【2026年最新】杉並区のワンルームマンション売却相場｜成約事例から考える売り時

住みたい街ランキングの常連である高円寺、阿佐ヶ谷、荻窪などを擁し、カルチャーと落ち着いた住環境が絶妙に調和する東京都杉並区。

JR中央線・総武線をはじめ、東京メトロ丸ノ内線、京王井の頭線が区内を東西に横断し、新宿、渋谷、大手町といった

都心の主要ビジネス街へ抜群の機動力でアクセスできる驚異的な交通網を誇ります。

その圧倒的な暮らしやすさと独自のブランド力から、トレンドに敏感な若いビジネスパーソンや周辺の有名大学に通う学生など、

非常に洗練された分厚い単身者層を抱えています。

東京23区の中でも城西エリア特有の安定した地価と、活発な賃貸実需を背景に、極めて確実性の高いインカムゲインと

将来的なリセールバリューの双方を同時に狙える至高の資産として、国内外の投資家から常に安定した信頼の眼差しが注がれ続けています。

現在、杉並区内に投資用ワンルームマンションを保有されているオーナー様の中には、今後の金利動向や融資姿勢の引き締め、

歴史的な高値圏に達している現在の市場環境を見極めながら、最も手残り額が多くなる最良のタイミング（出口戦略）を

慎重に探っている方も少なくありません。

本記事では、杉並区における投資用ワンルームマンションのTOCHU実成約データを徹底解析し、築年数ごとのリアルな査定相場をはじめ、

独自の建築規制による希少価値、インフレに伴う家賃上昇の事実、正確なデータ推移を専門会社の視点から解説します。

【この記事でわかること】

• 杉並区は行政が定める建築指導要綱により、一定規模以上の開発において専有面積の最低基準（20㎡以上）や、新築時に一定割合以上のファミリー向け住戸を設けることが課されており、新規の競合が出にくい分希少価値が高く保たれています。

• 直近の一次データ（2024〜2026年）では、区内の主流である23㎡前後（20〜25㎡）の住戸において、築10年前後の築浅で2,000万〜3,500万円台、需要が極めて厚い築20〜30年の中堅物件でも平均1,800万円超で取引される卓越した底堅さが確認できます。

• 実際の稼働実態を反映した厳密なデータ分析によると、地価インフレが続く現在の市場環境でも平均表面利回りは4.8％〜6.0％超と健全で安定した水準を維持しており、家賃上昇に支えられた強い投資家需要がある今は、売却を検討しやすい絶好のタイミングといえます。

＞＞【2026年最新】東京都の投資用ワンルームマンション売却相場｜23区のデータから読み解く「売り時」

ズバリ今の相場はいくら？杉並区ワンルームの査定目安

「細かいデータを見る前に、まずは自分の物件がいくらで売れるのか、大まかな目安を知りたい」という方へ。

直近の実成約データ（2024年〜2026年）から算出した、杉並区のリアルな査定相場をご紹介します。

杉並区のワンルーム市場は、単身者の旺盛な実需を反映し、「専有面積23㎡前後（20㎡〜25㎡）」のコンパクト住戸が

供給の主流かつ取引の中心となっています。この23㎡前後の住戸を基準にすると、現在の査定目安は以下のようになります。

【東京都杉並区：築年数別の売却査定相場（23㎡前後の場合）】

• 築10年前後： 2,070万円 〜 3,500万円台 （中央値：2,720万円）

• 築20〜30年： 1,000万円 〜 2,400万円台 （中央値：1,845万円）

• 築40年前後： 490万円 〜 1,720万円台 （中央値：1,000万円）

杉並区の不動産市場における大きな特徴は、圧倒的な居住人気と慢性的な土地不足が重なり、建物が古くなっても売却価格が急激に下がりにくい点にあります。

地方都市であれば二束三文になりやすい築35年〜40年超の築古物件であっても、杉並区では中央線沿線や丸ノ内線沿線という抜群の立地価値の強さから、1,000万円前後という手堅い高値で取引されるケースが日常的に見られます。

