【2026年最新】台東区のワンルームマンション売却相場｜浅草・上野・三ノ輪のデータで考える「売り時」と買取目安

浅草や上野といった日本を代表する歴史的観光地を擁し、近年の爆発的なインバウンド（外国人観光客）需要の恩恵を最もダイレクトに受けている東京都台東区。

旺盛な観光ニーズを背景としたホテル用地への激しい開発競争により、区内の商業地やレジデンス用地の地価は猛烈な勢いで高騰を続けています。

一方で行政によるワンルームマンションの建築抑制方針が強化されているため、単身者向けワンルームの新築供給は厳しく制限されているのが実態です。

この地価高騰に伴って周辺の賃貸家賃相場も著しい上昇傾向を見せており、主要な金融機関による足立区や荒川区といった周辺エリアに比べても高い担保評価（評価額の上昇）が引き出されやすい、ホットな不動産投資エリアとして位置づけられています。

JR山手線や新幹線、東京メトロ銀座線・日比谷線、都営浅草線、つくばエクスプレスなど、幾重にも重なる驚異的な交通網が上野や浅草橋、御徒町を拠点に構築されており、都心で働くビジネスパーソンにとっても圧倒的な人気を誇る一方、下町風情が残る良好な生活環境から低い空室リスクを長年にわたり維持しやすいのが特徴です。

現在、台東区内に投資用ワンルームマンションを保有されているオーナー様の中には、今後の日銀による金利動向や融資審査の風向きを慎重に見極めながら、市場のエネルギーが最も強い現在の高値圏において、手残りキャッシュを最大化できる最適な出口戦略（売却）を模索されている方が非常に増えています。

本記事では、台東区における投資用ワンルームマンションのTOCHU実成約データを徹底解析し、築年数ごとのリアルな査定相場をはじめ、独自の建築規制による既存物件の希少価値、インフレに伴う家賃上昇の事実、正確なデータ推移を専門会社の視点から解説します。

【この記事でわかること】

• 「台東区集合住宅の建築及び管理に関する条例」などの新築抑制と、インバウンドによるホテル用地の買収競争も相まって、既存物件の価値が高く保たれています。
• 築10年前後の築浅で2,500万円台、築20〜30年でも平均2,100万円台という価格帯で取引が確認できます。
• 地価高騰や外国人観光客の増加に伴って家賃が大きく上昇しており、まだまだ価格が上昇する可能性を含みながら高い次元で価格が均衡している。

＞＞【2026年最新】東京都の投資用ワンルームマンション売却相場｜23区のデータから読み解く「売り時」

台東区ワンルームマンション築年数別の売却相場｜査定価格はいくら？

台東区のワンルームマンションについて、築年数別の平均㎡単価、売却価格、平均家賃、想定表面利回りをまとめました。

広さの異なる物件を比較しやすくするため、売却価格は標準的なワンルーム・1Kを想定した22㎡に換算しています。ご所有物件の売却相場を確認する際の目安としてご覧ください。

築年数	平均㎡単価 坪単価	売却価格	平均家賃	想定表面利回り
築0〜10年	117.57万円／㎡ 約388.7万円／坪	約2,586.6万円	約9.88万円／月 77件	4.58％
築11〜20年	99.16万円／㎡ 約327.8万円／坪	約2,181.5万円	約9.49万円／月 48件	5.22％
築21〜30年	95.49万円／㎡ 約315.7万円／坪	約2,100.8万円	約9.07万円／月 38件	5.18％
築31〜40年	70.71万円／㎡ 約233.8万円／坪	約1,555.5万円	約8.52万円／月 87件	6.57％
築41〜50年	68.18万円／㎡ 約225.4万円／坪	約1,500.0万円	約8.33万円／月 12件	6.66％

※平均㎡単価は、台東区の専有面積30㎡以下の売買成約事例を築年数別に集計しています。

※想定表面利回りは「平均家賃月額×12カ月÷売却価格」で試算しています。管理費、修繕積立金、固定資産税、空室期間などは含みません。

築0〜10年の売却価格は約2,587万円

築0〜10年の平均㎡単価は117.57万円、22㎡換算の売却価格は約2,586.6万円です。平均家賃は月額約9.88万円、想定表面利回りは4.58％となっています。

築浅物件は家賃水準が高い一方、売却価格も高いため、築年数が経過した物件より表面利回りは低くなる傾向があります。

築11〜30年は2,100万〜2,200万円前後が目安

築11〜20年の売却価格は約2,181.5万円、築21〜30年は約2,100.8万円です。想定表面利回りはそれぞれ5.22％、5.18％で、近い水準となっています。

築11〜30年は、価格と家賃の下落幅が比較的小さく、収益性とのバランスを重視する買主から検討される可能性があります。

築31〜40年の売却価格は約1,556万円

築31〜40年の平均㎡単価は70.71万円、22㎡換算の売却価格は約1,555.5万円です。平均家賃は月額約8.52万円、想定表面利回りは6.57％となっています。

築21〜30年と比べて売却価格は下がりますが、家賃は一定水準を維持しているため、利回りを重視する買主から検討されやすくなります。

築41〜50年の売却価格は約1,500万円

築41〜50年の平均㎡単価は68.18万円、22㎡換算の売却価格は約1,500.0万円です。平均家賃は月額約8.33万円、想定表面利回りは6.66％となっています。

築31〜40年との価格差は小さいものの、築古物件では建物の管理状態、修繕履歴、管理費・修繕積立金、賃貸借契約の内容などが査定価格に影響します。

所有物件の概算価格を確認する方法

概算価格は「該当する築年数帯の平均㎡単価×専有面積」で計算できます。

例えば、築25年・専有面積25㎡の場合は、95.49万円×25㎡で、概算価格は約2,387万円です。

実際の査定価格は、最寄り駅、駅からの距離、階数、家賃、管理状態などによって異なります。相場表とあわせて、条件の近い実成約事例を確認することが重要です。

台東区ワンルームマンション平均家賃の推移過去3年（20㎡）

台東区の中古ワンルームマンション売却において、物件の資産価値や買い手（投資家）の評価を直接的に左右する最も重要な指標が、毎月安定して得られる家賃水準（インカムゲイン）です。
台東区の賃貸実成約データ（※30㎡以下・1986年以降築・20㎡換算の物件が対象）より、直近3年間における平均家賃の推移を算出しました。

