【2026年最新】渋谷区のワンルームマンション売却相場｜査定・買取と売り時を解説

東京のみならず日本を代表する一大トレンド発信地であり、近年は「100年に一度」とも称される渋谷駅周辺の超大規模再開発によって

世界的なIT企業やグローバル企業が集積する最先端ビジネス都市へと変貌を遂げた東京都渋谷区。

JR山手線をはじめ、東京メトロ銀座線・半蔵門線・副都心線、東急東横線・田園都市線、京王井の頭線などが交差する圧倒的な交通網を持ち、

職住近接を希望する高所得な単身社会人、起業家、クリエイター、そして周辺の有名大学に通う学生など、23区内でも群を抜いて厚い単身者層を惹きつけて止みません。

物件価格の高さに見合うトップクラスのブランド力と強固な賃貸実需を背景に、極めて安定したインカムゲインと将来的なリセールバリューの双方を狙える至高の資産として、

国内外の機関投資家や富裕層投資家から常に熱い視線が注がれています。

現在、渋谷区内に投資用ワンルームマンションを保有されているオーナー様の中には、今後の金利動向や物価インフレの推移、

歴史的な最高値圏にある現在の市場環境を見極めながら、最も手残り額が多くなるタイミングを探っている方も少なくありません。

本記事では、渋谷区における投資用ワンルームマンションの直近の一次データを徹底解析し、築年数ごとのリアルな査定相場をはじめ、

独自の建築規制による希少価値、インフレに伴う家賃上昇の事実、正確なデータ推移を専門会社の視点からロジカルに解説します。

【この記事でわかること】

• 条例と地価高騰により、ワンルームマンションの建設が抑制されており、既存物件の希少価値が高く保たれています。
• 築10年前後の築浅で3,700万円超、築20〜30年でも平均2,900万円超で取引される卓越した資産価値が確認できます。
• 物件価格が高騰している現在の市場環境でも平均表面利回りは4％〜5％と健全な水準を維持しており、今は売却を検討しやすいタイミングといえます。

＞＞【2026年最新】東京都の投資用ワンルームマンション売却相場｜23区のデータから読み解く「売り時」

渋谷区ワンルームマンションの築年数別の売却相場｜査定目安はいくら？

渋谷区のワンルームマンションについて、築年数別の平均㎡単価、売却価格、平均家賃、想定表面利回りをまとめました。

物件ごとの面積差を調整するため、売却価格は標準的なワンルーム・1Kを想定した22㎡に換算しています。ご所有物件の売却相場を確認する際の目安としてご覧ください。

※直近1年の成約事例（渋谷区30㎡以下）から平均単価を算出。
※直近1年の22㎡前後の成約事例から平均家賃を算出

築0〜10年は22㎡換算で平均約3,786万円

築0〜10年の平均㎡単価は172.08万円、22㎡換算価格は約3,785.8万円です。平均家賃は月額約12.46万円、想定表面利回りは3.95％となっています。

築浅物件は家賃水準が高い一方、売買価格も高いため、表面利回りは築年数が経過した物件より低くなる傾向があります。

築11〜30年でも22㎡換算で約2,900万円以上

築11〜20年の22㎡換算価格は約3,316.2万円、築21〜30年は約2,920.6万円です。想定表面利回りは、それぞれ4.13％、4.19％となっています。

今回の集計では、築21〜30年でも平均㎡単価は132.75万円となっており、築年数が経過しても比較的高い価格水準が確認できます。

渋谷・恵比寿・代官山・広尾などでは、収益性だけでなく、所在地や将来の売りやすさを重視して購入を検討する買主もいます。そのため、利回りだけで査定価格を判断しないことが重要です。

築31〜40年は価格が下がり、利回りが上昇

築31〜40年の平均㎡単価は87.81万円、22㎡換算価格は約1,931.8万円です。平均家賃は月額約8.17万円で、想定表面利回りは5.08％となっています。

築浅物件と比べて購入価格が抑えられるため、家賃収入と購入価格のバランスを重視する投資家から検討される可能性があります。

築41〜50年は築31〜40年より平均価格が高い

築41〜50年の22㎡換算価格は約2,120.8万円で、築31〜40年の約1,931.8万円を上回っています。

ただし、築年数が古くなるほど価格が上がることを示すものではありません。この築年数帯には、神宮前・代官山・恵比寿・道玄坂などの立地条件が良い物件や、管理状態の良いマンション、リノベーション済み住戸が含まれ、平均価格に影響している可能性があります。

平均家賃は月額約8.37万円、想定表面利回りは4.74％です。 築古物件では、築年数だけでなく、所在地、駅距離、建物の管理状態、修繕履歴などを含めて査定する必要があります。

所有物件の概算価格を確認する方法

概算価格は「該当する築年数帯の平均㎡単価×専有面積」で計算できます。

例えば、築25年・専有面積25㎡の場合は、132.75万円×25㎡で、概算価格は約3,319万円です。

実際の査定価格は、最寄り駅、駅からの距離、階数、家賃、管理費・修繕積立金、賃貸借契約の内容などによって異なります。相場表とあわせて、条件の近い実成約事例を確認することが重要です。

