【2026年最新】千代田区のワンルームマンション売却相場｜家賃上昇が支える売却タイミング

日本の政治・経済・文化の絶対的な中心地であり、大手企業の本社ビルや官公庁が集中する国内最高峰のビジネス街としての顔と、歴史ある邸宅街としての気品を併せ持つ東京都千代田区。

JR山手線・中央線をはじめ、東京メトロ各線や都営地下鉄線が縦横無尽に走り、区内のどこからでも都心のあらゆる主要ターミナルへ数分でダイレクトアクセスできる驚異的な交通網を誇ります。

職住近接を強く希望する高所得な単身ビジネスパーソンや士業、周辺に集積する有名大学・医療機関に関わる学生や医療従事者など、非常に洗練された分厚い単身者層を抱えています。

東京23区の中でも別格のブランド力と圧倒的な賃貸実需を背景に、極めて確実性の高いインカムゲインと強固なリセールバリューの双方を同時に狙える至高の資産として、

国内外の機関投資家、ファンド、海外の富裕層から常に羨望の眼差しが注がれ続けています。

現在、千代田区内に投資用ワンルームマンションを保有されているオーナー様の中には、今後の金利動向や融資姿勢の引き締め、歴史的な高値圏に達している現在の市場環境を見極めながら、

最も手残り額が多くなる最良のタイミング（出口戦略）を慎重に探っている方も少なくありません。

本記事では、千代田区における投資用ワンルームマンションのTOCHU実成約データを徹底解析し、築年数ごとのリアルな査定相場をはじめ、独自の建築規制による希少価値、

インフレに伴う家賃上昇の事実、正確なデータ推移を専門会社の視点から解説します。

【この記事でわかること】

• 「千代田区ワンルームマンション等建築物に関する指導要領」等の規制により、一定規模以上の開発においてファミリー住戸の附置や厳しい管理要件が課されており、新規の中古競合が出にくい分、既存物件の希少価値が極めて高く保たれています。
• 直近の一次データ（2024〜2026年）では、区内の主流である25㎡前後の住戸において、築10年前後の築浅で3,500万円超、需要が極めて厚い築20〜30年の中堅物件でも平均2,400万円超という、地方都市のファミリー物件を凌駕する卓越した売却相場が確認できます。
• 実際の稼働実態を反映した厳密なデータ分析によると、物件価格が高騰している現在の市場環境でも平均表面利回りは4.3％〜4.7％台と、東京一の低空室リスクを反映した極めて健全で安定した水準を維持しており、投資家需要が強い今は売却を検討しやすい絶好のタイミングといえます。

＞＞【2026年最新】東京都の投資用ワンルームマンション売却相場｜23区のデータから読み解く「売り時」

ズバリ今の相場はいくら？千代田区ワンルームの査定目安

「細かいデータを見る前に、まずは自分の物件がいくらで売れるのか、大まかな目安を知りたい」という方へ。

直近の実成約データ（2024年〜2026年）から算出した、千代田区のリアルな査定相場をご紹介します。

25㎡前後の住戸を基準にすると、現在の査定目安は以下のようになります。

【東京都千代田区：築年数別の売却査定相場（25㎡前後の場合）】

• 築10年前後： 2,680万円 〜 4,250万円超 （中央値：3,530万円）

• 築20〜30年： 1,910万円 〜 3,300万円台 （中央値：2,495万円）

• 築40年前後： 1,500万円 〜 1,650万円台 （中央値：1,600万円）

千代田区の不動産市場における最大の強みは、日本の中心という絶対的な立地価値と、慢性的な土地不足（新規供給の不可能性）が重なり、建物が古くなっても売却価格が急激に下がりにくい点にあります。

他区の郊外エリアであれば二束三文になりやすい築35年〜40年超の物件であっても、千代田区では土地そのものの価値が突出しているため、コンパクトなサイズであっても1,500万円前後という極めて高値で手堅く取引されるケースが日常的に見られます。

立地（大手町・秋葉原・麹町など周辺の駅）や階数、平米数によって実際の査定価格は変動するため、正確な現在価値や手残り額を確認したい方は、記事後半の無料査定もご活用ください。

