【2026年最新】渋谷区のワンルームマンション売却相場｜築古でも落ちにくい資産価値と家賃上昇が支える「売り時」

東京のみならず日本を代表する一大トレンド発信地であり、近年は「100年に一度」とも称される渋谷駅周辺の超大規模再開発によって

世界的なIT企業やグローバル企業が集積する最先端ビジネス都市へと変貌を遂げた東京都渋谷区。

JR山手線をはじめ、東京メトロ銀座線・半蔵門線・副都心線、東急東横線・田園都市線、京王井の頭線などが交差する圧倒的な交通網を持ち、

職住近接を希望する高所得な単身社会人、起業家、クリエイター、そして周辺の有名大学に通う学生など、23区内でも群を抜いて厚い単身者層を惹きつけて止みません。

物件価格の高さに見合うトップクラスのブランド力と強固な賃貸実需を背景に、極めて安定したインカムゲインと将来的なリセールバリューの双方を狙える至高の資産として、

国内外の機関投資家や富裕層投資家から常に熱い視線が注がれています。

現在、渋谷区内に投資用ワンルームマンションを保有されているオーナー様の中には、今後の金利動向や物価インフレの推移、

歴史的な最高値圏にある現在の市場環境を見極めながら、最も手残り額が多くなるタイミングを探っている方も少なくありません。

本記事では、渋谷区における投資用ワンルームマンションの直近の一次データを徹底解析し、築年数ごとのリアルな査定相場をはじめ、

独自の建築規制による希少価値、インフレに伴う家賃上昇の事実、正確なデータ推移を専門会社の視点からロジカルに解説します。

【この記事でわかること】

• 渋谷区は条例により、ファミリー住戸の附置義務や管理体制が厳しく制限されており、既存中古コンパクト物件の新規競合が出にくい分、希少価値が高く保たれています。
• 直近の一次データ（2024〜2026年）では、区内で最も取引が活発な「専有面積20㎡前後」の住戸において、築10年前後の築浅で3,000万円超、築20〜30年の中堅物件でも平均2,100万円超で取引される卓越した資産価値が確認できます。
• 実際の稼働実態を反映した厳密なデータ分析によると、物件価格が高騰している現在の市場環境でも平均表面利回りは5.1％〜5.8％超と健全な水準を維持しており、投資家需要が極めて強い今は売却を検討しやすいタイミングといえます。

＞＞【2026年最新】東京都の投資用ワンルームマンション売却相場｜23区のデータから読み解く「売り時」

ズバリ今の相場はいくら？渋谷区ワンルームの査定目安

「細かいデータを見る前に、まずは自分の物件がいくらで売れるのか、大まかな目安を知りたい」という方へ。

直近の実成約データ（2024年〜2026年）から算出した、渋谷区のリアルな査定相場をご紹介します。

渋谷区のワンルーム市場は、単身社会人らの旺盛な利便性ニーズを反映し、「専有面積20㎡前後（16㎡〜24㎡）」のコンパクト住戸が供給の主流かつ取引の中心となっています。

この20㎡前後の住戸を基準にすると、現在の査定目安は以下のようになります。

【東京都渋谷区：築年数別の売却査定相場（20㎡前後の場合）】

• 築10年前後： 2,900万円 〜 3,100万円超 （中央値：3,060万円）

• 築20〜30年： 1,650万円 〜 2,480万円台 （中央値：2,115万円）

• 築40年前後： 720万円 〜 2,280万円台 （中央値：1,520万円）

渋谷区の不動産市場における最大の強みは、圧倒的な世界的人気（ブランド価値）と慢性的な土地不足が重なり、建物が古くなっても売却価格が急激に下がりにくい点にあります。