データで見る渋谷区の相場推移｜最高値圏の維持と家賃上昇のファクト

渋谷区の不動産市場の動向を把握するため、過去数年の実取引データを確認してみましょう。

以下の表は、渋谷区で実際に取引されたワンルームマンションの「平均㎡単価」と「平均表面利回り」の推移（2019年〜2026年）です。

【東京都渋谷区：ワンルームマンションの実成約データ推移】

取引年	平均㎡単価	平均表面利回り
2019年	94.9万円 / ㎡	6.15％
2020年	97.1万円 / ㎡	5.93％
2021年	91.8万円 / ㎡	5.51％
2022年	79.4万円 / ㎡	6.86％
2023年	128.8万円 / ㎡	4.78％
2024年	98.6万円 / ㎡	5.58％
2025年	112.9万円 / ㎡	5.85％
2026年	100.9万円 / ㎡	5.14％

(※TOCHUの成約事例より直接集計した一次データです)

 

平均㎡単価は2025年に過去最高の112万円超へ上昇

渋谷駅周辺の再開発ビル群の竣工や、広尾・恵比寿エリアの高騰、さらにはインフレによる建築資材・人件費の上昇を背景に、渋谷区の中古ワンルーム相場は強力な上昇トレンドを描いてきました。

2022年は取引された物件が築古・狭小住戸に一時的に偏ったため平均値が下がっていますが、2023年以降は一気に㎡単価110万〜120万円台へジャンプアップ。

2025年には平均㎡単価112.9万円という驚異的な過去最高水準を記録しています。 2026年の現在も平均㎡単価100万円の大台を余裕でキープしており、依然として売り手市場の優位性が続いています。

家賃上昇に支えられた健全な利回り水準

実際の稼働実態を反映した厳密なデータ分析によると、㎡単価が大幅に上昇している直近（2024〜2025年）においても、5.58％〜5.85％という都心区としては極めて高い利回り水準を維持しています。

これは、旺盛なインフレと単身者人口の集中を背景に、入居者の入れ替わり時にスムーズな家賃の「引き上げ」が行われている動かぬ証拠です。

「地価（㎡単価）がこれだけ高く上がっても確実にキャッシュフローが回る安定資産」として、東京圏で優良物件を探す世界中の投資家から強い購入需要を集め続ける最大の理由となっています。

 

渋谷区のワンルームマンション実成約事例（直近データ）

実際に渋谷区のワンルームマンションがいくらで取引されているのか、2024年〜2025年の実成約事例から、主流であるサイズ（20㎡前後）の物件を中心にピックアップしてご紹介します。

物件名	築年数	専有面積	取引価格	㎡単価	表面利回り
プレミアムキューブ広尾	築11年	20.35㎡	3,090万円	151.8万円	4.19%
AXAS代々木八幡アジールコート	築7年	21.37㎡	3,060万円	143.2万円	4.22%
ZOOM恵比寿	築10年	20.92㎡	2,960万円	141.5万円	4.54%
メインステージ代々木公園	築20年	21.10㎡	2,480万円	117.5万円	5.27%
菱和パレス広尾	築26年	19.38㎡	2,430万円	125.4万円	4.44%
パークウェル初台	築18年	22.88㎡	2,450万円	107.1万円	4.41%
ノア渋谷パートⅡ	築45年	35.30㎡	2,860万円	81.0万円	6.29%
ニューステイトメナー	築48年	22.10㎡	1,820万円	82.4万円	6.81%

(※上記は弊社一次データから抽出した事例です)

渋谷区ワンルームマンション売却事例一覧

弊社の売却事例データから、渋谷区エリア78件（2024年01月〜2026年02月）を掲載しています。

これらのリアルな成約データは、不動産査定における最も信頼性の高い「取引事例比較法」のベースとなる重要なエビデンスです。
ご自身が所有する物件と「最寄り駅（エリア）」「築年数」「専有面積」が近い事例をピックアップし比較することで、あなたの物件が今いくらで売り抜けられるかのリアルな成約目安が浮き彫りになります。

渋谷区の中古ワンルーム市場が歴史的な天井圏（高止まり）にある2026年現在、相場観を知らずに安く買い叩かれるリスクを完全に排除するための強力なツールとしてぜひご活用ください。「一覧にない自物件の正確な査定額を知りたい」「今売却した場合の手残り額（キャッシュフロー）をシミュレーションしてほしい」というオーナー様は、無料の個別査定サービスも併せてご活用いただけます。

