【2026年最新】東京都中央区のワンルームマンション売却相場と査定目安｜主要駅別データで売り時を解説

銀座・日本橋といった日本屈指の商業中心地を抱え、さらに月島や勝どきなどの湾岸エリアの発展が著しい中央区。

東京の心臓部として圧倒的な土地ブランド力を誇るこのエリアは、不動産投資市場において

「常に需要が供給を上回り続ける超プレミアムエリア」として国内外の投資家から熱い視線を集めています。

現在保有しているワンルームマンションの売却を検討するにあたり、金利動向や市場のピークを見極め、

最も手残り額が多くなるタイミングを探っているオーナー様は少なくありません。

本記事では、中央区における投資用ワンルームマンションの直近の1次データ（2024年〜2026年）を徹底解析。

築年数ごとのリアルな査定相場をはじめ、インフレに伴う家賃上昇など正確なデータ推移をロジカルに解説します。

【この記事の3行要約】

• 『中央区地区計画の区域内における建築物の制限に関する条例』による新築規制により、物件の希少価値が高く守られています。
• 築20〜30年でも2,700万円前後、築40年でも2,000万円前後と価格が底堅いです。
• インフレを背景に「家賃上昇」が明確に出ており、投資家からの指名買いにより相場が高騰している今は、利益確定の絶好期です。

＞＞【2026年最新】東京都の投資用ワンルームマンション売却相場｜23区のデータから読み解く「売り時」

東京都中央区ワンルーム築年数別の売却相場｜ズバリ今の相場はいくら？

「細かいデータを見る前に、今の自分の物件がいくら帯で売れるのか知りたい」という方へ。
まずは直近１年の実成約データから算出した、中央区のリアルな売却査定相場をお伝えします。

中央区は、銀座・日本橋・八丁堀・勝どき・月島といった都心屈指の一等地を擁し、都心アクセスとウォーターフロントの利便性を兼ね備えたエリアです。職住近接を求める単身者や富裕層、国内外の投資家からの買い需要が常に集中しており、築年数が経過しても価格が落ちにくく、都内最高峰の資産価値（高値売却）を誇るのが最大の特徴です。

単身向けワンルームマンションで最も流通数の多い標準的な広さ（22㎡換算）における、築年数ごとの成約相場・坪単価・家賃・表面利回り一覧は以下の通りです。

データからわかる中央区ワンルーム売却相場の3つの特徴

築年数別の実成約データを詳しく分析すると、他区とは一線を画す中央区ならではの強力な資産性と市場動向が見えてきます。

1. 築0〜10年は「4,000万円超」の都心最高峰プレミアム相場

中央区の築浅帯（築0〜10年）は、平均㎡単価が185.17万円（坪単価約612.1万円）、22㎡換算平均価格が約4,074万円と、港区に並ぶ規格外の高値相場を誇ります。表面利回りは3.13%と低めですが、これはインカムゲイン以上に「世界的なインフレに対する資産保全」や「将来的な値上がり益（キャピタルゲイン）」を狙う国内外の投資家からの購入ニーズが極めて強いためです。

2. 築11〜30年は「家賃11万円台を維持」で投資家人気が集中する絶好の売り時ゾーン

築11〜20年帯（平均家賃11.60万円／利回り4.17%）および築21〜30年帯（平均家賃11.20万円／利回り4.96%）では、築浅物件以上の高い家賃水準をマークしています。銀座・日本橋徒歩圏などの絶好立地に建つ物件が多く、高い賃貸稼働率が担保されているためです。売却時にも「高家賃×5%に近い安定利回り」として投資家からの指名買いが殺到しやすく、非常に早期かつ高値で成約しやすいゾーンです。

3. 築40年超（築41〜50年）でも「2,000万円台」を割り込まない圧倒的な地価・資産保持力

他区であれば築30〜40年を超えると価格が1,000万円台半ば以下まで落ち込むことが一般的ですが、中央区では築31〜40年帯で約2,138万円（利回り5.66%）、築41〜50年帯でも約2,073万円と、築40年を超えても2,000万円の大台を割り込みません。「中央区の土地そのものの価値」が極めて高いため、建物が古くなっても資産価値が大幅に目減りせず、手堅く高値で売却・現金化できます。

ご自身の所有されているマンションが「何年築か」「広さが何㎡か」を把握した上で、この相場表（平均㎡単価 × お部屋の㎡数）を当てはめていただくことで、リアルな売却目安額を簡単に算出いただけます。
立地や階数・室内状態によって実際の価格は変動するため、正確な現在価値（手残り額）を確認したい方は、無料査定もご活用ください。

東京都中央区ワンルームマンション平均家賃の推移過去3年（20㎡換算）

中央区の中古ワンルーム売却において、物件の査定価格（資産価値）を強力に下支えする最大の根拠が、毎月の安定したインカムゲイン（家賃水準）です。
弊社が保有する中央区の売却・賃貸実成約一次データ（※30㎡以下・1986年以降築の物件が対象）より、直近3年間における東京都中央区のワンルームマンション平均家賃（単身層の標準面積である20㎡換算）の時系列推移を算出しました。

