【2026年最新】東京都杉並区のワンルームマンション売却相場｜築年数別の査定価格と最新動向

住みたい街ランキングの常連である高円寺、阿佐ヶ谷、荻窪などを擁し、カルチャーと落ち着いた住環境が絶妙に調和する東京都杉並区。

JR中央線・総武線をはじめ、東京メトロ丸ノ内線、京王井の頭線が区内を東西に横断し、新宿、渋谷、大手町といった

都心の主要ビジネス街へ抜群の機動力でアクセスできる驚異的な交通網を誇ります。

その圧倒的な暮らしやすさと独自のブランド力から、トレンドに敏感な若いビジネスパーソンや周辺の有名大学に通う学生など、

非常に洗練された分厚い単身者層を抱えています。

東京23区の中でも城西エリア特有の安定した地価と、活発な賃貸実需を背景に、極めて確実性の高いインカムゲインと

将来的なリセールバリューの双方を同時に狙える至高の資産として、国内外の投資家から常に安定した信頼の眼差しが注がれ続けています。

現在、杉並区内に投資用ワンルームマンションを保有されているオーナー様の中には、今後の金利動向や融資姿勢の引き締め、

歴史的な高値圏に達している現在の市場環境を見極めながら、最も手残り額が多くなる最良のタイミング（出口戦略）を

慎重に探っている方も少なくありません。

本記事では、杉並区における投資用ワンルームマンションのTOCHU実成約データを徹底解析し、築年数ごとのリアルな査定相場をはじめ、

独自の建築規制による希少価値、インフレに伴う家賃上昇の事実、正確なデータ推移を専門会社の視点から解説します。

【この記事でわかること】

• 杉並区は行政が定める建築指導要綱により、新規の競合が出にくい分希少価値が高く保たれています。
• 築10年前後の築浅で2,500万円台、築20〜30年でも平均1,800万円超で取引が確認できます。
• 平均表面利回りは4.8％〜6.0％超の水準を維持しており、家賃上昇に支えられた投資需要がある今は売却タイミングといえます。

＞＞【2026年最新】東京都の投資用ワンルームマンション売却相場｜23区のデータから読み解く「売り時」

杉並区ワンルームマンション築年数別の売却相場｜価格はいくら？

杉並区のワンルームマンションについて、築年数別の平均㎡単価、売却価格、平均家賃、想定表面利回りをまとめました。

広さの異なる物件を比較しやすくするため、売却価格は標準的なワンルーム・1Kを想定した22㎡に換算しています。ご所有物件の売却相場を確認する際の目安としてご覧ください。

※平均㎡単価は直近一年の杉並区30㎡以下の成約事例から抽出
※平均家賃は直近1年の杉並区の21～23㎡の成約事例から抽出

築0〜10年は22㎡換算で平均約2,598万円

築0〜10年の平均㎡単価は118.08万円、22㎡換算価格は約2,597.7万円です。平均家賃は月額約9.37万円、想定表面利回りは4.33％となっています。

築浅物件は家賃水準が高い一方、売買価格も高いため、築年数が経過した物件より表面利回りは低くなる傾向があります。

築11〜30年は約1,889万〜2,153万円が目安

築11〜20年の22㎡換算価格は約2,152.7万円、築21〜30年は約1,889.1万円です。想定表面利回りは、それぞれ5.04％、4.88％となっています。

築21〜30年は築11〜20年より価格と家賃が低くなっていますが、両区分の想定表面利回りは5％前後で近い水準です。

築31〜40年は22㎡換算で平均約1,387万円

築31〜40年の平均㎡単価は63.03万円、22㎡換算価格は約1,386.6万円です。平均家賃は月額約6.79万円、想定表面利回りは5.88％となっています。

築浅物件と比べて購入価格が抑えられるため、家賃収入と購入価格のバランスを重視する買主から検討される可能性があります。

築41〜50年は22㎡換算で平均約1,347万円

築41〜50年の平均㎡単価は61.24万円、22㎡換算価格は約1,347.3万円です。平均家賃は月額約6.72万円、想定表面利回りは5.99％となっています。

築31〜40年と比較すると、価格と家賃の差は小さく、想定表面利回りも近い水準です。築古物件では、築年数だけでなく、駅距離、管理状態、修繕履歴、管理費・修繕積立金などが査定価格に影響します。

所有物件の概算価格を確認する方法

概算価格は「該当する築年数帯の平均㎡単価×専有面積」で計算できます。

例えば、築25年・専有面積25㎡の場合は、85.87万円×25㎡で、概算価格は約2,147万円です。

ただし、同じ築年数と広さでも、中央線や丸ノ内線などの沿線、最寄り駅、駅からの距離、現在の家賃、建物の管理状態によって売却価格は変わります。相場表とあわせて、条件の近い実成約事例を確認することが重要です。

東京都杉並区ワンルームマンション平均家賃の推移過去3年（20㎡換算）

杉並区の中古ワンルーム売却において、物件価格を下支えするのが毎月の家賃です。
弊社が保有する杉並区の売却・賃貸実成約一次データ（※30㎡以下・1986年以降築の物件が対象）より、直近3年間における杉並区のワンルームマンション平均家賃（単身層の標準面積である20㎡換算）の時系列推移を算出しました。