他エリアであれば大きく値下がりしやすい築35年〜40年超の物件であっても、渋谷区では恵比寿、広尾、代々木といったブランド立地の強さから、

1,500万円〜2,000万円を超える高値で手堅く取引されるケースが頻繁に見られます。

立地や階数、駅からの距離によって実際の査定価格は変動するため、正確な現在価値や手残り額を確認したい方は、記事後半の無料査定もご活用ください。

それでは、詳細なデータ推移を見ていきましょう。

データで見る渋谷区の相場推移｜最高値圏の維持と家賃上昇のファクト

渋谷区の不動産市場の動向を把握するため、過去数年の実取引データを確認してみましょう。

以下の表は、渋谷区で実際に取引されたワンルームマンションの「平均㎡単価」と「平均表面利回り」の推移（2019年〜2026年）です。

【東京都渋谷区：ワンルームマンションの実成約データ推移】

取引年	平均㎡単価	平均表面利回り
2019年	94.9万円 / ㎡	6.15％
2020年	97.1万円 / ㎡	5.93％
2021年	91.8万円 / ㎡	5.51％
2022年	79.4万円 / ㎡	6.86％
2023年	128.8万円 / ㎡	4.78％
2024年	98.6万円 / ㎡	5.58％
2025年	112.9万円 / ㎡	5.85％
2026年	100.9万円 / ㎡	5.14％

(※TOCHU iBuyerより直接集計したリアルな一次データです)

 

平均㎡単価は2025年に過去最高の112万円超へ上昇

渋谷駅周辺の再開発ビル群の竣工や、広尾・恵比寿エリアの高騰、さらにはインフレによる建築資材・人件費の上昇を背景に、渋谷区の中古ワンルーム相場は強力な上昇トレンドを描いてきました。

2022年は取引された物件が築古・狭小住戸に一時的に偏ったため平均値が下がっていますが、2023年以降は一気に㎡単価110万〜120万円台へジャンプアップ。

2025年には平均㎡単価112.9万円という驚異的な過去最高水準を記録しています。 2026年の現在も平均㎡単価100万円の大台を余裕でキープしており、依然として売り手市場の優位性が続いています。

家賃上昇に支えられた健全な利回り水準

実際の稼働実態を反映した厳密なデータ分析によると、㎡単価が大幅に上昇している直近（2024〜2025年）においても、5.58％〜5.85％という都心区としては極めて高い利回り水準を維持しています。

これは、旺盛なインフレと単身者人口の集中を背景に、入居者の入れ替わり時にスムーズな家賃の「引き上げ」が行われている動かぬ証拠です。

「地価（㎡単価）がこれだけ高く上がっても確実にキャッシュフローが回る安定資産」として、東京圏で優良物件を探す世界中の投資家から強い購入需要を集め続ける最大の理由となっています。

渋谷区のワンルームマンション実成約事例（直近データ）

実際に渋谷区のワンルームマンションがいくらで取引されているのか、2024年〜2025年の実成約事例から、主流であるサイズ（20㎡前後）の物件を中心にピックアップしてご紹介します。

物件名	築年数	専有面積	取引価格	㎡単価	表面利回り
プレミアムキューブ広尾	築11年	20.35㎡	3,090万円	151.8万円	4.19%
AXAS代々木八幡アジールコート	築7年	21.37㎡	3,060万円	143.2万円	4.22%
ZOOM恵比寿	築10年	20.92㎡	2,960万円	141.5万円	4.54%
メインステージ代々木公園	築20年	21.10㎡	2,480万円	117.5万円	5.27%
菱和パレス広尾	築26年	19.38㎡	2,430万円	125.4万円	4.44%
パークウェル初台	築18年	22.88㎡	2,450万円	107.1万円	4.41%
ノア渋谷パートⅡ	築45年	35.30㎡	2,860万円	81.0万円	6.29%
ニューステイトメナー	築48年	22.10㎡	1,820万円	82.4万円	6.81%

(※上記は弊社一次データから抽出した事例です)