それでは、詳細なデータ推移を見ていきましょう。

データで見る千代田区の相場推移｜最高値圏の維持と家賃上昇のファクト

千代田区の不動産市場の動向を把握するため、過去数年の実取引データを確認してみましょう。

千代田区で実際に取引されたワンルームマンションの「平均㎡単価」と「平均表面利回り」の推移（2019年〜2026年）です。

【東京都千代田区：ワンルームマンションの実成約データ推移】

取引年	平均㎡単価	平均表面利回り
2019年	86.5万円 / ㎡	5.32％
2020年	109.7万円 / ㎡	5.05％
2021年	98.4万円 / ㎡	5.47％
2022年	111.8万円 / ㎡	4.72％
2023年	116.3万円 / ㎡	4.39％
2024年	113.5万円 / ㎡	4.72％
2025年	110.2万円 / ㎡	4.50％
2026年	135.3万円 / ㎡	4.33％

(※TOCHU iBuyerより直接集計したリアルな一次データです)

平均㎡単価は2026年に過去最高の135万円超へ上昇

千代田区の中古ワンルーム市場は、他区の追随を許さない異次元の上昇トレンドを描いています。

2019年時点では平均㎡単価86.5万円だった取引相場は、景気インフレと世界的な不動産マネーの流入を背景に毎年力強く高騰を続け、

直近の2026年には平均㎡単価135.3万円と過去最高水準を大幅に塗り替えました。

1坪（3.3㎡）に換算すると440万円を超える水準であり、千代田区の中古ワンルームがどれほど頑強な資産として評価されているかがデータから証明されています。

家賃上昇に支えられた健全な利回り水準

実際の稼働実態を反映した厳密なデータ分析によると、㎡単価がこれほど急激に上昇している局面にあっても、表面利回りは4.33％〜4.72％前後の安定した水準を維持しています。

通常、物件価格が上がると利回りは極端に低下しますが、千代田区ではインフレに伴って単身者の「支払家賃」そのものが力強く引き上げられているため、利回りの過度な低下を防いでいます。

この健全な収益構造こそが、国内外の投資家に「千代田区ならどれだけ高く買っても手堅い」という動かぬ確信を与え、強い購入需要を生み出し続けている最大の原動力です。

千代田区のワンルームマンション実成約事例（直近データ）

実際に千代田区のワンルームマンションがいくらで取引されているのか、2024年〜2026年の実成約事例から、標準的なサイズ（25㎡前後）の物件を中心にピックアップしてご紹介します。

物件名	築年数	専有面積	取引価格	㎡単価	表面利回り
ZOOM東神田	築6年	40.53㎡	6,210万円	153.2万円	3.55%
クリオ神田	築5年	32.30㎡	4,970万円	153.9万円	3.98%
メインステージ神田須田町	築9年	40.66㎡	4,400万円	108.2万円	4.06%
クオリア千代田御茶ノ水	築14年	33.66㎡	3,780万円	112.3万円	4.89%
レガリアシティ神田末広町	築21年	31.20㎡	3,700万円	118.6万円	4.31%
デュオ・スカーラ御茶ノ水2	築21年	36.80㎡	3,690万円	100.3万円	4.62%
サンテミリオン九段	築26年	21.30㎡	2,460万円	115.5万円	4.83%
コトー駿河台	築50年	23.36㎡	1,650万円	70.6万円	7.27%

(※上記は弊社一次データから抽出した事例です)

【独自分析】千代田区の築年数と価格・利回りの相関関係

千代田区の物件が持つ「経年に対する傑出した強さ」を、直近の一次データから生成した散布図を用いて分析してみましょう。

「築年数と㎡単価」の散布図（実データ51件）

一般的に、不動産は築年数が経過するほど㎡単価が下がる傾向がありますが、千代田区ではその下落トレンド（赤点線）が非常に緩やか、かつ極めて高い位置をキープしています。築5〜10年前後の築浅トップブランド（ZOOMやクリオシリーズなど）が㎡単価150万円超という驚異的な価値を記録した後、築20〜25年を経過しても㎡単価110万〜120万円台を当たり前のように維持。さらに驚くべきは、築45〜50年を超える超築古物件であっても、㎡単価70万円台を割らずに高値取引されている事実です。建物が古くなっても目減りしない「千代田区の土地そのものの絶対的な価値」が価格を強力に牽引している証左といえます。