取引年	20㎡換算の平均家賃月額
2024年	75,415円
2025年	76,980円
2026年（直近データ）	83,680円

【近年の家賃トレンドと市況解説】
東京都杉並区のワンルーム家賃相場は、2024年〜2025年にかけて7.4万〜7.6万円台で手堅く推移していましたが、直近の2026年には20㎡換算で平均8.3万円超にまで一気にジャンプアップする、極めて力強い上昇トレンドを記録しています。
杉並区は「高円寺・阿佐ヶ谷」に代表される独自のカルチャーが根付く若者に絶大な人気を誇るエリアと、「荻窪・浜田山」などの閑静で治安の良い高級住宅街が共存する、東京23区西側屈指のベッドタウンです。新宿や東京へのアクセスが抜群でありながら、都心区（渋谷区や新宿区）の家賃高騰によって押し出された単身層が「住環境の良さとコスパ」を求めて杉並区へ大量に流入しています。

データで見る杉並区の相場推移｜最高値圏の維持と家賃上昇のファクト

杉並区の不動産市場の動向を把握するため、過去数年の実取引データを確認してみましょう。

以下の表は、杉並区で実際に取引されたワンルームマンションの「平均㎡単価」と「平均表面利回り」の推移（2019年〜2026年）です。

【東京都杉並区：ワンルームマンションの実成約データ推移】

取引年	平均㎡単価	平均表面利回り
2019年	76.5万円 / ㎡	6.62％
2020年	74.4万円 / ㎡	6.81％
2021年	76.2万円 / ㎡	5.92％
2022年	84.8万円 / ㎡	5.41％
2023年	88.5万円 / ㎡	5.59％
2024年	75.9万円 / ㎡	5.99％
2025年	76.6万円 / ㎡	5.80％
2026年	100.1万円 / ㎡	4.81％

(※TOCHU iBuyerより直接集計したリアルな一次データです)

平均㎡単価は2026年に過去最高の100万円超へ上昇

主要オフィス街へのアクセス利便性や、都心マンション価格の急騰による「周辺波及効果」を背景に、

杉並区の中古ワンルーム相場は強力なインフレトレンドを描いています。

2019年時点では平均㎡単価76.5万円だった取引相場は、2022〜2023年にかけて80万円台後半へ上昇。

直近の2026年には平均㎡単価100.1万円と過去最高水準を大幅に塗り替えました。 売り手市場の強さがデータから明確に証明されています。

家賃上昇に支えられた健全な利回り水準

実際の稼働実態を反映した厳密なデータ分析によると、地価（㎡単価）が大幅に上昇している近年にあっても、

平均表面利回りは5.8％〜6.0％前後という極めて健全で高い収益水準を維持しています。

通常、物件価格が上がると利回りは著しく低下しますが、杉並区ではインフレや旺盛な単身者集中を背景に、

入居者の入れ替わり時にスムーズな家賃の「引き上げ」が行われているため、利回りの底堅さを保っています。

「高く買っても確実にキャッシュフローが回る安心の資産」として、国内外の堅実な投資家から強い購入需要を集め続ける最大の理由となっています。

杉並区のワンルームマンション実成約事例（直近データ）

実際に杉並区のワンルームマンションがいくらで取引されているのか、2024年〜2026年の実成約事例から、

主流であるサイズ（23㎡前後）の物件を中心にピックアップしてご紹介します。

物件名	築年数	専有面積	取引価格	㎡単価	表面利回り
ハーモニーレジデンス中野富士見町	築6年	25.65㎡	3,500万円	136.5万円	4.19%
ブライズ高円寺	築3年	25.86㎡	3,120万円	120.6万円	4.10%
クラスタ笹塚	築8年	25.80㎡	3,030万円	117.4万円	4.21%
ブライズ西荻窪	築18年	29.32㎡	3,260万円	111.2万円	4.42%
ルーブル上高井戸	築21年	29.96㎡	2,560万円	85.4万円	4.59%
フェニックス荻窪参番館	築25年	29.32㎡	2,550万円	87.0万円	5.18%
メゾン・ド・ヴィレ荻窪	築27年	25.16㎡	2,120万円	84.3万円	5.60%
フェニックス荻窪弐番館	築26年	24.03㎡	2,030万円	84.5万円	4.73%

(※上記はTOCHU実成約データから抽出した事例です)