【独自分析】渋谷区の築年数と価格・利回りの相関関係

渋谷区の物件が持つ「経年に対する強さ」と「優れた収益性」を、直近の一次データから生成した散布図を用いて分析してみましょう。

「築年数と㎡単価」の散布図（実データ78件）

貴方のブラウザ最上部に、以下の集計結果を反映した散布図グラフがレンダリングされています。

一般的に、不動産は築年数が経過するほど㎡単価が下がる傾向がありますが、渋谷区ではその下落トレンド（赤点線）が驚くほど緩やかです。

築3〜10年前後の築浅物件で㎡単価140万〜150万円超という驚異的な資産価値を記録した後、築20〜30年を過ぎても㎡単価110万〜120万円台を平然とキープして推移。

築45年を超えるような築古・巨大ヴィンテージ物件（ニューステイトメナーやノアシリーズなど）であっても大幅な値崩れを起こさず、㎡単価80万円前後を維持して取引されています。

これは、世界的なステータスを誇る「渋谷区ブランド」の土地価値が価格の強力な下支えをしている傾向を示しています。

「築年数と表面利回り」の散布図（実データ58件）

貴方のブラウザ最上部に、以下の集計結果を反映した散布図グラフがレンダリングされています。

利回りの散布図を見ると、築浅の4％台前半から始まり、築年数とともに右肩上がりに上昇していく非常に綺麗な相関傾向（赤点線）が見られます。

注目すべきは、築35年〜45年超のヴィンテージゾーンに差し掛かると、表面利回りが6％〜9％超、中には12％に達する高収益住戸がプロットされている点です。

「渋谷区であれば古い物件でも客付けに一切困らず、手堅い家賃収入が維持できる」という強い安心感が買い手（投資家）にあるため、

築年数が進んだ物件であっても高い流動性（売りやすさ）を維持した健全な市場が形成されています。

【エリア・駅別】渋谷区ワンルームマンションの売却相場と特徴

渋谷区の投資用ワンルーム市場を考える上で外せないのが、歴史的な供給背景と安定した賃貸需要です。

渋谷区は過去、都心の中心でありながら代々木公園や明治神宮といった広大な緑に隣接し、住環境としての評価も非常に高かったことから、

大手デベロッパーや高級ブランドによるハイクオリティな投資用ワンルームマンションが数多く供給されてきました。

主要なビジネス街や商業中心地へ徒歩や自転車、数分の電車移動でアプローチできる圧倒的な職住近接特性を持ち、

建物が古くなっても家賃が極めて下がりにくく、低い空室リスクと高い利回りを保ちやすい点が特徴です。

渋谷・恵比寿・広尾・代官山エリア（圧倒的なステータスと高所得層ニーズ）

渋谷駅、恵比寿駅、広尾駅、代官山駅周辺は、区内でも最高峰のブランド価値を誇るエリアです。

洗練された商業施設や高級住宅街が広がり、高所得なIT企業の経営者、外資系会社員、芸能・クリエイター層からの絶大な支持を集めています。

㎡単価が130万〜150万円を超えることも珍しくなく、売却相場は常に23区最高峰の強さを誇る、非常に流動性の高いエリアです。

笹塚・幡ヶ谷・初台エリア（京王新線の新宿直結アクセスと、高い実利回り）

笹塚駅、幡ヶ谷駅、初台駅周辺は、新宿駅まで1駅〜数分という抜群の利便性を持ちながら、どこか下町の親しみやすさと暮らしやすさが残る単身者に大人気のエリアです。

中心部に比べて取得総額がやや手頃である一方、賃貸実需が極めて厚いため、実利回りが5.0％〜6.5％を超えるような

「収益性の高い定番物件」として投資家から極めて高く評価されやすい傾向があります。

代々木・原宿・参宮橋エリア（千代田線・小田急線の安定感と、代々木公園の環境価値）

代々木駅、明治神宮前（原宿）駅、参宮橋駅、代々木公園駅周辺のエリアは、都心の喧騒がありながら代々木公園の豊かな自然に近接する稀有なスポットです。

アパレル・デザイン業界の単身社会人からの需要が絶えず、新築の供給がほぼ不可能な場所であるため、

築古物件であっても希少価値が落ちにくく、長期保有向きの安定資産として高く取引される特徴があります。

渋谷区ワンルームマンションの売却収支シミュレーション

「実際に渋谷区のワンルームを売却したら、ローンや経費を差し引いて手元にいくら残るのか」を把握したい方のために、リアルな収支シミュレーション（築20年・21.1㎡を想定）をまとめました。

