【2026年最新】港区のワンルームマンション売却相場｜実データで読み解く「売り時」

「港区の物件は資産価値が落ちないから、売る必要はないだろう」

「家賃も高く取れているが、今売却したらいくらになるのだろうか……」

日本全国で最もブランド力が高く、不動産投資において「絶対的エース」とも言える港区。

このような優良エリアにワンルームマンションを所有されているオーナー様の多くは、上記のように「保有継続」を前提とされているかもしれません。

しかし、本記事で弊社（TOCHU）の港区・直近実成約データをご覧いただければ、「今の歴史的な高値圏であえて売却し、利益を確定させる」

という選択肢がいかに魅力的かお分かりいただけるはずです。

【3行要約】

• 港区は圧倒的なブランド力とエグゼクティブ層の賃貸需要に支えられ、都内トップクラスの資産価値と高家賃を維持し続けています。
• 「保有し続けても安心」なエリアですが、2026年現在は平均価格が異常な高値圏にあるため、含み益を確定させる絶好の売り時でもあります。
• 直近の実成約データに基づくシミュレーションや、エリア別（六本木・白金・田町など）の売却相場の違いを論理的に解説します。

東京都全体のワンルーム相場や23区の比較については、以下の東京総合解説ページでも詳しく解説しています。あわせてご確認ください。

＞＞【2026年最新】東京都の投資用ワンルームマンション売却相場｜23区のデータから読み解く「売り時」

結論｜港区のワンルームマンションは「今が高値で現金化」する大チャンス

まず結論からお伝えすると、港区の投資用ワンルームマンションは現在、驚異的な高値で売却できる可能性が極めて高い状態です。

圧倒的なブランド力とエグゼクティブ層の需要

港区は、外資系企業や大企業の本社が集積し、高所得なビジネスパーソンや外国人駐在員からの賃貸需要が途切れません。

家賃相場も都内で群を抜いて高く、空室リスクが極めて低いのが特徴です。

築古になっても「ヴィンテージ」として評価される

一般的なエリアでは築年数とともに価値が大きく下がりますが、港区の場合は少し異なります。

立地自体が希少であるため、築古であっても「港区に住める・港区に物件を持てる」というステータスが評価され、高い利回りを求める投資家から争奪戦になります。

「売る必要がない」からこそ、今売ると手残りが大きい

家賃が安定しているため「手放す理由がない」と思われがちですが、不動産相場全体が高騰している現在、港区の物件は購入時の価格を大きく上回る査定額が出やすい傾向にあります。

将来の不確実な家賃収入を待つよりも、今一気に数千万円のキャッシュを手にする出口戦略が有効です。

データで見る港区の相場推移｜2026年現在は「歴史的な高値圏」

港区のワンルームマンションは賃貸需要が極めて安定しているため、「家賃も下がらないし、急いで売る必要はない」とお考えのオーナー様が多いかもしれません。

しかし、直近のデータ推移を見ると、今がまさに「利益確定（現金化）のピーク」であることが分かります。

以下のグラフは、弊社が実際に取引した港区のワンルームマンションの「平均取引価格（青線）」と「平均表面利回り（赤線）」の推移（2019年〜2026年）です。

平均価格（青線）は3,000万円超えの高値圏をキープ

青線の推移をご覧いただくと一目瞭然ですが、2019年時点では2,300万円台だった平均価格が力強い上昇トレンドを描き、2025年には一気に3,400万円台まで急騰。

2026年現在も平均3,000万円を超える極めて高い水準を維持しています。数年前〜10年以上前に購入されている場合、数千万円単位の「含み益」が出ている可能性が高い状態です。

利回り（赤線）の低下は「資産価値高騰」の強力なサイン

一方で、赤線で示した平均表面利回りは2026年に向けて4.3%台まで低下（圧縮）しています。

港区は家賃水準が元々高いエリアですが、それをさらに上回る凄まじいスピードで「物件の取引価格が高騰」しているため、相対的に計算上の利回りが下がっているのです。

「保有し続けて家賃を得る」のも一つの正解ですが、相場がこれだけの高値圏にある現在、一度売却してまとまった現金（キャッシュ）を手にする出口戦略は、非常に賢明な選択と言えます。

では、この歴史的な高値圏において、実際に港区のワンルームマンションが「いくらで」取引されているのか、直近の実成約データを見てみましょう。

港区のワンルームマンション実成約事例（直近データ）

以下の事例一覧は、弊社が直接取引した港区の実成約データの一部（直近8件）です。

赤坂や高輪といったブランドエリアの「築浅・高額物件」から、利回りが回っている「築40年超のヴィンテージ物件」まで、港区では幅広い層の物件が極めて高い単価で取引されていることが分かります。