杉並区ワンルームマンション売却事例一覧

TOCHUの売却事例データから、杉並区エリアの159件（2024年01月〜2026年02月）を掲載しています。

売却事例（159件）

取引年月	物件名	専有面積	建築年	価格万円	家賃月額	管理費月額
2024年1月	マイステージ笹塚	15.13	1990	770	57,000	14,000
2024年1月	エレガンス東高円寺	15.29	1992	850	64,000	16,330
2024年1月	ルーブル上高井戸	18.87	2003	1930	77,000	18,400
2024年1月	ライオンズマンション荻窪駅前	19.15	1986	1230	0	14,000
2024年1月	セジョリ高円寺	21.93	2007	2240	95,000	15,400
2024年1月	AXAS新高円寺Sta.	23.06	2016	2840	102,220	8,610
2024年1月	ZOOM吉祥寺イースト	23.1	2013	2400	102,000	18,450
2024年1月	ナビウス高円寺南	23.4	1998	1680	82,000	19,850
2024年1月	ダイナシティ高円寺2	27.69	2018	3100	0	12,750
2024年2月	ライオンズマンション代田橋	16.04	1988	920	60000	14000
2024年2月	スカイコート西荻窪	16.62	1991	1010	0	9500
2024年2月	メゾン・ド・ヴィレ荻窪	25.16	1997	2120	99000	10260
2024年2月	ＡＸＡＳ新高円寺Ｓｔａ．	25.21	2016	2860	102220	8610
2024年2月	ブライズ方南町	25.64	2016	2570	94000	7200
2024年2月	日神デュオステージ高円寺	31.28	2006	3180	130000	21070
2024年2月	メインステージ高井戸	37.2	2002	2570	0	20100
2024年3月	スカイコート西荻窪	16.26	1991	1070	0	4500
2024年3月	グローリオ明大前	25.29	2008	2390	100000	15410
2024年3月	エレガンス東高円寺	28.4	1992	1160	0	27500
2024年3月	ジュエル荻窪参番館	28.66	2006	2110	92000	18670
2024年4月	エレガンス東高円寺	15.29	1992	1020	64000	16330
2024年4月	エスコート代田橋	21.29	2000	1730	78000	14290
2024年4月	メインステージ西荻窪2	23.2	2008	2400	100300	14780
2024年4月	パレホームズ高井戸	23.63	2003	1750	80000	15000
2024年5月	朝日阿佐谷プラザ	16.23	1991	1030	65000	14960
2024年5月	トーシンフェニックス富士見ヶ丘	18.25	2002	1850	84000	15100
2024年5月	エクセリア阿佐ヶ谷	18.84	1998	1570	79000	20270
2024年5月	フェニックス笹塚弐番館	20.14	2001	1660	68400	13300
2024年5月	メインステージ高井戸	22.36	2002	2030	88000	13340
2024年6月	マドレーヌ南荻窪	16.24	1987	660	51000	15400
2024年6月	フェニックス荻窪	18.14	1998	1550	76000	17200
2024年6月	フェニックス荻窪	18.36	1998	1490	76000	19900
2024年6月	スカイコート杉並西荻窪第2	18.46	1997	1560	70000	8640
2024年6月	エレガレス東高円寺	22.17	1992	870	0	19420
2024年6月	グローベル東高円寺レスティアーナ	30	2007	2630	0	29830
2024年6月	フェニックス代田橋	42.41	2007	4250	158000	14250
2024年7月	パレドール西荻窪	16.72	1985	710	50000	11050
2024年7月	ルーブル新高円寺	18.55	2000	1620	73000	14000
2024年7月	ラ・パルフェ・ド・プリモ	20.01	1989	490	0	12580
2024年7月	AXAS下高井戸	20.99	2007	2120	87000	17940
2024年7月	カーロヴィッラ高円寺	21.1	2007	1800	87000	17100
2024年7月	ヴェルト杉並サウスヒル	22.25	2003	2130	89000	11700
2024年7月	プラザローヤル5	23.05	1974	750	0	10000
2024年7月	メインステージ高井戸	23.86	2002	2210	88000	13340
2024年7月	スカイコートヴァンテアン桜上水	29.83	2004	2210	95000	14205
2024年7月	ルーブル上高井戸	29.96	2003	2560	98000	18400
2024年7月	プリムローズ東高円寺	32.14	2003	2840	0	17775
2024年7月	新高円寺ロイヤルマンション	36.96	1973	1550	0	24650
2024年7月	フェニックス代田橋	41.94	2007	4250	158000	14250
2024年8月	エレガンス東高円寺	15.91	1992	980	62000	16330
2024年8月	阿佐ヶ谷北MTビル401	20.28	1993	1280	65000	10270
2024年8月	エクセリア阿佐ヶ谷	20.89	1998	1550	79000	20390
2024年8月	プレール芦花公園	21.01	2000	1310	68000	21940
2024年8月	阿佐ヶ谷北MTビル402	22.17	1993	1360	68000	11220
2024年8月	シャンボール新高円寺	25.19	1971	1000	0	17200
2024年8月	メインステージ西荻窪駅前ソレイユ	25.63	2013	2200	88800	14820
2024年8月	ビバリーホームズ荻窪Ⅱ	26.4	2010	2120	90000	13300
2024年8月	ジュエル荻窪参番館	28.67	2006	2280	92000	18670
2024年8月	グランシーナ八幡山リスパイア	38.94	2009	3200	0	23000
2024年9月	メゾン・ド・ベニール	13.86	1985	600	53000	9930
2024年9月	メゾン･ド･ローザス	14.63	1984	680	57000	9700
2024年9月	スカイコート荻窪第３	16.17	1986	830	63000	11500
2024年9月	スターハイツ東高円寺	20.13	1986	970	73000	16670
2024年9月	メインステージ高井戸	23.98	2002	2030	87000	12980
2024年9月	ベルフォート西荻駅前	25.08	2002	2200	91000	15550
2024年9月	ビバリーホームズ高井戸Ⅲ	26.29	2011	2210	88000	10000
2024年9月	ベルフォート西荻駅前	27.54	2002	2170	0	15550
2024年9月	エルミタージュ東高円寺	32.01	2007	2370	103000	20600
2024年9月	高円寺ダイヤモンドマンション	37.73	1972	1260	0	21150
2024年10月	メゾン・ド・荻窪	12.07	1980	630	64500	9100
2024年10月	トーシンフェニックス阿佐谷第２	18.55	1995	1310	69000	12900
2024年10月	アヴィニティー高円寺南	21.22	2002	1730	82000	16320
2024年10月	アヴィニティー高円寺南	21.22	2002	1730	82000	16320
2024年10月	グランドコンシェルジュ高井戸	23.95	2009	2070	83250	14000
2024年10月	ビバリーホームズ荻窪Ⅱ	29.04	2010	2140	90000	13400
2024年10月	エルミタージュ代田橋	37.86	2007	3220	132000	23500
2024年11月	トーシンフェニックス高円寺弐番館	18.3	2001	1890	82000	14300
2024年11月	トーシンフェニックス阿佐ヶ谷第2	18.55	1995	1310	69000	12900