【シミュレーション：渋谷区のワンルーム（築20年・21.10㎡）を売却した場合】

項目	金額の目安	備考
① 現在の査定価格	2,200万円	渋谷区の築20年前後・20㎡前後のリアルな成約相場
② ローン残債	– 1,300万円	購入から約20年経過後の想定残高
③ 諸経費・税金	– 約140万円	仲介手数料、譲渡益税（長期譲渡所得・約20%）など
最終的な手残り額	約 760万円	① – （②＋③）

不動産価格が歴史的な最高値圏にある現状では、渋谷区の中堅コンパクト物件であれば2,200万円程度の非常に高い査定価格が見込めるケースがあります。

元本返済が進んだ残債の減少と合わせることで、手元に760万円を超えるまとまったキャッシュ（手残り額）を残せる可能性が十分にあります。

【渋谷区特有の強み】ワンルーム建築規制がもたらす既存物件の希少価値

渋谷区のワンルームマンションが、築年数が経過しても値崩れしにくい背景には、行政による厳しい新築規制があります。

渋谷区には独自のワンルーム条例が存在し、区内でワンルーム形式の集合住宅を新築・開発する際、デベロッパーに対して極めて厳しい基準を課しています。

これにより、現在の不動産市場において、最も投資効率が良く需要の高い20㎡前後のコンパクトな純粋ワンルームマンションを、

渋谷区内で新築することは土地コストの高騰も相まって極めて困難になっています。

この強力な「供給制限」が最大の防波堤となり、あなたが現在保有している既存ワンルームマンションの希少価値を裏側から支え、中古市場における強固な価格高止まりを生み出す最大のファクトとなっています。

渋谷区の投資用ワンルームを1万円でも高く売るための3つの鉄則

投資用マンション売却の専門会社に依頼する

買い手はマイホームを探すファミリー層ではなく、100%「投資家」です。

そのため、一般的な実需向け仲介会社よりも、全国に投資家ネットワークを持つ投資用マンション売却の経験が豊富な会社の方が強みを発揮しやすいです。

購入見込み客の数（分母）が多いほど、高値売却に直結します。

建築規制による希少性を説明できる会社を選ぶ

渋谷区の建築規制や、再開発に伴う地価上昇という背景は、既存物件の価値を説明するうえで極めて重要な要素です。

この背景を買い手（投資家）にロジカルに伝えられる会社を選ぶことで、価格交渉でも有利に働きやすくなります。

オーナーチェンジ売却の実績が豊富な会社を選ぶ

入居者がいる状態で売却する場合、現在の賃貸管理会社との連携や引継ぎ対応など、実務面の高度なノウハウが重要です。

特に賃貸管理会社との手続きは煩雑で引き継ぎトラブルになりやすいため、実務ノウハウや豊富な実績を持っている専門会社であれば、トラブルを未然に防ぎスムーズに進めやすくなります。

渋谷区のワンルームマンション売却に関するよくある質問（Q&A）

Q. 築30年・40年超の渋谷区ワンルームでも売れますか？

A. はい、売却できる可能性は十分あります。

渋谷区は立地やブランド力が強く、築古物件でも投資家需要が残りやすいエリアです。

実際の売却価格は駅距離や管理状態、賃料条件によって変わるため、個別査定で確認することが重要です。

Q. 空室と賃貸中ではどちらが高く売れやすいですか？

A. 一概にはいえず、物件条件と買主層によって変わります。

賃貸中であればオーナーチェンジ物件として投資家に訴求しやすく、空室であれば実需層や自己使用目的の買主にも広がる可能性があります。

Q. 今すぐ売らなくても査定する意味はありますか？

A. はい、あります。

現在の相場水準や手残り額の見込みを把握しておくことで、今後の売却判断や出口戦略を立てやすくなります。高値圏にある局面では、今の価格感を知っておくこと自体に大きな意味があります。