ご所有の物件とおおよその相場を比較するための参考にしてください。

物件名（エリア）	築年数	専有面積	取引価格	㎡単価	表面利回り
レック芝公園マンション	築47年	37.52㎡	4,800万円	127.9万円	– (空室等)
フロイント麻布	築42年	21.13㎡	2,000万円	94.7万円	– (空室等)
パレステュディオ芝浦シティ	築24年	22.63㎡	2,810万円	124.2万円	4.2%
ガリシアヒルズ西麻布ウエスト	築19年	21.30㎡	2,900万円	136.2万円	4.3%
パレステュディオ芝浦東京ベイ	築23年	21.04㎡	2,830万円	134.5万円	4.2%
トーシンフェニックス赤坂	築25年	20.67㎡	2,800万円	135.5万円	4.5%
ジオ元赤坂	築7年	41.64㎡	8,800万円	211.3万円	3.5%
高輪ザ・レジデンスタワー棟	築20年	42.55㎡	8,000万円	188.0万円	3.6%

(※上記は弊社実データの一部です。実際の査定価格は、階数や室内の管理状態によっても変動します)

【独自分析】港区の築年数と価格・利回りの相関関係

港区の物件が実際に市場でどう評価されているのか、弊社が保有する直近の実成約データをもとに解説します。

以下のグラフは、港区のワンルーム取引データ（166件）から作成した「築年数」と「㎡単価」の散布図です。

グラフから分かる通り、港区は築浅物件の㎡単価が非常に高く、築20年を超えても単価100万円/㎡以上をキープする物件が多数存在します。

この下落幅の少なさが、港区のブランド力を証明しています。

さらに、以下の「築年数と表面利回り」の散布図（実データ129件）をご覧ください。

港区の物件は家賃相場が高いため、築年数が経過して少し価格が落ち着くと、利回りが明確に上昇（右肩上がり）します。

結果として、「港区という超一等地でありながら高利回り」という投資家にとって夢のような物件となり、築古でも非常に高く・早く売却することが可能です。

【無料査定のご案内】

港区のワンルームマンションは、六本木か田町かといったエリアの違いや、ブランドマンションシリーズかどうかで価格が大きく跳ね上がります。

現在の適正な価値を把握するために、まずは類似事例をもとに個別査定を受けてみませんか？

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【エリア・駅別】港区ワンルームマンションの売却相場と特徴

港区は広く、エリアによって賃貸需要の層や投資家からの見られ方が異なります。

六本木・麻布・赤坂エリアの売却相場

港区の中でもトップクラスのブランドを誇ります。IT系経営者や外資系ビジネスマン、芸能関係者などの需要が厚く、築年数に関わらず「指名買い」が入るため、相場を度外視した高値売却が狙いやすいエリアです。

白金・高輪エリアの売却相場

落ち着いた高級住宅街の趣があり、女性層やエグゼクティブ層から根強い人気があります。高輪ゲートウェイ駅の開業や周辺の再開発により、今後のさらなる資産価値向上が期待され、投資家からの注目度が非常に高いエリアです。

田町・品川・浜松町（湾岸寄り）エリアの売却相場

巨大なオフィス街へのアクセスが抜群で、堅実なビジネスパーソンの単身需要が途切れません。再開発も盛んであり、港区の中では比較的流動性が高く、スピーディーな高値売却が期待できます。

港区のワンルームマンションは今が売り時？（手残りシミュレーション）

「港区ならいつ売っても高いだろう」とお考えかもしれませんが、直近のデータ推移を見ると、今がまさに「利益確定のピーク」であることが分かります。

弊社のデータによると、2026年現在、港区のワンルーム平均取引価格は過去数年で最も高い水準まで急騰しています。

この高値圏で売却した場合、手元にいくら残るのかをシミュレーションしてみましょう。

【モデルケース：2015年に購入した港区の物件を2026年に売却する場合】

項目	金額の目安	備考
① 現在の査定価格	3,500万円	港区の平均的な高値水準
② ローン残債	– 1,800万円	購入から11年経過後の想定残高
③ 譲渡費用	– 約130万円	仲介手数料、印紙代、登記費用など
④ 譲渡益税	– 約150万円	長期譲渡所得（税率約20%）として試算
最終的な手残り額	約 1,420万円	① – (②＋③＋④)