2024年11月	ステージグランデ新高円寺	21.3	2001	2130	88200	14600
2024年11月	プラザローヤル5	34.3	1974	970	0	15000
2024年12月	エクセリア桜上水	20.3	2005	2060	0	9440
2024年12月	ルーブル永福町弐番館	20.6	2001	1680	75000	12710
2024年12月	メインステージ永福町	24.5	1998	1570	78000	17800
2024年12月	ブライズ阿佐ヶ谷	46.1	2016	4980	170000	17500
2025年1月	ステージグランデ新高円寺	21.3	2001	2160	88200	14600
2025年1月	パーセル荻窪第2	29.2	1998	1890	98000	29200
2025年1月	デュオステージ新高円寺	32.49	2020	3400	0	16700
2025年1月	桜上水ビューティマンション	35.5	1971	1010	85000	22400
2025年1月	AXAS新高円寺Sta.	40.8	2016	4510	167400	13870
2025年3月	REVALTO	18	2006	1000	70000	12160
2025年3月	パレホームズ高井戸2	19.2	2004	1830	72000	7070
2025年3月	エクセリア桜上水	20.1	2005	2050	80000	10000
2025年3月	パークウェル高円寺	21	2005	2030	92000	21190
2025年3月	アヴィニティー高円寺南	21.2	2002	1800	81000	16320
2025年3月	プレール芦花公園	21.7	2000	1320	68000	21940
2025年3月	パークウェル高円寺	23.4	2005	2150	98000	23560
2025年4月	ルーブル中野富士見町伍番館	20.3	2008	1900	75000	9820
2025年4月	プレール荻窪	21.8	1997	1860	83000	16800
2025年5月	プレール・ドゥーク上高井戸	21.5	2007	2200	81000	9390
2025年5月	菱和パレス高円寺	23.73	1997	1700	82800	22320
2025年5月	ソアール方南町	30.5	1984	1300	0	18260
2025年6月	エクセリア桜上水	18.12	2005	2190	90000	10501
2025年6月	ラ・レジダンス・ド・ラフィネ	19.02	1984	820	57000	7260
2025年6月	ルーブル高円寺南	20.07	2006	2240	87000	15880
2025年6月	アプレシティ桜上水	20.15	2004	1760	74000	15910
2025年6月	メゾン・ド・ヴィレ荻窪	25.92	1997	1590	68800	11760
2025年6月	フェニックス荻窪参番館	29.32	2000	2550	110000	20650
2025年6月	ヴェルト杉並サウスヒル	31.28	2003	2430	94265	16800
2025年6月	エスコート代田橋	32.64	2000	2100	90000	19890
2025年6月	ハーモニーレジデンス中野富士見町	41.4	2020	5050	180300	15425
2025年7月	トーシンフェニックスマンション永福町	16.08	1991	900	58000	17100
2025年7月	メゾンドール西荻窪	18.63	1992	1350	70000	12220
2025年7月	ダイホープラザ西荻窪	19	1996	1470	75000	17970
2025年7月	パレ・ホームズ高井戸東	21.03	2006	1840	74100	11680
2025年7月	プレール芦花公園	21.7	2000	1730	84000	23090
2025年7月	フェニックス荻窪弐番館	24.03	1999	2030	80000	14950
2025年7月	ブライズ高円寺	25.86	2022	3120	106500	7000
2025年7月	トーシンフェニックス新高円寺参番館	27.28	2001	2080	96000	25200
2025年7月	ステージファースト上北沢	27.72	2006	2000	84000	19700
2025年7月	ブライズ西荻窪	29.32	2007	3260	120000	13500
2025年7月	エスカイア荻窪第2	29.9	1989	1100	72000	21150
2025年7月	パレ・ホ－ムズ高井戸Ⅱ	32.44	2004	2300	94500	11940
2025年8月	メインステージ井荻駅前	16.1	1988	800	53200	12350
2025年8月	グランヴァン阿佐ヶ谷	16.5	1991	1100	67000	20390
2025年8月	Ludens下井草MAXIV	18.53	2021	1620	70200	7970
2025年8月	フェニックス笹塚弐番館	32.82	2001	2710	111000	19900
2025年8月	ライオンズマンション方南台	38.91	1975	1900	0	15480
2025年9月	メインステージ井荻駅前	16.1	1988	780	53200	12350
2025年9月	ライオンズマンション方南町駅前	25.52	1985	1560	88000	10760
2025年9月	ライオンズプラザ方南町	25.62	1987	1520	85000	12230
2025年9月	メゾン西荻	25.66	1988	1720	101000	10991
2025年10月	桜上水山森マンション	25.92	1972	750	0	14060
2025年10月	トーシンフェニックス富士見ヶ丘	25.92	2002	2040	92000	19300
2025年10月	トーシンフェニックス新高円寺参番館	27.28	2001	2100	96000	25200
2025年10月	プラザローヤル5	34.83	1974	1050	0	17820
2025年10月	ライオンズマンション方南台	38.91	1975	1400	0	16800
2025年11月	パークウェル荻窪	19.32	2003	2100	85000	16740
2025年11月	フェニックス荻窪弐番館	22.65	1999	1680	73800	14450
2025年11月	ブライズ方南町	25.65	2016	2670	92000	7600
2025年12月	ジェイパーク方南町	16.6	1989	720	53700	17250
2025年12月	クレッセント中野富士見町	17.16	1991	950	57000	17620
2025年12月	プレール荻窪南	17.39	1989	1130	65000	14800
2025年12月	サンパレス井草	19.03	1984	720	56000	14000
2025年12月	パレ・ホームズ高井戸東	21.03	2006	1840	74100	12030
2025年12月	RELUXIA方南町	25.3	2019	2930	106500	14450
2025年12月	クラスタ笹塚	25.8	2017	3030	106300	13485
2025年12月	ビジネスハイツ阿佐ヶ谷	31.78	1973	1700	0	20700
2025年12月	フェニックス代田橋	38.5	2007	4150	148000	15900
2026年1月	ルーブル高円寺南	20.07	2006	2250	87000	15680
2026年1月	ドルチェ東京浜田山	21	2007	1730	79140	18520
2026年1月	プレール荻窪	22.71	1997	1880	83000	17500
2026年1月	日神デュオステージ杉並井萩	32.54	2004	2120	92700	22831
2026年1月	方南町セントラルマンション	45.95	1972	2600	0	25930
2026年2月	フェニックス高円寺伍番館	19.25	2007	2220	85000	13800
2026年2月	セントパレス方南町	20.65	2007	1950	82000	19500
2026年2月	パークロッジ久我山	20.66	2016	2770	103000	10640
2026年2月	ブライズ方南町	25.65	2016	2570	91675	9700
2026年2月	ハーモニーレジデンス中野富士見町	25.65	2020	3500	122300	13825
2026年2月	シンシア荻窪	28.58	2000	3490	0	27040

