からの賃貸ニーズが絶えません。そのため、高利回り物件として投資家から常に狙われています。

Q：現在空室なのですが、それでも売却可能ですか？

A：もちろん可能です。 豊島区は「空室であってもすぐに次の入居者が決まる」と投資家も認識しているため、空室であることが売却の大きなマイナス要因になることはありません。

Q：まずは査定価格だけを知ることはできますか？

A：はい、完全無料で査定いたします。 弊社が保有する直近の実データと照らし合わせ、現在の正確な価値と、ローン完済後の「手残り金額」をシミュレーションいたします。