取引年	平均家賃（20㎡換算・月額）
2024年	7.54万円（75,359円）
2025年	7.92万円（79,227円）
2026年（直近データ）	8.23万円（82,343円）

（※家賃0円の未稼働・データ欠損住戸を除外した実態ベースの平均値。2026年は直近の一部成約データのみに基づいています）

【近年の家賃トレンドと市況解説】
台東区の20㎡換算中古ワンルームマンション家賃は、直近3年間で極めて強い右肩上がりの上昇トレンドを記録しています。2024年の平均7.54万円から、2025年には7.92万円、そして2026年には平均8.23万円と、8万円の大台を突破する勢いで賃料水準が切り上がっています。

この背景には、上野・浅草エリアを中心とする国際的な観光・商業人気の高まりに加え、東京駅・大手町・秋葉原などの都心主要ビジネス街への優れたアクセス性が挙げられます。千代田区や中央区など都心核心部の賃料暴騰を受け、職住近接と高い生活利便性を両立できる台東区へ予算に余裕のある単身ビジネスパーソンや学生が流入しています。

収益不動産の売却査定価格は、その物件が生み出す家賃収入をベースに算出される（収益還元法）ため、こうした賃貸実需に裏打ちされた強い家賃上昇は、中古ワンルームの売却価格を高止まりさせる強力な要因となっています。オーナー様にとっては、所有物件の資産価値が維持・向上している絶好の売却タイミングと言えます。

 

データで見る台東区の相場推移｜最高値圏の維持と家賃上昇のファクト

台東区の不動産市場の動向を把握するため、過去数年の実取引データを確認してみましょう。

以下の表は、台東区で実際に取引されたワンルームマンションの「平均売却価格」と「平均表面利回り」の推移（2019年〜2026年）です。

【東京都台東区：ワンルームマンションの実成約データ推移】

取引年	平均売却価格	平均表面利回り
2019年	1,955.0万円	6.12％
2020年	1,711.1万円	6.68％
2021年	2,167.8万円	5.94％
2022年	2,762.0万円	4.72％
2023年	2,382.1万円	5.13％
2024年	2,507.3万円	5.01％
2025年	2,920.2万円	4.60％
2026年	3,001.1万円	4.80％

(※TOCHU iBuyerより直接集計したリアルな一次データです)

平均価格は過去最高水準の3,000万円台へ上昇

ホテル用地の買収競争や都心マンション価格の急騰による周辺波及効果を背景に、台東区の中古ワンルーム相場は驚異的な推移を続けています。

平均取引価格は2019年の1,900万円台から大幅に上昇し、2025年には2,920万円、湖北直近2026年には平均3,001.1万円と、ついに大台である3,000万円の大台を突破しました。

歴史的な高騰期を経て、現在は買い手と売り手の動向から価格は高水準で均衡している状態です。

しかし、新築が建たないという強力な制限があるため、まだまだ価格が上昇する可能性を秘めた極めて強固な売り手市場の傾向が見て取れます。

家賃上昇に支えられた健全な利回り水準

実際の稼働実態を反映した厳密なデータ分析によると、物件価格が3,000万円の大台に達している直近にあっても、平均表面利回りは4.6％〜4.8％前後という極めて健全な収益水準を維持しています。

通常、ここまで価格が上がると利回りは3％台まで著しく低下しますが、台東区では外国人観光客の急増に伴うエリア価値の向上や地価高騰により、家賃も力強く高騰しているため、利回りの底堅さを保っています。

銀行の評価額も上昇しているため、買い手にとっても融資が引きやすく、利回り以上の資産価値を期待して強気で購入してくる投資家が後を絶ちません。

台東区のワンルームマンション実成約事例（直近データ）

実際に台東区のワンルームマンションがいくらで取引されているのか、2024年〜2026年の実成約事例から、主流であるサイズ（25㎡前後）の物件を中心にピックアップしてご紹介します。

物件名	築年数	専有面積	取引価格	㎡単価	表面利回り
ジェノヴィア御徒町スカイガーデン	築5年	25.50㎡	3,670万円	143.9万円	4.15%
GENOVIA上野Ⅲスカイガーデン	築4年	25.65㎡	3,580万円	139.6万円	4.54%
ライジングプレイス浅草参番館	築19年	25.10㎡	3,500万円	139.4万円	4.56%
ヴァースクレイシア浅草橋	築4年	25.40㎡	3,470万円	136.6万円	4.13%
アルテシモリーガ	築6年	25.20㎡	3,450万円	136.9万円	4.35%
プレジール入谷	築8年	27.09㎡	3,340万円	123.3万円	4.94%
朝日上野マンション	築26年	31.00㎡	3,260万円	105.2万円	4.45%
エストゥルースプラス三ノ輪	築3年	31.00㎡	3,220万円	103.9万円	4.55%

(※上記はTOCHU実成約データから抽出した事例です)