【独自分析】杉並区の築年数と価格・利回りの相関関係

杉並区の物件が持つ「経年に対する強さ」と「優れた収益性」を、直近の一次データから生成した散布図を用いて分析してみましょう。

「築年数と㎡単価」の散布図（実データ159件）

一般的に、不動産は築年数が経過するほど㎡単価が下がる傾向がありますが、杉並区ではその下落トレンド（赤点線）が非常に緩やかで安定的です。

築3〜10年前後の築浅物件で㎡単価120万円超の高い資産価値を記録した後、築20〜25年を過ぎても㎡単価80万〜90万円台をキープして推移。

築50年を超えるような築古物件であっても大幅な値崩れを起こさず一定の価格帯を維持して取引されており、人気の城西ブランドにふさわしい、

土地そのものの価値の強さが価格の下支えをしている傾向があります。

「築年数と表面利回り」の散布図（実データ132件）

利回りの散布図を見ると、築浅の4％台前半から始まり、築年数とともに右肩上がりに上昇していく非常に美しい相関傾向（赤点線）が見られます。

注目すべきは、築25〜35年を超えるゾーンに差し掛かると、表面利回りが6％〜9％近くまで確実に上昇していく点です。

「杉並区であれば古い物件でも客付けに一切困らず、安定した賃貸運営ができる」という強い安心感が買い手（投資家）にあるため、

築年数が進んだ物件であっても高い流動性（売りやすさ）を維持した健全な市場が形成されています。

■ ご自身の物件の「正確な現在価値（手残り額）」をご確認されたい方へ

実際の売却可能額やローン完済後に手元に残る現金（手残り額）は、物件の個別条件や残債状況によって大きく異なります。

売却して利益を確定させるべきか、このまま保有を継続すべきか。最適な選択を下すためには、まず「ご自身の物件の正確な現在価値」を客観的なデータで把握することが第一歩となります。

弊社では、直近の実成約データに基づき、ご所有物件の手残り額を算出するシミュレーションを無料でご提供しております。

今後の資産運用の検討材料として、あるいは他社の査定額が妥当であるかを確認するセカンドオピニオンとしてご活用ください。

下記の相場検索からお問い合わせください。

東京都杉並区の主要駅別ワンルーム売却相場｜価格・家賃・利回りを比較

杉並区内でも、最寄り駅や沿線によって、ワンルームマンションの売却価格、家賃、利回りには違いがあります。

TOCHUの実成約データから、取引事例の多い3つの主要エリアを抽出し、平均売却価格、20㎡換算家賃、平均表面利回りを比較しました。

 

主要駅エリア	1日平均乗降者数 （目安）	平均売却価格 （目安）	平均家賃 （20㎡換算）	平均表面利回り
高円寺・阿佐ヶ谷駅周辺	約25万人	1,796万円	79,176円	5.85％
荻窪・西荻窪駅周辺	約31万人	1,798万円	71,969円	5.80％
方南町・高井戸・浜田山駅周辺	約10万人	1,975万円	74,959円	5.30％