立地や階数、駅からの距離によって実際の査定価格は変動するため、正確な現在価値や手残り額を確認したい方は、無料査定もご活用ください。

それでは、詳細なデータ推移を見ていきましょう。

データで見る杉並区の相場推移｜最高値圏の維持と家賃上昇のファクト

杉並区の不動産市場の動向を把握するため、過去数年の実取引データを確認してみましょう。

以下の表は、杉並区で実際に取引されたワンルームマンションの「平均㎡単価」と「平均表面利回り」の推移（2019年〜2026年）です。

【東京都杉並区：ワンルームマンションの実成約データ推移】

取引年	平均㎡単価	平均表面利回り
2019年	76.5万円 / ㎡	6.62％
2020年	74.4万円 / ㎡	6.81％
2021年	76.2万円 / ㎡	5.92％
2022年	84.8万円 / ㎡	5.41％
2023年	88.5万円 / ㎡	5.59％
2024年	75.9万円 / ㎡	5.99％
2025年	76.6万円 / ㎡	5.80％
2026年	100.1万円 / ㎡	4.81％

(※TOCHU iBuyerより直接集計したリアルな一次データです)

平均㎡単価は2026年に過去最高の100万円超へ上昇

主要オフィス街へのアクセス利便性や、都心マンション価格の急騰による「周辺波及効果」を背景に、

杉並区の中古ワンルーム相場は強力なインフレトレンドを描いています。

2019年時点では平均㎡単価76.5万円だった取引相場は、2022〜2023年にかけて80万円台後半へ上昇。

直近の2026年には平均㎡単価100.1万円と過去最高水準を大幅に塗り替えました。 売り手市場の強さがデータから明確に証明されています。

家賃上昇に支えられた健全な利回り水準

実際の稼働実態を反映した厳密なデータ分析によると、地価（㎡単価）が大幅に上昇している近年にあっても、

平均表面利回りは5.8％〜6.0％前後という極めて健全で高い収益水準を維持しています。

通常、物件価格が上がると利回りは著しく低下しますが、杉並区ではインフレや旺盛な単身者集中を背景に、

入居者の入れ替わり時にスムーズな家賃の「引き上げ」が行われているため、利回りの底堅さを保っています。

「高く買っても確実にキャッシュフローが回る安心の資産」として、国内外の堅実な投資家から強い購入需要を集め続ける最大の理由となっています。

杉並区のワンルームマンション実成約事例（直近データ）

実際に杉並区のワンルームマンションがいくらで取引されているのか、2024年〜2026年の実成約事例から、

主流であるサイズ（23㎡前後）の物件を中心にピックアップしてご紹介します。

物件名	築年数	専有面積	取引価格	㎡単価	表面利回り
ハーモニーレジデンス中野富士見町	築6年	25.65㎡	3,500万円	136.5万円	4.19%
ブライズ高円寺	築3年	25.86㎡	3,120万円	120.6万円	4.10%
クラスタ笹塚	築8年	25.80㎡	3,030万円	117.4万円	4.21%
ブライズ西荻窪	築18年	29.32㎡	3,260万円	111.2万円	4.42%
ルーブル上高井戸	築21年	29.96㎡	2,560万円	85.4万円	4.59%
フェニックス荻窪参番館	築25年	29.32㎡	2,550万円	87.0万円	5.18%
メゾン・ド・ヴィレ荻窪	築27年	25.16㎡	2,120万円	84.3万円	5.60%
フェニックス荻窪弐番館	築26年	24.03㎡	2,030万円	84.5万円	4.73%

(※上記はTOCHU実成約データから抽出した事例です)