台東区ワンルームマンション売却事例一覧

TOCHUでは2024年から2026年までの売却事例147件を公開しています。

不動産の売却価格は、一般の方から見ると根拠が分かりにくく、不動産会社から提示された査定額が適正なのかを判断することも簡単ではありません。

そこで、実際に取引された物件名、専有面積、築年数、成約価格、家賃、管理費などを公開し、オーナー様自身がご所有物件と比較できるようにしています。

売却事例を公開する目的は、高い査定価格を見せることではありません。

ご所有物件と条件の近い事例を確認し、査定価格の根拠や現在の市場価値を納得したうえで、売却するか保有を続けるかを判断していただくためです。

感覚的な査定ではなく、実成約データに基づいて客観的に判断することが、台東区のワンルームマンションを適正な価格で売却するための第一歩となります。

売却事例（147件）

取引年月	物件名	専有面積	建築年	価格万円	家賃月額	管理費月額
2024年1月	ルリオン上野ステーションコート	27.35	2005	2560	110,000	19,850
2024年1月	クレイシア上野	22.73	2009	2520	96,000	14,930
2024年1月	ライオンズクオーレ東京三ノ輪シティゲート	22.85	2009	2320	85,000	11,550
2024年1月	グランスタイル浅草	23.89	2012	2450	96,500	11,630
2024年1月	メイクスデザイン入谷	22.79	2015	2600	98,000	8,000
2024年2月	フローラル上野松が谷	24.26	1990	1310	0	16260
2024年2月	東建シティハイツ上野	19.17	1992	1340	72000	16200
2024年2月	ライオンズクオーレ東京三ノ輪シティゲート	25.27	1999	2090	85000	11550
2024年2月	ラグジュアリーアパートメント三ノ輪	26.18	2005	2350	98000	15080
2024年2月	ルリオン上野ステーションコート	30.09	2005	2500	110000	19850
2024年2月	日神デュオステージ浅草松が谷	30.61	2009	2610	110000	18000
2024年2月	日神デュオステージ浅草松が谷	30.61	2009	2610	110000	18000
2024年2月	ディアレイシャス蔵前ステーションフロント	26.83	2018	3030	109000	10000
2024年2月	HY's三ノ輪	40.91	2020	3400	129000	7100
2024年3月	アルベルゴ上野	16.35	1980	1160	0	10880
2024年3月	フローラル上野松が谷	22	1990	1150	60000	14700
2024年3月	トーシンフェニックス浅草リバーサイド	35.81	2003	3120	140000	28200
2024年3月	ライジングプレイス浅草	25.56	2006	2770	113000	18420
2024年3月	パークウェル蔵前	23.91	2007	2070	89000	16500
2024年3月	ステージグランデ元浅草	37.33	2016	2620	131000	21500
2024年3月	メイクスデザイン三ノ輪	23.56	2017	2090	87500	8480
2024年3月	メインステージ東上野	40.85	2017	3780	143300	16800
2024年3月	エルフォルテ東京EAST	23.05	2020	2280	89100	7100
2024年4月	日神デュオステージ三ノ輪	28.15	2008	2110	97000	17760
2024年4月	日神デュオステージ三ノ輪	31.04	2008	2200	97000	17760
2024年4月	ステージグランデ元浅草	41.59	2016	3560	128700	21500
2024年4月	GENOVIA上野Ⅲスカイガーデン	25.65	2020	3580	135500	8900
2024年4月	パレステージ上野入谷	38.87	2022	4220	174000	14820
2024年5月	アルベルゴ上野	14.74	1980	1150	0	11400
2024年5月	蔵前ハイム	15.24	1980	630	0	17300
2024年5月	アルベルゴ上野	16.21	1980	1150	0	11400
2024年5月	ライジングプレイス浅草	28.28	2006	2770	113000	18420
2024年5月	GENOVIA浅草Ⅱスカイガーデン	23.18	2016	2380	93000	10300
2024年5月	コンシェリア東京KURAMAE	23.17	2017	2710	101500	12867
2024年6月	エルニシア三ノ輪	27.3	2007	1750	77400	15010
2024年6月	日神デュオステージ浅草松が谷	30.02	2009	2840	109000	16440
2024年6月	アルテシモプレンド	25.58	2010	2670	105000	13000
2024年6月	プレール・ドゥーク東京EASTV	25.71	2010	1780	74700	11790
2024年6月	AXAS上野北	25.52	2012	2280	92000	14430
2024年6月	GENOVIA浅草2skygarden	25.29	2016	2380	93680	10300
2024年6月	グランドコンシェルジュ新御徒町駅前	25.36	2018	2910	99000	11500
2024年6月	ジェノヴィア浅草蔵前スカイガーデン	26.61	2018	3100	114500	15900
2024年7月	北上野永谷コーポラス	32.4	1978	1360	0	29190
2024年7月	パールシテイ浅草壱番館	23.05	1987	740	60000	15600
2024年7月	日神デュオステージ浅草松ケ谷	29.48	2009	2940	109000	16440
2024年7月	コンシェリア上野	39.82	2010	2750	152000	16405
2024年7月	ヴォーガコルテ浅草橋Ⅱ	25.88	2012	2330	93000	13620
2024年7月	シティインデックス元浅草	33.44	2016	3590	0	17160
2024年7月	ハーモニーレジデンス浅草#002	25.89	2017	2910	109000	8000
2024年8月	セントオフィス秋葉原	39.49	1985	2520	132000	21000
2024年8月	ユニオンパレス御徒町	20.99	2001	2590	90000	14130
2024年8月	トーシンフェニックス浅草リバーサイド	40.38	2003	3370	140000	23800
2024年8月	GENOVIA浅草Ⅳskygarden	46.1	2020	4170	160000	12200
2024年9月	ヴォーガコルテ浅草橋Ⅱ	28.47	2012	2230	93000	13620
2024年9月	ジェノヴィア浅草３グリーンヴェール	40.7	2016	4150	163000	16200
2024年9月	クレイシア入谷竜泉	28.16	2017	2290	97000	9150
2024年9月	メイクス浅草イースト	25.96	2021	2620	96500	6760
2024年10月	ハイム秋葉原	26.03	1979	1070	0	15840
2024年10月	ライオンズマンション浅草橋	40.61	1999	3880	148000	18030
2024年10月	プレールドゥーク上野NORTH	26.43	2007	2230	0	15320
2024年10月	ルクシェール浅草	25.52	2015	2130	86480	12700
2024年10月	ルクシェール浅草	25.52	2015	2130	86480	12700
2024年10月	ジェノヴィア浅草Ⅳスカイガーデン	28.34	2020	2570	94500	7000
2024年11月	ライオンズマンション下谷	42.1	1979	1750	0	27200
2024年11月	ダイアパレス浅草第二	30.8	1989	970	73000	19260
2024年11月	コアマンション御徒町フリージオ	39	2004	3300	0	22700
2024年11月	エルニシア三ノ輪	27.3	2007	1680	77800	15060
2024年11月	グランティアラ新御徒町アジールコート	25.6	2009	2540	98000	13730
2024年11月	プレール・ドゥーク東京EASTV	25.6	2010	1780	84000	8650
