【2026年最新】荒川区のワンルームマンション売却相場｜利回り低下から考える「売り時」

下町の情緒豊かな温かみを色濃く残しながらも、日暮里・西日暮里エリアを中心とした駅前再開発、さらにはつくばエクスプレスの開業に伴う南千住エリアの大規模な都市整備によって、現代的な利便性を備えた人気のレジデンス街へと進化を遂げた東京都荒川区。

JR山手線・京浜東北線・常磐線をはじめ、東京メトロ千代田線・日比谷線、京成本線、日暮里・舎人ライナー、都電荒川線が網羅されており、上野、東京、大手町、池袋といった都心の中枢オフィス街へ数分から十数分でダイレクトアクセスできる確固たる交通網を誇ります。

都心近接でありながら周辺区に比べて家賃や物価のバランスが良く暮らしやすいため、職住近接を重視する若いビジネスパーソンや共働き層、周辺の大学に通う学生など、非常に底堅い単身者層を惹きつけて止みません。

不動産価格の手頃さと高い投資効率（高利回り）のバランスが抜群に優れているため、手堅く安定したインカムゲインを狙う個人投資家や国内の富裕層から、手堅い定番の投資エリアとして高い信頼の眼差しが注がれ続けています。

現在、荒川区内に投資用ワンルームマンションを保有されているオーナー様の中には、今後の金利動向や融資姿勢の引き締め、歴史的な高値圏に達している現在の市場環境を見極めながら、最も手残り額が多くなる最良のタイミング（出口戦略）を慎重に探っている方も少なくありません。

本記事では、荒川区における投資用ワンルームマンションのTOCHU実成約データを徹底解析し、築年数ごとのリアルな査定相場をはじめ、独自の建築規制による希少価値、インフレに伴う家賃上昇の事実、正確なデータ推移を専門会社の視点からロジカルに解説します。

【この記事でわかること】

• 荒川区は行政が定める「荒川区ワンルームマンション等の建築及び管理に関する指導要綱」等の新築抑制規制により、一定規模以上の開発において専有面積の制限や厳格な管理体制が課されており、既存中古コンパクト物件の希少価値が高く保たれています。

• 直近の一次データ（2024〜2026年）では、区内の主流である25㎡前後の住戸において、築10年前後の築浅で2,000万〜2,800万円台、需要が極めて厚い築20〜30年の中堅物件でも平均1,900万円超で取引される優れた底堅さが確認できます。

• 実際の稼働実態を反映した厳密なデータ分析によると、相場高騰を経て現在は価格が均衡している状態ですが、家賃上昇に支えられた強い投資家需要がある今は売却を検討しやすいタイミングといえます。

＞＞【2026年最新】東京都の投資用ワンルームマンション売却相場｜23区のデータから読み解く「売り時」

ズバリ今の相場はいくら？荒川区ワンルームの査定目安

「細かいデータを見る前に、まずは自分の物件がいくらで売れるのか、大まかな目安を知りたい」という方へ。

直近の実成約データ（2024年〜2026年）から算出した、荒川区のリアルな査定相場をご紹介します。

荒川区では、活発な単身者実需を反映し、「専有面積25㎡前後（18㎡〜28㎡）」の物件が供給の主流かつ取引の中心となっています。

この25㎡前後の住戸を基準にすると、現在の査定目安は以下のようになります。

【東京都荒川区：築年数別の売却査定相場（25㎡前後の場合）】

• 築10年前後： 2,040万円 〜 2,880万円台 （中央値：2,150万円）

• 築20〜30年： 1,650万円 〜 2,300万円台 （中央値：1,910万円）

• 築40年前後： 800万円 〜 1,500万円台 （中央値：1,100万円）

荒川区の不動産市場における大きな特徴は、山手線東側エリアの利便性の強さと、慢性的な土地不足が重なり、建物が古くなっても売却価格が急激に下がりにくい点にあります。

現在の荒川区のワンルーム相場は過去の安値圏から大きく上昇し、現在は高止まりしている状態、いわば天井になっている局面といえます。

利回りの低下が始まっていても価格が安定しているのがデータからわかる証拠です。

地方都市であれば二束三文になりやすい築35年〜40年超の物件であっても、荒川区では西日暮里や日暮里といった山手線駅へのアクセスの良さ、あるいは25㎡前後という使い勝手の良い広さから、1,000万円前後の高値で手堅く取引されるケースが見られます。

