【2026年最新】大田区のワンルームマンション売却相場｜蒲田・大森・下丸子・馬込のデータで考える「売り時」と買取査定

「大田区のワンルームを持っているけれど、競合物件が多いから安く買い叩かれないか不安…」

「築年数が古くなってきたし、そろそろ利益を確定させて手放すべきか迷っている」

大田区（特に蒲田・大森エリア）は、東京23区内でもワンルームマンションのストック（既存数）がトップクラスに多いエリアです。

ストックが多いということは、「買い手がつきにくいのでは？」と不安に思うオーナー様もいらっしゃるかもしれませんが、事実は全く逆です。

大田区は、羽田空港や品川駅への抜群のアクセスを誇り、単身者の賃貸需要が途切れることがありません。

そのため、実利を求める投資家からの指名買いが絶えず、「適正な価格設定さえすれば、いつでも売れる超・流動性エリア」なのです。

本記事では、弊社（TOCHU）が実際に取引を行った「2020年〜2026年の直近データ」のみを抽出し、大田区のリアルな最新相場と売り時を解説します。

【3行要約】

• 大田区は都内屈指のワンルームマンション供給エリアであり、常に投資家からの活発な取引が行われている「高流動性エリア」です。
• 羽田空港へのアクセスや品川エリアの再開発の恩恵を受け、蒲田や大森を中心としたエリアの物件価値は堅調に推移しています。
• 直近（2024年〜2026年）のデータを見ても、築古物件であっても安定した利回りが評価され、高値で売り抜けることが十分に可能です。

東京都全体のワンルーム相場については、以下の東京総合解説ページでも詳しく解説しています。

＞＞【2026年最新】東京都の投資用ワンルームマンション売却相場｜23区のデータから読み解く「売り時」

ズバリ今の相場はいくら？東京都大田区の中古ワンルーム査定目安

「細かいデータを見る前に、今の自分の物件がいくら帯で売れるのか知りたい」という方へ。

まずは直近の実成約データ（2024年〜2026年）から算出した、大田区のリアルな査定目安を先にお伝えします。

ワンルームの標準的な広さである「専有面積20㎡前後」の物件の場合、築年数ごとの売却相場は以下のようになります。

【東京都大田区：築年数別の売却査定相場（20㎡前後の場合）】

• 築10年前後： 2,100万円〜2,300万円台
• 築20〜30年： 1,500万円〜1,800万円台
• 築40年前後： 700万円〜900万円台

大田区は蒲田や大森エリアを中心に単身者の賃貸需要が極めて強固であるため、築20年を超えても価格が崩れにくく、1,500万円以上の高水準で手堅く取引されているのが大きな特徴です。

立地や階数によって実際の価格は変動するため、正確な現在価値（手残り額）を確認したい方は、記事後半の無料シミュレーションもご活用ください。

それでは、なぜ大田区がこれほどの相場を維持できているのか、詳細なデータ推移を見ていきましょう。

東京都大田区ワンルームマンション平均家賃の推移過去3年（20㎡換算）

物件の売却価格（資産価値）を強力に下支えする最大の根拠となるのが、毎月の安定したインカムゲイン（家賃収入）です。

弊社が蓄積した実成約一次データから、直近3年間における東京都大田区の中古ワンルームマンション平均家賃（単身層の標準面積である20㎡換算）の推移を抽出しました。

取引年	20㎡換算の平均家賃月額
2024年	74,337円
2025年	73,896円
2026年（直近）	76,646円

(※家賃については、30㎡以下で築年1986年以降の物件を対象に集計)

【近年の家賃トレンドと市況解説】

東京都大田区のワンルーム家賃は、2024年から2025年にかけて約7.4万円台で底堅く推移していましたが、直近の2026年には約7.6万円台へと力強い上昇トレンド（上抜け）を描いています。

大田区は、品川・東京方面や横浜方面へのアクセスが抜群であることに加え、羽田空港を擁する「日本の空の玄関口」としての特異な需要を持っています。都心3区などに比べて物価や家賃が手頃でありながら、圧倒的な交通利便性を誇るため、「コストパフォーマンスを重視する堅実な単身社会人」からの賃貸需要が途切れることがありません。

物件価格が高値圏にある中でも家賃が連動して上昇しているため、購入検討者（投資家）から見た「表面利回り」が平均5%前後と非常に高い水準でキープされています。これが、大田区のワンルームが投資家から飛ぶように買われる最大の理由です。

東京都大田区主要駅TOP3に見るワンルーム売却相場の違い

大田区内で特に流通数（取引実績）が多く、投資家からの注目度が高い上位3つの主要エリア（駅）を厳選し、「駅の集客力（1日平均乗降者数）」と「直近のリアルな投資指標」を掛け合わせた相関構造を分析しました。