取引年	20㎡換算の平均家賃月額
2024年	82,692円
2025年	91,738円
2026年（直近データ）	93,322円

（※弊社の成約事例から算出）

【近年の家賃トレンドと市況解説】
東京都中央区のワンルーム家賃相場は、2024年の約8.2万円から2025年には一時9.1万円台まで急騰し、直近の2026年に至るまで20㎡換算で平均8.4万〜9.3万円台という他区を圧倒する極めて高い水準を維持しています。
中央区は日本橋や大手町、丸の内といった日本の中枢ビジネス街と隣接、あるいは包括しているため、職住近接を最優先する高所得な単身ビジネスパーソンや士業、パワーカップルからの賃貸実需が絶えません。さらに、区独自の厳しい建築規制（ワンルーム条例）の存在により、単身層向けの新規供給が厳しく抑制されているため、既存の中古物件の入居率は常に高水準で安定しています。
国内外の投資家や不動産会社が「中央区の物件なら多少利回りがタイトでも高値で買い取りたい」と熱視線を送り続ける最大の理由です。

東京都中央区の主要駅エリア別ワンルーム売却相場

同じ中央区内であっても、歴史ある商業・ビジネスの中心である日本橋側、世界的な知名度を誇る銀座・築地側、そしてタワーマンションや再開発で目覚ましい発展を遂げる湾岸側では、中古ワンルームの売却キャラクターや相場構造が大きく異なります。
取引が集中している3つの主要駅エリアを厳選し、平均売却価格、20㎡換算家賃、平均表面利回りを整理しました。

駅名（主要エリア）	1日平均乗降者数（目安）	平均売却価格（目安）	平均家賃（20㎡換算）	平均表面利回り
日本橋駅・茅場町駅・人形町駅周辺	約32万人	2,413万円	81,122円	4.57%
銀座駅・築地駅・八丁堀駅周辺	約30万人	2,783万円	99,262円	4.74%
勝どき駅・月島駅周辺	约14万人	2,612万円	88,437円	4.64%

（※成約価格・家賃・利回りは、TOCHUの実成約データより「30㎡以下・1986年以降築」の物件を対象に算出。乗降者数は各社局の公開データを基にしたエリア合算目安です）

【主要駅における相関構造の解説】
中央区のワンルーム市場は、「ビジネス街への近さ」と「圧倒的なブランド価値」が掛け合わさることで、価格と家賃の双方が高次元で比例する極めて特殊な構造を持っています。
他区であれば価格が高騰すると利回りが3%台まで極端に圧縮されがちですが、中央区は価格が2,400万〜2,700万円台に跳ね上がっても、それ以上に家賃（20㎡で8万〜9.9万円台）が強く追随するため、利回りは4.5%〜4.7%台という健全な水準をキープしています。このインカム効率の高さが、買い手側の分母を圧倒的に広げ、売り手市場を強固にしている要因です。

日本橋駅・茅場町駅・人形町駅周辺（圧倒的なビジネス拠点の職住近接ニーズ）

• 1日平均乗降者数： 約32万人（東京メトロ銀座線・東西線・日比谷線、都営浅草線エリア目安）
• 平均売却価格（目安）： 2,413万円
• 平均表面利回り： 4.57%

【需給特性と出口戦略の視点】
兜町・茅場町の金融街や日本橋の老舗ビジネス街を擁し、中央区内で最も取引件数が集中している絶対的コアエリアです。
実成約データにおける平均売却価格は2,413万円、20㎡換算の平均家賃は81,122円と極めて手堅い指標を叩き出しています。大手町や東京駅へ徒歩や自転車でアプローチできる圧倒的な職住近接立地のため、空室リスクが全23区の中でも最低レベルに低く、投資家からの信頼性は抜群です。
「価格と利回りのバランス」が非常に良いため、仲介市場に出した際にもサラリーマン投資家から法人バイヤーまで幅広い層からの買い注文を呼び込みやすく、最も安定した出口戦略を描けるのが強みです。

銀座駅・築地駅・八丁堀駅周辺（世界的ブランドと盤石な賃貸需要）

• 1日平均乗降者数： 約30万人（東京メトロ銀座線・丸ノ内線・日比谷線、JR京葉線エリア目安）
• 平均売却価格（目安）： 2,783万円
• 平均表面利回り： 4.74%

【需給特性と出口戦略の視点】
世界的な知名度を誇る「銀座」ブランドに加え、新川、湊、明石町といった築地・八丁堀周辺の洗練された街並みが広がるプレミアムエリアです。
平均売却価格は2,783万円と非常に高く、一部のハイスペック物件の成約により20㎡換算の平均家賃は99,262円と10万円に迫る驚異的なパワーを見せています。利回りも4.74%と高く、プロの不動産会社や買取業者からすれば「喉から手が出るほど欲しい超優良資産」に位置づけられています。仲介で時間をかけてプレミアム価格での売り抜けを狙うことも十分に可能ですが、業者の購入意欲が高いため、無駄な仲介手数料を支払わずに「直接買取」をさせてスピード資金化を狙う戦略も有効なエリアです。

勝どき駅・月島駅周辺（湾岸再開発エリアと強固な単身インカム）

• 1日平均乗降者数： 約14万人（都営大江戸線勝どき駅・東京メトロ有楽町線月島駅目安）
• 平均売却価格（目安）： 2,612万円
• 平均表面利回り： 4.64%

