【2026年最新】中央区のワンルームマンション売却相場｜築古でも落ちない資産価値と家賃上昇が支える「売り時」

銀座・日本橋といった日本屈指の商業中心地を抱え、さらに月島や勝どきなどの湾岸エリアの発展が著しい中央区。

東京の心臓部として圧倒的な土地ブランド力を誇るこのエリアは、不動産投資市場において

「常に需要が供給を上回り続ける超プレミアムエリア」として国内外の投資家から熱い視線を集めています。

現在保有しているワンルームマンションの売却を検討するにあたり、金利動向や市場のピークを見極め、

最も手残り額が多くなるタイミングを探っているオーナー様は少なくありません。

本記事では、中央区における投資用ワンルームマンションの直近の1次データ（2024年〜2026年）を徹底解析。

築年数ごとのリアルな査定相場をはじめ、インフレに伴う家賃上昇など正確なデータ推移をロジカルに解説します。

【この記事の3行要約】

• 中央区は独自の『中央区ワンルームマンション等建築指導要綱』による厳しい新築規制により、20㎡前後の物件の希少価値が極めて高く守られています。

• 直近の実データ（2024〜2026年）では、築20〜30年でも2,500万円前後、築50年超の築古でも1,000万円前後と、圧倒的な価格の底堅さが実証されています。

• 都心のインフレを背景に「家賃上昇」のファクトが明確に出ており、投資家からの指名買いにより相場が過去最高値圏にある今こそ、確実な利益確定の絶好期です。

＞＞【2026年最新】東京都の投資用ワンルームマンション売却相場｜23区のデータから読み解く「売り時」

ズバリ今の相場はいくら？中央区ワンルームの査定目安

「細かいデータを見る前に、まずは自分の物件がいくらで売れるのか大まかな目安を知りたい」という方へ。

直近の実成約データ（2024年〜2026年）から算出した、中央区のリアルな査定相場を先にお伝えします。

ワンルームの標準的な広さである「専有面積20㎡〜25㎡前後」の物件を基準にすると、現在の査定目安は以下のようになります。

【中央区：築年数別の売却査定相場（20㎡〜25㎡前後の場合）】

• 築10年前後： 2,600万円 〜 3,500万円台
• 築20〜30年： 1,700万円 〜 2,500万円台
• 築40年前後： 900万円 〜 1,500万円台

中央区の不動産市場における最大の特徴は、圧倒的な地価ブランドと行政による新築規制が相まって、建物が古くなっても売却価格がほとんど下がらない強固な底堅さにあります。

他区であれば大幅に値下がりする築50年超の物件であっても、中央区では1,000万円前後の高値で手堅く取引されています。

立地や階数によって実際の査定価格は変動するため、正確な現在価値（手残り額）を確認したい方は、記事後半の無料査定もご活用ください。

それでは、詳細なデータ推移を見ていきましょう。

データで見る中央区の相場推移｜最高値圏の維持と家賃上昇のファクト

中央区の不動産市場の動向を正確に把握するため、過去数年の実取引データの動きを確認してみましょう。

以下のグラフと表は、中央区で実際に取引されたワンルームマンションの

「平均取引価格（青線）」と「平均表面利回り（赤線）」の推移（2019年〜2025年）です。

【中央区：ワンルームマンションの実成約データ推移】

取引年	平均価格	平均表面利回り
2019年	1,775.0万円	5.77％
2020年	2,202.5万円	5.62％
2021年	2,916.0万円	4.71％
2022年	2,571.3万円	4.67％
2023年	3,026.7万円	4.08％
2024年	2,361.8万円	4.79％
2025年	3,258.7万円	4.67％