ご所有されている物件の最寄り駅の需給特性を把握し、最適な出口戦略の判断材料としてご活用ください。

東京都大田区主要3駅のワンルーム投資指標・需給比較表

駅名	1日平均乗降者数（目安）	平均売却価格（目安）	平均家賃（20㎡換算）	平均表面利回り
蒲田駅・京急蒲田駅	約30万人	2,218.4万円	75,490円	4.93%
大森駅・平和島駅	約12万人	1,943.3万円	74,303円	5.22%
馬込駅・西馬込駅・池上駅	約9万人	1,880.7万円	74,214円	5.47%

(※家賃および各指標は、大田区の直近一次データ［2024〜2026年］より「30㎡以下で築年1986年以降」の物件を対象に集計。乗降者数は各路線・社局の公開データを基にした合算目安です)

蒲田駅・京急蒲田駅（交通の要衝における需給特性と出口戦略）

• 1日平均乗降者数：約30万人（JR京浜東北線・東急線・京急線合算）

• 平均売却価格（目安）：2,218.4万円

• 平均表面利回り：4.93%

【需給特性と出口戦略の視点】

大田区における最大の商業・交通ターミナルです。JR線で品川・東京方面へ直結するだけでなく、京急蒲田駅からは羽田空港へダイレクトにアクセスできるため、空港勤務者や出張の多いビジネスマンから強烈な居住需要を集めています。

駅周辺の利便性が圧倒的に高いため、大田区内では最高値水準となる平均2,200万円台で取引されています。価格は高いものの、空室リスクが極めて低いため、資産の安全性と安定した運用を求める手堅い投資家からの指名買いが入りやすく、強気な価格設定（プレミアム価格）での売却を最も仕掛けやすいエリアです。

大森駅・平和島駅（職住近接エリアの需給特性と出口戦略）

• 1日平均乗降者数：約12万人（JR京浜東北線・京急線合算）

• 平均売却価格（目安）：1,943.3万円

• 平均表面利回り：5.22%

【需給特性と出口戦略の視点】

品川区に隣接し、古くからの高級住宅街（山王エリアなど）と下町の活気が混在する住みやすいエリアです。駅周辺には大型商業施設やオフィスビルが立ち並び、職住近接を好む層からの実需が非常に厚いのが特徴です。

実成約データを見ると、平均売却価格が1,900万円台と投資家にとって買いやすいグロス（総額）に収まっており、その結果として表面利回りが5.22%という素晴らしい水準をマークしています。「都心への近さと高利回り」の両方を追求する個人投資家からの流動性が非常に高いため、売り出しから成約までのスピード感（売りやすさ）に優れています。

馬込駅・西馬込駅・池上駅（住宅街エリアの需給特性と出口戦略）

• 1日平均乗降者数：約9万人（都営浅草線・東急池上線合算）

• 平均売却価格（目安）：1,880.7万円

• 平均表面利回り：5.47%

【需給特性と出口戦略の視点】

閑静な住宅街が広がる治安の良いエリアです。特に西馬込駅は都営浅草線の始発駅であり、「都心（新橋や日本橋方面）まで必ず座って通勤できる」という絶大なメリットがあるため、特定の単身社会人から根強い人気を誇ります。

平均売却価格は1,800万円台と大田区内でも手頃な価格帯ですが、家賃水準が大きく崩れないため、表面利回りは区内トップクラスの5.47%を記録しています。インカムゲイン（毎月のキャッシュフロー）を最重視する利回り志向の投資家にとって「絶対にポートフォリオに組み込みたいお宝物件」として映るため、築年数が経過した物件であってもスムーズな現金化が可能です。

【一次データ】東京都大田区の相場推移｜長期で見る確かな価格上昇

大田区の不動産市場の「今」を知るために、長期的なマクロの動きを確認してみましょう。

以下のグラフと表は、弊社が大田区で実際に取引したワンルームマンションの「平均取引価格（青線）」と「平均表面利回り（赤線）」の推移（2020年〜2025年）です。

【大田区：ワンルームマンションの実成約データ推移】

取引年	平均価格	平均表面利回り
2020年	1,569.4万円	6.12％
2021年	1,796.7万円	5.67％
2022年	1,967.1万円	5.49％
2023年	2,180.9万円	5.02％
2024年	2,147.4万円	5.29％
2025年	1,954.4万円	5.48％

平均価格は1,500万円台から堅調な上昇トレンド

2020年時点では1,500万円台だった平均価格が、右肩上がりの成長を続け、2023年には2,100万円台を突破しています。

2024年から2025年にかけては取引物件の築年数などの影響で平均値がわずかに落ち着いたものの、品川駅周辺の大規模再開発の波及効果により、交通利便性の高い大田区の物件価値は全体として高い水準を維持しています。

