【2026年最新】練馬区のワンルームマンション売却相場｜築古でも落ちにくい資産価値と家賃上昇が支える「売り時」

池袋へのアクセスに優れた西武池袋線を中心に、都営大江戸線や東京メトロ有楽町線・副都心線が走る練馬区。
東京23区内でも「住みやすさ」の評価が高く、社会人や周辺大学の学生といった厚い単身者需要を抱える実需型エリアとして、安定したインカムゲインを狙う国内外の投資家から注目を集めています。

そのため、現在保有しているワンルームマンションについて、「今が売り時なのか」「少しでも手残りを増やせるタイミングはいつか」と考えるオーナー様も少なくありません。

本記事では、TOCHUが保有する直近の取引データをもとに、練馬区のワンルームマンション売却相場を分析し、築年数ごとの査定相場、独自の建築規制による希少価値、インフレに伴う家賃上昇の動向、売り時を見極めるためのポイントをわかりやすく解説します。

【この記事の3行要約】

• 練馬区は行政が定める「練馬区まちづくり条例」等の新築抑制規制により、25㎡未満のコンパクトなワンルームの新規供給が抑えられており、既存中古物件の希少価値が高く保たれています。

• 直近の実データ（2024〜2025年）では、築10年前後の25㎡築浅で2,200万〜2,700万円台、築40年前後の築古でも1,000万円前後で取引される底堅さが確認できます。

• 利回り0％の異常値を除外した分析では、平均表面利回りは5.5％超の高水準を維持しており、投資家需要が強い今は売却を検討しやすいタイミングといえます。

＞＞【2026年最新】東京都の投資用ワンルームマンション売却相場｜23区のデータから読み解く「売り時」

ズバリ今の相場はいくら？練馬区ワンルームの査定目安

「細かいデータを見る前に、まずは自分の物件がいくらで売れるのか、大まかな目安を知りたい」という方へ。

直近の実成約データ（2024年〜2025年）から算出した、練馬区のリアルな査定相場を先にご紹介します。

練馬区の25㎡前後の住戸を基準にすると、現在の査定目安は以下のようになります。

【練馬区：築年数別の売却査定相場（25㎡前後の場合）】

• 築10年前後： 1,600万円 〜 3,000万円台

• 築20〜30年： 1,500万円 〜 2,300万円台

• 築40年前後： 600万円 〜 1,200万円台

練馬区の不動産市場における大きな特徴は、池袋に直結する利便性と、行政による開発規制が重なり、建物が古くなっても売却価格が急激に下がりにくい点にあります。

他区の郊外エリアであれば大きく値下がりしやすい築40年超の物件でも、練馬区では土地そのものの価値の強さや25㎡前後という使い勝手の良い広さから、

1,000万円前後で取引されるケースが見られます。

立地や階数によって実際の査定価格は変動するため、正確な現在価値や手残り額を確認したい方は、記事後半の無料査定もご活用ください。

それでは、詳細なデータ推移を見ていきましょう。

データで見る練馬区の相場推移｜最高値圏の維持と家賃上昇のファクト

練馬区の不動産市場の動向を把握するため、過去数年の実取引データを確認してみましょう。

以下のグラフと表は、練馬区で実際に取引されたワンルームマンションの「平均売却価格」と、利回り0を除外して算出した「平均表面利回り」の推移（2019年〜2025年）です。

【練馬区：ワンルームマンションの実成約データ推移】

(※TOCHU_iBuyerより直接集計した実データです)

平均価格は過去最高水準の1,900万円台へ上昇

池袋エリアの再開発や、東京メトロ副都心線・東急東横線の直通運転などを背景に、練馬区全体の利便性は大きく高まっています。

2019年時点では平均1,200万円台だった取引相場は、2025年には平均取引価格1,950.6万円と過去最高水準に達しています。

家賃上昇に支えられた健全な利回り水準

利回り0％の異常値を除外して計算すると、練馬区では物件価格が上昇している直近（2024〜2025年）でも、5.5％〜5.7％前後の安定した利回り水準が維持されています。

これは、都心のインフレや単身者需要を背景に、家賃水準が底堅く推移していることを示す一つの材料といえます。

練馬区のワンルームマンション実成約事例（直近データ）

実際に練馬区のワンルームマンションがいくらで取引されているのか、2024年〜2025年の実成約事例から、標準的なサイズ（20㎡前後）の物件をピックアップしてご紹介します。

【独自分析】練馬区の築年数と価格・利回りの相関関係

練馬区の物件が持つ「経年に対する強さ」を、直近の実データ（225件）から生成した散布図を用いて分析してみましょう。

「築年数と㎡単価」の散布図（実データ150件）

一般的に、不動産は築年数が経過するほど㎡単価が下がる傾向がありますが、練馬区ではその下落トレンドが比較的緩やかです。

築5〜15年の築浅物件で㎡単価80万〜110万円前後の高値をつけた後も、築20年を超えて相場が大きく崩れにくく、築40〜50年超の物件でも一定の価格帯で取引されています。