港区のように資産価値が大きく上昇しているエリアでは、数千万円単位のまとまった現金（キャッシュ）を手にする大チャンスが到来しています。

港区のワンルームマンションを「今売るべき人」「保有すべき人」

今、売却を前向きに検討すべき人

• 含み益が大きく出ている人 現在の査定額がローン残債を大幅に上回り、手残りがプラスになる場合は、相場下落リスクを取る前に利益確定すべきです。

• 管理費・修繕積立金の負担が重い人 港区の高級マンションは維持費が高額になりがちです。今後の値上げリスクを避けるなら、高値で売れる今のうちに手放すのが賢明です。

• まとまった現金（キャッシュ）が必要な人 新たな投資への組み換えやライフステージの変化など、手元資金を増やしたい方に最適です。

そのまま保有（賃貸運用）を継続してもよい人

• 新築〜築10年以内の物件を所有している人 まだ減価償却による節税メリットが大きく、家賃下落も少ないため、保有期間を延ばす選択肢が有力です。

• 超低金利でローンを組んでおり、キャッシュフローが潤沢な人 毎月の手残りが十分にあり、金利上昇に耐えうる余裕がある場合は急いで売る必要はありません。

よくある質問（FAQ）

Q：港区の物件は外国人の買主も多いと聞きますが本当ですか？

A：はい、非常に多いです。 特に六本木や麻布エリアの物件は、円安の影響もあり、海外の富裕層や投資家からの購入希望が絶えません。

弊社では国内外の幅広いネットワークを活かし、最高値で買える投資家をマッチングします。

Q：管理費や修繕積立金がかなり高い物件でも売れますか？

A：港区であれば問題なく売却可能です。

維持費が高くても、それを上回る家賃収入や資産保全のメリットがあるため、港区の物件は投資家から敬遠されにくい特徴があります。

Q：築40年を超えるような港区の物件でも値段はつきますか？

A：はい、非常に高い値段がつく可能性が高いです。

港区のヴィンテージマンションは立地が良く、リノベーション前提で購入する実需層や投資家が多いため、他区の築古とは比較にならないほどの高値で取引されます。

Q：サブリース契約中でも売却できますか？

A：はい、売却可能です。 サブリースを引き継ぐ条件で投資家に売却するか、解除して売却するか、最適なご提案をいたします。

Q：ローン残債があっても売れますか？

A：はい、売却価格が残債を上回れば全く問題ありません。

港区の物件は相場が高騰しているため、多くの場合でローンを完済し、手元に現金が残る（プラスになる）ケースが目立ちます。

Q：売却すると確定申告や税金はかかりますか？

A：売却によって「利益」が出た場合は課税され、確定申告が必要です。 物件の所有期間が5年を超えるか否かで税率が大きく異なります（5年超の方が税率が低くなります）。

Q：オーナーチェンジ（賃貸中）と空室はどちらが有利ですか？

A：どちらも非常に強い需要があります。 賃貸中はすぐ家賃収入を得たい投資家に、空室は自分で住みたい実需層やセカンドハウス需要向けに、それぞれ高値で売却可能です。

Q：地方や海外に住んでいても売却手続きは進められますか？

A：はい、オンラインや郵送を活用してフルサポートいたします。 実際に、遠方にお住まいの港区物件オーナー様からのご依頼も多数承っております。

Q：とりあえず今の査定価格だけ知りたいのですが？

A：大歓迎です。完全無料で査定いたします。 「売るかどうかは査定額を見てから決める」というオーナー様がほとんどです。お気軽にご利用ください。

Q：売却完了までの期間はどれくらいですか？

A：一般的には1ヶ月〜3ヶ月程度です。 港区は流動性が極めて高いため、すぐに買い手が見つかります。お急ぎの場合は弊社の直接買取も可能です。

まとめ｜この記事の結論

港区の投資用ワンルームマンション売却における重要なポイントは以下の通りです。

• 港区は都内最高のブランド力とエグゼクティブ需要があり、資産価値が非常に高い
• 築古になっても「ヴィンテージ」として評価され、高利回り物件として人気が落ちない
• 2026年現在の平均相場は異常な高値圏にあり、売却による利益確定（キャッシュ化）の絶好のチャンス
• 六本木・白金・田町など、エリアごとの特性を理解した値付けが重要
• まずは「今売ると手元にいくら残るのか」を個別査定で確認することが第一歩

「売る必要はない」と思っていた物件が、実は今、あなたに大きな現金をもたらす「最高の資産」に育っているかもしれません。

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