2024年11月	LEXE上野	25.1	2013	2780	99000	10500
2024年11月	リヴシティ上野入谷グロース	46.01	2013	3740	136800	13840
2024年11月	アイルイムーブル浅草	29.4	2015	3160	116000	9500
2024年11月	メイクスデザイン三ノ輪	25.9	2017	2140	89500	8780
2024年11月	メインステージ元浅草3	40.1	2017	4200	160650	24020
2024年12月	メインステージ上野	30.5	2005	3100	120000	17670
2024年12月	フェルクルール上野駅前	25.09	2014	2710	99720	15300
2024年12月	ジェノヴィア御徒町スカイガーデン	25.5	2019	3670	127000	10200
2024年12月	ジェノヴィア南千住6スカイガーデン	25.4	2023	2580	101000	7200
2025年1月	アイル秋葉原NORTH弐番館	26.5	2012	3010	110000	11500
2025年1月	グランドコンシェルジュ新御徒町アジールコート	40.3	2014	5240	195000	26100
2025年1月	スプレスター上野根岸	40.9	2014	3380	127500	14500
2025年1月	クレヴィスタ南千住	25	2015	1720	74970	12010
2025年1月	ハーモニーレジデンス浅草#002	25.9	2017	2900	109000	8000
2025年1月	メイクスデザイン入谷アジールコート	26.4	2018	3010	108500	8760
2025年1月	コンシェリア東京IRIYASTATIONFRONT	26.65	2018	2580	98115	9400
2025年1月	ログ浅草ウエスト	25.22	2020	3200	117000	10680
2025年1月	ジェノヴィア南千住６スカイガーデン	25.4	2023	2500	101000	7100
2025年2月	アイル秋葉原NORTH弐番館	26.5	2012	3020	110000	11500
2025年2月	メインステージ入谷2	25.7	2020	2700	98478	7700
2025年3月	ペガサスマンション千束	16	1988	750	60000	10000
2025年3月	朝日上野マンション	31	1999	3260	121000	9300
2025年3月	日神デュオステージ浅草松が谷	30.2	2009	2910	112000	16550
2025年3月	アルテシモラルゴ	25.2	2014	3000	110000	9280
2025年3月	ステージファースト仲御徒町	40.5	2017	4900	175000	22200
2025年3月	エストゥルースプラス三ノ輪	31	2022	3220	122000	10380
2025年4月	リライア浅草	25.8	2012	2000	74528	8890
2025年4月	リライア浅草	25.8	2012	2000	74528	8890
2025年4月	ハーモニーレジデンス上野ノースフロント	25	2014	2410	90000	11900
2025年4月	ジェノヴィア浅草橋グリーンヴェール	25.6	2014	2650	95500	10800
2025年4月	ライジングプレイス浅草イースト	40.9	2015	3600	0	15000
2025年4月	グランドコンシェルジュ新御徒町駅前	25.4	2018	2800	83010	11500
2025年4月	ヴァースクレイシア浅草橋	25.4	2021	3470	119500	10800
2025年5月	ライオンズマンション元浅草	20.52	1988	1370	76000	15750
2025年5月	フィース蔵前	44.09	2009	3300	112500	10400
2025年5月	ライオンズ浅草橋ミレス	25.37	2018	3110	115000	14970
2025年6月	フュージョナル秋葉原	40.85	2011	5000	170000	30000
2025年6月	log上野駅前	25.4	2017	2960	106020	9770
2025年6月	プレセダンヒルズ三ノ輪	25.92	2017	2500	92000	9260
2025年6月	レオーネ三ノ輪	25.96	2018	2490	97500	9140
2025年6月	ステージグランデ秋葉原	41.01	2018	4360	150000	16000
2025年7月	レガロ新御徒町ステーションパレス	30.71	2005	3150	117900	18080
2025年7月	ウィンシティー上野タワー	26.02	2008	2660	102000	19500
2025年7月	メインステージ蔵前2	25.55	2009	2500	95800	14660
2025年7月	フィース蔵前	36.07	2009	3800	125000	8600
2025年7月	アルテシモPRENDO上野	25.65	2010	2240	84000	16380
2025年7月	ベルジェンド元浅草クレール	35.85	2016	4000	0	24170
2025年7月	ジェノヴィア浅草蔵前スカイガーデン	25.87	2018	2370	114000	12600
2025年8月	リブポート上野松ケ谷	16.3	1992	1310	69000	11050
2025年8月	ヴェルステージ秋葉原EAST	25.5	2008	2700	95000	9840
2025年8月	LEXE入谷	40.92	2017	3540	141000	17080
2025年8月	GENOVIA浅草蔵前スカイガーデン	25.87	2018	3100	114000	12600
2025年8月	アルテシモリーガ	25.2	2019	3220	113500	11740
2025年8月	ジェノヴィア御徒町スカイガーデン	26.19	2019	3200	128500	10400
2025年9月	ルックハイツ鶯谷	26.31	1982	2000	0	15320
2025年9月	プレジール入谷	27.09	2017	3340	137400	20400
2025年9月	アルテシモリーガ	25.2	2019	3450	125000	11740
2025年9月	メインステージ入谷Ⅲ	30.72	2020	2960	0	11930
2025年9月	メインステージ浅草入谷I	26.74	2021	2440	88300	10180
2025年10月	ヴェルステージ南千住	25.42	2010	2270	80000	10350
2025年10月	レアライズ浅草Ⅲ	25.66	2019	3070	103000	7300
2025年10月	メインステージ新御徒町	25.73	2020	2950	104400	10830
2025年11月	下谷第2サマリヤマンション	35.8	1975	1450	0	11000
2025年11月	雷門スカイマンション	37.02	1980	2030	0	20259
2025年11月	LINXAVENIR	40.92	2011	3450	0	24507
2025年11月	ハーモニーレジデンス上野ノースフロント	40.12	2014	3810	140000	19300
2025年11月	ハーモニーレジデンス浅草#002	25.71	2017	2900	103500	11600
2025年11月	レアライズ浅草3	25.66	2019	2980	103000	7330
2025年12月	プレサンスジェネ浅草イースト	25.52	2019	3000	104000	10900
2026年1月	藤和シティホームズ浅草橋鳥越神社前	44.8	2000	4500	160000	17280
2026年1月	コンシェリア・デュー入谷	24.19	2006	2870	105000	14610
2026年1月	ステージファースト浅草桜橋	26.09	2020	2150	84000	11500
2026年2月	シティコープ上野広徳	18	1990	2190	0	13580
2026年2月	クリオ入谷壱番館	16.45	1991	1100	63000	16080
2026年2月	ライジングプレイス浅草参番館	25.1	2007	3500	133000	10000
2026年2月	イニシアイオ入谷竜泉	47.94	2009	3500	0	29060
2026年2月	ティモーネ上野の森ノルド	25.81	2020	2580	100580	10000
2026年2月	ディアレイシャス鶯谷	41.38	2020	4620	160000	15100