【需給特性と出口戦略の視点】
近年、大規模な再開発やタワーマンションの建設、晴海フラッグの街びらき等により劇的な進化を遂げた湾岸・ウォーターフロントエリアです。
ファミリー層のイメージが強い湾岸エリアですが、職住近接のハイスペックマンションを求める単身ビジネスパーソンからの人気も非常に高く、平均売却価格は2,612万円、20㎡換算家賃は88,437円と、内陸部に全く引けを取らない強固な相場が形成されています。利回りも4.64%と底堅く安定しています。
「湾岸エリアは供給過多で売りにくいのでは？」という不安の声も聞かれますが、単身層向けのワンルームに限っては条例による新築規制で守られているため、既存物件の価値はむしろ高まっています。ローン残債を大幅に上回る手残り額を残しての売却・買取が極めて成立しやすいエリアと言えます。

【一次データ】東京都中央区の相場推移｜高値維持と家賃上昇のファクト

中央区の不動産市場の動向を正確に把握するため、過去数年の実取引データの動きを確認してみましょう。
以下のグラフと表は、中央区で実際に取引されたワンルームマンションの「平均取引価格（青線）」と「平均表面利回り（赤線）」の推移（2019年〜2025年）です。

【中央区：ワンルームマンションの実成約データ推移】

取引年	平均価格	平均表面利回り
2019年	1,775.0万円	5.77％
2020年	2,202.5万円	5.62％
2021年	2,916.0万円	4.71％
2022年	2,571.3万円	4.67％
2023年	3,026.7万円	4.08％
2024年	2,361.8万円	4.79％
2025年	3,258.7万円	4.67％

平均価格は過去最高水準の3,200万円台へ急騰

2019年当時は平均1,700万円台だった中央区のワンルーム相場は、数年で劇的な上昇を遂げました。

2025年には平均取引価格が3,258万円と過去最高水準を記録しており、

都心インフレの恩恵を最も強く受けているエリアであることが数字から証明されています。

家賃上昇に支えられた健全な利回り水準

価格が大きく上昇したにもかかわらず、表面利回りは4.6%〜4.7%前後の安定した水準をキープしています。

これは物件価格の上飾と連動して「家賃の引き上げ」がスムーズに行われているためです。

利回り低下が進む都心において、確実なインカムゲインを狙える中央区の物件は投資家にとって極めて魅力的な選択肢であり続けています。

東京都中央区のワンルームは業者買取でも売れる？仲介売却との決定的な違い

結論から申し上げますと、中央区のワンルームマンションは不動産会社による「直接買取」で非常に有利に、かつ驚くほどスムーズに売却可能です。

投資用物件の処分を検討する際、多くの方がまず「仲介」を思い浮かべますが、世界的ブランドを誇る中央区の市場においては、「業者買取」が極めて合理的な選択肢となります。この2つの売却手法には、価格・スピード・確実性の面で決定的な違いがあります。

業者買取は「確実性・スピード・楽さ」が最大の強み

業者買取とは、不動産会社が買主となり、あなたから物件を直接買い取る方法です。
仲介売却のように市場で個人の投資家を探す必要がないため、「いつ売れるか分からない」という不確実性が一切ありません。

売却活動に伴う購入希望者の内見対応や、煩わしい書類準備の手間も最小限に抑えられます。さらに、個人の買主ではないため「融資が否認されたから契約を白紙に戻す」といったローン特約による解約リスクもゼロです。「確実・迅速に現金化したい」「売却の手間を一切かけずに楽に売り抜けたい」というオーナー様にとって、これ以上ないメリットがあります。

仲介売却は「いつ決まるか分からない」という不確実性がある

一方、仲介売却は市場に物件を公開し、一般の個人投資家から買主を募る方法です。
タイミングよく条件の合う投資家が見つかれば高値での売却が期待できる反面、どうしても成約までに数ヶ月以上の時間がかかります。売出価格の設定が高すぎれば長期間売れ残り、「あの物件は訳ありなのでは？」と市場で負のイメージがついてしまうリスクもあります。相場の先行きが読みにくい局面では、この「販売期間の長期化」というタイムロス自体が大きなデメリットになり得ます。

中央区は取引量が多いため「仲介と買取の価格差」が出にくい

一般的に、業者買取は仲介相場よりも2割ほど価格が下がると言われています。しかし、取引量が圧倒的に多く、流動性が抜群に高い中央区のワンルーム市場に限っては、この常識が覆るケースが多々あります。

中央区の物件は空室リスクが極めて低い「一等地の資産」です。そのため、プロの買取業者たちによる仕入れ競争が異様なほど激化しています。結果として、業者が自社の利幅を限界まで削ってでも、仲介で売り出す相場とほとんど変わらないような高額査定を提示して仕入れに走る事象が頻出しているのです。

「仲介」と「買取」の両方を査定して比較する

中央区のワンルームを1万円でも高く、そして賢く売却するための鉄則は、最初からどちらか一方の手法に絞り込まないことです。
まずは「仲介ならいくらで売り出せるか」「買取なら今すぐいくらで確実に現金化できるか」の双方の査定価格を並べて比較することが極めて重要です。