平均価格は過去最高水準の3,200万円台へ急騰

2019年当時は平均1,700万円台だった中央区のワンルーム相場は、数年で劇的な上昇を遂げました。

2025年には平均取引価格が3,258万円と過去最高水準を記録しており、

都心インフレの恩恵を最も強く受けているエリアであることが数字から証明されています。

家賃上昇に支えられた健全な利回り水準

価格が大きく上昇したにもかかわらず、表面利回りは4.6%〜4.7%前後の安定した水準をキープしています。

これは物件価格の上飾と連動して「家賃の引き上げ」がスムーズに行われているためです。

利回り低下が進む都心において、確実なインカムゲインを狙える中央区の物件は投資家にとって極めて魅力的な選択肢であり続けています。

中央区のワンルームマンション実成約事例（直近データ）

この活況な市場環境において、実際に中央区のワンルームマンションがいくらで取引されているのか、2024年〜2026年の成約事例から特徴的な物件をご紹介します。

物件名	築年数	専有面積	取引価格	㎡単価	表面利回り
ヴィークコート人形町	築5年	40.36㎡	7,400万円	183.3万円	–
ジェノヴィア東日本橋駅前グリーンヴェール	築11年	26.04㎡	3,490万円	134.0万円	4.2%
レックス日本橋水天宮プレミアタワー	築14年	41.59㎡	4,790万円	115.2万円	4.3%
スカイコート日本橋第5	築22年	20.95㎡	2,380万円	113.6万円	4.3%
東日本橋デュープレックスポーション	築21年	41.47㎡	2,970万円	71.6万円	4.9%
サンシティ月島アヴァンツァーレ	築26年	19.54㎡	2,600万円	133.1万円	4.2%
八丁堀東豊エステート	築52年	17.50㎡	1,000万円	57.1万円	7.4%
ユニハイツ勝どき	築51年	16.50㎡	920万円	55.8万円	9.1%

(※上記は弊社実データの一部です。実際の査定価格は、階数や室内の状態によって変動します)

【独自分析】中央区の築年数と価格・利回りの相関関係

中央区の物件が持つ「経年劣化に強い資産価値」を、直近データ（95件）の散布図からさらに深く分析してみましょう。

「築年数と㎡単価」の散布図（実データ95件）

一般的な不動産は築年数が経過するほど㎡単価が急激に下がりますが、中央区の下落トレンド線（赤点線）は極めて緩やかです。

築5〜10年の築浅物件で㎡単価130万〜180万円の高値を記録した後、築20〜30年を経過しても㎡単価100万円前後を維持。

さらに、築50年を超える超築古物件であっても㎡単価50万〜60万円前後で完全に価格が底打ち（横ばい）しており、

土地そのものの圧倒的な価値が資産を強固に守っていることが分かります。

「築年数と表面利回り」の散布図（実データ81件）

利回りの散布図を見ると、築浅の4%台からスタートし、築年数とともに右肩上がりに推移（赤点線）していきます。

特筆すべきは、築20〜30年の中堅物件でも利回りが4.5%〜5%台前半に抑えられている点です。

買い手となる投資家が「多少利回りが低くても、中央区なら空室にならず確実に売却（出口）できる」と確信しているため、

古い物件でも高く買われる好循環が生まれています。

■ ご自身の物件の「正確な現在価値（手残り額）」をご確認されたい方へ

実際の売却可能額やローン完済後に手元に残る現金（手残り額）は、物件の個別条件や残債状況によって大きく異なります。

売却して利益を確定させるべきか、このまま保有を継続すべきか。最適な選択を下すためには、まず「ご自身の物件の正確な現在価値」を客観的なデータで把握することが第一歩となります。