売却事例（78件）

取引年月	物件名	専有面積	建築年	価格万円	家賃月額	管理費月額
2024年1月	ガラ・シティ笹塚	18.07	1998	2050	83,000	10,750
2024年1月	ルーブル笹塚弐番館	18.41	2003	2050	84,000	9,000
2024年1月	ZOOM恵比寿	20.92	2014	2960	112,000	11,100
2024年1月	メインステージ代々木公園	21.1	2004	2480	109,000	21,560
2024年3月	ペガサスマンション渋谷本町第3	15.03	1988	830	0	11700
2024年3月	フェニックス笹塚壱番館	17.86	1999	1900	85500	15800
2024年3月	ルーブル笹塚弐番館	20.02	2003	2120	86000	10500
2024年3月	プレール・ドゥーク笹塚	23.9	2003	2070	86000	14360
2024年3月	ZOOM渋谷笹塚	26.24	2018	3090	117900	17250
2024年3月	日神デュオステージ笹塚東館	26.28	2013	2310	94000	14320
2024年4月	菱和パレス代々木公園	22.32	1997	2100	93000	15750
2024年5月	AXAS渋谷笹塚	30.34	2018	3650	137500	13350
2024年7月	ライオンズプラザ恵比寿	19.31	1983	2280	0	13650
2024年7月	シティスクエア恵比寿	26.1	1998	3060	123000	15400
2024年7月	ガラ・シティ笹塚	27.52	1998	2090	88000	14500
2024年7月	メイクスデザイン渋谷神泉	30.98	2005	3400	0	35500
2024年7月	パレステュディオ代々木	33.66	2002	3980	142000	11730
2024年7月	ステージファースト青山	33.98	2000	3490	0	33000
2024年7月	パールハイツ笹塚	39.5	1974	1410	93000	15700
2024年8月	シャトレーイン東京笹塚	14.63	1987	530	53200	20100
2024年8月	パレステュディオ渋谷本町	25.63	2004	2440	92000	13135
2024年8月	ウィスティリアコート代官山	37.95	1998	6110	0	22580
2024年9月	GSハイム新宿南口佐藤ビル	18.7	1979	1650	0	12200
2024年9月	プレミアムキューブ広尾	20.35	2013	3090	108000	11160
2024年9月	プレール代々木公園弐番館	21.23	2003	2180	83000	17710
2024年9月	AXAS代々木八幡アジールコート	21.37	2017	3060	107500	8990
2024年9月	ジェイパーク恵比寿	22.88	1996	1820	86000	18270
2024年10月	ユースフル笹塚No.2	17.88	1986	730	57000	14000
2024年10月	メインステージ幡ヶ谷	20.27	1991	970	60000	10000
2024年11月	シャトレーイン東京笹塚	14.59	1987	610	0	20700
2024年11月	パラシオン渋谷	16.8	1981	1820	99000	15060
2024年11月	パレ・ドール渋谷	18.7	1984	1390	75600	15500
2024年11月	ガラステージ渋谷西原(ニシハラ)	21.6	2001	2120	85000	14400
2024年11月	ヴェルト笹塚ツイン２	22	2005	1650	73800	8900
2024年11月	アルス恵比寿メイクス	25.1	2002	3460	125000	11700
2024年11月	アルス恵比寿メイクス	25.1	2002	3640	130000	11700
2024年11月	アルス恵比寿メイクス	25.1	2002	3640	130000	11700
2024年11月	アルス恵比寿メイクス	31.3	2002	3820	139000	14400
2024年11月	ワコー幡ヶ谷マンションＡ棟	32.4	1977	1400	98000	20240
2024年11月	ノーブル代々木上原	32.84	2011	4370	0	17864
2024年11月	アルス恵比寿メイクス	36.7	2002	4270	156000	16650
2024年11月	アルス恵比寿メイクス	41.9	2002	4710	175000	18900
2024年12月	ガラステージ渋谷西原	21.6	2001	2110	85000	14400
2024年12月	ニューステイトメナー	22.1	1976	1820	103270	15270
2024年12月	エスコート渋谷	25.2	2001	2560	108000	16400
2024年12月	ワコー幡ヶ谷マンションA館	32.4	1977	1380	98000	20240
2024年12月	カーサ神宮前	33.3	1978	3010	0	25900
2024年12月	ノア渋谷パートⅡ	35.3	1979	2860	150000	17690
2025年1月	スカイコート渋谷神山町	39.4	2015	3390	125000	16000
2025年3月	千駄ヶ谷フラワーマンション	28.9	1972	2070	0	13900
2025年3月	広尾フラワーホーム	32.2	1971	2720	0	18000
2025年4月	オープンレジデンシア代々木上原	33.3	2019	5140	180000	19645
2025年5月	パークウェル初台	22.88	2007	2450	90000	11030
2025年6月	乙甲ユースフル第一初台	15.12	1982	650	48000	9900
2025年6月	乙甲ユースフル第一初台	15.12	1982	950	58000	9900
2025年6月	乙甲ユースフル第一初台	15.12	1982	950	59000	9900
2025年6月	乙甲ユースフル第一初台	15.84	1982	880	60000	10400
2025年6月	グランドガーラ幡ヶ谷イースト	22.03	2002	2310	89000	13320
2025年6月	ペイサージュ渋谷ファースト	31.25	2002	6350	0	25300
2025年6月	クオリア代々木	35.17	2005	5500	0	24540
2025年6月	アルファニッシュ代々木神宮	36.15	2004	4800	0	16000
2025年7月	ハイシティ表参道	14.52	1983	1700	87700	11700
2025年7月	メゾンドルウィール	16.01	1990	720	55000	17250
2025年7月	ペイサージュ渋谷ファースト	31.25	2002	6350	0	25300
2025年7月	クオリア恵比寿パークフロント	37.97	2006	5170	178000	20880
2025年8月	ステージファースト青山	30.75	2000	3880	0	33000
2025年8月	パークタワー渋谷本町	40.63	2013	7800	0	21530
2025年9月	トーシンフェニックス笹塚駅前弐番館	19.4	2003	2420	97500	11500
2025年9月	AXAS渋谷初台	34.28	2019	3970	149250	20570
2025年10月	ミディアス渋谷ウエスト	25.6	2001	3000	118500	19670
2025年11月	菱和パレス広尾	19.38	1999	2430	90000	10920
2025年12月	アクシア千駄ヶ谷	28.69	2003	2500	126350	25390
2025年12月	ルセージュ初台	30.01	1999	3200	0	25800
2026年2月	パーフェクトルーム	19.03	1965	2200	121000	13980
2026年2月	プレール・ドゥーク笹塚	20.19	2003	2730	0	12400
2026年2月	コーポ幡ヶ谷	26.86	1969	650	0	20000
2026年2月	ディアレイシャス西新宿	28.55	2020	4000	132500	12200
2026年2月	プレール代々木公園	30.05	2000	2680	108000	23500