立地や階数、駅からの距離によって実際の査定価格は変動するため、正確な現在価値や手残り額を確認したい方は、記事後半の無料査定もご活用ください。

それでは、詳細なデータ推移を見ていきましょう。

データで見る荒川区の相場推移｜最高値圏の維持と家賃上昇のファクト

荒川区の不動産市場の動向を把握するため、過去数年の実取引データを確認してみましょう。

以下の表は、荒川区で実際に取引されたワンルームマンションの「平均㎡単価」と「平均表面利回り」の推移（2019年〜2026年）です。

【東京都荒川区：ワンルームマンションの実成約データ推移】

取引年	平均㎡単価	平均表面利回り
2019年	82.2万円 / ㎡	5.65％
2020年	77.0万円 / ㎡	6.27％
2021年	88.3万円 / ㎡	5.30％
2022年	83.8万円 / ㎡	5.16％
2023年	89.6万円 / ㎡	5.30％
2024年	82.2万円 / ㎡	5.19％
2025年	75.1万円 / ㎡	5.57％
2026年	81.0万円 / ㎡	4.68％

(※TOCHU_iBuyerより直接集計したリアルな一次データです)

平均価格は過去最高水準の2,500万円台へ上昇（総額ベース）

山手線外周部における新築分譲価格の高騰や地価インフレを背景に、荒川区の中古ワンルーム相場は底堅い推移を続けています。

平均㎡単価は取引される物件の築年数バランスによって毎年多少の上下動はあるものの、2019年以降一貫して㎡単価75万〜89万円前後の高水準を維持。

歴史的な高騰期を経て、現在は買い手と売り手の動向から価格は均衡している状態です。

2026年現在の直近最新データでは、平均取引価格が2,505.7万円（平均㎡単価81.0万円）と総額ベースで過去最高水準を記録しており、強固な売り手市場の傾向が見て取れます。

家賃上昇に支えられた健全な利回り水準

実際の稼働実態を反映した厳密なデータ分析によると、物件価格が底堅く推移している直近にあっても、平均表面利回りは4.6％〜5.5％超という都心区を上回る優れた水準を維持しています。

荒川区の家賃は上昇傾向があるので、今後のインフレによるさらなる価格上昇もあり得る状況です。

入居者の入れ替わり時に家賃水準が安定して推移していることは、買い手となる投資家から見て「安定したキャッシュフローが狙える投資効率の良いエリア」として、強い購入意欲を維持させる大きな材料となっています。

荒川区のワンルームマンション実成約事例（直近データ）

実際に荒川区のワンルームマンションがいくらで取引されているのか、2024年〜2026年の実成約事例から、主流であるサイズ（25㎡前後）の物件を中心にピックアップしてご紹介します。

物件名	築年数	専有面積	取引価格	㎡単価	表面利回り
グラントレゾール西日暮里	築14年	18.87㎡	2,880万円	152.6万円	5.00%
ルジェンテ日暮里	築6年	24.21㎡	2,820万円	116.5万円	4.38%
アリュージュ三ノ輪	築19年	31.35㎡	2,790万円	89.0万円	4.58%
MAXIV西日暮里アレグリアコート	築7年	25.80㎡	2,430万円	94.2万円	4.40%
アイル西日暮里イースト	築11年	23.71㎡	2,320万円	97.8万円	4.97%
ルリオン東京アクアサイド	築19年	26.85㎡	2,270万円	84.5万円	4.57%
デュフレ南千住	築6年	25.66㎡	2,270万円	88.5万円	4.42%
ライフガーデン西日暮里	築11年	21.29㎡	2,250万円	105.7万円	4.75%

(※上記はTOCHU実成約データから抽出した事例です)