弊社では、直近の実成約データに基づき、ご所有物件の手残り額を算出するシミュレーションを無料でご提供しております。

今後の資産運用の検討材料として、あるいは他社の査定額が妥当であるかを確認するセカンドオピニオンとしてご活用ください。

下記の相場検索からお問い合わせください。

【エリア・駅別】中央区ワンルームマンションの売却相場と特徴

中央区は、商業の中心地から歴史ある下町、勝どきなどの湾岸エリアまで、地域ごとに異なる強い需要を持っています。

日本橋・人形町・茅場町エリア（歴史とビジネスの融合）

伝統的な下町情緒と大規模なオフィス街が共存するエリアです。

複数のメトロ路線が利用可能で、大手町や東京駅へのアクセスが抜群なため、高所得の単身ビジネスマンから絶大な支持を得ています。

賃貸需要の安定感は区内でも随一であり、投資家からの指名買いが最も集まりやすい、非常に流動性の高いプレミアムエリアです。

銀座・築地・八丁堀エリア（世界的ブランドと職住近接）

世界的な知名度を誇る銀座の徒歩圏内という、圧倒的なステータスを持つエリアです。

職住近接を希望するビジネスマンやDINKS層の需要が集中します。このエリアのワンルームは供給自体が非常に少なく、

売りに出されればすぐに買い手がつくため、相場以上の高値成約が十分に期待できる売り手有利な市場となっています。

月島・勝どき・晴海エリア（再開発と湾岸の利便性）

タワーマンションの建設や大規模な再開発により、街の景色が大きく変貌した湾岸エリアです。

近年はBRT（バス高速輸送システム）の運行開始などにより交通利便性がさらに向上。

若い世代の単身者やファミリー層の流入が続いており、将来的な地価上昇への期待感から、投資家からの注目度が常に高いエリアです。

中央区ワンルームマンションの売却収支シミュレーション

「実際に中央区のワンルームを売却したら、税金や諸経費を引いて手元にいくら残るのか」のシミュレーション（築20年・20.9㎡を想定）を以下にまとめました。

【シミュレーション：中央区のワンルーム（築20年・20.95㎡）を売却した場合】

項目	金額の目安	備考
① 現在の査定価格	2,380万円	中央区の築20年前後・20㎡前後の平均的な成約相場
② ローン残債	– 1,200万円	購入から20年経過後の想定残高
③ 譲渡費用	– 約85万円	仲介手数料、印紙代、登記費用など
④ 譲渡益税	– 約60万円	長期譲渡所得（所有期間5年超・税率約20.315%）として試算
最終的な手残り額	約 1,035万円	① – (②＋③＋④)

不動産価格が高騰している現在の市場環境のおかげで、築20年が経過していても2,380万円という高い査定価格がつきます。

蓄積された残債の減少分と合わせることで、手元に1,000万円を超える莫大なキャッシュを残すことが可能になります。

【中央区特有の強み】ワンルーム建築規制がもたらす既存物件の「希少価値」

中央区のワンルームマンションがこれほど高い資産価値を維持できている根拠には、行政による極めて強力な規制が深く関係しています。

中央区には、独自の行政指針である『中央区ワンルームマンション等建築指導要綱』が存在します。

この要綱では、区内でワンルームマンションを新築する際、以下の非常に厳しい基準がデベロッパーに課されています。

• 専有面積の最低基準： 1戸あたりの床面積を「25㎡以上」としなければならない。

• 管理規則の厳格化： 一定戸数以上の建築に対するファミリータイプの併設義務など。

現在、20㎡前後のコンパクトなワンルームを中央区内で新しく建てることは、この要綱によって事実上不可能な状態となっています。

つまり、あなたが現在保有している「中央区内にある20㎡前後の既存ワンルーム」は、

行政の規制によってライバルの出現が完全に遮断された、市場で極めて希少な資産となっています。

この供給の絶対的なストップ状態が、経年劣化による値崩れを防ぎ、中古市場での価格を高止まりさせている最大のファクトです。

中央区の投資用ワンルームを1万円でも高く売るための3つの鉄則

居住用専門の地元の不動産会社には依頼しない

実需（マイホーム）を扱う不動産会社は投資家ネットワークを持っていません。

ワンルームの買い手は100%投資家であるため、投資用マンションの売却・仲介に特化した専門会社へ依頼するのが鉄則です。

希少性を買い手にアピールできる会社を選ぶ

「今この物件を逃すと、中央区でこの広さの物件は手に入らない」という価値を買い手（投資家）に強くプレゼンできる会社を選ぶだけで、

成約価格は大きく変わります。

オーナーチェンジ売却実績に強い会社を選ぶ

入居者に売却で負担をかけず、スムーズに次のオーナーへ引き継ぐためには、オーナーチェンジ物件の取扱実績が豊富な会社を選ぶことが絶対条件です。

まとめ｜この記事の結論

• 中央区で20㎡前後のワンルームの新築分譲は事実上不可能となっており、既存中古物件の希少価値が極めて高い。

• 銀座・日本橋といった世界的な土地ブランドに支えられ、築50年超の築古物件でも完全に価格が底打ちする強固な資産性を持つ。

• 直近データ（2025年）では平均取引価格が3,258万円と過去最高水準を記録しており、市場はまさに売り手のピーク（最高値圏）にある。

• 確実な家賃上昇トレンドが価格を下支えしているため利回りが健全に保たれており、国内外の投資家からの指名買いが絶えない。

• 金利上昇や市場の潮目が変わる前に、まずは無料査定で「自分の本当の手残り額」を数字で把握することが、資産運用を成功させる最も重要な第一歩となる。