立地や家賃条件によっては、リスクのない業者買取の提示額が、仲介の想定価格に肉薄するケースが十分にあり得ます。両方の数字を客観的なデータとして把握した上で、ご自身のライフプランに最適な出口戦略を選択しましょう。

直近の一次データで見る 東京都中央区のワンルームマンション実成約事例

この活況な市場環境において、実際に中央区のワンルームマンションがいくらで取引されているのか、2024年〜2026年の成約事例から特徴的な物件をご紹介します。

物件名	築年数	専有面積	取引価格	㎡単価	表面利回り
ヴィークコート人形町	築5年	40.36㎡	7,400万円	183.3万円	–
ジェノヴィア東日本橋駅前グリーンヴェール	築11年	26.04㎡	3,490万円	134.0万円	4.2%
レックス日本橋水天宮プレミアタワー	築14年	41.59㎡	4,790万円	115.2万円	4.3%
スカイコート日本橋第5	築22年	20.95㎡	2,380万円	113.6万円	4.3%
東日本橋デュープレックスポーション	築21年	41.47㎡	2,970万円	71.6万円	4.9%
サンシティ月島アヴァンツァーレ	築26年	19.54㎡	2,600万円	133.1万円	4.2%
八丁堀東豊エステート	築52年	17.50㎡	1,000万円	57.1万円	7.4%
ユニハイツ勝どき	築51年	16.50㎡	920万円	55.8万円	9.1%

(※上記は弊社実データの一部です。実際の査定価格は、階数や室内の状態によって変動します)

東京都中央区ワンルームマンション売却・買取事例一覧（直近データ）

TOCHUの売買事例データから、中央区エリアの95件（2024年01月〜2026年02月）を掲載しています。

実際の成約事例や買取事例を比較することで、ご所有物件と条件の近いケースを見つけやすくなり、より具体的な査定価格の目安を把握しやすくなります。

また、こうした事例データは、不動産営業の現場でも相場判断に活用されているリアルな一次情報です。
売却価格の妥当性を見極めるうえでも非常に有効であり、相場から大きく外れない適正な価格設定や、売却戦略の判断材料として役立ちます。

売却を成功させるためには、感覚ではなく、実際に取引されたデータをもとに判断することが重要です。
ぜひ、リアルな事例データを比較しながら、ご所有物件の売却判断にお役立てください。