【独自分析】荒川区の築年数と価格・利回りの相関関係

荒川区の物件が持つ「経年に対する強さ」と「優れた収益性」を, 直近の一次データから生成した散布図を用いて分析してみましょう。

「築年数と㎡単価」の散布図（実データ49件）

一般的に、不動産は築年数が経過するほど㎡単価が下がる傾向がありますが、荒川区ではその下落トレンド（赤点線）が比較的緩やかで安定的です。

築5〜14年前後の築浅物件（ルジェンテやグラントレゾールなど）で㎡単価110万〜150万円台の高い資産価値を記録した後、築20年近くを経過しても㎡単価80万〜90万円台をキープして推移。

築35〜45年を超える物件であっても大幅な値崩れを起こさず底打ちする傾向が見られます。

これは、山手線や千代田線沿線という交通利便性の強さが、古い物件の価値をしっかりと支えているためと考えられます。

「築年数と表面利回り」の散布図（実データ44件）

利回りの散布図を見ると、築浅の4％台前半から始まり、築年数とともに右肩上がりに上昇していく非常に綺麗な相関傾向（赤点線）が見られます。

注目すべきは、築30〜40年前後の築古ゾーンに差し掛かると、表面利回りが7％〜9％超に達する高収益住戸がプロットされている点です。

「荒川区であれば築古でも都心アクセスが良いため客付けに困らず、高い利回りで確実に回せる」という安心感が投資家にあるため、

古い物件であっても買い手からの需要が途切れず、有利な売却を組み立てやすい市場が形成されています。

【エリア・駅別】荒川区ワンルームマンションの売却相場と特徴

荒川区の投資用ワンルーム市場を考える上で外せないのが、歴史的な供給背景と安定した賃貸需要です。

荒川区は、都心近接でありながら比較的土地取得コストが抑えられていた背景から、地元の優良デベロッパーや大手ブランドによる

デザイン性と機能性を備えた投資用ワンルームマンションが数多く供給されてきました。

主要ビジネス街へ10〜15分圏内でアプローチできる優れたコンパクト性を持ち、建物が古くなっても家賃が下がりにくく、

低い空室リスクと高い利回りを保ちやすい点が特徴です。

日暮里・西日暮里エリア（山手線・千代田線のダブルハブ、極めて高い流動性とブランド力）

日暮里駅、西日暮里駅周辺は、区内で最も資産価値が高く、流動性（売りやすさ）に優れたエリアです。山手線のみならず東京メトロ千代田線や日暮里・舎人ライナー、京成本線（成田空港直通）が交差し、都心で働くビジネスパーソンからの居住ニーズが圧倒的です。㎡単価が100万円を超える高値取引が珍しくなく、売り手市場の恩恵を最も受けやすいエリアといえます。

町屋・尾久エリア（千代田線・都電沿線の暮らしやすさ、手頃な投資先と高利回り）

町屋駅、町屋駅前駅、尾久駅周辺を中心とするエリアは、下町の暮らしやすい商店街と静かな住環境が広がるベッドタウン的な特性を持ちます。中心部に比べて総額が手頃である一方、都心直通のアクセスの良さから安定した入居需要が見込めるため、実利回りが5％〜7％を超えるような「手堅い高利回り物件」として投資家から高く評価されやすいエリアです。

南千住・三ノ輪エリア（大規模な再開発と都市整備、高い将来性と若者需要）

南千住駅、三ノ輪駅周辺は、つくばエクスプレスや日比谷線、JR常磐線の利用により、秋葉原や大手町、銀座方面へ直通できる利便性を持ちます。再開発によって美しい街並みや大型商業施設が整備されており、若手社会人や学生からの賃貸需要が急速に拡大しています。築浅を中心に2,000万円台前半の安定した相場を維持しています。

荒川区ワンルームマンションの売却収支シミュレーション

「実際に荒川区のワンルームを売却したら、ローンや経費を差し引いて手元にいくら残るのか」を把握したい方のために、TOCHU実成約データから現実的な中堅物件（築19年・25.8㎡を想定）をベースにしたリアルな収支シミュレーションをまとめました。