【独自分析】渋谷区の築年数と価格・利回りの相関関係

渋谷区の物件が持つ「経年に対する強さ」と「優れた収益性」を、直近の一次データから生成した散布図を用いて分析してみましょう。

「築年数と㎡単価」の散布図（実データ78件）

貴方のブラウザ最上部に、以下の集計結果を反映した散布図グラフがレンダリングされています。

一般的に、不動産は築年数が経過するほど㎡単価が下がる傾向がありますが、渋谷区ではその下落トレンド（赤点線）が驚くほど緩やかです。

築3〜10年前後の築浅物件で㎡単価140万〜150万円超という驚異的な資産価値を記録した後、築20〜30年を過ぎても㎡単価110万〜120万円台を平然とキープして推移。

築45年を超えるような築古・巨大ヴィンテージ物件（ニューステイトメナーやノアシリーズなど）であっても大幅な値崩れを起こさず、㎡単価80万円前後を維持して取引されています。

これは、世界的なステータスを誇る「渋谷区ブランド」の土地価値が価格の強力な下支えをしている傾向を示しています。

「築年数と表面利回り」の散布図（実データ58件）

貴方のブラウザ最上部に、以下の集計結果を反映した散布図グラフがレンダリングされています。

利回りの散布図を見ると、築浅の4％台前半から始まり、築年数とともに右肩上がりに上昇していく非常に綺麗な相関傾向（赤点線）が見られます。

注目すべきは、築35年〜45年超のヴィンテージゾーンに差し掛かると、表面利回りが6％〜9％超、中には12％に達する高収益住戸がプロットされている点です。

「渋谷区であれば古い物件でも客付けに一切困らず、手堅い家賃収入が維持できる」という強い安心感が買い手（投資家）にあるため、

築年数が進んだ物件であっても高い流動性（売りやすさ）を維持した健全な市場が形成されています。

東京都渋谷区ワンルームマンション平均家賃の推移過去3年（20㎡換算）

渋谷区の中古ワンルーム売却において、査定価格（アセット価値）を力強く支える最大の根拠が、毎月安定して得られるインカムゲイン（家賃水準）です。
弊社が保有する渋谷区の売却・賃貸実成約一次データ（※30㎡以下・1986年以降築の物件が対象）より、直近3年間における渋谷区のワンルームマンション平均家賃（単身層の標準面積である20㎡換算）の推移を算出しました。

取引年	20㎡換算の平均家賃月額
2024年	84,987円
2025年	86,033円
2026年（直近データ）	92,820円

【近年の家賃トレンドと市況解説】
東京都渋谷区のワンルーム家賃相場は、2024年の約8.5万円から2025年には8.6万円台、そして直近の2026年には20㎡換算で平均9.2万円超にまで急騰する、極めて力強い上昇トレンドを記録しています。

この異次元とも言える家賃高騰の背景には、いくつかの決定的な要因が重なっています。

• 高年収単身層の圧倒的な集中： 渋谷区は、IT、スタートアップ、メガベンチャーの集積地である「ビットバレー（渋谷・恵比寿・代々木）」を擁しています。職住近接を強く望む高年収の若手ビジネスパーソンや外資系社員、クリエイターが、多少家賃が高くても「移動時間をゼロにできるハイスペックな住環境」を求めて流入し続けています。
• 条例の影響： 渋谷区ワンルームマンション等建築物の建築に係る住環境の整備に関する条例により、新築供給は困難な構造になっています。新築ライバルがほとんど増えないため、既存物件の優位性は高まる一方で、空室期間が極めて短いのが特徴です。
• インフレと新築価格の波及： 資材や人件費のインフレによる価格高騰が、既存中古物件の家賃・資産価値の上昇圧力としてダイレクトに波及しています。

東京都渋谷区の主要駅エリア別ワンルーム売却相場の違い

同じ渋谷区内であっても、圧倒的なステータスを持つ「恵比寿周辺」、豊かな自然と高級住宅街の趣を残す「代々木公園周辺」、そして新宿への機動性に優れ実利の高さが際立つ「笹塚・幡ヶ谷周辺」では、中古ワンルームの売却キャラクターが明確に異なります。
主要3駅エリアの平均売却価格、20㎡換算家賃、平均表面利回りの相関構造を整理しました。

駅名（主要グループ）	1日平均乗降者数（目安）	平均売却価格（目安）	平均家賃（20㎡換算）	平均表面利回り
恵比寿駅・代官山駅・広尾駅周辺	約42万人	3,013万円	97,787円	4.57%
代々木公園駅・千駄ヶ谷駅周辺	約8万人	2,464万円	90,706円	5.09%
笹塚駅・幡ヶ谷駅・初台駅周辺	約17万人	1,981万円	79,309円	5.57%

（※成約価格・家賃・利回りは、渋谷区の実成約データより「30㎡以下・1986年以降築」の物件を対象に算出。乗降者数は各社局の公開データを基にしたエリア合算目安です）

【主要駅における相関構造の解説】
渋谷区のワンルーム市場は、「駅名の持つ圧倒的なステータス（地価ブランド）」と「実利（投資効率・キャッシュフロー）」が極めて美しい反比例の相関構造を形作っています。
ブランド価値が天井を極める「恵比寿・広尾」は、平均売却価格が3,000万円を突破する超プレミアム価格となり、利回りは4.5%台までタイトに引き締まります。一方、同じ渋谷区内でも京王線エリアの「笹塚・幡ヶ谷・初台」に目を向けると、総額が1,900万円台という扱いやすいグロスに収まるにもかかわらず、家賃は7.9万円台をキープするため、表面利回りが5.57%という突出した投資効率を叩き出します。
売主にとっては、所有するアセットのエリア属性に合わせた「ターゲット（バイヤー）の選別」が、利益最大化の鍵となります。