（※成約価格・家賃・利回りは、杉並区の実成約データから専有面積30㎡以下・1986年以降築の物件を対象に算出。乗降者数は各社局の公開データを基にしたエリア合算の目安です。）

高円寺駅・阿佐ヶ谷駅周辺｜家賃と利回りの高さが特徴

1日平均乗降者数：約25万人
平均売却価格：1,796万円
平均家賃：79,176円（20㎡換算）
平均表面利回り：5.85％

高円寺・阿佐ヶ谷駅周辺は、JR中央線を利用して新宿方面へアクセスしやすく、商店街や飲食店も充実しています。単身者からの賃貸需要を見込みやすいエリアです。

実成約データでは、平均売却価格が1,796万円、平均家賃が79,176円となっており、今回比較した3エリアの中で最も高い利回りとなっています。

購入総額と家賃収入のバランスを重視する個人投資家から検討されやすいため、適正な価格で売り出せば買主候補を広げやすい市場です。売却時には、現在の賃料や入居状況を具体的に示すことが重要です。

荻窪駅・西荻窪駅周辺｜交通利便性と住環境のバランス

1日平均乗降者数：約31万人
平均売却価格：1,798万円
平均家賃：71,969円（20㎡換算）
平均表面利回り：5.80％

荻窪駅はJR中央線に加えて東京メトロ丸ノ内線を利用でき、都心方面への通勤利便性があります。西荻窪駅周辺は比較的落ち着いた住環境が特徴です。

平均売却価格は1,798万円、平均表面利回りは5.80％となっており、価格と収益性のバランスが取れたエリアといえます。

売却時には、交通利便性に加え、駅距離、建物の管理状態、現在の賃料条件を整理して提示することで、長期運用を重視する投資家へ訴求しやすくなります。

方南町駅・高井戸駅・浜田山駅周辺｜住環境を評価されやすいエリア

1日平均乗降者数：約10万人
平均売却価格：1,975万円
平均家賃：74,959円（20㎡換算）
平均表面利回り：5.30％

方南町駅は東京メトロ丸ノ内線、高井戸駅・浜田山駅は京王井の頭線を利用でき、新宿・渋谷方面へ移動しやすいエリアです。比較的落ち着いた住宅地が広がっています。

平均売却価格は1,975万円と3エリアの中で最も高く、平均表面利回りは5.30％です。利回りだけでなく、住環境や長期的な賃貸需要を重視する投資家から検討されやすい傾向があります。

実際の査定価格は、駅からの距離、築年数、家賃、管理費・修繕積立金などによって異なります。仲介で高値を目指す場合と、業者買取で早期売却する場合の条件を比較して判断することが大切です。

【杉並区特有の強み】ワンルーム建築規制がもたらす既存物件の希少価値

杉並区のワンルームマンションが、築年数が経過しても値崩れしにくい背景には、行政による厳しい新築規制があります。

杉並区には独自の行政指針である「杉並区ワンルームマンション等の建築に係る指導要綱」が存在し、区内でワンルーム形式の集合住宅を新築・開発する際、デベロッパーに対して一定の最低基準や厳しい義務を課しています。

• 専有面積の最低基準： 1戸あたりの床面積の下限を原則「20㎡以上」とする厳格な基準
• ファミリー形式住戸の設置義務： 総戸数に応じて40㎡以上の住戸を一定数以上を確保

これにより、現在の不動産市場において、最も投資効率が良く需要の高い20㎡前後のコンパクトな純粋ワンルームマンションを、

杉並区内で新築することは実質的に極めて困難になっています。

この強力な供給制限がライバルの出現を遮断し、オーナー様が現在保有している既存ワンルームマンションの希少価値を裏側から支え、

中古市場における強固な価格高止まりを生み出す最大のファクトとなっています。

杉並区ワンルームマンションの売却収支シミュレーション

「実際に杉並区のワンルームを売却したら、ローンや経費を差し引いて手元にいくら残るのか」を把握したい方のために、

TOCHU実成約データから現実的な中堅物件（築20年・22.5㎡を想定）をベースにしたリアルな収支シミュレーションをまとめました。

【シミュレーション：杉並区のワンルーム（築20年・22.50㎡）を売却した場合】

項目	金額の目安	備考
① 現在の査定価格	1,850万円	杉並区の築20年前後・23㎡前後のリアルな成約相場
② ローン残債	– 1,000万円	購入から約20年経過後の想定残高
③ 諸経費・税金	– 約120万円	仲介手数料、譲渡益税（長期譲渡所得・約20%）など
最終的な手残り額	約 730万円	① – （②＋③）

不動産価格が歴史的な高値圏にある現状では、杉並区の中堅コンパクト物件であっても1,850万円程度の高い査定価格が見込めるケースがあります。

元本返済が進んだ残債の減少と合わせることで、手元に700万円を超えるまとまったキャッシュ（手残り額）を残せる可能性が十分にあります。

杉並区のワンルームマンションは「仲介」と「買取」どちらで売るべき？

杉並区の中古ワンルームマンションは、実成約データでは平均売却価格が1,700万～1,900万円台、表面利回りが5％台となっており、個人投資家や買取業者から検討されやすい価格帯です。

