【2026年最新】東京都新宿区のワンルームマンション売却相場｜西新宿再開発と需要が支える「売り時」

「日本最大のターミナル駅である新宿区にワンルームを持っているが、今売ったらいくらになるのだろう？」

「不動産バブルと言われるほど価格が上がっているが、金利上昇のニュースもある2026年現在、本当に今が最高の売り時なのだろうか？」

巨大な商業集積と、西新宿を中心としたタワーマンション・オフィス群、そして多くの有名大学を抱える新宿区。

不動産投資市場において「23区で最も買い手がつきやすく、流動性が高い」と言われる最強のエリアです。

しかし、大切な資産だからこそ、売却のベストタイミングや「税金・手数料を引いて手元にいくら残るのか」というリアルな収支が見えずに悩まれているオーナー様は少なくありません。

そこで本記事では、新宿区における投資用ワンルームマンションの直近の実成約データ（2024年〜2026年）を徹底解析。

築年数やエリア別のリアルな査定目安はもちろん、新宿区特有の強みや、手残り額を最大化するための売却の鉄則まで余すところなく解説します。

あなたの新宿区の物件が持つ「本当の価値」を正しく把握し、最も賢い資産形成の選択肢を見つけ出すために、ぜひ最後までお読みください。

【この記事の3行要約】

• 新宿区は圧倒的なビジネス・学生需要を背景に、23区で最も流動性（買い手のつきやすさ）が高い最強のワンルーム市場です。
• 直近の実データ（2024〜2026年）では、築浅なら3,000万円超、築40年前後の築古でも1,700万円台という驚異的な高値圏を維持しています。
• 西新宿の大規模再開発により街の価値がピークに達し、低利回りでも国内外の資本が集中している「今」こそ、最大の利益を確定させる好機です。

■東京都全体のワンルームマンション売却相場や、23区内のエリアごとの傾向・価格推移については、以下の東京総合解説ページでも詳しく解説しています。

[＞＞【2026年最新】東京都の投資用ワンルームマンション売却相場｜23区のデータから読み解く「売り時」]

新宿区ワンルームマンションの築年数別の売却相場

新宿区で中古ワンルームマンションの売却を検討する際、「所有物件の築年数だと大体いくらで売れるのか」「家賃や利回りはどのように変化するのか」を把握しておくことが、適正な販売戦略を立てる第一歩となります。
単身向けワンルームマンションで最も流通数の多い標準的な広さ（22㎡）に換算した築年数別の成約相場・家賃・表面利回り一覧は以下の通りです。

データからわかる新宿区ワンルーム売却相場の3つの特徴

築年数別の実成約データを詳しく分析すると、新宿区ならではの資産価値の推移や売却戦略のポイントが見えてきます。

1. 築30年までは一定のペースで下落も、都心ブランドで高い価格帯を維持

築0〜10年の新築・築浅帯では、平均㎡単価が151.00万円（22㎡換算で約3,322万円）、平均家賃は11.61万円と区内最高水準を記録しています。その後、築年数が経つにつれて価格・家賃ともに緩やかに下降しますが、築21〜30年（2000年代築前後）であっても22㎡換算で約2,380万円、平均家賃9.60万円と非常に高い底堅さを見せています。都心アクセスに優れた新宿区の立地ブランドが、経年減価を最小限に抑えている証拠です。

2. 築古帯（築31〜40年）は表面利回り5.35%と高利回り狙いの買い手が集中

築31〜40年（バブル期〜平成初期築）になると、22㎡換算の目安価格は1,724万円まで下がり、手頃なグロス価格となります。一方で家賃の下落幅は価格ほど大きくないため、表面利回りは5.35%まで上昇します。この価格帯・利回り水準は、キャッシュフロー重視の個人投資家や現金購入層からの買い需要が非常に旺盛で、仲介・業者買取ともに早期成約に至りやすい特徴があります。

3. 【注目】築41〜50年で価格・家賃が上昇（V字回復）する理由

通常の不動産相場では築年数が古くなるほど価格は下がりますが、新宿区の築41〜50年帯においては、平均価格が1,884万円、平均家賃が8.27万円と、築31〜40年帯を上回る逆転現象（V字回復）が見られます。これには新宿区特有の以下の2つの要因が関係しています。

• ① 西新宿・市谷・四谷など「超好立地」物件の取引集中：
  築40〜50年（1970〜1980年代前半築）のマンションは、現在では新築が建てられないような山手線ターミナル駅徒歩圏や歴史ある超一等地に位置しているケースが多く、立地自体のプレミアム価値が価格と家賃を強く引き上げています。
• ② 室内フルリノベーション済み物件の流通増加：
  築40年を超えると、売却時に室内が綺麗にリノベーションされた状態で取引される割合が高まります。新築同様の室内空間となることで、築古であっても高い家賃を設定でき、結果として売却価格の高値形成に繋がっています。

ご自身の所有されているマンションが「何年築か」「広さが何㎡か」を把握した上で、この相場表（平均㎡単価 × お部屋の㎡数）を当てはめていただくことで、リアルな売却目安額を簡単に算出いただけます。

東京都新宿区ワンルームマンション平均家賃の推移過去3年（22㎡換算）

物件の売却価格を支える根拠となるのが、毎月の安定したインカムゲイン（家賃収入）です。

弊社が蓄積した実成約一次データ（※30㎡以下・1986年以降築）から、直近3年間の新宿区におけるワンルームマンションの平均家賃（22㎡換算）の推移を抽出しました。