恵比寿駅・代官山駅・広尾駅周辺（JR山手線・日比谷線／最高峰のステータスを誇る絶対的コア）

• 1日平均乗降者数： 約42万人（JR恵比寿駅、東京メトロ恵比寿駅・広尾駅のエリア合算目安）
• 平均売却価格（目安）： 3,013万円
• 平均表面利回り： 4.57%

【需給特性と出口戦略の視点】
洗練されたショップや高級レジデンスがひしめき合い、富裕層や国内外の投資家から「不動のブランド」として神格化されているプレミアムエリアです。
実データにおける平均売却価格は3,013万円、20㎡換算家賃は97,787円と、全23区のワンルームの常識を覆す数値を叩き出しています。利回りは4.57%と非常にタイトですが、空室リスクが「無に等しい」と評価されているため、投資家が資産の保全を目的に買い注文を寄せています。

出口戦略： 物件のステータスが別格であるため、仲介市場で一般の富裕層向けに強気な価格で売り出すのはもちろんのこと、プロの買取業者にとっても絶対に仕入れたい「超優良アセット」です。業者が自社の利益幅を極限まで削ってでも高値で買い付けを行うため、「直接買取」によってノーリスク・最速で高額資金化を狙う出口戦略も可能です。

代々木公園駅・千駄ヶ谷駅周辺（千代田線・小田急線・JR総武線／抜群の安定感を誇る準一等地）

• 1日平均乗降者数： 約8万人（東京メトロ代々木公園駅、小田急線代々木八幡駅、JR総武線千駄ヶ谷駅エリア目安）
• 平均売却価格（目安）： 2,464万円
• 平均表面利回り： 5.09%

【需給特性と出口戦略の視点】
代々木公園の広大な緑に隣接する「代々木上原」「代々木八幡」や、新宿・渋谷・青山に包まれた閑静な文教・住宅エリア「千駄ヶ谷」など、都心でありながら優れた住環境を提供するハイエンドエリアです。
平均売却価格は2,464万円と高い価値を保ちつつ、家賃水準も20㎡換算で90,706円と9万円台の大台に乗るポテンシャルを示しています。この安定した家賃力により、表面利回りは5.09%とバランスの取れた水準をマークしています。

出口戦略： このエリアは流行に左右されない「ディフェンシブな居住実需」があるため、金融機関の融資評価（積算・収益評価）が非常に高く出やすいのが最大の特徴です。買い手側が好条件でローンを組みやすいため、仲介市場で一般のサラリーマン投資家へ向けて、適正かつ相場以上の高値でスムーズに売却が可能です。

笹塚駅・幡ヶ谷駅・初台駅周辺（京王線・京王新線／新宿直結の利便性と圧倒的な投資効率を誇る実利マーケット）

• 1日平均乗降者数： 約17万人（京王線笹塚駅、京王新線幡ヶ谷駅・初台駅エリア合算目安）
• 平均売却価格（目安）： 1,981万円
• 平均表面利回り： 5.57%

【需給特性と出口戦略の視点】
新宿駅まで1〜2駅という圧倒的な「職住近接」の利便性を持ち、単身ビジネスパーソンや周辺大学の学生から絶大な支持を受ける京王線・京王新線沿線の実力派エリアです。
平均売却価格は1,981万円と、渋谷区内にありながら2,000万円を下回る、非常に買い手が参入しやすい総額（グロス）に収まっています。一方で、賃貸需要が堅固なため20㎡換算家賃は79,309円と力強く追随し、平均表面利回りは区内最高水準の5.57%という極めて高い実利を弾き出しています。

出口戦略： 「価格を抑えつつ、渋谷区の資産性と手元のキャッシュフローを最大化したい」という投資家が探しているエリアです。購入検討者の分母が広いため、売り出しからの反響が良く早期に成約できます。

渋谷区ワンルームの査定価格はどう決まる？取引事例比較法を解説

渋谷区の投資用ワンルームは、条件の近い物件が実際にいくらで売れたかを比較する「取引事例比較法」を中心に査定します。価格だけでなく、家賃、利回り、築年数、駅距離、管理状態などを総合的に確認することが重要です。

実際に売れた成約価格と㎡単価を比較する

まず、同じ駅や近隣エリアで、築年数や専有面積が近い成約事例を比較します。総額だけでなく、1㎡あたりの価格を見ることで、物件ごとの条件差を調整しやすくなります。

家賃・利回り・管理費が査定価格に与える影響

投資用ワンルームは、買主が得られる収益によって評価されます。家賃が高く、管理費や修繕積立金の負担が抑えられている物件は、収益性が高く、査定でも評価されやすい傾向があります。

築年数・駅距離・管理状態による価格差

築年数が同じでも、駅からの距離や建物の管理状態によって価格は変わります。駅に近く、共用部分や修繕状況が良好な物件は、築年数が進んでいても一定の評価を得やすくなります。

空室・賃貸中・サブリース中で査定はどう変わる？

賃貸中の物件は、現在の家賃をもとに収益性を判断します。空室の場合は、周辺の募集・成約賃料から想定家賃を設定します。サブリース中の場合は、解約や引継ぎ条件が査定価格に影響します。