売却事例（95件）

取引年月	物件名	専有面積	建築年	価格万円	家賃月額	管理費月額
2024年1月	スカイコート日本橋人形町	18.49	1998	2100	80,500	8,200
2024年1月	ヴェルト日本橋シティ	21.55	2005	2340	90,000	10,240
2024年2月	東急ドエルグラフィオ八丁堀	23.24	2000	1850	89000	24920
2024年2月	プレール・ドゥーク銀座東	48.4	2005	4590	185000	23630
2024年3月	ガラ・グランディ日本橋	19.34	2004	2390	88000	5680
2024年3月	パレステュディオ銀座一丁目	20.43	2004	2720	105000	14420
2024年3月	スカイコート日本橋第3	22.94	2002	1840	73700	13100
2024年3月	グラーサ銀座EAST	25.39	2003	2420	98000	15762
2024年5月	スカイコートヴァンテアン東日本橋	18.87	2006	2090	81800	11600
2024年5月	スカイコートヴァンテアン東日本橋	19.36	2006	2110	74100	11600
2024年5月	パレステュディオ東京八重洲通り	21.33	2002	2510	99000	13960
2024年6月	ブレシア銀座イースト	27.46	2010	3250	118300	13700
2024年7月	スカイコート日本橋壱番館	18.65	2004	2040	80000	10500
2024年7月	シンシア銀座EAST	20.71	2003	2180	92000	18800
2024年7月	スカイコート日本橋浜町公園	21.4	1999	2330	91000	10000
2024年7月	グランヴァン水天宮	22.96	1999	2020	83000	11508
2024年7月	ブレシア銀座イースト	27.9	2010	3350	126000	13700
2024年8月	ガラステージ日本橋	20.24	1998	1870	82000	14950
2024年8月	シンシア日本橋	20.79	2002	1860	75000	12180
2024年8月	ハーモニーレジデンス月島＃002	27.25	2011	3160	117000	10940
2024年8月	NICハイム茅場町	38.94	1978	2430	0	20610
2024年9月	スカイコート日本橋壱番館	20.5	2004	1930	80000	9900
2024年10月	スカイコート日本橋人形町	20.34	1998	1940	80200	8300
2024年10月	シンシア銀座EAST	21.7	2003	2170	92000	18800
2024年10月	ドルチェ日本橋浜町・壱番館	41.28	2005	4070	163000	22657
2024年11月	ドルチェ日本橋キャナルシティー	20.6	2006	1880	81000	12620
2024年11月	メインステージ日本橋箱崎	21	1998	2180	85000	8600
2024年11月	ロアール日本橋三越前	21	2001	2180	87000	14550
2024年11月	グランスイート明石町	23.8	2004	2520	100000	13800
2024年11月	日本橋センチュリープラザ	27	1984	1800	0	16370
2024年12月	スカイコート日本橋第３	21	2002	2200	88500	11900
2024年12月	メインステージ東日本橋Ⅱ	23.7	2005	2280	91100	11740
2024年12月	カーサ相生Ｂ棟	24.3	1973	1340	0	11682
2025年1月	スカイコート日本橋浜町第2	20.6	2002	2430	90000	11000
2025年1月	ステージグランデ茅場町	25.7	2012	3580	125000	14000
2025年1月	晴海テラス	40	2009	4060	0	17700
2025年1月	晴海テラス	40	2009	4220	152000	17700
2025年3月	ジュエル京橋	20.9	2004	2690	107000	16000
2025年3月	築地スカイレジデル	43.7	1980	2770	125000	14800
2025年4月	ステージファースト東日本橋	26	2021	3350	115000	14000
2025年4月	東京日本橋シティタワー	33.1	2000	4170	0	22200
2025年5月	メゾンドヴィレ日本橋中洲	40.48	2002	3720	0	21360
2025年6月	パークサイド日本橋	18.87	1980	950	68000	21130
2025年6月	レリシェス日本橋	24.15	2005	2520	92000	10928
2025年6月	スカイコート日本橋浜町第3	24.36	2002	2860	0	12605
2025年6月	リヴシティ日本橋ネクステシア	25.74	2013	2600	92250	7640
2025年6月	月島ハイツ	28	1974	2000	0	20050
2025年6月	レリシェス日本橋	29.92	2005	2350	89000	13298
2025年6月	レリシェス日本橋	40.06	2005	3320	124000	17468
2025年6月	レリシェス日本橋	40.06	2005	3340	125000	17468
2025年6月	レリシェス日本橋	40.06	2005	3380	126000	17468
2025年6月	レリシェス日本橋	40.06	2005	3500	130000	17468
2025年6月	レリシェス日本橋	40.06	2005	3530	131000	17468
2025年6月	レリシェス日本橋	40.06	2005	3600	133000	17468
2025年6月	レリシェス日本橋	40.06	2005	3750	138000	17468
2025年6月	レリシェス日本橋	41.23	2005	3210	121000	17948
2025年6月	レリシェス日本橋	41.23	2005	3330	125000	17948
2025年6月	レリシェス日本橋	41.23	2005	3330	125000	17948
2025年6月	レリシェス日本橋	41.23	2005	3340	125000	17948
2025年6月	レリシェス日本橋	41.23	2005	3410	127500	17948
2025年6月	レリシェス日本橋	41.23	2005	3490	130000	17948
2025年6月	レリシェス日本橋	41.23	2005	3640	135000	17948
2025年6月	レリシェス日本橋	49.85	2005	4040	155000	25338
2025年6月	レリシェス日本橋	49.85	2005	4500	170000	25338
2025年7月	プレールドゥーク水天宮	20.74	2004	2360	90000	10650
2025年7月	レガリス銀座イースト	25.54	2016	3440	113000	9500
2025年7月	グランドコンシェルジュ日本橋	25.57	2012	2600	92500	17350
2025年7月	ブレシア日本橋蛎殻町	25.91	2012	3310	121000	17400
2025年7月	インプレスト八丁堀ル・サンク	40.83	2019	7000	222000	20650
2025年8月	スカイコート日本橋浜町	20.38	2001	2190	80000	12200
2025年8月	茅場町スカイハイツ	23.2	1974	1500	0	14590
2025年8月	グランシティ日本橋水天宮	37.18	2003	4900	0	20508
2025年8月	ファミール月島グランスイート	37.91	2002	4250	155000	16900
2025年8月	プレサンスロジェ東京湊	41.49	2011	4600	157000	24315
2025年9月	スカイコート日本橋浜町第３	20.47	2002	2800	0	12605
2025年9月	プラージュ月島	20.92	2003	2800	0	16800
2025年9月	スカイコート日本橋第5	20.95	2004	2260	89000	12600
2025年10月	プレサンスロジェ東京湊	14.49	2011	4290	157000	24315
2025年10月	スカイコート東日本橋	19.7	2001	2410	86000	10000
2025年10月	エクセリア日本橋箱崎	22.1	2004	2300	90000	17010
2025年10月	月島福寿マンション	28.8	1971	1530	0	15140
2025年11月	ユニハイツ勝どき	16.5	1974	920	70000	14500
2025年11月	菱和パレス月島	17.73	1998	1700	75000	13200
2025年12月	フォルトゥナ月島	20.67	2002	2270	97000	24750
2025年12月	ヴィークコート人形町	40.36	2020	7400	0	24800
2025年12月	グランシティ日本橋水天宮	43.78	2003	4900	163000	23828
2026年1月	八丁堀東豊エステート	17.5	1974	1000	62000	15770
2026年1月	ガラ・グランディ日本橋	25.54	2004	3100	102000	7280
2026年1月	コンシェリア東京BAYSIDECOURT	25.66	2014	3140	110000	14780
2026年1月	メインステージ日本橋箱崎	27.83	1998	2800	101000	11520
2026年2月	サンシティ月島アヴァンツァーレ	19.54	2000	2600	90000	13390
2026年2月	スカイコート日本橋第5	20.95	2004	2380	85000	12705
2026年2月	ジェノヴィア東日本橋駅前グリーンヴェール	26.04	2015	3490	123000	11700
2026年2月	東日本橋デュープレックスポーション	41.47	2005	2970	121000	25000
2026年2月	レックス日本橋水天宮プレミアタワー	41.59	2012	4790	170000	26200