【独自分析】杉並区の築年数と価格・利回りの相関関係

杉並区の物件が持つ「経年に対する強さ」と「優れた収益性」を、直近の一次データから生成した散布図を用いて分析してみましょう。

「築年数と㎡単価」の散布図（実データ159件）

一般的に、不動産は築年数が経過するほど㎡単価が下がる傾向がありますが、杉並区ではその下落トレンド（赤点線）が非常に緩やかで安定的です。

築3〜10年前後の築浅物件で㎡単価120万円超の高い資産価値を記録した後、築20〜25年を過ぎても㎡単価80万〜90万円台をキープして推移。

築50年を超えるような築古物件であっても大幅な値崩れを起こさず一定の価格帯を維持して取引されており、人気の城西ブランドにふさわしい、

土地そのものの価値の強さが価格の下支えをしている傾向があります。

「築年数と表面利回り」の散布図（実データ132件）

利回りの散布図を見ると、築浅の4％台前半から始まり、築年数とともに右肩上がりに上昇していく非常に美しい相関傾向（赤点線）が見られます。

注目すべきは、築25〜35年を超えるゾーンに差し掛かると、表面利回りが6％〜9％近くまで確実に上昇していく点です。

「杉並区であれば古い物件でも客付けに一切困らず、安定した賃貸運営ができる」という強い安心感が買い手（投資家）にあるため、

築年数が進んだ物件であっても高い流動性（売りやすさ）を維持した健全な市場が形成されています。

■ ご自身の物件の「正確な現在価値（手残り額）」をご確認されたい方へ

実際の売却可能額やローン完済後に手元に残る現金（手残り額）は、物件の個別条件や残債状況によって大きく異なります。

売却して利益を確定させるべきか、このまま保有を継続すべきか。最適な選択を下すためには、まず「ご自身の物件の正確な現在価値」を客観的なデータで把握することが第一歩となります。

弊社では、直近の実成約データに基づき、ご所有物件の手残り額を算出するシミュレーションを無料でご提供しております。

今後の資産運用の検討材料として、あるいは他社の査定額が妥当であるかを確認するセカンドオピニオンとしてご活用ください。

下記の相場検索からお問い合わせください。

【エリア・駅別】杉並区ワンルームマンションの売却相場と特徴

杉並区の投資用ワンルーム市場を考える上で外せないのが、歴史的な供給背景と安定した賃貸需要です。

杉並区は、中央線カルチャーに惹かれる若者や単身層に愛され、古くから良質な住宅地として開発されてきた経緯から、

大手デベロッパーや高級ブランドによるハイクオリティな投資用ワンルームマンション（ZOOM、ブライズ、フェニックス、ルーブルなど）が、

主要駅の徒歩圏内に厳選供給されてきました。

新宿や渋谷といった巨大ターミナルへ数分〜十数分でダイレクトアプローチできる圧倒的なコンパクト性を持ちながら、

抜群の暮らしやすさを誇るため、建物が古くなっても家賃が下がりにくく、低い空室リスクと高い利回りを保ちやすい点が特徴です。

高円寺・阿佐ヶ谷・荻窪エリア（JR中央線沿線の圧倒的な居住人気と若者需要）

高円寺駅、阿佐ヶ谷駅、荻窪駅、西荻窪駅周辺は、区内でも最も賃貸実需が過密なエリアです。独自のカルチャーと商店街の充実ぶりから単身層からの支持が絶大で、新宿へダイレクトに結ばれる利便性から、客付けは驚異的にスムーズです。売却市場における流動性も極めて高く、相場通りの手堅い高値売却が非常に狙いやすいエリアです。

久我山・高井戸・浜田山エリア（京王井の頭線沿線の閑静な住環境、渋谷直結のブランド力）

久我山駅、高井戸駅、浜田山駅周辺は、落ち着いた緑豊かな住環境が広がるエリアです。渋谷駅や吉祥寺駅へ1本でアクセスできる抜群の利便性を持ち、住環境の良さを重視する高所得な単身社会人からの需要が安定しています。長期保有向きの優良資産として見られやすく、中古市場でも値崩れしにくい傾向があります。

方南町・新高円寺エリア（東京メトロ丸ノ内線沿線の始発・都心直通アクセス）

方南町駅（始発駅）、新高円寺駅、東高円寺駅周辺は、西新宿や中野坂上、さらには大手町・東京駅方面へ直通できるビジネスパーソンに大人気のエリアです。通勤利便性を最重視する単身社会人の確固たる実需に支えられており、投資用ワンルームとしても抜群の安定性と底堅い相場を維持しています。