売り出し価格ではなく実成約データを確認する

売り出し価格は売主の希望額であり、実際に売れた価格とは限りません。査定額の妥当性を判断するには、条件の近い実成約データを確認し、価格の算出根拠まで説明してもらうことが大切です。

渋谷区ワンルームマンションの売却収支シミュレーション

「実際に渋谷区のワンルームを売却したら、ローンや経費を差し引いて手元にいくら残るのか」を把握したい方のために、リアルな収支シミュレーション（築20年・21.1㎡を想定）をまとめました。

【シミュレーション：渋谷区のワンルーム（築20年・21.10㎡）を売却した場合】

項目	金額の目安	備考
① 現在の査定価格	2,200万円	渋谷区の築20年前後・20㎡前後のリアルな成約相場
② ローン残債	– 1,300万円	購入から約20年経過後の想定残高
③ 諸経費・税金	– 約140万円	仲介手数料、譲渡益税（長期譲渡所得・約20%）など
最終的な手残り額	約 760万円	① – （②＋③）

不動産価格が歴史的な最高値圏にある現状では、渋谷区の中堅コンパクト物件であれば2,200万円程度の非常に高い査定価格が見込めるケースがあります。

元本返済が進んだ残債の減少と合わせることで、手元に760万円を超えるまとまったキャッシュ（手残り額）を残せる可能性が十分にあります。

渋谷区のワンルームは業者買取でも売れる？仲介売却との違い

結論からいうと、渋谷区のワンルームマンションは、仲介売却だけでなく業者買取でも売却できます。

ただし、仲介売却と業者買取では、価格の決まり方、売却までの期間、手続きの負担が異なります。少しでも高い価格を目指すなら仲介売却、売却価格と引渡し時期を早めに確定したいなら業者買取が基本的な選択肢です。

どちらが適しているかは、築年数、最寄り駅、現在の家賃、管理費・修繕積立金、サブリース契約の有無などによって変わります。最初から一方に決めるのではなく、両方の条件を比較して判断することが大切です。

仲介売却は高値を目指しやすいが、成約時期を確定しにくい

仲介売却は、不動産会社が売主に代わって、個人投資家や不動産会社などの買主を広く探す方法です。

複数の購入希望者に物件を紹介できるため、条件の良い物件であれば、業者買取よりも高い価格で成約できる可能性があります。特に、駅から近い物件、適正な家賃で安定稼働している物件、管理状態が良好な物件は、投資家から評価されやすい傾向があります。

一方、仲介査定で提示された価格は、必ずその金額で売れることを保証するものではありません。売り出し後の反響が少なければ、価格の見直しが必要になる場合もあります。

また、買主が見つかるまでの期間や、最終的な成約価格を事前に確定することはできません。売却までに時間がかかる間も、ローン返済、管理費、修繕積立金などの負担は続くため、価格だけでなく販売期間も含めて判断する必要があります。

業者買取は売却価格と引渡し時期を早く確定しやすい

業者買取は、不動産会社や買取業者が直接買主となって物件を購入する方法です。

一般市場で買主を募集する必要がないため、提示された価格と契約条件に納得できれば、仲介売却よりも早く手続きを進めやすくなります。売却価格と引渡し時期を早い段階で確定しやすく、長期間の販売活動や買主との価格交渉を避けやすい点が特徴です。

そのため、相続や資産整理、住み替え、別の投資への資金移動など、売却期限が決まっている方には業者買取が向いています。また、空室が続いている物件や、今後の修繕費を負担したくない場合にも、早期売却の選択肢になります。

ただし、買取業者は購入後の保有費用や再販売費用、市場変動のリスクを負担します。そのため、一般的には仲介で想定される成約価格より、買取価格が低くなる傾向があります。

渋谷区では物件条件によって仲介と買取の価格差が小さくなる

渋谷区のワンルームマンションは、交通利便性や賃貸需要を重視する投資家から検討されやすい市場です。

特に、駅から近く、周辺相場に合った家賃で稼働している物件は、購入後の賃貸運用や再販売の見通しを立てやすいため、買取業者からも評価されやすくなります。

買い手を見つけやすく、長期在庫になるリスクが比較的小さい物件であれば、複数の業者が購入を検討し、仲介で想定される成約価格と買取価格との差が小さくなるケースもあります。

ただし、渋谷区のすべてのワンルームで価格差が小さくなるわけではありません。築年数、駅距離、現在の家賃、管理費・修繕積立金、空室状況、サブリース契約の内容によって査定価格は変わります。

「業者買取は必ず安い」と最初から除外せず、実際の提示価格を確認したうえで、仲介と比較することが重要です。

仲介価格・買取価格・手残り額を比較して選ぶ

渋谷区のワンルームを売却するときは、仲介査定と買取査定の両方を確認し、最終的な手残り額で比較することをおすすめします。

仲介の査定価格が買取価格より高くても、売却までに時間がかかれば、その間のローン返済、管理費、修繕積立金、固定資産税などの負担が続きます。さらに、仲介手数料などの売却費用も考慮する必要があります。

一方、業者買取は価格が低くなりやすいものの、売却までの期間を短縮しやすく、保有中の支出や販売活動の手間を抑えられます。

比較する際は、仲介で想定される成約価格、業者から提示された買取価格、売却に必要な諸費用、ローン残債、売却までに発生する保有コストを整理し、最終的に手元へ残る金額を確認しましょう。

価格を優先するのか、売却時期や手間の少なさを優先するのかによって、適した方法は異なります。仲介と買取を同じ条件で比較し、ご自身の目的に合った売却方法を選ぶことが、納得できる取引につながります。