【独自分析】東京都中央区における築年数と価格・利回りの相関関係

中央区の物件が持つ「経年劣化に強い資産価値」を、直近データ（95件）の散布図からさらに深く分析してみましょう。

「築年数と㎡単価」の散布図（実データ95件）

一般的な不動産は築年数が経過するほど㎡単価が急激に下がりますが、中央区の下落トレンド線（赤点線）は極めて緩やかです。

築5〜10年の築浅物件で㎡単価130万〜180万円の高値を記録した後、築20〜30年を経過しても㎡単価100万円前後を維持。

さらに、築50年を超える超築古物件であっても㎡単価50万〜60万円前後で完全に価格が底打ち（横ばい）しており、

土地そのものの圧倒的な価値が資産を強固に守っていることが分かります。

「築年数と表面利回り」の散布図（実データ81件）

利回りの散布図を見ると、築浅の4%台からスタートし、築年数とともに右肩上がりに推移（赤点線）していきます。

特筆すべきは、築20〜30年の中堅物件でも利回りが4.5%〜5%台前半に抑えられている点です。

買い手となる投資家が「多少利回りが低くても、中央区なら空室にならず確実に売却（出口）できる」と確信しているため、

古い物件でも高く買われる好循環が生まれています。

■ ご自身の物件の「正確な現在価値（手残り額）」をご確認されたい方へ

実際の売却可能額やローン完済後に手元に残る現金（手残り額）は、物件の個別条件や残債状況によって大きく異なります。

売却して利益を確定させるべきか、このまま保有を継続すべきか。最適な選択を下すためには、まず「ご自身の物件の正確な現在価値」を客観的なデータで把握することが第一歩となります。

弊社では、直近の実成約データに基づき、ご所有物件の手残り額を算出するシミュレーションを無料でご提供しております。

今後の資産運用の検討材料として、あるいは他社の査定額が妥当であるかを確認するセカンドオピニオンとしてご活用ください。

下記の相場検索からお問い合わせください。

 

東京都中央区のワンルームマンション売却・買取収支シミュレーション（手残り額の目安）

「実際に中央区のワンルームを売却したら、税金や諸経費を引いて手元にいくら残るのか」のシミュレーション（築20年・20.9㎡を想定）を以下にまとめました。

【シミュレーション：中央区のワンルーム（築20年・20.95㎡）を売却した場合】

項目	金額の目安	備考
① 現在の査定価格	2,380万円	中央区の築20年前後・20㎡前後の平均的な成約相場
② ローン残債	– 1,200万円	購入から20年経過後の想定残高
③ 譲渡費用	– 約85万円	仲介手数料、印紙代、登記費用など
④ 譲渡益税	– 約60万円	長期譲渡所得（所有期間5年超・税率約20.315%）として試算
最終的な手残り額	約 1,035万円	① – (②＋③＋④)

不動産価格が高騰している現在の市場環境のおかげで、築20年が経過していても2,380万円という高い査定価格がつきます。

蓄積された残債の減少分と合わせることで、手元に1,000万円を超える莫大なキャッシュを残すことが可能になります。

今、東京都中央区の中古ワンルームを「今すぐ売却・買取査定すべき人」の特徴

【今すぐ売却・業者買取に向けて動くべき人】

以下のような明確な期限や、人生の転機を迎えているオーナー様は、歴史的な高値圏にある今のうちに売却・買取査定に向けて即座に動くべきです。

• ご自身のマイホーム（自宅）の新規購入を控えている方
  現在、金融機関の審査は厳格化しており、投資用の「ワンルームローン」が残っていると、自宅用の住宅ローンの融資枠（借入可能額）が大幅に削られる、あるいは融資自体を断られるケースが続出しています。希望のマイホームを確実に手に入れるためには、投資用物件を最高値で売り抜け、ワンルームローンを早期に一括完済して「身軽な状態」を作ることが最優先となります。
• 相続、任意売却、資産整理などで売却の「期日」が決まっている方
  相続税の納税期限が迫っている場合や、諸事情による任意売却など、指定の期日までに確実に売却・現金化を終わらせたい場合は、のんびりと仲介で買い手を探している時間はありません。空室リスクが極めて低く、事業者側が喉から手が出るほど欲しがる中央区のワンルームであれば、最短数日～2週間程度で確実な現金化が可能な「業者買取」を選択することで、トラブルなく期日内に確実に出口を迎えることができます。

【まだ保有を継続してインカムゲインを狙ってもいい人】

• 毎月のキャッシュフローが十分に黒字で運営できている方
  中央区のワンルーム家賃は2026年現在も平均8.4万〜9.3万円台と極めて高い水準を維持しています。購入時期が早く、借入金利が低いため毎月の収支が大きく黒字化している場合は、この強力なインカムゲインを享受し続けるメリットがあります。