杉並区ワンルームマンションの売却収支シミュレーション

「実際に杉並区のワンルームを売却したら、ローンや経費を差し引いて手元にいくら残るのか」を把握したい方のために、

TOCHU実成約データから現実的な中堅物件（築20年・22.5㎡を想定）をベースにしたリアルな収支シミュレーションをまとめました。

【シミュレーション：杉並区のワンルーム（築20年・22.50㎡）を売却した場合】

項目	金額の目安	備考
① 現在の査定価格	1,850万円	杉並区の築20年前後・23㎡前後のリアルな成約相場
② ローン残債	– 1,000万円	購入から約20年経過後の想定残高
③ 諸経費・税金	– 約120万円	仲介手数料、譲渡益税（長期譲渡所得・約20%）など
最終的な手残り額	約 730万円	① – （②＋③）

不動産価格が歴史的な高値圏にある現状では、杉並区の中堅コンパクト物件であっても1,850万円程度の高い査定価格が見込めるケースがあります。

元本返済が進んだ残債の減少と合わせることで、手元に700万円を超えるまとまったキャッシュ（手残り額）を残せる可能性が十分にあります。

【杉並区特有の強み】ワンルーム建築規制がもたらす既存物件の希少価値

杉並区のワンルームマンションが、築年数が経過しても値崩れしにくい背景には、行政による厳しい新築規制があります。

杉並区には独自の行政指針である「杉並区ワンルームマンション等の建築に係る指導要綱」が存在し、区内でワンルーム形式の集合住宅を新築・開発する際、デベロッパーに対して一定の最低基準や厳しい義務を課しています。

• 専有面積の最低基準： 1戸あたりの床面積の下限を原則「20㎡以上」とする厳格な基準

• ファミリー形式住戸の設置義務： 総戸数に応じて40㎡以上の住戸を一定数以上を確保

これにより、現在の不動産市場において、最も投資効率が良く需要の高い20㎡前後のコンパクトな純粋ワンルームマンションを、

杉並区内で新築することは実質的に極めて困難になっています。

この強力な供給制限がライバルの出現を遮断し、オーナー様が現在保有している既存ワンルームマンションの希少価値を裏側から支え、

中古市場における強固な価格高止まりを生み出す最大のファクトとなっています。

杉並区の投資用ワンルームを1万円でも高く売るための3つの鉄則

投資用マンション売却の専門会社に依頼する

買い手は実需のファミリー層ではなく、100%「投資家」です。そのため、一般的な実需向け仲介会社よりも、全国に投資家ネットワークを持つ投資用マンション売却の経験が豊富な会社の方が強みを最大発揮しやすいです。購入見込み客の数（分母）が多いほど、高値売却に直結します。

建築規制による希少性を説明できる会社を選ぶ

杉並区の建築規制や、インフレに伴う家賃上昇という背景は、既存物件の価値を説明するうえで極めて重要な要素です。この背景を買い手の投資家へロジカルに伝えられる会社を選ぶことで、価格交渉でも有利に働きやすくなります。

オーナーチェンジ売却の実績が豊富な会社を選ぶ

入居者がいる状態で売却する場合、現在の賃貸管理会社との連携や引継ぎ対応など、実務面の高度なノウハウが重要です。特に賃貸管理会社との手続きは煩雑でトラブルになりやすいため、オーナーチェンジの売却実績が豊富な専門会社であれば、あらゆるトラブルを未然に防ぎ、スムーズに手続きを進めやすくなります。

杉並区のワンルームマンション売却に関するよくある質問（Q&A）

Q. 築30年や築40年、あるいは50年を超える杉並区のワンルームでも売却できますか？

A. はい、売却できる可能性は十分にあります。

杉並区は居住人気が突出したエリアであり、新規のワンルーム供給が厳しく制限されています。TOCHU実成約データにおいても、築45〜50年を超える超築古物件が手堅い価格帯で取引されている実績が確認できており、経年による値崩れを起こしにくいため、有利な売却を組み立てやすい市場といえます。

Q. 今すぐ売却する予定がなくても、現在のタイミングで査定を受ける意味はありますか？

A. はい、今後の選択肢を広げる上で大きな意味があります。

現在の杉並区の中古ワンルーム相場は、インフレや旺盛な実需の影響を受けて過去最高の平均平米単価水準をマークしています。現時点で「いくらで売れるか」「ローンを差し引いた手残り額がいくらになるか」を把握しておくことで、今後の金利動向に応じた最適な出口戦略をいつでも選択できるアドバンテージになります。