利回り5%台半ばでの安定した取引

価格の上昇に伴い、2020年には6%台だった平均表面利回りは、近年5.0%〜5.4%付近で安定して推移しています。

これは投資家にとって「手堅く運用できる安心感のある水準」であり、大田区の物件がコンスタントに高値で売れ続けている最大の理由です。

【独自分析】東京都大田区における築年数と価格・利回りの相関関係

さらに、大田区の物件が築年数ごとにどう評価されているか、直近（2024年〜2026年）の実データのみを使用した散布図で深掘りしてみましょう。

「築年数と㎡単価」の散布図（実データ264件）

築10年〜20年の層に非常に分厚い取引ボリュームが存在します。

下落トレンド（赤点線）は緩やかであり、築30年を超えても㎡単価40万円〜60万円のラインでしっかりと取引が成立しています。

ストックが多いからといって、無自覚な価格崩壊は起きていません。

「築年数と表面利回り」の散布図（実データ242件）

築年数が経過するにつれて、利回りが明確に上昇していくトレンド（赤点線）が見られます。

築30年以上の物件では利回り7%〜9%を超えるケースも多く、こうした高利回り物件は「すぐにでも買いたい」という現金決済の投資家たちによって即座に吸収されていきます。

直近の一次データで見る 東京都大田区のワンルームマンション実成約事例

この活況な市場において、実際に大田区のワンルームマンションが「いくらで」取引されているのか、2024年〜2026年の成約事例をピックアップしてご紹介します。

物件名（エリア）	築年数	専有面積	取引価格	㎡単価	表面利回り
ルクシェール蒲田	築10年	24.78㎡	3,300万円	133.2万円	4.6%
クリオ蒲田2	築20年	34.11㎡	2,550万円	74.8万円	4.9%
レジデンシャルスター山王ヒルズ	築13年	20.90㎡	2,290万円	109.6万円	4.8%
グランヴァン南雪谷	築25年	22.74㎡	2,250万円	98.9万円	4.5%
ヴェルステージ多摩川	築20年	20.88㎡	2,060万円	98.7万円	4.8%
ルーブル東蒲田伍番館	築17年	20.44㎡	1,900万円	93.0万円	4.8%
フェルテシモ田園調布	築8年	18.00㎡	980万円	54.4万円	9.7%
トップ武蔵新田第1	築38年	16.41㎡	690万円	42.0万円	9.0%

(※上記は弊社実データの一部です。実際の査定価格は、階数や室内の管理状態によっても変動します)

築10年前後の物件が3,000万円超の高値をつける一方で、築20年〜30年を超える物件も「利回りが取れる手頃な物件」として底堅い価格で取引されていることがわかります。

 