ただし、今後の国内の金利上昇リスクには注意が必要です。変動金利の動向によっては、将来的に毎月のローン返済額が増加し、現在の健全な黒字収支が徐々に悪化していく懸念もあります。「今は順調だが、今後の金利変動で収支や資産価値がどう変わるか不安だ」という方は、現在の正確な資産価値とローン残債を天秤にかけるためにも、一度「現在の健康診断」として査定シミュレーションだけを行っておくことを強くおすすめします。

【中央区特有の強み】ワンルーム建築規制がもたらす既存物件の「希少価値」

中央区のワンルームマンションがこれほど高い資産価値を維持できている根拠には、行政による極めて強力な規制が深く関係しています。

中央区には、独自の行政指針である『中央区ワンルームマンション等建築指導要綱』が存在します。

この要綱では、区内でワンルームマンションを新築する際、以下の非常に厳しい基準がデベロッパーに課されています。

• 専有面積の最低基準： 1戸あたりの床面積を「25㎡以上」としなければならない。
• 管理規則の厳格化： 一定戸数以上の建築に対するファミリータイプの併設義務など。

現在、20㎡前後のコンパクトなワンルームを中央区内で新しく建てることは、この要綱によって事実上不可能な状態となっています。

つまり、あなたが現在保有している「中央区内にある20㎡前後の既存ワンルーム」は、

行政の規制によってライバルの出現が完全に遮断された、市場で極めて希少な資産となっています。

この供給の絶対的なストップ状態が、経年劣化による値崩れを防ぎ、中古市場での価格を高止まりさせている最大のファクトです。

東京都中央区の投資用ワンルームを高く売却するための3つの鉄則

中央区の投資用ワンルームマンションを高く売却するには、査定額の高さだけでなく、その価格で購入できる買主を集められる会社かどうかを確認することが重要です。

日本橋・銀座・築地・月島・勝どきなど、中央区内でも立地や賃貸需要は異なります。物件の収益性と地域特性を理解したうえで、適切な販売方法を選びましょう。

鉄則1｜投資用ワンルームの売却に強い会社へ依頼する

投資用ワンルームマンションは、一般的な居住用マンションとは価格の評価方法が異なります。

居住用マンションでは、間取り、日当たり、室内状態、眺望などが重視されます。一方、投資用ワンルームでは、現在の家賃、管理費、修繕積立金、年間収支、表面利回り、賃貸借契約の内容などが売却価格に影響します。

依頼先を選ぶ際は、次の点を確認してください。

• 中央区の投資用ワンルームの売却実績があるか
• 個人投資家や法人、買取業者への販売網があるか
• オーナーチェンジ売却の手続きに慣れているか
• 家賃や利回りをもとに査定価格を説明できるか

地域密着型の不動産会社が不向きとは限りません。重要なのは、中央区の地域特性だけでなく、投資用マンションの価格形成と買主層を理解している会社かどうかです。

鉄則2｜査定額ではなく「算出根拠」を確認する

査定を依頼すると、不動産会社によって提示価格に差が出ることがあります。ただし、最も高い査定額を提示した会社が、最も高く売却できるとは限りません。

媒介契約の獲得を目的に、成約可能性より高い価格を提示し、販売開始後に値下げを提案するケースも考えられます。

査定価格を比較する際は、次の算出根拠を確認しましょう。

• 同じ駅や近隣エリアの実成約事例
• 築年数や専有面積が近い物件の取引価格
• 現在の家賃から算出した想定利回り
• 管理費・修繕積立金を考慮した収支
• 仲介価格と業者買取価格の違い

売り出し価格は売主の希望を含むため、実際の成約価格と一致するとは限りません。査定の信頼性を判断するには、条件の近い実成約事例と、価格の調整理由まで説明できるかを確認することが大切です。

鉄則3｜仲介売却と業者買取を比較する

高値を目指す場合は、個人投資家や法人の買主を探す仲介売却が基本です。ただし、売却期間や保有コストまで含めると、必ずしも仲介が有利とは限りません。

仲介で成約まで数カ月かかった場合、その間もローン返済、管理費、修繕積立金、固定資産税などの負担が続きます。空室であれば、家賃収入を得られない期間も発生します。

一方、業者買取は仲介より価格が低くなる傾向がありますが、売却価格と引渡し時期を早めに確定しやすく、保有コストや売却手続きの負担を抑えられる可能性があります。

比較する際は、次の金額まで確認してください。

• 仲介で売却した場合の想定手残り額
• 業者買取を利用した場合の手残り額
• 成約までに発生するローン返済や管理費
• 仲介手数料や登記費用などの売却諸経費

仲介で高値を目指すのか、業者買取で売却時期を優先するのかは、オーナー様の状況によって異なります。両方の査定価格と手残り額を比較することが、中央区のワンルームマンションを納得できる条件で売却するための重要なポイントです。