取引年	22㎡換算の平均家賃月額
2024年	95,272円
2025年	95,439円
2026年（直近）	97,992円

※ワンルーム標準面積である22㎡に換算して算出

【近年の家賃トレンドと市況解説】

新宿区のワンルーム家賃は、2024年から2025年にかけて約9.5万円台で底堅く推移し、直近の2026年には約9.7万円台へと明確な上昇トレンドを描いています。

都心部における物件価格（売却相場）の高騰が続く中で、家賃水準もインフレや都市のバリューアップに連動してしっかりと上昇していることが分かります。これにより、価格が高騰しても「表面利回り」が極端に崩れることなく安定しており、国内外の不動産投資家から積極的に資金が流入しやすい（買い手が付きやすい）好循環な市場環境が形成されています。

【一次データ】東京都新宿区の相場推移｜日本最大の経済圏が牽引する上昇トレンド

新宿区の不動産市場の「今」を知るために、過去数年の動きを確認してみましょう。

以下のグラフと表は、弊社が新宿区で実際に取引したワンルームマンションの「平均取引価格（青線）」と「平均表面利回り（赤線）」の推移（2020年〜2025年）です。

【新宿区：ワンルームマンションの実成約データ推移】

取引年	平均価格	平均表面利回り
2020年	2,197.7万円	5.50％
2021年	1,948.5万円	5.83％
2022年	2,516.1万円	5.24％
2023年	2,074.2万円	5.09％
2024年	2,643.8万円	4.97％
2025年	2,751.8万円	4.76％

平均価格は2025年に2,700万円超へ劇的な上昇

2020年には平均2,197万円だった取引価格は、2024年・2025年にかけて猛烈なスピードで上昇し、現在は平均2,750万円超という過去最高値圏へ突入しています。西新宿を中心とした大規模な駅周辺再開発の期待値が、そのまま中古市場の価格を力強く押し上げています。

平均利回りは4%台後半へ低下。国内外の資本が集中

価格の急上昇に伴い、平均表面利回りは4.76%まで低下しています。一般的な不動産投資のセオリーでは「利回りが低い物件は敬遠される」と思われがちですが、新宿区は別格です。

利回りが4%台まで下がってもなお、「空室リスクがゼロに近い新宿の物件を保有したい」という国内外の富裕層や機関投資家、インバウンド資本による凄まじい「指名買い」が入るため、完全な売り手市場が続いています。

直近の一次データで見る東京都新宿区のワンルームマンション実成約事例

この活況な市場において、実際に新宿区のワンルームマンションが「いくらで」取引されているのか、2024年〜2026年の成約事例から特徴的な物件をピックアップしてご紹介します。

物件名	築年数	専有面積	取引価格	㎡単価	表面利回り
ハーモニーレジデンス新宿四谷	築6年	25.52㎡	4,380万円	171.6万円	4.1%
プレール・ドゥーク東新宿Ⅲ	築9年	40.61㎡	6,500万円	160.1万円	–
ディアレイシャス落合南長崎	築8年	25.82㎡	2,820万円	109.2万円	4.3%
AXAS新宿TowersEast	築16年	22.68㎡	2,750万円	121.3万円	4.3%
グランドガーラ西新宿イースト	築24年	21.42㎡	2,680万円	125.1万円	4.3%
ロアール早稲田大学前弐番館	築23年	20.72㎡	2,100万円	101.4万円	4.7%
マンションVIP新宿柏木	築55年	27.90㎡	1,400万円	50.2万円	–
シティコア新宿	築42年	15.44㎡	910万円	58.9万円	7.9%

(※上記は弊社実データの一部です。実際の査定価格は、階数や室内の状態によって変動します)

東京都新宿区ワンルームマンション売却事例一覧

TOCHUの取引データから、新宿区の直近事例214件（2024年01月〜2026年02月）を下記に格納しています。
所有されている物件に近い条件の事例がないか、最適な価格を知るための客観的な比較材料としてお役立てください。