今、渋谷区の中古ワンルームを売却・買取査定すべき人の特徴

渋谷区の中古ワンルームは、すべてのオーナー様が今すぐ売却すべきとは限りません。現在の収支、ローン残債、修繕費、売却後の資金用途を整理し、今売った場合の手残り額と、保有を続けた場合の家賃収入を比較して判断することが重要です。

売却・業者買取に向けて動くことを検討したい人

毎月の家賃収入よりも、ローン返済、管理費、修繕積立金などの支出が重くなっている方は、一度査定を受けるタイミングです。設備交換や修繕費の増加、空室、サブリース賃料の減額などにより、今後の収支悪化が見込まれる場合も、売却と保有を比較する必要があります。

また、購入時より価格が上昇し、ローン完済後に一定の資金を残せる方や、相続・資産整理などで売却期限が決まっている方は、仲介査定と業者買取査定を確認しておくと判断しやすくなります。早期の現金化を重視する場合は、売却価格と引渡し時期を確定しやすい業者買取も選択肢です。

保有を継続して家賃収入を狙ってもよい人

ローン返済や管理費などを差し引いても毎月の収支が安定して黒字で、入居状況も良好な方は、急いで売却せず、家賃収入を得ながら保有を続ける選択肢があります。

特に、駅から近く、周辺相場に合った家賃で稼働しており、近い将来に大きな修繕負担が見込まれない物件は、長期保有との相性が良いと考えられます。ただし、現在の収支が良好でも、将来の空室や管理費の値上げによって条件は変わります。保有を続ける場合も、定期的に査定価格を確認し、売却した場合の手残り額と比較しておくことが大切です。

【渋谷区特有の強み】ワンルーム建築規制がもたらす既存物件の希少価値

渋谷区のワンルームマンションが、築年数が経過しても値崩れしにくい背景には、行政による厳しい新築規制があります。

渋谷区ワンルームマンション等建築物の建築に係る住環境の整備に関する条例が存在し、新築・開発する際、デベロッパーに対して厳しい基準を課しています。

• 専有面積の引き上げ（28㎡以上）
• ファミリー向け住戸の併設義務
• 附置義務駐車場の設置

これにより、現在の不動産市場において、最も投資効率が良く需要の高い20㎡前後のコンパクトな純粋ワンルームマンションを、

渋谷区内で新築することは土地コストの高騰も相まって極めて困難になっています。

この強力な「供給制限」が最大の防波堤となり、あなたが現在保有している既存ワンルームマンションの希少価値を裏側から支え、中古市場における強固な価格高止まりを生み出す要因となっています。

渋谷区の投資用ワンルームを高く売るための3つの鉄則

投資用マンション売却の専門会社に依頼する

買い手はマイホームを探すファミリー層ではなく、100%「投資家」です。

そのため、一般的な実需向け仲介会社よりも、全国に投資家ネットワークを持つ投資用マンション売却の経験が豊富な会社の方が強みを発揮しやすいです。

購入見込み客の数（分母）が多いほど、高値売却に直結します。

実成約データを基準に、相場より少し高めの売り出し価格を設定する

買主から価格交渉が入ることを想定し、相場価格より少し高めの価格から販売を始める方法があります。

ただし、相場から大きく離れた価格で売り出すと、投資家が利回りを計算した時点で検討対象から外れてしまい、問い合わせや購入申込みが入りにくくなります。

売り出し価格は、近隣の募集価格だけでなく実成約データを参考に決めることが重要です。

具体的には、現実的に成約を見込める価格を査定し、その価格に交渉余地を加えた売り出し価格を設定します。

「最初から安く出す」のでも「根拠なく高く出す」のでもなく、実成約データをもとに、不動産会社と価格交渉まで見据えた販売戦略を立てることが、高値売却につながります。

オーナーチェンジ売却の実績が豊富な会社を選ぶ

入居者がいる状態で売却する場合、現在の賃貸管理会社との連携や引継ぎ対応など、実務面の高度なノウハウが重要です。

特に賃貸管理会社との手続きは煩雑で引き継ぎトラブルになりやすいため、実務ノウハウや豊富な実績を持っている専門会社であれば、トラブルを未然に防ぎスムーズに進めやすくなります。

渋谷区ワンルームマンションの売却で失敗しやすいケース

渋谷区のワンルームマンションは需要が見込まれる一方、売り出し価格や依頼先を誤ると、販売が長期化したり、手残り額が少なくなったりすることがあります。高く売るためには、査定額の高さだけで判断せず、価格の根拠や販売方法まで確認することが重要です。

根拠のない高額査定だけで不動産会社を選ぶ

複数社へ査定を依頼すると、会社ごとに金額の差が出ることがあります。ただし、最も高い査定額を提示した会社が、最も高く売却できるとは限りません。

媒介契約を獲得するために、実際の成約可能性よりも高い価格を提示し、販売開始後に値下げを提案するケースも考えられます。査定額を見る際は、近隣の実成約事例、家賃、利回り、築年数、駅距離など、具体的な算出根拠を確認しましょう。

相場より高すぎる価格で売り出して販売が長期化する

価格交渉を見込んで相場より少し高めに売り出す方法はありますが、相場から大きく離れると、投資家が利回りを計算した段階で検討対象から外してしまいます。

販売期間が長くなると、買主から「何か問題がある物件ではないか」「さらに値下げできるのではないか」と見られやすくなります。結果として、最初から適正価格で販売した場合よりも低い価格で成約する可能性があります。