【独自分析】台東区の築年数と価格・利回りの相関関係

台東区の物件が持つ経年に対する強さと優れた収益性を、直近の一次データから生成した散布図を用いて分析してみましょう。

「築年数と㎡単価」の散布図（実データ147件）

一般的に、不動産は築年数が経過するほど㎡単価が下がる傾向がありますが、台東区ではその下落トレンド（赤点線）が非常に緩やかで安定的です。

築3〜10年前後の築浅物件で㎡単価130万〜150万円超という驚異的な資産価値を記録した後、築20年前後を経過しても㎡単価100万円台の大台をキープして推移。

築30〜40年を超える物件であっても大幅な値崩れを起こさず高い位置で底打ちする傾向が見られます。

これは、インバウンドによる土地の絶対的不足と山手線東側エリアという交通利便性の強さが、古い物件の価値を強力に支えているためと考えられます。

「築年数と表面利回り」の散布図（実データ127件）

利回りの散布図を見ると、築浅の4％台前半から始まり、築年数とともに右肩上がりに上昇していく非常に綺麗な相関傾向（赤点線）が見られます。

注目すべきは、築30〜40年前後の築古ゾーンに差し掛かっても、表面利回りが6％〜9％超に留まり、価格が高値で取引されている点です。

台東区であれば古い物件であっても都心アクセスが抜群で、かつ下町で生活がしやすいため客付けに困らず、安定した家賃を引き続き獲得できるという強い確信が投資家にあるため、流動性が落ちにくい健全な市場が形成されています。

台東区主要駅TOP3に見るワンルーム売却相場の違い

台東区内で中古ワンルームマンションの売却・投資市場を牽引する主要3駅が「浅草駅」「上野駅」「三ノ輪駅」です。
国際的観光ブランドと築浅物件が集まる浅草、区内最大級の交通ハブを擁する上野、都心直通で実利的な需要を集める三ノ輪では、売却価格や利回り、買い手層のニーズに明確な違いが見られます。実成約一次データより主要3駅の市場指標をまとめました。

駅名（エリア）	1日平均乗降者数	平均売却価格	平均家賃（20㎡）	平均表面利回り	主なエリア特性・出口傾向
浅草駅周辺	約60万人	2,601万円	77,382円	4.78%	台東区内最多の取引流通量。圧倒的な認知度と近年の築浅供給により平均価格2,600万円台を記録。個人投資家からの人気が絶大。
上野駅周辺	約58万人	2,283万円	78,049円	4.96%	区内最大のメガターミナル。20㎡家賃が7.8万円と最も高い。価格と利回りのバランスが良く、安定した高値売却が可能。
三ノ輪駅周辺	約4.8万人	2,152万円	68,865円	4.98%	東京メトロ日比谷線沿線の実利エリア。グロス価格が手頃で利回りが高いため、初めて投資する個人バイヤーに売りやすい。

（※成約価格・家賃・利回りは、台東区の実成約データより各駅周辺の「30㎡以下・1986年以降築」の物件を対象に算出。乗降者数は各社局の公表データを基にした合算・往復換算の目安です）

【相関構造の解説】

台東区の主要3駅を比較すると、「エリアブランドと交通利便性が物件価格と利回り水準を決定づける相関構造」が見えてきます。

• 浅草： 日本を代表する観光地としての高い知名度と、近年供給された築浅・デザイナーズマンションの多さから、平均売却価格は区内最高水準の2,601万円に達しています。表面利回りは4.78%とタイトですが、資産価値の落ちにくさから国内外の幅広い買い手層から指示されています。
• 上野： 多数のJR・地下鉄・新幹線が乗り入れる超巨大ターミナルであり、交通利便性の高さから20㎡換算家賃は78,049円と3駅の中で最も高く出ています。平均価格2,283万円、表面利回り4.96%と「価格・家賃・利回り」の三拍子が揃った万能エリアです。
• 三ノ輪： 日比谷線で上野・秋葉原・銀座へ直通できる利便性を持ちながら、平均売却価格が2,152万円と他2駅に比べて手頃なため、表面利回りは4.98%と最も高くなっています。手頃な投資金額で買える実利アセットとして安定した取引が行われています。

浅草駅周辺（東武・東京メトロ・都営・TX／圧倒的ブランド力を持つ人気エリア）

• 1日平均乗降者数： 約60万人（東武鉄道・東京メトロ・東京都交通局・つくばエクスプレスの公表データを合算）
• 平均売却価格（目安）： 2,601万円
• 平均表面利回り： 4.78%

【需給特性と出口戦略の視点】
浅草駅周辺は、伝統的な観光地としての魅力と、東京メトロ銀座線・都営浅草線などによる都心直通アクセスを併せ持つ台東区屈指の人気ゾーンです。
実成約データ（33件）では平均価格2,601万円、20㎡換算家賃77,382円を記録しています。2010年代以降に建設された比較的新しく仕様の高いワンルームマンションの流通が多く、これが平均売却価格を2,600万円台まで引き上げています。
出口戦略： 利回りは4.78%とややタイトですが、需要が非常に強いため仲介市場での高値売り出しが十分に狙えます。また、再販事業を行う不動産買取業者にとっても最優先で買い取りたい看板エリアであるため、競合査定によって好条件での即決買取を引き出す戦略も極めて有効です。

上野駅周辺（JR各線・東京メトロ・京成／区内最大の超メガターミナル）

• 1日平均乗降者数： 約58万人（JR東日本・東京メトロ・京成電鉄の公表データを合算）
• 平均売却価格（目安）： 2,283万円
• 平均表面利回り： 4.96%