売却事例（214件）

取引年月	物件名	専有面積	建築年	価格万円	家賃月額	管理費月額
2024年1月	ルネ御苑プラザ	15.78	1986	1300	75,000	19,300
2024年1月	スカイコート新宿弐番館	18.47	2008	2370	91,000	11,250
2024年1月	フェニックス西早稲田	18.7	2000	1730	83,000	19,430
2024年1月	センチュリー新宿	21.56	1997	1600	0	22,000
2024年1月	スカイコートルーベンス西早稲田	21.94	2008	2340	90,000	11,200
2024年1月	メイクスデザイン早稲田	23.46	2013	3000	106,000	9,800
2024年1月	プレール・ドゥーク東新宿III	36.92	2017	4550	167,000	12,680
2024年1月	アルカーデンシティリンクス新宿	39.25	2000	4000	0	22,300
2024年2月	ルーブル早稲田	19.86	2003	2110	0	10900
2024年2月	ルーブル神楽坂参番館	20.04	2006	2260	86600	14400
2024年2月	スカイコート牛込神楽坂	20.42	2008	2310	88000	9500
2024年2月	シンシア東中野	21.49	2003	1800	80000	15400
2024年2月	セレビア新宿御苑前	22.7	2004	2890	0	18070
2024年2月	ファーストリアルタワー新宿	24.04	2006	3440	132000	13780
2024年2月	ファーストリアルタワー新宿	24.04	2006	3440	132000	13780
2024年2月	PREMIUM CUBE G 市谷甲良町	25.2	2018	3110	111600	10070
2024年2月	プレールドゥーク東新宿3	25.42	2009	3000	113700	16930
2024年2月	ＡＸＡＳ新宿戸山	25.61	2015	2950	105160	11610
2024年3月	マイステージアムヒューゲル西落合	16.5	1992	1160	62000	9520
2024年3月	トーシンフェニックス落合駅前	16.72	2004	1840	76000	9100
2024年3月	ヴァローレエテルノ西早稲田	18.13	2007	1920	78000	11850
2024年3月	ユナイテッドグロー高田馬場	20.25	2005	1840	78100	13980
2024年3月	藤和シティコープ早稲田	20.94	1988	1410	76000	10000
2024年3月	ディアレイシャス市谷薬王寺	23.29	2019	3490	115900	9500
2024年3月	ガラ・ステージ市ヶ谷弐番館	24.42	2001	2580	109000	15750
2024年3月	アルテシモレフィナ	25.36	2019	3880	138000	9640
2024年3月	デュオ・スカーラ新宿	29.85	2002	3100	125000	14640
2024年3月	プレールドゥーク新宿御苑	30.5	2003	3300	135000	16480
2024年3月	メイジャー神楽坂	30.73	1977	2510	0	16050
2024年3月	ZOOM新宿夏目坂	33.29	2019	3760	141300	15200
2024年3月	キャッスルマンション荒木町	44.58	1983	3780	0	33550
2024年4月	ヴァローレエテルノ西早稲田	18.13	2007	2020	83000	11850
2024年4月	サンテミリオン目白西	22.53	2002	1800	80000	13600
2024年4月	アルテシモサグラ	23.05	2017	3350	120000	10650
2024年4月	ジェノヴィア新宿早稲田グリーンヴェール	23.27	2018	2260	137000	11400
2024年4月	アルテシモサグラ	25.74	2017	3350	120000	10650
2024年4月	ライトコート四谷	44.5	2008	4400	175000	18280
2024年5月	アーバンファースト神楽坂	20.78	2008	2510	95000	12390
2024年5月	DUARES早稲田	23.2	2013	2810	103000	10460
2024年5月	プレミアムキューブ飯田橋＃ｍｏ	23.28	2015	2770	103500	9970
2024年5月	メイジャー神楽坂	33.96	1977	1600	0	16050
2024年6月	ハーモニーレジデンス新宿御苑ザ・ウエスト	25.5	2018	3950	142000	13850
2024年6月	新宿ローヤルコーポ	28.61	1972	1260	0	11000
2024年6月	アビテ市ヶ谷仲之町	33.64	2000	3200	0	28000
2024年6月	メイクスデザイン高田馬場	37.33	2013	4100	160000	12760
2024年7月	スカイコートヴァンテアン早稲田	20.85	2002	2280	89500	8300
2024年7月	アーバンファースト神楽坂	21.01	2008	2350	90000	12300
2024年7月	シンシア西早稲田	21.75	2002	2000	83000	12600
2024年7月	ヴェルステージ高田馬場	23.11	2000	1600	89000	26420
2024年7月	ステージファースト上落合	23.3	2006	1840	79000	17900
2024年7月	高田馬場ダイカンプラザ	23.74	1979	1460	86000	15030
2024年7月	トーカン新宿第２キャステール	24.54	1980	2960	0	14000
2024年7月	フェニックス市谷本村町	25.16	2013	3180	115000	15150
2024年7月	PREMIUMCUBEG北新宿DEUX	25.22	2021	3270	113400	9570
2024年7月	ガリシア新宿Ｎｏｒｔｈ	25.55	2013	3440	130000	11340
2024年7月	フェニックス市谷本村町	25.74	2013	3180	115000	15150
2024年7月	PREMIUM CUBE 飯田橋	25.8	2015	3180	109800	11990
2024年7月	キャッスルマンション西新宿	40.39	1983	2430	0	25582
2024年8月	エヴェナール東中野	19.47	1995	1550	80000	15780
2024年8月	プレール西新宿	19.58	1998	2200	95000	15720
2024年8月	スパシエ新宿哲学堂公園	20.9	2010	1800	74150	11000
2024年8月	ガリシア新宿ノース	24.87	2013	3470	0	11500
2024年8月	ガリシア新宿御苑	25.3	2018	3340	125500	9700
2024年8月	クレイシア新宿	25.41	2016	3480	120000	9100
2024年8月	クレイシア新宿パークコンフォート	25.74	2014	3550	130000	13265
2024年8月	ハーモニーレジデンス新宿EAST	26.4	2018	3440	0	7200
2024年8月	近鉄柏木ハイツ	28.82	1972	1360	0	13240
2024年8月	デュオ・スカーラ新宿	33.23	2002	3250	125000	14640
2024年8月	ウェルズパーク落合南長崎	40.59	2004	2770	0	29000
2024年9月	日神パレステージ南長崎	16.61	1994	1330	68000	13440