【シミュレーション：荒川区のワンルーム（築19年・25.80㎡）を売却した場合】

項目	金額の目安	備考
① 現在の査定価格	2,200万円	荒川区の築20年前後・25㎡前後のリアルな成約相場
② ローン残債	– 1,200万円	購入から約19年経過後の想定残高
③ 諸経費・税金	– 約130万円	仲介手数料、譲渡益税（長期譲渡所得・約20%）など
最終的な手残り額	約 870万円	① – （②＋③）

不動産価格が高い水準にある現状では、荒川区の中堅コンパクト物件であっても2,200万円程度のしっかりとした査定価格が見込めるケースがあります。元本返済が進んだ残債の減少と合わせることで、手元に800万円を超えるまとまったキャッシュ（手残り額）を残せる可能性が十分にあります。

【荒川区特引上の強み】ワンルーム建築規制がもたらす既存物件の希少価値

荒川区のワンルームマンションが、築年数が経過しても値崩れしにくい背景には、行政による新築規制があります。

荒川区には「荒川区住宅等の建築に係る住環境の整備に関する条例」があり、ワンルーム形式の集合住宅を新築・開発する際、デベロッパーに対して一定の最低基準や厳しい義務を課しています。

• 最低専用面積：ワンルーム形式を含む住戸は 25 m² 以上
• ファミリー向け住戸の設置比率：戸数に応じて総戸数の1/3〜1/2以上を50 m² 以上の住戸とする（※15〜30戸未満は1/3以上、30戸以上は1/2以上）

これにより、現在の不動産市場において、投資効率が良く需要の高いコンパクトな純粋ワンルームマンションを、荒川区内で新築することは土地コストの高騰も相まって年々困難になっています。

この強力な供給制限がライバルの出現を遮断し、オーナー様が現在保有している既存ワンルームマンションの希少価値を裏側から支え、中古市場における強固な価格高止まりを生み出す一因となっています。

荒川区の投資用ワンルームを1万円でも高く売るための3つの鉄則

• 投資用マンション売却の専門会社に依頼する
  買い手は実需のファミリー層ではなく「投資家」です。そのため、一般的な実需向け仲介会社よりも、全国に投資家ネットワークを持つ投資用マンション売却の経験が豊富な会社の方が強みを最大発揮しやすいです。購入見込み客の数（分母）が多いほど、高値売却に直結します。
• 建築規制による希少性を説明できる会社を選ぶ
  荒川区の建築規制や、インフレに伴う家賃上昇という背景は、既存物件の価値を説明するうえで極めて重要な要素です。この背景を買い手の投資家へロジカルに伝えられる会社を選ぶことで、価格交渉でも有利に働きやすくなります。
• オーナーチェンジ売却の実績が豊富な会社を選ぶ
  入居者がいる状態で売却する場合、現在の賃貸管理会社との連携や引継ぎ対応など、実務面の高度なノウハウが重要です。特に賃貸管理会社との手続きは煩雑で引き継ぎトラブルになりやすいため、オーナーチェンジの売却実績が豊富な専門会社であれば、あらゆるトラブルを未然に防ぎ、スムーズに手続きを進めやすくなります。

荒川区のワンルームマンション売却に関するよくある質問（Q&A）

Q. 築30年や築40年を超える荒川区のワンルームでも売却できますか？

A. はい、売却できる可能性は十分にあります。

荒川区は山手線東側や千代田線沿線の利便性が高く、新規のワンルーム供給が厳しく制限されています。TOCHU実成約データにおいても、築35〜45年超の築古物件が手堅い価格帯で取引されている実績が確認できており、経年による値崩れを起こしにくいため、有利な売却を組み立てやすい市場といえます。

Q. 今すぐ売却する予定がなくても、現在のタイミングで査定を受ける意味はありますか？

A. はい、今後の選択肢を広げる上で大きな意味があります。

現在の荒川区の中古ワンルーム相場は高止まりしており、天井になっている局面といえます。現時点で「いくらで売れるか」「ローンを差し引いた手残り額がいくらになるか」を把握しておくことで、今後の金利動向に応じた最適な出口戦略をいつでも選択できるアドバンテージになります。