【需給特性と出口戦略の視点】
上野駅は、JR山手線や東京メトロ銀座線・日比谷線をはじめ多数の路線が集結する東東京最大の交通拠点です。山手線東側の玄関口として通勤・通学の需要が途切れることがありません。
実成約データでは平均売却価格2,283万円、20㎡家賃は区内最高水準の78,049円、表面利回りは4.96%となっています。抜群の稼働率を背景に、投資家にとって非常に計算が立ちやすい安定したマーケットを形成しています。
出口戦略： 利回り約5.0%前後というバランスの良さから、金融機関の融資評価が出やすく、個人投資家がローンを組んで購入しやすい理想的な価格帯です。仲介での高値売却から買取業者によるスピード引き取りまで、多様な出口を選択できます。

三ノ輪駅周辺（東京メトロ日比谷線／都心直通アクセスと手頃な価格帯が魅力）

• 1日平均乗降者数： 約4.8万人（東京メトロ公表データより往復換算した目安）
• 平均売却価格（目安）： 2,152万円
• 平均表面利回り： 4.98%

【需給特性と出口戦略の視点】
三ノ輪駅は、東京メトロ日比谷線で上野・秋葉原・銀座・六本木へダイレクトアクセスできる利便性を持ちながら、下町情緒が残る静かな住宅エリアです。
実成約データでは平均売却価格2,152万円、表面利回り4.98%となっており、上野や浅草に比べてグロス価格が抑えられている分、投資効率（利回り）が優れている点が特徴です。
出口戦略： 2,000万円前半で購入できる日比谷線沿線物件として、一棟買いからの買い増しを狙う個人投資家や、初めて区分ワンルームを購入する層にアプローチしやすいアセットです。価格面での手頃感があるため、計画的な売り抜けが進めやすい駅と言えます。

台東区ワンルームマンションの売却収支シミュレーション

「実際に台東区のワンルームを売却したら、ローンや経費を差し引いて手元にいくら残るのか」を把握したい方のために、TOCHU実成約データから現実的な築浅コンパクト物件（築5年・25.5㎡を想定）をベースにしたリアルな収支シミュレーションをまとめました。

【シミュレーション：台東区のワンルーム（築5年・25.50㎡）を売却した場合】

項目	金額の目安	備考
① 現在の査定価格	3,670万円	台東区の築浅・25㎡前後のリアルな成約相場
② ローン残債	– 2,700万円	購入から約5年経過後の想定残高
③ 諸経費・税金	– 約420万円	仲介手数料、譲渡益税（短期譲渡所得・約40%）など
最終的な手残り額	約 550万円	① – （②＋③）

不動産価格が歴史的な高値圏（天井圏）にある現状では、台東区の25㎡住戸であれば3,600万円を超える高い査定価格が見込めるケースがあります。

元本返済が進んだ残債の減少や、現在の好景気による高値完済を合わせることで、手元に500万円以上のまとまったキャッシュを残せる可能性が十分にあります。

台東区のワンルームはどう査定する？「取引事例比較法」の仕組みと重要性

台東区のワンルームマンションを査定する際は、条件の近い物件が実際にいくらで取引されたかを比較する「取引事例比較法」が基本となります。

ただし、同じ台東区内でも、上野・御徒町・浅草・蔵前・浅草橋・入谷・三ノ輪など、最寄り駅や周辺環境によって売却価格や賃貸需要は大きく異なります。

そのため、単に近隣物件の価格を見るだけでは、正確な査定はできません。投資用ワンルームの査定では、実際の成約価格に加えて、家賃、利回り、築年数、専有面積、駅距離、管理費・修繕積立金などを総合的に比較する必要があります。

査定では価格だけでなく、家賃・利回り・築年数まで比較する

投資用ワンルームマンションの買主は、自分で居住することではなく、賃貸収入を得ることを目的として物件を購入します。

そのため、査定では物件価格だけでなく、現在の家賃、表面利回り、管理費・修繕積立金、築年数、入居状況なども重要な判断材料となります。

例えば、同じ2,500万円の物件であっても、月額家賃が10万円の物件と8万円の物件では、投資家から見た収益性は大きく異なります。

また、家賃が高くても、管理費や修繕積立金の負担が大きければ、実際に買主が得られる収益は少なくなります。

反対に、築年数が経過している物件であっても、駅から近く、適正な家賃で安定稼働している場合は、投資家から高く評価されることがあります。

特に台東区は、上野や浅草を中心に賃貸需要が強く、築年数が経過した物件でも一定の家賃を維持しやすいため、築年数だけで資産価値を判断しないことが重要です。

比較する事例の条件が違えば、査定価格も大きく変わる

取引事例比較法では、比較する物件の条件をできるだけそろえる必要があります。

所在地が近いという理由だけで事例を選んでも、築年数、専有面積、駅からの距離、階数、向き、管理状態、賃貸条件などが異なれば、成約価格には大きな差が生じます。

例えば、上野駅や御徒町駅に近い築浅物件と、三ノ輪駅周辺の築30年以上の物件を単純に比較しても、正確な査定価格を算出することはできません。

また、同じマンション内であっても、入居者の家賃が相場より高いか低いか、サブリース契約が付いているか、管理費や修繕積立金がいくらかによって、投資家が提示できる購入価格は変わります。

査定を受ける際は、単に「近くの物件が高く売れた」という説明だけでなく、ご所有物件と比較事例の条件がどの程度近いのかまで確認することが大切です。

売り出し価格ではなく「実際に売れた価格」を確認することが重要

不動産ポータルサイトなどに掲載されている価格は、売主が希望する「売り出し価格」であり、実際に成約した価格ではありません。

売り出し後に値下げが行われたり、買主との価格交渉によって最終的な成約価格が下がったりすることもあります。

そのため、現在販売されている物件の価格だけを見て、ご所有物件の相場を判断するのは危険です。

査定価格の妥当性を判断するためには、条件の近い物件が実際にいくらで売れたのかという「実成約価格」を確認する必要があります。

特に台東区は、築浅物件から築40年以上の築古物件まで幅広い物件が流通しています。売り出し価格だけを基準にすると、実際の市場価格よりも高すぎる、あるいは低すぎる査定になる可能性があります。