2024年9月	プレール西新宿	21.55	1998	2200	95000	15720
2024年9月	ニューライフ新宿三番館	22.22	1984	1840	0	19500
2024年9月	ファーストリアルタワー新宿	22.33	2006	3250	0	12780
2024年9月	ルート四谷3丁目	24.42	1999	2520	97000	9700
2024年9月	スカイコートヒルズ北新宿	25.52	2017	2620	100000	9500
2024年9月	ビバリーホームズ北新宿	26.18	2010	2380	90000	15432
2024年9月	大久保ローヤルコーポ	33.66	1971	1410	0	18000
2024年9月	ザ・パークハウス西新宿タワー６０	33.88	2017	4270	0	16710
2024年9月	シティタワー新宿新都心	37.18	2005	4850	0	21540
2024年10月	ベルジュール落合	17.75	1995	990	60000	14400
2024年10月	スカイコート落合2	20.34	1986	1120	68000	7000
2024年10月	シンシア目白	21.14	2001	1720	80000	20000
2024年10月	ヴォーガコルテ市ヶ谷	22.1	2013	2450	95000	13550
2024年10月	AXAS東新宿アジールコート	25.42	2014	3200	112000	9000
2024年10月	プレールドゥーク東新宿Ⅲ	25.47	2017	3150	115000	7940
2024年10月	ラフィスタ西早稲田	26.35	2015	2520	92360	8900
2024年10月	新宿パークサイド永谷	31.08	1977	1750	0	11700
2024年11月	西新宿第2ローヤルコーポ	15	1985	840	60000	13200
2024年11月	パレステュディオ飯田橋	21.2	2002	2220	89500	14090
2024年11月	ガリシア新宿都庁前	25.4	2013	2860	104500	11100
2024年11月	アルテシモレフィナ	25.4	2019	3900	122000	9640
2024年11月	プレールドゥーク東新宿Ⅲ	25.5	2017	3140	115000	7940
2024年11月	ラフィスタ西早稲田	26.34	2015	2620	92360	8900
2024年11月	メイクスデザイン西新宿	28.3	2014	2810	106660	10820
2024年11月	センチュリーシティ	35.6	2004	3490	162000	34909
2024年11月	新宿山吹アインスタワー	40.1	2008	6010	0	33070
2024年12月	パークウェル曙橋駅前	20.9	2004	2230	85000	12000
2024年12月	ガラステージ市ヶ谷壱番館	22.4	2001	2230	99000	16400
2024年12月	ガラ・シティ高田馬場	23.1	2002	1910	78300	13300
2024年12月	ヴェルステージ高田馬場	23.11	2000	1810	89000	22400
2024年12月	プレールドゥーク東新宿Ⅲ	25.46	2017	3140	115000	7940
2024年12月	マンションVIP新宿柏木	27.9	1971	1360	0	19940
2025年1月	日神パレス西新宿	15	1987	1050	0	12000
2025年1月	パレステュディオ飯田橋	19	2002	2310	89500	14090
2025年1月	プレール西新宿	19.6	1998	1950	80000	15720
2025年1月	新宿ローヤルコーポ	20	1972	1050	70000	11000
2025年1月	AXAS新宿戸山	25.3	2015	3320	113000	11610
2025年1月	AXAS初台	25.7	2015	3440	119000	10520
2025年1月	ガリシア新宿西落合	25.9	2016	2760	99500	12600
2025年1月	スカイコートグレース新宿中落合	40.92	2020	3420	129100	15500
2025年1月	コンシェリア目白THEGRANDRESIDENCE	41.79	2017	3820	159030	22000
2025年2月	スカイコート新宿弐番館	20.5	2008	2240	86000	11300
2025年2月	新宿コムロビル	33.9	1980	4380	181500	21000
2025年3月	エヴェナール東中野	21.4	2018	1770	75000	17700
2025年3月	プレール・ドゥーク西新宿	22	2004	2300	91000	14010
2025年3月	アクサスレジデンス外苑	25.7	2019	3750	123300	10220
2025年3月	アクサス高田馬場	26	2011	2890	104000	10500
2025年3月	ガラグランディ西新宿	33	2005	3900	0	14000
2025年4月	トーシンフェニックス市谷柳町	18.1	2003	1970	78500	13400
2025年4月	スカイコート神楽坂	18.2	1996	2160	86000	9500
2025年4月	リヴシティ新宿壱番館	21	2002	2210	81000	10440
2025年4月	アクサス高田馬場	26	2011	2870	104000	10500
2025年4月	シャルムコート新宿ステーションパレス	26.1	2003	2710	105000	17000
2025年4月	GENOVIA新宿green	26.9	2015	3750	134000	11000
2025年4月	アルテール新宿	42.3	1983	4300	0	23390
2025年4月	ナビウス西新宿	43.4	2003	4430	175000	26185
2025年4月	ファーストリアルタワー新宿	47.7	2006	7080	250000	34920
2025年5月	日神パレス下落合	14.73	1987	620	55000	19500
2025年5月	スカイコート新宿第３	16.2	1994	1150	68000	10500
2025年5月	パークウェル神楽坂弐番館	21.65	2002	2300	89283	14420
2025年5月	シルバーマンション新宿	23.26	1980	1860	0	18000
2025年5月	シルバーマンション新宿	23.3	1980	1860	0	18000
2025年5月	セジョリ西早稲田	25.61	2014	2970	104000	15420
2025年5月	AXAS初台	25.68	2015	3440	119000	10520
2025年5月	AXAS初台	25.7	2015	3440	119000	10520
2025年5月	ライオンズマンション初台第3	26.77	1983	1700	81000	13444
2025年5月	アトラス江戸川アパートメント	40.11	2005	4800	0	19800
2025年6月	トーシンフェニックス市谷柳町	18.11	2003	1860	75000	13400
2025年6月	ルーブル新宿水道町	20.16	2006	2300	89600	16200
2025年6月	ル・リオン西早稲田	20.7	2007	2020	77400	11390
2025年6月	リヴシティ新宿壱番館	21	2002	2260	83700	10440
2025年6月	アーバイル新宿西落合	22.36	2005	1950	79000	10225
2025年6月	メゾン・ド・ヴィレ市ヶ谷	24.7	2000	1760	78200	17120