Q. 毎月の収支がマイナス（赤字）になっています。売却を検討したほうが良いでしょうか？

A. デッドクロスの発生や将来的な修繕金の上昇リスクに加え、今後の金利の変動で大きな影響が出る可能性があるため、相場が強い今のうちに売却して赤字をリセットする手法は非常に合理的な戦略です。

荒川区の物件は都心アクセスの良さと底堅い土地値により、中古市場において高値でローン残債を相殺し、手元にキャッシュを残して出口を迎えやすい特性を持っています。赤字幅が拡大する前に手放すのは賢明な判断といえます。

Q. インフレの影響で価格は今後も上がりますか？

A. 建築コストの高騰で新築価格は上がりますが、中古投資用ワンルームが無限に値上がりし続けることは考えにくいといえます。

荒川区の家賃は上昇傾向があるので、インフレによる価格上昇もあり得ますが、不動産の価値は最終的に利回りと収益性のバランスによって決定されます。金利上昇局面では投資家がより高い利回りを求めるようになるため、これが価格の下落圧力として働く側面もあります。最高値圏のファクトが維持されている現状で手放すほうが、実務上のリスクは低いと考えられます。

Q. 現在の売り手優位な高値相場は、いつまで続くと予想されますか？

A. 金融機関の投資用不動産ローンに対する融資姿勢や金利の変動で大きな影響が出る可能性があるため、現在の有利な環境が永続するとは限らないと考えられます。

直近の一次データでは強い相場が維持され、価格は均衡している状態ですが、日銀による段階的な利上げ局面への移行や融資審査の厳格化など、市場の風向きが変わりつつある兆候も見られます。買い手需要が減少して調整局面に進む前に、早めに動いておくことが実務上重要です。

Q. 賃貸中（オーナーチェンジ）の状態で売却すると、空室よりも売却価格は安くなりますか？

A. 投資用ワンルームの場合、賃貸中であることがマイナス評価になることは基本的にはありません。

主な買い手は即座に安定したインカムゲインを得たい投資家や資産管理法人です。働く社会人や学生などの優良な入居者が付いている状態は、買い手にとって「空室リスクを回避できる強い安心材料」としてむしろ高く評価されます。

Q. 「荒川区ワンルームマンション等の建築及び管理に関する指導要綱」などの規制は、売却時にどう有利に働きますか？

A. 新規の競合供給を阻む高い防波堤となるため、既存物件の希少価値を買い手へアピールする強力な武器になります。

荒川区の規制により新築開発コストが高騰しています。この強力な供給制限が、中古市場における強固な価格高止まりを生み出す最大のファクトとなっています。

Q. 荒川区のワンルームは今後も需要がありますか？

A. 荒川区は今後も極めて安定した単身需要が見込まれるエリアです。

山手線・千代田線・日比谷線・常磐線といった抜群の都心直結アクセス、駅前再開発による美しい住環境、定評のある暮らしやすさといった要素が重なっており、ワンルームマンション市場の基盤が非常に強固な地域といえます。

まとめ｜この記事の結論

• 「荒川区住宅等の建築に係る住環境の整備に関する条例」により新規供給が少なく、既存中古物件の希少価値が高い

• 日暮里・西日暮里エリアを中心とする抜群の都心アクセスと利便性に支えられ、築古物件でも売却価格が急激に下がりにくい傾向がある

• 直近データにおける売却相場は非常に強い最高値圏を維持しており、利回り低下でも価格が均衡している状態である

• 荒川区のワンルームは高止まりしており、天井になっている側面もあるため、金利の変動で大きな影響が出る前に出口戦略を立てることが賢明である

• 区内の家賃は上昇傾向があるのでインフレによる価格上昇もあり得るが、相場が強い今の環境は有力な売却の選択肢となる

• 現在の売り手市場を活かし、まずは無料査定でご自身の物件の「正確な査定額」と「リアルな手残り額」を確認することが重要

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