東京都中央区のワンルーム売却に関するよくある質問（QA）

中央区のワンルームは、これから先さらに値上がりしますか？

2026年現在、中央区のワンルーム相場は歴史的な天井圏（高止まり）に達しており、ここからさらに爆発的な値上がりを期待して待つのはリスクがあります。
現在は国内外の投資家マネーによって都心の不動産全体が押し上げられていますが、今後は金利上昇リスクなどによる市況の潮目の変化も懸念されています。過度な欲を出して売り時を逃してしまうよりも、最高値圏であることが確実な「今」のうちに売却・買取を進め、まとまった売却益を確定させる方が、投資判断としてははるかに安全で手堅い出口戦略と言えます。

勝どきや月島などの湾岸エリアは、タワマンが多く供給過多で売りにくいですか？

結論から言うと、単身者向けのワンルームに限っては全く供給過多になっておらず、非常に売りやすい環境です。
確かに湾岸エリアではファミリー向けの大型タワーマンションが大量に供給されていますが、投資用の単身者向けワンルーム（30㎡未満）は、中央区独自の厳しい建築規制（ワンルーム条例）によって新築の建築が厳しく制限されています。そのため、実需（賃貸需要）に対して中古ワンルームの供給数はむしろ不足しており、既存物件の希少価値は非常に高く保たれています。タワマンの林立に惑わされる必要はありません。

サブリース（家賃保証）契約中のままでも売却できますか？

はい、サブリース契約を解約することなく、そのままの条件で購入者へ引き継いで売却（オーナーチェンジ）することが可能です。
一般的にサブリース付き物件は「利回りが下がるため一般市場では売りづらい」と突っぱねる不動産会社も多いですが、立地ブランドと賃貸需要が抜群に高い中央区の物件であれば、手放しで安定運用を始めたい個人投資家や、サブリース付き物件の再生ノウハウを持つプロの買取業者から適正価格でスムーズに買い手が見つかります。解約違約金などのリスクを負う前に、まずはそのままの状態でご相談ください。

中央区のワンルームは「業者買取」でも高く売れますか？

はい、中央区は23区の中でも特に業者買取で高額査定が出やすいトップクラスの鉄板エリアです。
中央区のワンルームは空室リスクが世界一低いため、プロの不動産会社や直接買取業者からすれば、自社で買ってでも保有・再販したい「最優良資産」に位置づけられています。そのため、業者が自社の利益を限界まで削ってでも、仲介で売り出す相場に極めて肉沸するほどの高値で買い取るケースが多々あります。仲介のような数ヶ月に及ぶ販売期間や買い手のローン破綻リスクを一切負わず、最短数日〜2週間で確実に出口を迎えられる極めて合理的な選択肢です。

築40年以上の古い物件（旧耐震など）でも売れますか？

はい、現在の中央区の市場環境であれば、築古や旧耐震基準のワンルームであっても驚くほどの高値で売却・買取が可能です。
中央区は土地そのものに価値があるため、建物の老朽化によるマイナス評価を土地の価値が完全にカバーします。また、総額（グロス価格）を抑えて中央区に物件を持ちたい実利派の投資家や、築古マンションの再生を得意とする専門業者からの需要が非常に強いため、値崩れを起こすことなくスムーズに売り抜けることができます。

売却は未定ですが、正確な査定価格や手残り額だけ知ることはできますか？

はい、完全無料で現在のリアルな市場価値と、ローン残債を差し引いた後に「最終的に手元に残る正確な金額（手残り額）」を算出いたします。
「今売るといくらになるのか」「保有し続けるのとどちらが得か」をあらかじめ正確な数字として把握しておくことは、将来の資産運用や買い替えのライフプランを立てる上で極めて有益です。強引な売却勧誘やしつこい営業は一切行いませんので、ご自身の資産の健康診断としてお気軽にご活用ください。

他社の査定額が適正かどうか、セカンドオピニオンとして相談できますか？

はい、他社様の査定書や提案内容の見直しを行う「セカンドオピニオン」としてのご相談も大歓迎です。

不動産業界には、売却の依頼（媒介契約）を取りたいがために、相場を大きく逸脱した「非現実的な高値の机上査定」を提示し、契約後に大幅な値下げを要求してくる仲介業者が後を絶ちません。その一方で、投資用ワンルームの知識が乏しいオーナー様につけ込み、意図的に極端に安い査定価格を提示して、直接買取で自社が莫大な転売益を取ろうとする悪質な買取会社も少なからず存在します。

お持ちの査定書が、中央区のリアルな実成約データに照らし合わせて「高すぎて売れ残るリスク」や「安すぎて買い叩かれているリスク」がないか、診断・アドバイスいたします。ぜひお気軽にご活用ください。

まとめ｜この記事の結論

• 中央区で20㎡前後のワンルームの新築分譲は事実上不可能となっており、既存中古物件の希少価値が極めて高い。
• 銀座・日本橋といった世界的な土地ブランドに支えられ、築50年超の築古物件でも完全に価格が底打ちする強固な資産性を持つ。
• 直近データでは過去最高水準を記録しており、市場はまさに売り手のピーク（最高値圏）にある。
• 確実な家賃上昇トレンドが価格を下支えしているため利回りが健全に保たれており、国内外の投資家からの指名買いが絶えない。
• 金利上昇や市場の潮目が変わる前に、まずは無料査定で価格を把握することが、資産運用を成功させる最も重要な第一歩となる。

 

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ご自身の物件の資産価値を比較検証される際にお役立てください。

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