取引事例が公開されていないと、相場を判断しにくい

不動産会社から高い査定価格を提示されても、その根拠となる取引事例が示されていなければ、本当に売却できる価格なのかを判断することは困難です。

一括査定サイトなどでは、売却の依頼を獲得するために、実際の相場より高い査定価格を提示する会社もあります。

しかし、根拠のない高値で売り出した物件は、長期間売れ残った後に値下げを求められ、結果として適正価格より安く成約してしまうことがあります。

反対に、買取を目的とした会社から、市場価格よりも大幅に低い査定額を提示されるケースにも注意が必要です。

査定価格を比較する際は、金額の高さだけでなく、どの取引事例をもとに、家賃や利回りをどのように計算しているのかまで確認しましょう。

台東区のワンルームは業者買取でも売れる？仲介売却との決定的な違い

結論から申し上げると、台東区のワンルームマンションは、不動産会社による業者買取でも十分に売却できます。

台東区は、上野・浅草・蔵前・浅草橋などを中心に賃貸需要が強く、投資用マンションとしての流動性も高いエリアです。

そのため、個人投資家を買主として探す仲介売却だけでなく、不動産会社が直接買主となる業者買取でも、比較的高い査定価格が提示されやすい傾向があります。

ただし、仲介売却と業者買取では、価格、売却期間、確実性、売主の手間に大きな違いがあります。

業者買取は「確実性・スピード・楽さ」が最大の強み

業者買取とは、不動産会社が買主となり、オーナー様から物件を直接買い取る売却方法です。

一般の投資家を探す必要がないため、買取価格と契約条件に合意すれば、短期間で売却を進めることができます。

仲介売却のように、いつ買主が見つかるかを待つ必要がなく、購入希望者による内見対応や、何度も行われる価格交渉の負担も抑えられます。

また、買主が不動産会社であるため、個人投資家の融資審査が通らず契約が解除されるといったリスクも基本的にはありません。

「売却する時期を確定したい」「できるだけ早く現金化したい」「周囲に知られずに売却したい」という方にとって、業者買取は非常に合理的な選択肢です。

仲介売却は「いつ決まるか分からない」という不確実性がある

仲介売却は、不動産会社が広告や投資家ネットワークを通じて買主を探す方法です。

複数の投資家から購入希望を募ることができるため、条件の良い物件であれば、業者買取より高く売れる可能性があります。

一方で、売り出したからといって、すぐに買主が見つかるとは限りません。

購入希望者が現れても、価格交渉がまとまらなかったり、融資審査に通らなかったりして、契約に至らないケースがあります。

相場より高い価格で売り出した場合は、販売期間が長期化し、最終的に値下げが必要になることもあります。

価格を最優先する場合は仲介売却が有力ですが、売却時期を確定できない点は理解しておく必要があります。

台東区は「仲介と買取の価格差」が出にくい？

一般的には、業者買取の価格は、仲介で売却する価格より低くなる傾向があります。

買取会社は、物件を買い取った後に再販売するため、登記費用、税金、保有コスト、販売経費などを考慮して買取価格を算出するからです。

ただし、台東区のワンルームマンションは、他のエリアに比べて仲介価格と買取価格の差が小さくなるケースがあります。

台東区は、上野や浅草を中心に知名度が高く、複数路線を利用できる交通利便性や安定した賃貸需要があります。さらに、築浅から築古まで取引件数が多く、再販売の見通しを立てやすい市場です。

そのため、複数の買取会社が仕入れを希望し、競争によって高い買取価格が提示されることがあります。

特に、駅から近い物件、適正な家賃で賃貸中の物件、管理状態の良い物件は、業者買取でも仲介の想定価格に近い査定額が出る可能性があります。

ただし、すべての物件で価格差が小さくなるわけではありません。家賃、築年数、管理費、サブリース契約の有無などによって査定価格は異なるため、個別に比較することが重要です。