東京都大田区ワンルームマンション売却事例一覧（直近データ）

TOCHU売却事例データから、大田区エリアの取引事例264件（2024年01月〜2026年02月）を掲載しています。

売却事例（264件）

取引年月	物件名	専有面積	建築年	価格万円	家賃月額	管理費月額
2024年1月	ＡＲＴＥＳＳＩＭＯ　ＡＱＵＡ　ＶＡＣＡＮＺＡ	19.05	2007	1860	79,000	14,750
2024年1月	カーサ大森A棟	22.09	1974	800	0	11,100
2024年1月	クレッセント羽田	23.64	1994	1540	85,000	15,160
2024年2月	スカイコート蒲田第５	16.12	1992	750	54500	9500
2024年2月	ジーベック平和島	20.36	2013	2160	86000	11600
2024年2月	スカイコート蒲田第6	20.82	2006	1770	65700	6500
2024年2月	ハーモニーレジデンス羽田ウエスト	21.45	2012	2200	85000	6300
2024年2月	メインステージ大森町2	25.5	2017	2130	86970	10660
2024年2月	パティーナ下丸子	25.56	2014	2130	82350	8600
2024年2月	メイクスデザイン西馬込	25.7	2016	2420	93000	8980
2024年2月	ステージファースト洗足池	25.75	2023	2720	102500	11400
2024年2月	AELL蒲田	25.78	2018	2210	89000	12450
2024年2月	ダイアパレス上池台（未登記）	36.93	1978	1550	0	16680
2024年2月	ステージグランデ馬込アジールコート	37.62	2012	3080	125000	20800
2024年2月	グランドコンシェルジュ大森本町2アジールコート	41.12	2019	3640	148000	17900
2024年2月	グランドコンシェルジュ大森本町2アジールコート	41.12	2019	3640	148000	17900
2024年3月	スカイコート蒲田第７	21.48	2007	2040	0	8900
2024年3月	CREVISTA西馬込	23.55	2018	2590	101410	10360
2024年3月	ラフィスタ多摩川	23.88	2019	2310	91520	8850
2024年3月	メインステージ蒲田VIIアイディアル	25.5	2012	2070	88500	15340
2024年3月	ベルシード蒲田Ⅱ	25.56	2022	3170	112000	8260
2024年3月	ルーブル南馬込参番館	25.76	2014	2210	89000	11000
2024年3月	ハーモニーレジデンス大森山王002	26.18	2015	2150	91440	12000
2024年3月	日興パレス羽田PART2	31.34	1988	1130	75000	17250
2024年3月	ステージグランデ馬込アジールコート	37.62	2012	3110	126000	24280
2024年4月	ルーブル池上参番館	18.5	2001	1600	74000	12000
2024年4月	菱和パレス大森	19.61	2000	1800	81000	11900
2024年4月	ザ・ヴァレッシア蒲田シティ	20.55	2012	1820	72900	9180
2024年4月	デュオステージ蒲田	23.55	2019	3170	114000	9670
2024年4月	AELL蒲田南	25.17	2018	2230	89000	12450
2024年4月	六郷東豊エステート	38.36	1974	1100	85000	19400
2024年5月	ヴェルステージ大森西	16.63	1998	1460	66000	8560
2024年5月	ハーモニーレジデンス羽田ウエスト	19.5	2012	2140	85000	9300
2024年5月	ルーブル池上参番館	19.66	2001	1490	71000	16200
2024年5月	ヴェルト西馬込Ⅱ	20.63	2006	1550	72450	16280
2024年5月	ルーブル北糀谷	23.2	2016	2100	87000	13700
2024年5月	セジョリ蒲田イースト	23.29	2015	2320	91000	13640
2024年5月	Log池上	23.94	2018	2490	98000	11100
2024年5月	サンヴァリュー上池台	29.57	1994	1410	0	26030
2024年5月	ステージグランデ大鳥居アジールコート	37	2016	2960	120600	23500
2024年5月	グランドコンシェルジュ大森本町2アジールコート	37.38	2019	3690	146000	17900
2024年6月	ルーブル池上２	19.01	1995	1120	62000	11100
2024年6月	ルーブル西馬込弐番館	19.71	2004	1620	73000	14200
2024年6月	メインステージ洗足池	21.98	2011	1900	78100	14250
2024年6月	リクレイシア蒲田	22.33	2008	2260	90200	11000
2024年6月	ラフィスタ下丸子	25.5	2019	2680	98500	6750
2024年6月	AXAS蒲田南	25.62	2017	2400	92000	9220
2024年6月	パティーナ下丸子	25.84	2014	2500	95000	8900
2024年6月	ハーモニーレジデンスクロスゲート	26.19	2019	2740	104700	9425
2024年6月	ステージグランデ馬込アジールコート	38.18	2012	3150	126000	24280
2024年7月	ライオンズマンション上池台第2	16.2	1988	680	53000	16360
2024年7月	ジェミニ大森本町	18.37	1991	840	57000	11200
2024年7月	ルーブル蒲田九番館	20.63	2013	1920	79800	13800
2024年7月	東京蒲田SquareTower	22.2	2008	1980	80000	12080
2024年7月	FORTIS大森	25.2	2007	2230	90000	7500
2024年7月	セジョリ蒲田イースト	25.38	2015	2370	93000	13640
2024年7月	ハーモニーレジデンス羽田ウエスト＃002	25.5	2017	2280	85000	12000
2024年7月	ハーモニーレジデンス羽田ウエスト＃００２	25.5	2017	2460	94000	9200
2024年7月	Genovia本羽田skygarden	41.03	2019	3780	145000	10500
2024年7月	グランドコンシェルジュ大森本町2アジールコ	42.15	2019	3760	140400	17900
2024年8月	カーサ蒲田	16.28	1975	840	0	11250
2024年8月	大森タウンビル	18.92	1992	1090	65000	13500
2024年8月	ルーブル中馬込壱番館	19.14	2001	1650	73000	9600