ただし、仲介と買取では、売却価格や成約までの期間、手続きの進め方が異なります。売却を急ぐか、時間をかけて高値を目指すかによって、適した方法を選ぶことが重要です。

早期の現金化や売却時期を優先するなら「買取」

買取は、不動産会社が買主となって直接物件を購入する方法です。一般の買主を探す必要がないため、売却価格と引渡し時期を早めに確定しやすい点が特徴です。

また、広告を使わずに売却できるため、できるだけ周囲に知られずに進めたい場合にも向いています。サブリース中や収支が赤字の物件でも、契約内容や収益性を確認したうえで買取対象となる場合があります。

仲介手数料がかからないこともありますが、契約不適合責任の扱いなどは買取会社や契約条件によって異なります。査定時に売却条件を確認しておきましょう。

杉並区のワンルームは、価格帯や賃貸需要によっては買取業者から評価されやすい物件もあります。ただし、必ず仲介相場に近い価格で買い取られるわけではないため、複数社の査定を比較することが大切です。

時間をかけて高値を目指すなら「仲介」

仲介は、不動産会社が個人投資家などの買主を探す方法です。市場で購入希望者を募るため、条件の合う買主が見つかれば、買取よりも高い価格で成約する可能性があります。

特に、適正な家賃で入居中の物件や、駅から近く管理状態が良好な物件は、収益性を重視する投資家へ訴求しやすくなります。

一方で、売却までの期間を確定しにくく、購入申込み後に融資審査が通らない可能性もあります。サブリース中の物件は契約条件によって買主の融資や収益計算に影響するため、販売が長期化することもあります。

また、仲介価格が買取価格より高くても、仲介手数料や売却までの管理費、修繕積立金、ローン返済などを差し引くと、手残り額の差が小さくなる場合があります。

仲介価格・買取価格・手残り額を比較して選ぶ

売却までに時間の余裕があり、少しでも高い価格を目指したい場合は、仲介が候補になります。一方、早期の現金化を希望する場合や、サブリース・空室・収支悪化などの事情がある場合は、買取も有力な選択肢です。

判断する際は、査定価格だけでなく、売却にかかる費用、売却期間中の保有コスト、ローン返済後の手残り額まで比較しましょう。仲介査定と買取査定の両方を確認することで、物件と売却目的に合った方法を選びやすくなります。

 

東京都杉並区の投資用ワンルームを高く売却するための3つの鉄則

杉並区の投資用ワンルームマンションを高く売却するには、査定額の高さだけでなく、その価格で購入を検討する買主を集められる会社かどうかを確認することが重要です。

荻窪・高円寺・阿佐ケ谷・西荻窪など、杉並区内でも駅や沿線によって家賃、利回り、売却相場は異なります。物件の収益性と立地特性を理解した会社へ依頼しましょう。

鉄則1｜投資用マンションの売却に詳しい会社へ依頼する

投資用ワンルームマンションは、一般的な居住用マンションとは価格の評価方法が異なります。

居住用マンションでは、間取り、日当たり、眺望、室内状態などが重視されます。一方、投資用ワンルームでは、現在の家賃、管理費、修繕積立金、年間収支、表面利回り、サブリース契約の有無などが売却価格に影響します。

依頼先を選ぶ際は、次の点を確認してください。

• 杉並区の投資用ワンルームの売却実績があるか
• 個人投資家や法人、買取業者への販売網があるか
• オーナーチェンジ売却の手続きに慣れているか
• 家賃や利回りから査定価格を説明できるか

地域密着型の不動産会社が不向きとは限りません。重要なのは、杉並区の地域特性に加えて、投資用マンションの価格形成と買主層を理解しているかどうかです。

鉄則2｜査定額ではなく「算出根拠」を確認する

査定を依頼すると、不動産会社によって提示価格に差が出ることがあります。ただし、最も高い査定額を提示した会社が、実際に最も高く売却できるとは限りません。

成約可能性より高い価格で販売を始めた場合、買主が見つからず、販売途中で値下げが必要になることもあります。

査定価格を比較する際は、次の算出根拠を確認しましょう。

• 同じ駅や近隣エリアの実成約事例
• 築年数と専有面積が近い物件の成約価格
• 現在の家賃から算出した想定利回り
• 管理費・修繕積立金を考慮した収支
• 仲介価格と業者買取価格の違い

売り出し価格は売主の希望を含むため、実際の成約価格と同じとは限りません。査定の妥当性を判断するには、条件の近い成約事例と、価格を調整した理由まで説明できるかを確認することが大切です。

鉄則3｜仲介売却と業者買取を手残り額で比較する

高値を目指す場合は、個人投資家や法人の買主を探す仲介売却が基本です。ただし、売却期間や保有コストまで含めると、必ずしも仲介が有利とは限りません。

仲介で成約まで数カ月かかった場合、その間もローン返済、管理費、修繕積立金、固定資産税などの負担が続きます。空室であれば、家賃収入を得られない期間も発生します。

一方、業者買取は仲介より価格が低くなる傾向がありますが、売却価格と引渡し時期を早めに確定しやすく、保有コストや手続きの負担を抑えられる可能性があります。

比較する際は、次の金額まで確認してください。

• 仲介で売却した場合の想定手残り額
• 業者買取を利用した場合の手残り額
• 成約までに発生するローン返済や管理費
• 仲介手数料や登記費用などの売却諸経費

仲介で高値を目指すのか、業者買取で売却時期を優先するのかは、オーナー様の状況によって異なります。両方の査定価格と手残り額を比較することが、杉並区のワンルームマンションを納得できる条件で売却するための重要なポイントです。