2025年6月	ガリシア新宿都庁前	25.35	2013	3050	104500	11100
2025年6月	LUXUDEAR北新宿	25.41	2024	3810	0	10170
2025年6月	スカイコートヒルズ北新宿	25.5	2017	2860	100000	9500
2025年6月	ハーモニーレジデンス新宿ザ・ノース	25.5	2019	4030	140000	9000
2025年6月	コンシェリア東京THERESIDENCE	25.52	2014	2900	107000	14000
2025年6月	ル・リオン西新宿	25.54	2011	2600	93960	15810
2025年6月	ル・リオン西新宿	26.82	2011	2500	90540	16610
2025年6月	河田町ローヤルマンション	27.46	1973	1000	0	10000
2025年6月	新宿第ニアルプスマンション	39.69	1979	2400	0	25280
2025年7月	プレール新宿余丁町	18.51	2000	1820	82000	17860
2025年7月	グランド・ガーラ西新宿East	19.98	2002	2400	88000	13320
2025年7月	ダイホープラザ高田馬場Ⅱ	22.34	1997	2120	86000	10080
2025年7月	ヴェルステージ高田馬場	24.36	2000	2860	0	23700
2025年7月	プレミアムキューブ新宿中井	25.52	2021	3500	121350	10200
2025年7月	ハーモニーレジデンス新宿EAST	25.96	2018	4800	162400	7100
2025年7月	ライオンズマンション初台第３	26.77	1983	1600	81000	13440
2025年7月	ダイアパレス四谷舟町	27.42	1979	1260	0	17780
2025年7月	カーサ富久町	33.7	1980	2100	117000	21770
2025年7月	アゼリアテラス新宿	35.03	2006	4040	140000	13680
2025年7月	パレステュディオ新宿パークサイド	40.5	2003	3800	138000	20300
2025年8月	スカイコート新宿新都心	19.71	1999	2750	107000	14500
2025年8月	カテリーナニュー神楽坂	20.15	1998	1990	80000	13150
2025年8月	トーシンハイム新宿	21.77	1982	1730	85000	13070
2025年8月	メインステージ江戸川橋3	23.76	2008	2800	100000	15730
2025年8月	AXAS新宿戸山	25.25	2015	3090	113000	17420
2025年8月	スカイコートヒルズ北新宿	25.5	2017	2810	99200	8800
2025年8月	ステージファースト新宿原町	25.66	2011	2620	94500	22860
2025年8月	ファーストリアルタワー新宿	25.76	2006	4240	144000	14760
2025年8月	レアライズ高田馬場	26.71	2019	3200	110500	11200
2025年8月	ゼクシア市谷台	31.22	2008	3600	132000	17790
2025年9月	三協グリーンコート落合駅前・第二	17.24	1989	1200	0	18870
2025年9月	AXAS東新宿アジールコート	20.04	2014	3100	103350	9000
2025年9月	AXAS東新宿アジールコート	20.09	2014	3100	104250	9000
2025年9月	リヴシティ新宿壱番館	21	2002	2210	80100	10440
2025年9月	ハーモニーレジデンス新宿四谷	23.08	2020	4450	147000	12625
2025年9月	ジオ新宿百人町	28.05	2019	6300	220000	24048
2025年9月	ライオンズマンション市谷薬王寺	30.81	1986	1100	60000	13490
2025年9月	プレール・ドゥーク新宿御苑	34.12	2003	2720	86000	11740
2025年10月	メゾン・ド・モナーク	12.22	1978	540	0	14680
2025年10月	フェニックス西新宿５丁目弐番館	18.89	2002	1400	65700	23200
2025年10月	ル・リオン神楽坂	25.36	2011	2400	90000	18510
2025年10月	菱和パレス中落合	25.48	1996	1410	72000	20220
2025年10月	ハイズ新宿西落合	25.51	2021	2800	97650	9300
2025年10月	ハーモニーレジデンス新宿四谷	25.52	2020	4320	147000	12625
2025年11月	エクセリア早稲田1	20.21	1998	1580	76700	22700
2025年11月	プレサンス新宿御苑前アルティメット	21.93	2008	3160	98000	10700
2025年11月	シャンボ一ル新宿御苑前	31.6	1978	2700	0	16590
2025年11月	四谷ガーデニア	39.4	1981	3700	0	16000
2025年12月	スカイコート神楽坂	18.12	1999	1600	66200	10100
2025年12月	クレアシオン市ヶ谷西	19.5	2001	2060	85000	16750
2025年12月	ライオンズマンション中落合	26.25	1984	1370	0	15000
2025年12月	ARTESSIMOALDO	44.77	2014	6300	205000	14130
2026年1月	ロアール早稲田大学前弐番館	20.72	2003	2040	83000	16980
2026年1月	ロアール早稲田大学前弐番館	20.72	2003	2100	83000	16980
2026年1月	スカイコート市ヶ谷第５	20.89	2001	2610	0	13000
2026年1月	ロアール早稲田大学前	21.16	2000	1970	79000	15200
2026年1月	ジェノヴィア高田馬場	23.49	2009	2930	98000	6880
2026年1月	レガリアレジデンス早稲田イクス	24.31	2006	2400	92000	15000
2026年1月	メイクスデザイン新宿	25.39	2016	4000	132000	8500
2026年1月	メイクスデザイン新宿	25.39	2016	4480	145000	8350
2026年1月	ライオンズプラザ新宿	25.6	1983	1720	95000	18020
2026年1月	四谷ディープレックスDR	33.08	2008	4600	160000	16510
2026年2月	AXAS新宿TowersEast	22.68	2010	2750	99000	16252
2026年2月	シティコア新宿	15.44	1984	910	60000	14498
2026年2月	エヴェナール東中野	19.47	1995	1600	82000	17580
2026年2月	グランドガーラ西新宿イースト	21.42	2002	2680	96000	15200
2026年2月	ハーモニーレジデンス新宿四谷	25.52	2020	4380	148000	12620
2026年2月	ディアレイシャス落合南長崎	25.82	2018	2820	100500	9499
2026年2月	マンションVIP新宿柏木	27.9	1971	1400	0	19940
2026年2月	プレール・ドゥーク東新宿Ⅲ	40.61	2017	6500	0	12680