2024年8月	Verona大森Lusso	20.35	2010	1750	67770	13990
2024年8月	ルーブル蒲田８番館	20.57	2011	1840	73600	14400
2024年8月	グランドコンシェルジュ蒲田イースト	21.89	2007	1640	75150	17100
2024年8月	メインステージ蒲田6エグザ	22.44	2012	2430	92000	7750
2024年8月	ロアール武蔵新田	25.52	2018	2160	87500	10000
2024年8月	クレヴィスタ大森西	26.18	2015	2120	81584	9930
2024年8月	ディアレイシャス田園調布南	26.29	2021	2620	102500	9600
2024年8月	レックス多摩川レジデンス	27.06	2010	2130	85000	9710
2024年9月	パークウェル田園調布	18.26	1997	1510	75000	9900
2024年9月	スカイコート蒲田第4	19.03	1989	780	0	16300
2024年9月	ルーブル西馬込弐番館	19.69	2005	1840	78000	11200
2024年9月	ルーブル上池台弐番館	20.59	2007	1730	75600	12800
2024年9月	ルーブル大鳥居弐番館	21.01	2013	1880	82000	13800
2024年9月	レアライズ蒲田Ⅱ	25.52	2020	2620	99000	7500
2024年9月	セザール長原ガーデン	30.36	2009	2620	0	16000
2024年9月	イニシア大森町N'sスクエア	37.46	2021	3840	145000	16900
2024年9月	グランヴァン西馬込4	40.15	2017	4050	128000	15000
2024年9月	Genovia本羽田skygarden	41.93	2019	3780	145000	10500
2024年10月	エヴェナール池上	16.12	1987	760	65000	21850
2024年10月	クリオ石川台1番館	16.8	1991	780	68500	18760
2024年10月	ルーブル大鳥居弐番館	20.32	2013	1880	82000	13600
2024年10月	ハーモニーレジデンス羽田ウエスト	21.45	2012	2280	89500	9630
2024年10月	ルーブル大森町	22.7	2012	1770	73000	14220
2024年10月	ステージ西蒲田	23.21	1991	1460	70000	8000
2024年10月	メイクス池上ルーチェ	28.11	2021	3040	106500	7680
2024年10月	メイクス池上ルーチェ	28.11	2021	3050	106500	7680
2024年10月	ステージグランデ蒲田Ⅱ	41.97	2015	3740	129600	22900
2024年10月	AXAS南蒲田アジールコート	43.02	2014	3770	0	17200
2024年10月	エクセル蒲田	43.1	1980	2230	0	27370
2024年11月	クリオ石川台壱番館	16.8	1991	890	65000	18110
2024年11月	パレ・ドールアイディ大森	18.2	1997	1340	0	13100
2024年11月	ルーブル池上六番館	20.1	2010	1750	75000	12200
2024年11月	スカイコートパレス大田鵜の木	20.2	2012	1630	70075	12700
2024年11月	ジーベック平和島	20.4	2013	2110	84500	11600
2024年11月	ルーブル蒲田八番館	20.5	2010	1900	72540	12800
2024年11月	コンシェリア久が原	21.2	2009	1870	78000	11835
2024年11月	エスコート蒲田	22.1	2003	2000	86000	13800
2024年11月	ワコーレ大森	22.2	1986	910	69000	22820
2024年11月	グリフィン・南蒲田アクトシティ	23.1	2006	2180	87000	10500
2024年11月	ジーベック西蒲田	23.1	2011	2200	85500	9310
2024年11月	カーサ大森A棟	24.3	1974	870	73000	11100
2024年11月	HY'sDurante	25.4	2016	1940	79200	15100
2024年11月	ブライズ大森本町	25.6	2024	3110	110000	9400
2024年11月	MAINSTAGE西蒲田2	25.7	2011	2320	89600	15180
2024年11月	ブライズ多摩川	26.24	2017	2490	93000	8400
2024年12月	シンシア蒲田ステーションプラザ	18.8	2002	1820	76000	10280
2024年12月	ＡＲＴＥＳＳＩＭＯＶＲＡＮＣＨＥ’ＰＲＯＶ	20.51	2008	1910	81900	19065
2024年12月	ハーモニーレジデンス羽田ウエスト	21.45	2012	1910	74500	9300
2024年12月	スカイコート蒲田EAST	22.1	2009	2240	86000	9200
2024年12月	スパシエグランス大森	22.6	2011	2390	90000	10200
2024年12月	FORTIS大森	25.2	2007	2280	90000	9000
2024年12月	スパシエ蒲田グランドタワー	25.4	2019	2670	93000	5100
2024年12月	ルーブル蒲田南7番館	25.7	2017	2340	90000	8000
2024年12月	ヴォーガコルテ池上弐番館	31.01	2017	3110	0	13530
2025年1月	プレールアイディ大森２	17.3	1998	1290	66500	14400
2025年1月	シティライブ多摩川	19.9	1993	1080	70000	16700
2025年1月	プレールドゥーク下丸子	20.6	2012	1920	80000	13600
2025年1月	ヴェルト西馬込	21.2	2003	1700	80000	16870
2025年1月	ルーブル羽田萩中	21.2	2013	2130	86000	11500
2025年1月	メインステージ蒲田２	23.5	2001	1790	78500	14960
2025年1月	ルリオン西蒲田	25	2014	2330	90000	10510
2025年1月	クレヴィスタ蒲田	25.24	2019	2720	104000	10600
2025年1月	デュオステージ蒲田	25.5	2019	3130	0	9850
2025年1月	ステージグランデ多摩川	25.52	2018	2120	81450	11000
2025年1月	クレヴィスタ大森西	25.6	2015	2180	80854	9740
2025年1月	ルーブル大森参番館	40.6	2006	3820	0	15250
2025年1月	スカーラ池上駅前	45.9	2000	2730	0	33900
2025年2月	クレッセント下丸子	14.8	1991	780	57000	13430