「築年数と表面利回り」の散布図（実データ38件）

利回りの散布図を見ると、築浅の3％台後半〜4％台前半から始まり、築年数とともに右肩上がりに上昇していく傾向（赤点線）が綺麗に現れています。

注目すべきは、築浅ゾーンの利回りが低く抑えられている（＝それだけリスクが極めて低く、国債のように安全な資産として買われている）一方で、

築30年を超えると利回りが6％〜7％台へと確実にシフトしていく点です。

買い手となる投資家から見て「千代田区なら築古でも入居率が一切下がらず、高利回りで手堅く回せる」という絶対的な信頼感があるため、

古い物件であっても買い手が途切れず、非常に有利な売却を組み立てやすい市場が形成されています。

【エリア・駅別】千代田区ワンルームマンションの売却相場と特徴

千代田区の投資用ワンルーム市場を考える上で外せないのが、歴史的な供給背景と安定した賃貸需要です。

千代田区は、バブル期や1990年代から、地価の高さゆえに土地の有効活用としてハイクオリティかつ洗練された高級ワンルームマンションが、選ばれたデベロッパーによって厳選供給されてきました。

あらゆるビジネス拠点へ抜群の機動力でアクセスできる職住近接特性から、建物が経年変化しても家賃が極めて下がりいくい耐性を持ち、区内全域が低い空室リスクと高い収益性を保ちやすい特徴を持っています。

秋葉原・神田・岩本町エリア（複数路線利用の交通ハブ、圧倒的な単身社会人需要）

秋葉原駅、神田駅、岩本町駅周辺は、区内でも最も取引が活発で単身需要が過密なエリアです。

JR各線や東京メトロ銀座線、日比谷線、つくばエクスプレスなど複数路線が交差し、大手町や丸の内などの主要オフィス街へ目と鼻の先の距離にあります。

大手IT企業や商業施設、オフィスが混在し、利便性を最重視する単身ビジネスパーソンからの客付けは驚異的にスムーズです。

売却市場における流動性（売りやすさ）も区内随一であり、高値での早期売却が非常に狙いやすい特性があります。

麹町・番町・九段・半蔵門エリア（日本屈指の高級邸宅街、卓越したブランド価値と資産性）

麹町駅、半蔵門駅、九段下駅、市ヶ谷駅周辺は、江戸時代からの歴史を紡ぐ日本屈指のハイブランド住宅街です。

官公庁や各国の大使館、名門の教育機関が集中し、治安の良さと静音な住環境は一線を画します。

高所得な士業や外資系エグゼクティブなどのエリート単身層からの需要が安定しており、土地の新規取得が極めて困難なため、中古物件の希少価値は抜群です。

築年数が進んでも値崩れを全く起こさない、長期保有向きの超一級の安定資産として高く評価されます。

御茶ノ水・神保町・水道橋エリア（国内最大の文教・医療地区、底堅い学生・医療従事者需要）

御茶ノ水駅、神保町駅、水道橋駅周辺は、有名大学のキャンパスや大規模な大学病院・医療機関が集中する、国内最大規模の文教・メディカルエリアです。

ここに通う学生や教職員、そして不規則なシフト勤務をこなすため職住近接を必須とする医師・看護師といった医療従事者からの、非常に強固でディフェンシブな単身需要が根底に流れています。

景気の波に左右されず家賃相場が落ちないため、手堅い収益物件として、利回り重視の堅実な投資家から極めて高く評価されやすいエリアです。

千代田区ワンルームマンションの売却収支シミュレーション

「実際に千代田区のワンルームを売却したら、ローンや経費を差し引いて手元にいくら残るのか」を把握したい方のために、

直近の一次データから現実的な中堅物件（築21年・31.2㎡を想定）をベースにしたリアルな収支シミュレーションをまとめました。

【シミュレーション：千代田区のワンルーム（築21年・31.20㎡）を売却した場合】

項目	金額の目安	備考
① 現在の査定価格	3,700万円	千代田区の築20年前後・25㎡超のリアルな成約相場
② ローン残債	– 1,600万円	購入から約21年経過後の想定残高
③ 諸経費・税金	– 約230万円	仲介手数料、譲渡益税（長期譲渡所得・約20%）など
最終的な手残り額	約 1,870万円	① – （②＋③）