【独自分析】東京都新宿区における築年数と価格・利回りの相関関係

さらに、新宿区の物件が築年数ごとにどう評価されているか、直近の実データ（213件）を使用した散布図で深掘りしてみましょう。

「築年数と㎡単価」の散布図（実データ213件）

新宿区の価格維持力は驚異的です。築10年未満の築浅物件では㎡単価150万円を超えるプレミアム価格がついており、そこから築30年に至るまで、なだらかな下落トレンド（赤点線）を描きます。

特筆すべきは、築30年を過ぎてから㎡単価が完全に「底打ち」し、横ばいになる点です。

新宿という土地そのものの価値が強すぎるため、建物が古くなっても価格がゼロに近づかないという、投資用物件として理想的な形を証明しています。

「築年数と表面利回り」の散布図（実データ171件）

築浅物件の利回りは4%台前半という超低利回りで取引されていますが、築年数が経過するにつれて利回りが右肩上がりに上昇（赤点線）していきます。

築35〜45年の物件になると、表面利回りは7%〜8%台後半に達します。

新宿区で「家賃が手頃で空室にならない高利回り物件」を血眼になって探している個人投資家が非常に多いため、築古であっても売りに出せば一瞬で現金決済の買い手がつく市場構造になっています。

■ ご自身の物件の「正確な現在価値（手残り額）」をご確認されたい方へ

実際の売却可能額やローン完済後に手元に残る現金（手残り額）は、物件の個別条件や残債状況によって大きく異なります。

売却して利益を確定させるべきか、このまま保有を継続すべきか。最適な選択を下すためには、まず「ご自身の物件の正確な現在価値」を客観的なデータで把握することが第一歩となります。

弊社では、直近の実成約データに基づき、ご所有物件の手残り額を算出するシミュレーションを無料でご提供しております。

今後の資産運用の検討材料として、あるいは他社の査定額が妥当であるかを確認するセカンドオピニオンとしてご活用ください。

下記の相場検索からお問い合わせください。

東京都新宿区の主要駅TOP3に見るワンルーム売却相場の違い

新宿区内で流通数の多い3つの主要駅（エリア）を抽出し、「駅の集客力（乗降者数）」と「投資指標（価格・利回り・家賃）」がどのように相関しているのかを客観的なデータから分析しました。

所有されている物件の立地特性と、出口戦略（売却）の視点をご確認ください。

駅名（エリア）	1日平均乗降者数	平均売却価格（目安）	平均家賃（22㎡換算）	平均表面利回り
新宿駅エリア （大久保・西新宿周辺含む）	約350万人以上	2,932.4万円	99,549円	4.48%
四ツ谷駅エリア （市ヶ谷・曙橋周辺含む）	約20万人	3,153.6万円	105,779円	4.35%
高田馬場駅エリア （早稲田・戸塚周辺含む）	約80万人	2,271.0万円	88,980円	4.96%

※直近2024〜2026年の一次データより算出。30㎡以下・1986年以降築の物件が対象

新宿駅エリア（大久保・西新宿周辺含む）

1日平均乗降者数：約350万人以上（各社局合算・世界最大規模）

平均売却価格（目安）：約2,932万円

平均家賃（22㎡換算）：約99,549円

平均表面利回り：約4.48%

【需給特性と出口戦略の視点】

圧倒的なターミナル機能を持つ新宿駅周辺は、職住近接を強く求める単身社会人から極めて高い居住需要を集めています。乗降者数に比例して土地の価値が非常に高く、平均売却価格は3,000万円に迫る高値圏で推移しています。利回りは区内で相対的に低くなりますが、「圧倒的な空室リスクの低さ」と「資産の安全性」を重視する富裕層や海外投資家からの指名買いが入りやすいため、強気な価格設定での売却戦略を組み立てやすいエリアです。

四ツ谷駅エリア（市ヶ谷・曙橋周辺含む）

1日平均乗降者数：約20万人程度（JR・東京メトロ合算）

平均売却価格（目安）：約3,153万円

平均家賃（22㎡換算）：約105,779円

平均表面利回り：約4.35%

【需給特性と出口戦略の視点】

千代田区や港区に隣接する四ツ谷エリアは、大規模オフィスや大学キャンパス、緑豊かな環境が共存する都心の中枢です。乗降者数は新宿に及びませんが、富裕層や高属性のビジネスパーソンからの賃貸実需が厚く、平均家賃は22㎡換算で10.5万円超と区内トップクラスを誇ります。取得コスト（価格）も最も高い水準にありますが、そのブランド力と家賃下落耐性の強さから、長期保有を前提とした買い手への高値売却が十分に狙える市場です。

高田馬場駅エリア（早稲田・戸塚周辺含む）

1日平均乗降者数：約80万人程度（JR・西武線・東西線合算）

平均売却価格（目安）：約2,271万円

平均家賃（22㎡換算）：約88,980円

平均表面利回り：約4.95%

【需給特性と出口戦略の視点】

早稲田大学をはじめとする教育機関が密集する国内屈指の学生街です。乗降者数が多く、毎年春には確実な入れ替わり需要が発生するため、賃貸稼働率が非常に安定しています。平均売却価格は2,200万円台と投資家にとって手頃なグロス価格でありながら、表面利回りは約4.95%と区内でも高いインカムゲイン効率を誇ります。「手堅い利回り」を求める堅実な個人投資家からの流動性が非常に高いため、現金化のスピード（売りやすさ）に優れている点が大きな強みといえます。