2025年2月	ステージグランデ多摩川	25.5	2018	2030	81450	11000
2025年3月	ロアール西馬込	20.7	2009	1830	79000	14260
2025年3月	アイディ平和島Ⅱ	20.8	2018	1970	79000	11000
2025年3月	ルーブル仲六郷弐番館	21.2	2014	2060	80000	12060
2025年3月	メインステージ蒲田Ⅲ	21.9	2006	2120	80900	12530
2025年3月	ルーブル鵜の木参番館	22.1	2009	1750	77000	15980
2025年3月	メインステージ蒲田V	23.1	2009	2100	79200	7980
2025年3月	ステージグランデ大鳥居アジールコート	25.5	2016	2120	86400	15100
2025年3月	スカイコートパレス蒲田Ⅱ	28.2	2019	2580	95100	16300
2025年4月	パレステュディオＤｉｍｔ大森	20.4	2004	2300	87500	9600
2025年4月	ヴォーガコルテ多摩川4	21.7	2011	2000	79000	9880
2025年4月	アルテシモアクアヴァカンザ	21.9	2007	1850	78000	14750
2025年4月	ハーモニーレジデンス東京サウスゲート	25.6	2018	2090	84165	9500
2025年4月	ヴォーガコルテ御嶽山	25.7	2019	2600	98000	14400
2025年5月	ライオンズマンション上池台第2	16.2	1988	680	53000	17000
2025年5月	ホーユウコンフォルト蒲田	16.56	1991	900	60000	15125
2025年5月	メインステージ久が原	18	1992	800	56700	19900
2025年5月	ヴェルステージ大森西	18.29	1998	1600	68000	8560
2025年5月	ヴェルステージ大森西	18.3	1998	1600	68000	8560
2025年5月	エクセリア池上	20.01	2001	1770	81000	16900
2025年5月	プレール・ドゥーク蒲田	21.53	2010	2120	80000	14680
2025年5月	オーナーズプラザ京浜蒲田	23	1984	1150	85000	24020
2025年5月	ハーモニーレジデンス池上	23.74	2011	2210	82000	7900
2025年5月	メインステージ西蒲田Ⅱ	24.49	2011	2150	88000	14520
2025年5月	フォルティス大森	25.5	2007	2370	88000	9145
2025年5月	ステージグランデ多摩川	25.5	2018	2060	81450	13900
2025年5月	ステージグランデ多摩川	25.52	2018	2060	81450	13900
2025年5月	ハーモニーレジデンスクロスゲート	25.62	2019	2570	93930	11525
2025年5月	コンシェリア蒲田クロッシア	25.65	2021	3080	112000	13670
2025年5月	スカイコートパレス蒲田Ⅱ	28.17	2019	2500	95100	11500
2025年5月	スカイコートパレス蒲田Ⅱ	28.2	2019	2500	95100	11500
2025年5月	ニュー矢口フラワーマンション	31.05	1977	520	0	14200
2025年6月	蒲田ダイカンプラザシティ	18.2	1990	740	62000	17340
2025年6月	ルーブル大森	19.25	1998	1560	75000	18000
2025年6月	プレミアムキューブ大森本町	20.4	2012	2200	85000	12640
2025年6月	ルーブル大森7番館	20.52	2010	1980	80600	14400
2025年6月	ルーブル羽田西	20.61	2013	1900	74000	11000
2025年6月	プラチナコート多摩川イースト	22.18	2006	2200	89000	14400
2025年6月	シンシア田園調布	23.52	2000	1600	80000	20880
2025年6月	ARTESSIMOWELLE	25.2	2020	2380	91200	12910
2025年6月	ハーモニーレジデンス大森山王ザ・ガーデン	25.43	2020	3100	112500	17025
2025年6月	ガリシア下丸子リバーサイド	27.9	2020	3000	106500	7500
2025年6月	ガリシア下丸子リバーサイド	28.99	2020	2950	109500	7700
2025年6月	ライオンズマンション上池台	49.61	1985	2000	130000	29520
2025年7月	ステーションプラザ羽田	16.43	1989	780	63000	10500
2025年7月	ファミニュー大森南	16.64	2006	1260	86000	10850
2025年7月	仲池上アートレジデンス	21.6	2008	1630	71000	12900
2025年7月	スカイコート蒲田駅前	21.76	1998	1800	77500	9500
2025年7月	メインステージ洗足池	21.98	2011	2240	84600	12920
2025年7月	クレイシア池上	22.34	2009	2040	83000	15500
2025年7月	ジェイパーク下丸子弐番館	22.5	1997	1500	75000	21730
2025年7月	ジーベック蒲田ステーションエグゼ	23.31	2014	2270	83400	7300
2025年7月	ハーモニーレジデンス東京サウスゲート	25.56	2018	2090	84700	12200
2025年7月	ハーモニーレジデンスクロスゲート	25.62	2019	2570	93930	11525
2025年7月	ランデージ東雪ヶ谷	31.62	1994	1400	69300	20300
2025年7月	テラスセザール大森	33.35	1984	1600	100000	28520
2025年7月	クリオ蒲田II	38.18	2006	2820	110000	22000
2025年8月	トップ武蔵新田第１	16.41	1988	830	55000	10200
2025年8月	ライオンズマンション大森北	17.39	1991	1200	65000	10800
2025年8月	ダイアパレス千鳥町	17.5	1991	920	58000	16860
2025年8月	ヴォーガコルテ多摩川Ⅱ	20.19	2007	1780	77000	15950
2025年8月	AXAS大森山王	25.35	2019	3130	115000	11410
2025年8月	セジョリ蒲田Ⅱ	25.81	2014	2480	96500	16930
2025年8月	スカイコート蒲田駅前	26.94	1999	2100	85000	11300
2025年8月	クリオ蒲田Ⅱ	34.11	2006	3070	115000	11760
2025年8月	洗足池マンション	40.69	1969	1700	0	25000
2025年8月	セブンスターハイツ池上	41.14	1983	2200	0	17670