不動産価格が歴史的な最高値圏（平均㎡単価135万円超）をマークしている現在の市場環境では、千代田区の中堅物件であれば3,700万円という、

地方のファミリーマンションの新築価格に匹敵する極めて高い査定価格が見込めるケースがあります。

元本返済が進んだローン残債の減少分と合わせることで、売却によって手元に1,800万円を超えるまとまった巨額のキャッシュ（手残り額）を残せる可能性が十分にあります。

【千代田区特有の強み】ワンルーム建築規制がもたらす既存物件の希少価値

千代田区の投資用ワンルームマンションが、築年数が経過しても一切値崩れせず高値維持される背景には、行政による23区内でもトップクラスに厳しい新築規制があります。

千代田区には独自のワンルーム条例が存在し、区内でワンルーム形式の集合住宅を新築・開発する際、デベロッパーに対して極めて高いハードルを課しています。

元々の地価（土地取得コスト）の圧倒的な高さに加え、これらの厳しい建築規制・附置義務が重なるため、現在の不動産市場において、

投資効率の良い20㎡〜30㎡前後の純粋な単身向け投資用ワンルームを、千代田区内で新築することは実質的にほぼ不可能な状況に陥っています。

この強力な「供給制限」が完璧な防波堤となり、あなたが現在保有している既存ワンルームマンションの希少価値を裏側から保証。

中古市場においてライバル不在の独占的な高止まり相場を生み出す最大のファクトとなっています。

千代田区の投資用ワンルームを高く売るための3つの鉄則

投資用マンション専門会社に依頼する

千代田区のワンルームを買う買い手は、マイホームを探す一般のファミリー層ではなく、ほぼ100%「投資家」や「資産管理法人」です。

そのため、一般的な実需向け仲介会社よりも、投資用不動産売却の経験が豊富な会社の方が強みを最大発揮しやすいです。

購入見込み客の数（分母）が多いほど、価格交渉で優位に立ち、限界突破の高値売却に直結します。

建築規制による希少性を説明できる会社を選ぶ

千代田区による極めて厳しい新規供給の抑制や、2026年現在の平均㎡単価135万円突破という地価高騰の背景は、既存物件の価値を説明するうえで極めて強力な武器になります。

このプレミアムな背景を買い手の投資家へロジカルかつ魅力的にプレゼンできる会社を選ぶことで、一切の値引きを許さない強気の売却交渉が可能になります。

オーナーチェンジ売却の実績が豊富な会社を選ぶ

入居者がいる状態で売却する場合、現在の賃貸管理会社とのスムーズな連携や引き継ぎ実務ノウハウが重要です。

特に千代田区の賃貸管理会社は大手や独自の厳しい基準を持つ会社が多く、手続きは煩雑で引き継ぎトラブルになりやすいため、

オーナーチェンジの売却実績が豊富な専門会社であれば、あらゆるトラブルを未然に防ぎ、ノンストレスで安全に手続きを進めやすくなります。

千代田区のワンルームマンション売却に関するよくある質問（Q&A）

Q. 築30年や築40年、あるいは50年を超える千代田区のワンルームでも売却できますか？

A. はい、売却できる可能性は十分にあります。 千代田区は日本の中心という絶対的な立地価値があり、新規の建築供給が極めて困難なエリアです。TOCHU実成約データにおいても、区内の築45〜50年を超える超築古物件が手堅い価格帯で取引されている実績が確認できており、経年による値崩れを起こしにくいため、有利な売却を組み立てやすい市場といえます。

Q. 今すぐ売却する予定がなくても、現在のタイミングで査定を受ける意味はありますか？

A. はい、今後の選択肢を広げる上で大きな意味があります。 現在の千代田区の中古ワンルーム相場は、大規模再開発やインフレの影響を受けて過去最高の平均平米単価水準をマークしています。現時点で「いくらで売れるか」「ローンを差し引いた手残り額がいくらになるか」を把握しておくことで、今後の金利動向に応じた最適な出口戦略をいつでも選択できるアドバンテージになります。