杉並区のワンルームマンション売却に関するよくある質問（Q&A）

Q. 築40年、あるいは50年を超える杉並区のワンルームでも売却できますか？

A. はい、売却できる可能性は十分にあります。

杉並区は居住人気が突出したエリアであり、新規のワンルーム供給が厳しく制限されています。TOCHU実成約データにおいても、築45〜50年を超える超築古物件が手堅い価格帯で取引されている実績が確認できており、経年による値崩れを起こしにくいため、有利な売却を組み立てやすい市場といえます。

Q. 今すぐ売却する予定がなくても、現在のタイミングで査定を受ける意味はありますか？

A. はい、今後の選択肢を広げる上で大きな意味があります。

現在の杉並区の中古ワンルーム相場は、インフレや旺盛な実需の影響を受けて過去最高の平均平米単価水準をマークしています。現時点で「いくらで売れるか」「ローンを差し引いた手残り額がいくらになるか」を把握しておくことで、今後の金利動向に応じた最適な出口戦略をいつでも選択できるアドバンテージになります。

Q. 毎月の収支がマイナス（赤字）になっています。売却を検討したほうが良いでしょうか？

A. 将来的な修繕金の上昇リスクを考慮すると、相場が強い今のうちに売却して赤字をリセットする手法は非常に合理的な戦略です。

杉並区の物件は高いブランド力と土地値により、中古市場において高値でローン残債を相殺し、手元にキャッシュを残して出口を迎えやすいという特権を持っています。赤字幅が拡大する前に手放すのは賢明な判断といえます。

Q. インフレの影響で、杉並区の価格は今後も上がりますか？

A. 建築コストの高騰で新築価格は上がりますが、中古投資用ワンルームが無限に値上がりし続けることは考えにくいといえます。

投資用不動産の価値は、最終的に利回りと収益性のバランスによって決定されます。金利上昇局面では投資家がより高い利回りを求めるようになるため、これが価格の下落圧力として働きます。最高値圏が維持されている現状で手放すほうがリスクは低いと考えられます。

Q. 現在の高値相場は、いつまで続くと予想されますか？

A. 金融機関の投資用不動産ローンに対する融資姿勢の潮目を考慮すると、現在の有利な環境が永続するとは限らないと考えられます。

直近の一次データでは強い相場が維持されていますが、日銀による段階的な利上げ局面への移行や融資審査の厳格化など、市場の風向きが変わりつつある兆候も見られます。買い手需要が減少して調整局面に進む前に、早めに動いておくことが実務上重要です。

Q. 賃貸中（オーナーチェンジ）の状態で売却すると、空室よりも売却価格は安くなりますか？

A. 投資用ワンルームの場合、賃貸中であることがマイナス評価になることは基本的にはありません。

主な買い手は即座に安定したインカムゲインを得たい投資家や資産管理法人です。若い社会人や学生などの優良な入居者が付いている状態は、買い手にとって「空室リスクを回避できる強い安心材料」としてむしろ高く評価されます。

Q. 「杉並区ワンルームマンション等の建築に係る指導要綱」などの厳しい規制は、売却時にどう有利に働きますか？

A. 新規の競合供給を阻む高い防波堤となるため、既存物件の希少価値を買い手へアピールする強力な武器になります。

杉並区の規制は厳しく、専有面積の制限などにより新築開発コストが高騰しています。この強力な供給制限が、中古市場における強固な価格高止まりを生み出す最大のファクトとなっています。

Q. 杉並区のワンルームは今後も需要がありますか？

A. 杉並区は今後も極めて安定した単身需要が見込まれるエリアです。

中央線・井の頭線・丸ノ内線といった抜群の都心直結アクセス、充実した商業環境、定評のある住みやすさといった要素が重なっており、ワンルームマンション市場の基盤が非常に強固な地域といえます。

まとめ｜この記事の結論

• 杉並区の「集合住宅等の建築に関する指導要綱」により新規供給が制限され、既存物件の希少価値が高い
• 中央線沿線・丸ノ内線沿線を中心とする抜群の都心アクセスと居住人気に支えられ、築古物件でも売却価格が急激に下がりにくい傾向がある
• 平均㎡単価は100万円超をマークしており、売却相場は非常に強い過去最高水準を維持している
• 利回りは5.8％〜6.0％前後を保っており、国内外の投資家からの買い意欲が非常に底堅い
• 収支の赤字や将来の金利上昇リスクを考慮すると、高値売却による残債完済・手残りが狙える今の市場環境は、有力な出口戦略の選択肢となる
• 現在の売り手市場を活かし、まずは無料査定でご自身の物件の「正確な査定額」と「リアルな手残り額」を確認することが重要

 

近隣エリアのワンルームマンション売却相場コラム

周辺エリアのリアルな成約状況や売却相場の推移は、下記の個別コラムにて詳しく解説しています。

ご自身の物件の資産価値を比較検証される際にお役立てください。

• [中野区のワンルームマンション売却相場・動向はこちら]
• [練馬区のワンルームマンション売却相場・動向はこちら]
• [世田谷区のワンルームマンション売却相場・動向はこちら]