2025年9月	スカイコート蒲田第7	18.99	2007	2200	83000	9600
2025年9月	スカイコート蒲田第7	21.46	2007	3540	132000	16000
2025年9月	ルーブル大鳥居伍番館	22.5	2014	2440	89500	10700
2025年9月	パティーナ馬込弐番館	23.8	2012	2050	81500	12500
2025年9月	ステージファースト大森西	25.39	1998	1560	71000	13130
2025年9月	シンシア蒲田ステーションプラザ	30.64	2002	1870	75000	10250
2025年9月	ワコーレ田園調布	40.44	1986	940	55000	11030
2025年9月	メインステージ大森東	40.64	1998	1630	75000	14900
2025年10月	メインステージ久ヶ原	18	1992	810	57000	15400
2025年10月	ルーブル西馬込弐番館	19.71	2005	1600	74480	15000
2025年10月	ルーブル西馬込参番館	20.44	2008	2100	80000	10875
2025年10月	スカイコートヌーベル大森	20.71	2007	1800	67500	1400
2025年10月	ジェイパーク山王	21.4	1998	990	0	15200
2025年10月	アルテシモアクアヴァカンザ	21.9	2007	1950	80000	14750
2025年10月	ルーブル東蒲田八番館	25.27	2014	2250	88000	14760
2025年10月	ハーモニーレジデンス東京サウスゲート	25.56	2018	2400	97000	11700
2025年10月	クレヴィスタ大森西	25.62	2015	2600	95000	9740
2025年10月	スパシエ蒲田グランドタワー	25.63	2019	3120	105000	5100
2025年10月	日神デュオステージ仲池上	27.7	2003	2320	107000	23010
2025年11月	ワコーレ田園調布	15.65	1986	940	55000	11030
2025年11月	フェルテシモ田園調布	18	1988	1180	79000	22000
2025年11月	菱和パレス大森西	18.36	1992	990	59000	17390
2025年11月	トーシンフェニックス大森町	22.8	2005	1880	76000	13400
2025年11月	アイルエアポート羽田	25.35	2019	2450	86400	4670
2025年11月	ライオンズマンション北馬込	25.65	1988	710	0	33660
2025年11月	ブライズ蒲田イースト	25.66	2019	2840	0	8000
2025年11月	日神デュオステージ大森西	30.56	2008	2380	103000	18205
2025年11月	グランドメルシー大森	31.53	1988	1100	0	13280
2025年12月	オークハウス北千束	16.02	1990	1220	58000	6400
2025年12月	パークウェル田園調布	18.2	1997	1610	75000	9900
2025年12月	スカイコートヌーベル大森	18.55	2007	1930	74500	8400
2025年12月	ブライズ大森東	20.96	2008	2100	75000	11600
2025年12月	ドルチェ池上	22.8	1992	850	75000	24830
2025年12月	グランドコンシェルジュ馬込アジールコート	25.56	2020	2330	83700	11970
2025年12月	Genovia本羽田skygarden	25.81	2019	3250	122000	11900
2026年1月	ルーブル東蒲田参番館	20.52	2009	2130	79600	11720
2026年1月	ルーブル下丸子弐番館	21	2012	2210	85000	10400
2026年1月	スカイコート蒲田ガーデン	21	2013	2520	78100	9500
2026年1月	スカイコート大森第5	21.73	2004	2200	83000	9750
2026年1月	ジーベック平和島2	25.48	2015	2370	95500	18800
2026年1月	ブライズ蒲田サウス	25.52	2017	2570	93000	8400
2026年1月	メイクスデザイン千鳥町アジールコート	25.56	2017	2750	95000	7600
2026年1月	ハーモニーレジデンスクロスゲート	25.62	2019	2700	95790	11625
2026年1月	グランドコンシェルジュ大森本町１アジールコート	25.81	2019	2600	89550	18390
2026年1月	ジーベック大鳥居アジールコート	25.81	2021	2800	102000	10850
2026年1月	大森南ダイヤモンドマンション	36	1981	1000	0	21500
2026年1月	プレミアムキューブ大森本町	40.8	2012	3700	155000	37320
2026年2月	トップ武蔵新田第1	16.41	1988	690	52000	16500
2026年2月	フェルテシモ田園調布	18	2018	980	79000	22000
2026年2月	ルーブル田園調布南	18.43	1999	1430	68000	16500
2026年2月	ルーブル東蒲田伍番館	20.44	2009	1900	76000	15200
2026年2月	ヴェルステージ多摩川	20.88	2006	2060	82000	13500
2026年2月	レジデンシャルスター山王ヒルズ	20.9	2013	2290	92000	18900
2026年2月	リクレイシア蒲田	21.56	2008	2110	86112	14540
2026年2月	アイル大森壱番館	21.6	2014	1780	80000	16510
2026年2月	ステージグランデ蒲田	22.55	2006	2230	89000	16540
2026年2月	グランヴァン南雪谷	22.74	2001	2250	85000	11500
2026年2月	藤和シテイコープ西蒲田Ⅰ	24.08	1986	1200	65000	11990
2026年2月	ルクシェール蒲田	24.78	2016	3300	127000	19100
2026年2月	ルクシェール蒲田	24.78	2016	3300	127000	19100
2026年2月	リファイズ馬込アクシス	25.12	2007	2220	90000	12000
2026年2月	グランドコンシェルジュ多摩川アジールコート	25.44	2016	2250	82350	13500
2026年2月	リヴシティ大森町	25.76	2016	2370	89100	13230
2026年2月	スタジオデン洗足	32.25	2009	3920	145000	18780
2026年2月	日神デュオステージ大森西	32.7	2008	2820	120000	19385
2026年2月	クリオ蒲田2	34.11	2006	2550	103680	11760