Q. 渋谷区のワンルームは今後も需要がありますか？

A. 渋谷区は今後も一定の需要が見込まれるエリアです。

再開発、交通利便性、オフィス・商業集積、単身者需要といった要素が重なっており、ワンルームマンション市場の基盤が比較的強い地域といえます。

Q. この相場はいつまで続きますか？

A. 現在の高値圏がいつまで続くかを正確に断定することはできませんが、売り手に有利な環境が永続するとは限りません。

2026年時点の渋谷区の中古ワンルーム相場は、再開発やインフレの影響を受けて高値圏を維持しています。
ただし、日銀の段階的な利上げや、金融機関による投資用不動産ローン審査の厳格化が進むと、買い手である投資家の資金調達環境が変わる可能性があります。

投資家がローンを組みにくくなると買い手需要が弱まり、相場が調整局面に入ることも考えられます。
そのため、高値での売却を検討している場合は、相場が強い今のうちに査定を受け、売却タイミングを見極めることが重要です。

Q. 収支がマイナスになっています。売却したほうがいい？

A. 収支がマイナスの場合は、売却を検討する十分な理由になりますが、最終的には手残り額と今後の保有リスクを比較して判断することが大切です。

築年数の経過に伴う管理費や修繕積立金の上昇も、さらなる収支悪化の要因になりやすいです。

渋谷区の物件は、ブランド力や立地の強さから中古市場でも評価されやすく、ローン残債を相殺しながら手元に資金を残せるケースがあります。

今後の赤字拡大リスクを考えると、相場が強い局面で売却し、資産を組み替えることは合理的な選択肢の一つです。

Q. インフレの影響で価格は今後も上がりますか？

A. 新築価格の上昇が中古価格を支える可能性はありますが、中古投資用ワンルームの価格が上がり続けるとは限りません。

資材費や人件費の上昇は新築マンション価格を押し上げ、それが中古物件の価格を高止まりさせる一因になっています。

一方で、投資用不動産の価格は、最終的には投資家が期待する利回りや収益性によって決まります。

家賃が新築価格と同じペースで上がるとは限らず、金利上昇局面では投資家がより高い利回りを求めるため、価格の上昇余地が限定されることもあります。

そのため、今後も上がることを前提に保有を続けるのではなく、現在の相場水準で売却した場合のメリットも比較しながら判断することが重要です。

近隣エリアの売却相場コラムを見る

周辺エリアのリアルな成約状況や売却相場の推移は、下記の個別コラムにて詳しく解説しています。ご自身の物件の資産価値を比較検証される際にお役立てください。

• [新宿区のワンルームマンション売却相場・動向はこちら]

• [港区のワンルームマンション売却相場・動向はこちら]

• [目黒区のワンルームマンション売却相場・動向はこちら]

• [世田谷区のワンルームマンション売却相場・動向はこちら]

• [中野区のワンルームマンション売却相場・動向はこちら]

まとめ｜この記事の結論

• 厳しい規制により新規供給が管理され、既存中古物件の希少価値が極めて高い

• 主要路線が網羅された抜群の交通利便性と、再開発による地価インフレに支えられ、築古物件でも価格が下がりにくい傾向がある

• 直近データにおける平均取引価格は過去最高値圏を維持しており、渋谷区の売却相場は非常に強い水準をキープしている

• 実態に即した集計により利回りも5.1％〜5.8％超を保っており、国内外の投資家からの買い意欲が非常に底堅い

• 収支の赤字や将来の金利上昇リスクを考慮すると、高値売却による残債完済が狙える今の市場環境は、有力な出口戦略の選択肢となる

• 現在の売り手市場を活かし、まずは無料査定でご自身の物件の「正確な査定額」と「リアルな手残り額」を確認することが重要