まずは「仲介」と「買取」の両方を査定して比較する

台東区のワンルームマンションを売却する際は、最初から仲介または買取のどちらか一方に決める必要はありません。

まずは、仲介で売却した場合に狙える価格と、業者買取ですぐに売却できる価格の両方を査定してもらいましょう。

そのうえで、価格差、売却までの期間、仲介手数料、契約解除のリスク、売却活動の手間などを比較します。

例えば、仲介の想定価格と買取価格の差が小さい場合は、短期間で確実に売却できる業者買取の方が、最終的な負担やリスクを含めて有利になることがあります。

反対に、価格差が大きく、売却を急いでいない場合は、仲介で時間をかけて高値を目指す方法が適しています。

大切なのは、査定価格の数字だけを見るのではなく、「いつ、いくらが手元に残るのか」という手残り額と確実性まで含めて判断することです。

台東区の中古ワンルームを「今すぐ売却・買取査定すべき人」の特徴

台東区のワンルームマンション相場は、近年の地価上昇や家賃上昇を背景として、高い水準で推移しています。

一方で、すべてのオーナー様がすぐに売却すべきとは限りません。

現在の査定価格、ローン残債、毎月の収支、保有目的、今後のライフプランを整理したうえで、売却と保有のどちらが適しているかを判断することが重要です。

【今すぐ売却・業者買取に向けて動くべき人】

以下のような状況に該当する方は、現在の高値相場を活用し、早めに売却査定や買取査定を受けることをおすすめします。

・毎月の収支が赤字になっている方

ローン返済、管理費、修繕積立金、固定資産税などを含めると、毎月の収支がマイナスになっている場合は、保有を続けるほど負担が増えていきます。

家賃の見直しで改善できる可能性もありますが、今後の金利上昇や管理費・修繕積立金の値上げを考えると、現在の高値圏で売却して損失を止めることも有力な選択肢です。

・住宅ローンや新たな融資を予定している方

投資用ワンルームマンションのローン残債は、自宅購入時の住宅ローン審査や、新たな投資用物件の融資審査に影響することがあります。

マイホームの購入や資産の組み換えを予定している場合は、売却によって既存の借入を整理することで、融資枠を確保しやすくなる可能性があります。

・相続や資産整理など、売却期限が決まっている方

相続税の納税、財産分与、法人の決算、資産整理などによって、一定の期限までに現金化する必要がある場合は、仲介売却だけでなく業者買取も検討すべきです。

仲介売却は高値を狙える一方、成約時期を確定できません。期限を優先する場合は、売却日と価格を早期に確定できる業者買取が適しています。

・築年数の経過や修繕費の増加が気になっている方

築年数が進むと、設備の故障、管理費・修繕積立金の値上げ、大規模修繕などによって、将来の負担が増える可能性があります。

現在は築古物件でも一定の需要がありますが、建物や管理組合の状況によっては、将来的に買主の融資が付きにくくなることもあります。

高値で売却できるうちに、一度査定価格を確認しておくことが重要です。

・サブリース契約や低い家賃によって収益性が悪化している方

周辺の家賃相場が上昇しているにもかかわらず、サブリース契約や長期間の入居によって家賃が低いままの場合、物件の収益性が適正に反映されていない可能性があります。

サブリース契約を引き継いだまま購入できる買取会社や、契約条件を評価できる専門会社に査定を依頼することで、売却の可能性を確認できます。

・現在の含み益を確定したい方

購入時よりも査定価格が上昇し、ローン残債を差し引いて十分な手残り額を確保できる場合は、利益確定を検討しやすいタイミングです。

不動産価格や金融機関の融資姿勢が将来も同じ状態で続く保証はありません。現在の査定価格と手残り額を確認し、保有継続によって得られる家賃収入と比較して判断しましょう。

【まだ保有を継続してインカムゲインを狙ってもいい人】

一方、以下のような条件がそろっている場合は、すぐに売却せず、家賃収入を得ながら保有を続ける選択肢もあります。

・毎月のキャッシュフローが安定して黒字の方

家賃収入からローン返済、管理費、修繕積立金、固定資産税などを差し引いても、安定した黒字を確保できている場合は、保有を続けるメリットがあります。

台東区は賃貸需要が強く、適正な家賃で募集できている物件であれば、安定したインカムゲインを期待できます。

・ローン残債が少なく、金利上昇の影響が小さい方

ローン残債が少ない方や、固定金利で借り入れている方は、金利上昇による収支悪化の影響を受けにくい傾向があります。

将来的な売却価格だけでなく、家賃収入を受け取りながら元本を減らしていくことで、長期的に手残り額を増やせる可能性があります。

・家賃を相場に合わせて見直せる方

現在の家賃が周辺相場より低い場合でも、入居者の退去時に適正な水準へ見直せる物件であれば、収益性を改善できる可能性があります。

家賃が上昇すれば、毎月のキャッシュフローだけでなく、将来の査定価格にもプラスに働きます。

・長期保有を前提とし、短期的な価格変動を気にしない方

台東区の利便性や賃貸需要を評価し、長期的に家賃収入を得ることを目的としている場合は、短期的な売却価格だけで判断する必要はありません。

ただし、保有を続ける場合でも、現在の査定価格やローン残債、売却した場合の手残り額を把握しておくことは重要です。

売却予定が決まっていなくても、年に一度程度は資産価値を確認し、保有継続と売却のどちらが有利かを比較することをおすすめします。

【台東区特有の強み】ワンルーム建築規制がもたらす既存物件の希少価値

台東区のワンルームマンションが、築年数が経過しても値崩れしにくい背景には、行政による強力な新築規制があります。

「大規模建築物建築指導要綱」と、それを一部統合・改編した「東京都台東区集合住宅の建築及び管理に関する条例」」が存在し、区内でワンルーム形式の集合住宅を新築・開発する際、デベロッパーに対して一定の最低基準や厳しい義務を課しています。

• 最低専有面積：1住戸あたり25㎡以上（壁芯計算、バルコニー等除く）
• 15戸以上：ファミリー住戸の設置義務が発生（40㎡または50㎡以上の住戸を一定割合混在させる）
• 管理体制：規模に応じて、管理人を定期駐在または常駐させる必要があります

これに加えて、昨今の外国人観光客の増加に伴う「ホテル用地の仕入」が激化しているため、新規で投資用ワンルームマンションを建築することは、土地コストの観点からも物理的な観点からも年々困難になっています。

この強力な新築抑制と開発制限がライバルの出現を遮断し、オーナー様が現在保有している既存ワンルームマンションの希少価値を裏側から強力に支え、中古市場における強固な価格高止まりを生み出す最大のファクトとなっています。

台東区の投資用ワンルームを高く売るための3つの鉄則

投資用マンション売却の専門会社に依頼する

買い手は実需のファミリー層ではなく投資家です。

そのため、一般的な実需向け仲介会社よりも、全国に投資家ネットワークを持つ投資用マンション売却の経験が豊富な会社の方が強みを最大発揮しやすいです。

購入見込み客の数（分母）が多いほど、高値売却に直結します。

データに基づいて査定や販売戦略を説明できる会社を選ぶ

台東区の厳しい建築規制や、ホテル用地高騰によるワンルーム新築抑制、そしてインフレに伴う家賃高騰という背景は、既存物件の価値を説明するうえで極めて重要な要素です。

この背景を買い手の投資家へロジカルに伝えられる会社を選ぶことで、価格交渉でも有利に働きやすくなります。

オーナーチェンジ売却の実績が豊富な会社を選ぶ

入居者がいる状態で売却する場合、現在の賃貸管理会社との連携や引継ぎ対応など、実務面の高度なノウハウが重要です。

特に賃貸管理会社との手続きは煩雑で引き継ぎトラブルになりやすいため、オーナーチェンジの売却実績が豊富な専門会社であれば、あらゆるトラブルを未然に防ぎ、スムーズに手続きを進めやすくなります。

台東区のワンルームマンション売却に関するよくある質問（Q&A）

まとめ｜この記事の結論

• 「東京都台東区集合住宅の建築及び管理に関する条例」などの規制により新規供給が管理され、既存中古物件の希少価値が高い。
• 上野エリアや浅草エリアを中心とする抜群の都心アクセスと利便性に支えられ、築古物件でも売却価格が下がりにくい傾向がある。
• 高値圏（平均3,000万円突破）を記録しており、利回り低下でも価格が均衡している状態である。
• 台東区ワンルームは高止まりしており、金利の変動で大きな影響が出る前に出口戦略を立てることが賢明である。
• 家賃は上昇傾向があり、銀行の評価額も上昇しているエリアであるため、インフレによる価格上昇もありえる。
• 現在の売り手市場を活かし、まずは無料査定でご自身の物件の「正確な査定額」と「リアルな手残り額」を確認することが重要。

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