Q. 毎月の収支がマイナス（赤字）になっています。売却を検討したほうが良いでしょうか？

A. 将来的な修繕金の上昇リスクを考慮すると、相場が強い今のうちに売却して赤字をリセットする手法は非常に合理的な戦略です。 千代田区の物件は突出したブランド力と土地値により、中古市場において高値でローン残債を相殺し、手元にキャッシュを残して出口を迎えやすいという特権を持っています。赤字幅が拡大する前に手放すのは賢明な判断といえます。

Q. インフレの影響で、千代田区の価格は今後も上がりますか？

A. 建築コストの高騰で新築価格は上がりますが、中古投資用ワンルームが無限に値上がりし続けることは考えにくいといえます。 投資用不動産の価値は、最終的に利回りと収益性のバランスによって決定されます。金利上昇局面では投資家がより高い利回りを求めるようになるため、これが価格の下落圧力として働きます。最高値圏のファクトが維持されている現状で手放すほうが、実務上のリスクは低いと考えられます。

Q. 現在の売り手優位な高値相場は、いつまで続くと予想されますか？

A. 金融機関の投資用不動産ローンに対する融資姿勢の潮目を考慮すると、現在の有利な環境が永続するとは限らないと考えられます。 直近の一次データでは強い相場が維持されていますが、日銀による段階的な利上げ局面への移行や融資審査の厳格化など、市場の風向きが変わりつつある兆候も見られます。買い手需要が減少して調整局面に進む前に、早めに動いておくことが実務上重要です。

Q. 賃貸中（オーナーチェンジ）の状態で売却すると、空室よりも売却価格は安くなりますか？

A. 投資用ワンルームの場合、賃貸中であることがマイナス評価になることは基本的にはありません。 主な買い手は即座に安定したインカムゲインを得たい投資家や資産管理法人です。高所得なビジネスパーソンや士業、医療従事者などの優良な入居者が付いている状態は、買い手にとって「空室リスクを回避できる強い安心材料」としてむしろ高く評価されます。

Q. 「千代田区安全で快適なワンルームマンション等建築指導要綱」などの厳しい規制は、売却時にどう有利に働きますか？

A. 新規の競合供給を阻む高い防波堤となるため、既存物件の希少価値を買い手へアピールする強力な武器になります。 千代田区の規制は23区内でもトップクラスに厳しく、専有面積の制限やファミリー住戸の附置義務などにより新築開発コストが高騰しています。この強力な供給制限が、中古市場における強固な価格高止まりを生み出す最大のファクトとなっています。

Q. 国内の個人投資家だけでなく、海外の富裕層や機関投資家・ファンドも買い手になりますか？

A. はい、千代田区の物件はグローバルな資本からも安全な資産として極めて高い人気を集めています。 日本経済の中心であり低い空室リスクを誇る千代田区のワンルームは、国内外の富裕層から強固なアンカー資産とみなされています。彼らの圧倒的な資金力を背景に、高値売却が成立しやすい独自の特性を持っています。

近隣エリアの売却相場コラムを見る

周辺エリアのリアルな成約状況や売却相場の推移は、下記の個別コラムにて詳しく解説しています。ご自身の物件の資産価値を比較検証される際にお役立てください。

• [港区のワンルームマンション売却相場・動向はこちら]

• [中央区のワンルームマンション売却相場・動向はこちら]

• [新宿区のワンルームマンション売却相場・動向はこちら]

• [文京区のワンルームマンション売却相場・動向はこちら]

まとめ｜この記事の結論

• 千代田区の厳しい規制により新規供給が完全に制限され、既存中古物件の希少価値が極めて高い

• 日本経済の中心という絶対的な立地価値と主要路線が網羅された抜群の交通利便性に支えられ、築古物件でも売却価格が急激に下がりにくい傾向がある

• 直近データにおける平均㎡単価は135.3万円と過去最高値をマークしており、売却相場は非常に強い水準を維持している

• 実態に即した集計により利回りも4.3％〜4.7％台と健全な水準を保っており、国内外の投資家からの買い意欲が非常に底堅い

• 収支の赤字や将来の金利上昇リスクを考慮すると、高値売却による残債完済・巨額の手残りが狙える今の市場環境は、有力な出口戦略の選択肢となる

• 現在の売り手市場を活かし、まずは無料査定でご自身の物件の「正確な査定額」と「リアルな手残り額」を確認することが重要