Q. 毎月の収支がマイナス（赤字）になっています。売却を検討したほうが良いでしょうか？

A. 将来的な修繕金の上昇リスクを考慮すると、相場が強い今のうちに売却して赤字をリセットする手法は非常に合理的な戦略です。

杉並区の物件は高いブランド力と土地値により、中古市場において高値でローン残債を相殺し、手元にキャッシュを残して出口を迎えやすいという特権を持っています。赤字幅が拡大する前に手放すのは賢明な判断といえます。

Q. インフレの影響で、杉並区の価格は今後も上がりますか？

A. 建築コストの高騰で新築価格は上がりますが、中古投資用ワンルームが無限に値上がりし続けることは考えにくいといえます。

投資用不動産の価値は、最終的に利回りと収益性のバランスによって決定されます。金利上昇局面では投資家がより高い利回りを求めるようになるため、これが価格の下落圧力として働きます。最高値圏のファクトが維持されている現状で手放すほうが、実務上のリスクは低いと考えられます。

Q. 現在の売り手優位な高値相場は、いつまで続くと予想されますか？

A. 金融機関の投資用不動産ローンに対する融資姿勢の潮目を考慮すると、現在の有利な環境が永続するとは限らないと考えられます。

直近の一次データでは強い相場が維持されていますが、日銀による段階的な利上げ局面への移行や融資審査の厳格化など、市場の風向きが変わりつつある兆候も見られます。買い手需要が減少して調整局面に進む前に、早めに動いておくことが実務上重要です。

Q. 賃貸中（オーナーチェンジ）の状態で売却すると、空室よりも売却価格は安くなりますか？

A. 投資用ワンルームの場合、賃貸中であることがマイナス評価になることは基本的にはありません。

主な買い手は即座に安定したインカムゲインを得たい投資家や資産管理法人です。若い社会人や学生などの優良な入居者が付いている状態は、買い手にとって「空室リスクを回避できる強い安心材料」としてむしろ高く評価されます。

Q. 「杉並区ワンルームマンション等の建築に係る指導要綱」などの厳しい規制は、売却時にどう有利に働きますか？

A. 新規の競合供給を阻む高い防波堤となるため、既存物件の希少価値を買い手へアピールする強力な武器になります。

杉並区の規制は厳しく、専有面積の制限などにより新築開発コストが高騰しています。この強力な供給制限が、中古市場における強固な価格高止まりを生み出す最大のファクトとなっています。

Q. 杉並区のワンルームは今後も需要がありますか？

A. 杉並区は今後も極めて安定した単身需要が見込まれるエリアです。

中央線・井の頭線・丸ノ内線といった抜群の都心直結アクセス、充実した商業環境、定評のある住みやすさといった要素が重なっており、ワンルームマンション市場の基盤が非常に強固な地域といえます。

近隣エリアの売却相場コラムを見る

周辺エリアのリアルな成約状況や売却相場の推移は、下記の個別コラムにて詳しく解説しています。

ご自身の物件の資産価値を比較検証される際にお役立てください。

• [中野区のワンルームマンション売却相場・動向はこちら]

• [練馬区のワンルームマンション売却相場・動向はこちら]

• [世田谷区のワンルームマンション売却相場・動向はこちら]

まとめ｜この記事の結論

• 杉並区の「集合住宅等の建築に関する指導要綱」により新規供給が制限され、既存の中古コンパクト物件の希少価値が高い

• 中央線沿線・丸ノ内線沿線を中心とする抜群の都心アクセスと居住人気に支えられ、築古物件でも売却価格が急激に下がりにくい傾向がある

• 2026年最新データにおける平均㎡単価は100万円超をマークしており、売却相場は非常に強い過去最高水準を維持している

• 実態に即した集計により利回りは5.8％〜6.0％前後を保っており、国内外の投資家からの買い意欲が非常に底堅い

• 収支の赤字や将来の金利上昇リスクを考慮すると、高値売却による残債完済・手残りが狙える今の市場環境は、有力な出口戦略の選択肢となる

• 現在の売り手市場を活かし、まずは無料査定でご自身の物件の「正確な査定額」と「リアルな手残り額」を確認することが重要