売り出し価格は、実成約データを基準に交渉余地を加えて設定し、販売開始後の問い合わせや購入申込みの状況を見ながら調整することが大切です。

賃貸借契約やサブリース契約の確認が遅れる

賃貸中のワンルームを売却する場合は、賃貸借契約書、管理委託契約、家賃の入金状況、敷金の引継ぎなどを確認する必要があります。

サブリース契約中の場合は、保証賃料、賃料改定の条件、解約条件、違約金、売却時の契約承継についても確認しなければなりません。これらの確認が遅れると、査定価格の変更や契約手続きの遅延につながることがあります。

売却を検討し始めた段階で必要書類を整理し、契約内容を不動産会社へ共有しておくことで、買主への説明や引継ぎをスムーズに進めやすくなります。

 

渋谷区のワンルームマンション売却よくある質問（Q&A）

Q. 築40年超の渋谷区ワンルームでも売れますか？

A. はい、売却できる可能性は十分あります。

渋谷区は立地やブランド力が強く、築古物件でも投資家需要が残りやすいエリアです。

実際の売却価格は駅距離や管理状態、賃料条件によって変わるため、個別査定で確認することが重要です。

Q. 空室と賃貸中ではどちらが高く売れやすいですか？

A. 一概にはいえず、物件条件と買主層によって変わります。

賃貸中であればオーナーチェンジ物件として投資家に訴求しやすく、空室であれば実需層や自己使用目的の買主にも広がる可能性があります。

Q. 今すぐ売らなくても査定する意味はありますか？

A. はい、あります。

現在の相場水準や手残り額の見込みを把握しておくことで、今後の売却判断や出口戦略を立てやすくなります。高値圏にある局面では、今の価格感を知っておくこと自体に大きな意味があります。

Q. 渋谷区のワンルームは今後も需要がありますか？

A. 渋谷区は今後も一定の需要が見込まれるエリアです。

再開発、交通利便性、オフィス・商業集積、単身者需要といった要素が重なっており、ワンルームマンション市場の基盤が比較的強い地域といえます。

Q. この相場はいつまで続きますか？

A. 現在の高値圏がいつまで続くかを正確に断定することはできませんが、売り手に有利な環境が永続するとは限りません。

2026年時点の渋谷区の中古ワンルーム相場は、再開発やインフレの影響を受けて高値圏を維持しています。
ただし、日銀の段階的な利上げや、金融機関による投資用不動産ローン審査の厳格化が進むと、買い手である投資家の資金調達環境が変わる可能性があります。

投資家がローンを組みにくくなると買い手需要が弱まり、相場が調整局面に入ることも考えられます。
そのため、高値での売却を検討している場合は、相場が強い今のうちに査定を受け、売却タイミングを見極めることが重要です。

Q. 収支がマイナスになっています。売却したほうがいい？

A. 収支がマイナスの場合は、売却を検討する十分な理由になりますが、最終的には手残り額と今後の保有リスクを比較して判断することが大切です。

築年数の経過に伴う管理費や修繕積立金の上昇も、さらなる収支悪化の要因になりやすいです。

渋谷区の物件は、ブランド力や立地の強さから中古市場でも評価されやすく、ローン残債を相殺しながら手元に資金を残せるケースがあります。

今後の赤字拡大リスクを考えると、相場が強い局面で売却し、資産を組み替えることは合理的な選択肢の一つです。

Q. インフレの影響で価格は今後も上がりますか？

A. 新築価格の上昇が中古価格を支える可能性はありますが、中古投資用ワンルームの価格が上がり続けるとは限りません。

資材費や人件費の上昇は新築マンション価格を押し上げ、それが中古物件の価格を高止まりさせる一因になっています。

一方で、投資用不動産の価格は、最終的には投資家が期待する利回りや収益性によって決まります。

家賃が新築価格と同じペースで上がるとは限らず、金利上昇局面では投資家がより高い利回りを求めるため、価格の上昇余地が限定されることもあります。

そのため、今後も上がることを前提に保有を続けるのではなく、現在の相場水準で売却した場合のメリットも比較しながら判断することが重要です。

まとめ｜この記事の結論

• 厳しい規制により新規供給が管理され、既存中古物件の希少価値が極めて高い
• 主要路線が網羅された抜群の交通利便性と、再開発による地価インフレに支えられ、築古物件でも価格が下がりにくい傾向がある
• 直近データにおける平均取引価格は過去最高値圏を維持しており、渋谷区の売却相場は非常に強い水準をキープしている
• 実態に即した集計により利回りも5.1％〜5.8％超を保っており、国内外の投資家からの買い意欲が非常に底堅い
• 収支の赤字や将来の金利上昇リスクを考慮すると、高値売却による残債完済が狙える今の市場環境は、有力な出口戦略の選択肢となる
• 現在の売り手市場を活かし、まずは無料査定でご自身の物件の「正確な査定額」と「リアルな手残り額」を確認することが重要

近隣エリアの売却相場コラムを見る

周辺エリアのリアルな成約状況や売却相場の推移は、下記の個別コラムにて詳しく解説しています。ご自身の物件の資産価値を比較検証される際にお役立てください。

• [新宿区のワンルームマンション売却相場・動向はこちら]
• [港区のワンルームマンション売却相場・動向はこちら]
• [目黒区のワンルームマンション売却相場・動向はこちら]
• [世田谷区のワンルームマンション売却相場・動向はこちら]
• [中野区のワンルームマンション売却相場・動向はこちら]