東京都新宿区のワンルームマンション売却収支シミュレーション（手残り額の目安）

「新宿区の物件が高値で売れるのはわかったけれど、税金や手数料を引いたら、結局手元にはいくら残るの？」

そんな疑問にお答えするため、再開発と投資熱によって価格が最高値圏にある新宿区の物件（築10年・20㎡前後）を想定し、売却時のリアルな収支（手残り額）を表にまとめました。

【シミュレーション：新宿区のワンルーム（築10年・20㎡）を売却した場合】

項目	金額の目安	備考
① 現在の査定価格	3,000万円	新宿区の築11年・20㎡前後の平均的な取引相場
② ローン残債	– 1,650万円	購入から11年経過後の想定残高
③ 譲渡費用	– 約105万円	仲介手数料、印紙代、登記費用など
④ 譲渡益税	– 約65万円	長期譲渡所得（所有期間5年超・税率約20.315%）として試算
最終的な手残り額	約 1,180万円	① – (②＋③＋④)

購入から11年が経過してローン残債が大幅に減っていることに加え、新宿区特有の凄まじい価格高騰によって査定価格（3,000万円）が押し上げられているため、手数料や税金を差し引いても約1,000万円以上の莫大な現金（キャッシュ）を手元に残せる計算になります。

もちろん、初期の借入額や現在のローン残債によって、最終的な手残り額は一人ひとり異なります。だからこそ、「今のバブル相場なら自分の手元にいくら残るのか？」を一度シミュレーションで把握しておくことが、今後の確実な資産形成において非常に重要です。

東京都新宿区の中古ワンルームを「今売るべき人」「まだ保有を継続してもいい人」

世界中の投資マネーが集まり、歴史的な「売り手市場」となっている現在の新宿区において、ご自身の状況に合わせて「売却」か「保有」かを判断する基準をお伝えします。

【今すぐ売却に向けて動くべき人】

• 購入時よりも物件価格が上がっている人（利益確定したい人） 西新宿の再開発に対する「将来への期待値」や利便性の向上は、すでに現在の最高値圏の物件価格にたっぷりと織り込まれています。これ以上の劇的な高騰を待つよりも、確実に高く売れる今の相場で「利益を確定（キャッシュ化）」させるのが投資の鉄則です。
• 築15年〜20年を迎え、大規模修繕や設備交換の出費が心配な人 新宿区は築古でも高く売れるのが強みですが、室内の設備故障（給湯器やエアコン等）のリスクは確実に高まります。無駄な修繕費用を支払って利回りを下げる前に、需要が最も強い今、高値で売り抜けるのが賢明です。
• 金利上昇のニュースを見て、今後の収支（キャッシュフロー）に不安がある人 まとまった手残り額（現金）が確保しやすい現在の相場を活かし、売却資金を新NISAなどの流動性の高い資産や、より新しい別の物件へ組み替えるオーナー様が急増しています。

【まだ保有を継続してもいい人】

• 購入してまだ数年（5年以内）しか経過していない人 所有期間が5年以下の場合、売却益にかかる税金（短期譲渡所得）が約39%と非常に高くなります。急な資金繰りの問題がない限りは、税率が約20%に下がる「5年超」になるまで保有を続けるのがセオリーです。
• 毎月の収支が大きくプラスで、現金を急いで手元に残す必要がない人 新宿区は社会人・学生・インバウンド関係者の流入が途切れず、23区内でもトップクラスに家賃下落リスクが低いエリアです。将来のまとまった売却益よりも、現在の安定した不労所得（インカムゲイン）を重視する方は、手堅い安全資産として持ち続けるのも有力な選択肢です。

【東京都新宿区特有の強み】ワンルーム建築規制がもたらす既存物件の「希少価値」

新宿区の物件が高値で取引されやすい背景には、知名度や交通利便性だけでなく、ワンルームマンションの新規供給を抑制しやすい行政規制の存在もあります。

新宿区には、「新宿区ワンルームマンション等の建築及び管理に関する条例」があります。

この条例では、一定規模以上のワンルームマンション等を建築する場合、住戸面積、管理人室の設置、管理人による管理方法、駐輪場・廃棄物保管場所の整備、高齢者利用に配慮した住戸、家族向け住戸の設置などについて、各種基準が定められています。

特に、ワンルーム形式の住戸が30戸以上となる場合には、家族向け住戸の設置が求められるほか、総住戸数に応じて管理人の駐在・常駐等の管理体制も必要になります。

そのため、デベロッパーにとっては、新宿区内で単身者向けワンルームを大量に新規供給する際の設計・運営コストや制約が大きくなりやすく、結果として新規供給が抑制されやすい状況が続いていると考えられます。

これが売却において何を意味するかというと、以下の通りです。

• ライバル（新築）が増えない： 供給が厳しく抑制されているため、市場が古い物件で溢れても飽和しません。
• 中古ワンルームへの指名買い： 新築が建たないため、投資家は「新宿区にワンルームを持つなら中古を買うしかない」という状態になります。

つまり、あなたが保有している既存のワンルームマンションは、時間が経つほどに希少価値が高まる「既得権益」のような資産なのです。

だからこそ、築年数が経過していても供給不足によって価格が下がらず、常に高値で買い手がつく圧倒的な売り手市場が維持されています。

東京都新宿区の投資用ワンルームを1万円でも高く売るための3つの鉄則

相場が最高値圏にある新宿区ですが、売り方を間違えると数百万円単位で損をするリスクがあります。

世界中の投資家が狙う新宿の物件を、最大限の価格で手放すための鉄則は以下の3つです。

「地元のマイホーム専門の不動産屋」には絶対に頼まない

駅前にあるような居住用専門の不動産会社は、マイホームを探している一般のファミリー層を相手にしています。

しかし、新宿のワンルームを買うのは100%「投資家」です。物件の強みをアピールするターゲットが全く異なるため、必ず「投資用マンションの売却」に特化した専門業者に依頼してください。