これは、池袋や都心へのアクセス利便性を背景に、土地そのものの価値や賃貸需要が価格を支えているためと考えられます。

「築年数と表面利回り」の散布図（実データ134件）

利回りの散布図を見ると、築浅の4％台から始まり、築年数とともに上昇していく傾向が見られます。

築35年を超える物件では、表面利回りが8％〜10％超となるケースもあり、投資家から見て魅力のある水準に入っていきます。

買い手となる投資家にとっては、「練馬区なら築古でも一定の賃貸需要が見込める」という安心感があるため、築年数が進んだ物件でも売却しやすい市場が形成されています。

【エリア・駅別】練馬区ワンルームマンションの売却相場と特徴

練馬区の投資用ワンルーム市場を考える上で外せないのが、歴史的な供給背景と安定した賃貸需要です。

練馬区は過去、都心区に比べて地価や土地取得コストが比較的抑えられていたことから、単身者向けの投資用ワンルームマンションが数多く供給されてしてきました。

特に、バブル期（1980年代後半〜1990年代初頭）に建築された築35年〜50年近い物件でも、現在まで高い賃貸稼働率を維持しているケースが見られます。

池袋や都心の主要ビジネス街へのアクセスが良いため、建物が古くなっても家賃が下がりにくく、結果として低い空室リスクと安定した利回りを保ちやすい点が特徴です。

練馬・桜台・江古田エリア（西武池袋線の利便性と若者需要）

練馬駅、桜台駅、江古田駅周辺は、区内でも商業が活発で単身需要の厚いエリアです。

特に江古田周辺は大学キャンパスが多く、練馬駅は複数路線が利用できるため、投資家からの評価も安定しています。

石神井公園・大泉学園エリア（西武池袋線の居住ブランド）

石神井公園駅や大泉学園駅周辺は、落ち着いた住環境と池袋方面へのアクセスのバランスが良く、堅実な単身社会人からの需要が見込めるエリアです。

長期保有向きの安定資産として見られやすい傾向があります。

光が丘・高松・平和台エリア（都営大江戸線・メトロによる都心直結）

光が丘駅や、東京メトロ有楽町線・副都心線が通る平和台駅・氷川台駅周辺は、新宿方面や飯田橋・有楽町方面へ乗り換えなしでアクセスできる交通利便性が強みです。

通勤利便性を重視する単身層からの需要があり、投資用ワンルームとしても評価されやすいエリアです。

練馬区ワンルームマンションの売却収支シミュレーション

「実際に練馬区のワンルームを売却したら、ローンや経費を差し引いて手元にいくら残るのか」を把握したい方のために、リアルな収支シミュレーション（築19年・18.85㎡を想定）をまとめました。

【シミュレーション：練馬区のワンルーム（築19年・18.85㎡）を売却した場合】

不動産価格が高い水準にある現状では、築20年近いコンパクト物件でも1,680万円程度の査定価格が見込めるケースがあります。

残債の減少と合わせることで、手元にまとまったキャッシュを残せる可能性があります。

【練馬区特有の強み】ワンルーム建築規制がもたらす既存物件の希少価値

練馬区のワンルームマンションが、築年数が経過しても値崩れしにくい背景には、行政による新築規制があります。

練馬区には「練馬区まちづくり条例」および関連する運用基準があり、区内でワンルーム形式の集合住宅を新築する際、一定の最低基準が課されています。

• 専専有面積の最低基準： 1戸あたりの床面積を「25㎡以上」とする基準

• 附置義務・管理人規制： 一定規模以上の開発に対するファミリー住戸の併設義務など

現在、投資用ワンルームの標準である20㎡前後のコンパクト住戸は、練馬区内で新規供給されにくい状況にあります。

この供給制限が、既存ワンルームマンションの希少価値を支える一因になっています。

練馬区の投資用ワンルームを1万円でも高く売るための3つの鉄則

投資用マンション売却の専門会社に依頼する

買い手は投資家であることが多いため、一般的な実需向け仲介会社より、投資用マンション売却の経験が豊富な会社の方が強みを発揮しやすいです。

購入見込み客の数が多いほど、高値売却に繋がります。

建築規制による希少性を説明できる会社を選ぶ

練馬区の供給規制は、既存物件の価値を説明するうえで重要な要素です。この背景を買い手にロジカルに伝えられる会社を選ぶことで、価格交渉でも有利に働きやすくなります。

オーナーチェンジ売却の実績が豊富な会社を選ぶ

入居者がいる状態で売却する場合、管理会社との連携や引継ぎ対応など、実務面のノウハウが重要です。

特に賃貸管理会社との手続きは煩雑でトラブルになりやすいため、実務ノウハウや情報を持っている実績豊富な会社であれば、スムーズに進めやすくなります。

まとめ｜この記事の結論

• 「練馬区まちづくり条例」により、20㎡前後のワンルームの新築供給は抑制されており、既存中古物件の希少価値が高い

• 池袋隣接の交通利便性や単身需要に支えられ、築古物件でも価格が下がりにくい傾向がある

• 2025年の平均取引価格は1,950.6万円と高水準にあり、売却相場は強さを維持している

• 利回りも5.5％前後を保っており、投資家からの需要が底堅い

• まずは無料査定で、自分の物件の査定額と手残り額を確認することが重要