「世界レベルの流動性の高さ」をロジカルに買い手にアピールできる会社を選ぶ

新宿区の物件を買う投資家は、インバウンドの動向や西新宿の再開発、山手線内側の価値といったマクロな視点を持っています。

これらのエリア価値を具体的なデータを用いて買い手（投資家）にロジカルに説明できる営業マンがつくだけで、売却価格は大きく跳ね上がります。

「オーナーチェンジ売却」の実績が豊富な会社を選ぶ

入居者が住んだまま売却するオーナーチェンジは、入居者への通知や管理会社との引き継ぎなど、特有の手続きが必要です。

トラブルなく、かつ入居者に知られずに水面下で売却活動を完結できる、実績豊富な会社を選ぶことが絶対条件です。

東京都新宿区のワンルーム売却に関するよくある質問（QA）

Q. 新宿区のワンルームは、これから先もっと値上がりしますか？

A. 現在の価格はすでに過去最高値圏（高止まり）にあるため、過度な期待よりも今の好相場で売り抜ける方が安全といえます。 現在は国内外の投資家マネーによって都心全体の不動産価格が押し上げられていますが、今後は金融政策による金利上昇リスクなどの不透明感もあります。確実に高く売れる「今」のうちに売却し、まとまった現金を確定させる方が投資判断としては手堅い選択です。

Q. 駅から徒歩10分以上離れている物件でも高く売れますか？

A. はい、新宿区であれば十分に高値売却が期待できます。 新宿区はメトロ・都営線・JR・私鉄が網の目のように走っているため、一つの駅から離れていても「別の路線の駅が使える」「バス便が非常に優秀」というケースがほとんどです。また、駅から少し離れていても大学キャンパスやオフィス街が近ければ需要が途切れないため、投資家も立地条件をトータルで高く評価します。

Q. 少子化の影響で、高田馬場や早稲田の学生需要は落ちませんか？

A. 現状、その心配はまったくありません。 新宿区内の有名大学はブランド力が極めて高く、少子化の中でも学生需要は安定しています。さらに、近年は外国人留学生や、周辺企業に勤める単身社会人からの賃貸需要がそれ以上に分厚くなっているため、特定の大学の動向だけに左右されない強固な賃貸市場が確立されています。

Q. 1981年以前に建てられた「旧耐震」の古い物件ですが、本当に売れますか？

A. はい、新宿区という圧倒的な立地ブランドがあればスムーズに売却可能です。 実際の成約データでも、築40〜50年を超える物件が多数取引されています。取得価格が手頃であるにもかかわらず家賃が急激に下がらないため、インカムゲイン（利回り効率）を重視する投資家にとっては「高利回りなお宝物件」として非常に魅力的に映るためです。

Q. 入居者が住んでいる状態（オーナーチェンジ）ですが、そのまま売れますか？

A. 全く問題ありません。むしろ投資家にとっては「購入直後から家賃収入が入る」ため好条件となります。 売却にあたって入居者に退去してもらう必要はなく、内覧対応も不要です。オーナーチェンジ物件の売却実績が豊富な専門会社にお任せいただければ、管理会社との煩雑な引き継ぎ手続きもすべてスムーズに完了できます。

Q. 売却時の税金についてよくわからず不安です。事前に相談できますか？

A. もちろん可能です。 不動産の売却では、物件の所有期間（5年を境とした長期・短期譲渡所得）によって適用される税率が大きく異なります。売却代金からローン残債や各種諸経費、そして税金を差し引いた「最終的な手残りキャッシュ」がいくらになるのか、売却活動をスタートする前に正確なシミュレーションをご提示いたします。

Q. まずは査定価格と最終的な「手残り額」だけを知ることはできますか？

A. はい、完全無料でシミュレーションいたします。 現在の正確な市場価値と、ローン完済や諸経費を差し引いた後に「最終的にご自身の口座へ残る純粋な金額」をリアルな成約データから算出します。売却を確定させていない方もお気軽にご利用ください。

Q. 売るべきか保有し続けるべきか、まだ迷っています。相談だけでも大丈夫ですか？

A. もちろんです。売却を強要することは一切ございません。 2026年現在の市場は歴史的な高値圏にありますが、今後の金融動向によっては潮目が変わるリスクもゼロではありません。まずは「今売ると手元にいくら残るのか」という事実（数字）を正確に把握した上で、今後の運用方針をゆっくりご判断いただくためのシミュレーションですので、ぜひ有効にご活用ください。

まとめ｜この記事の結論

新宿区の投資用ワンルームマンション売却における重要なポイントは以下の5つです。

• 西新宿の大規模再開発と圧倒的な単身者需要により、23区で最高の流動性（売りやすさ）を誇る最強の市場である
• 直近相場（2025〜2026年）では、平均取引価格が2,750万円超という過去最高値圏へ突入している
• 行政による厳しい「ワンルーム建築規制」があるため新築ライバルが増えず、築古物件でも希少価値が落ちない
• 家賃相場が非常に強いため、売却時の査定価格が引き上がり、手数料や税金を引いても大きな手残り額（現金）が期待できる
• 相場が高止まりしている2026年の今こそ、まずは個別シミュレーションで「自分の手残り額」を正しく把握することが最大の成功の鍵となる

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