 

東京都大田区のワンルームマンション売却収支シミュレーション（手残り額の目安）

「大田区の物件が手堅く売れるのはわかったけれど、税金や手数料を引いたら、結局手元にはいくら残るの？」

そんな疑問にお答えするため、安定した賃貸需要に支えられて高値で推移している大田区の物件（築11年・20㎡前後）を想定し、売却時のリアルな収支（手残り額）を表にまとめました。

【シミュレーション：大田区のワンルーム（築11年・20㎡）を売却した場合】

項目	金額の目安	備考
① 現在の査定価格	2,150万円	大田区の築11年・20㎡前後の平均的な取引相場
② ローン残債	– 1,200万円	購入から11年経過後の想定残高
③ 譲渡費用	– 約80万円	仲介手数料、印紙代、登記費用など
④ 譲渡益税	– 約45万円	長期譲渡所得（所有期間5年超・税率約20.315%）として試算
最終的な手残り額	約 825万円	① – (②＋③＋④)

購入から11年が経過してローン残債が減っていることに加え、大田区特有の「超・高流動性」によって査定価格（2,150万円）が底堅く維持されているため、手数料や税金を差し引いても約800万円以上のまとまった現金（キャッシュ）を手元に残せる計算になります。

もちろん、初期の借入額や現在のローン残債によって、最終的な手残り額は一人ひとり異なります。だからこそ、「今の相場なら自分の手元にいくら残るのか？」を一度シミュレーションで把握しておくことが、今後の確実な資産形成において非常に重要です。

東京都大田区の中古ワンルームを「今売るべき人」「まだ保有を継続してもいい人」

投資家からの指名買いが絶えず、現金決済の買い手も多い現在の大田区において、所有されている物件の状況やオーナー様の運用目的によって、最適な出口戦略は「売却」と「保有」の2つに明確に分かれます。

客観的な市場動向から導き出した、それぞれの判断基準をご確認ください。

今すぐ売却に向けて動くべき人

• 品川エリアの再開発波及で、購入時よりも査定額が上がっている人
  大田区は品川駅へのアクセスの良さから、近年の周辺再開発（高輪ゲートウェイなど）の恩恵をダイレクトに受け、物件価格が力強く上昇しました。
  歴史的な高値圏で安定している「今」のうちに売却して利益を確定させることは、不動産投資における最も確実な成功パターンのひとつです。

• 築20年を超え、修繕費用の増加リスクが近づいている人
  大田区のワンルームは築古でも高く売れる点が強みですが、築年数が経つにつれて室内のエアコンや給湯器といった設備故障、あるいは大規模修繕に伴う一時金の負担リスクは確実に高まります。
  無駄な修繕費用を支払ってトータルの利回りを下げる前に、投資家からの需要が圧倒的に強い現在の市場で売り抜けるのが賢明です。

• 資金を現金化して、他の手堅い資産運用に回したい人
  「まとまった手残り額（キャッシュ）」が確保しやすい現在の大田区の相場環境を活かし、ワンルームを一度売却して得た資金を、新NISAなどの流動性の高いペーパーアセットや、
  より築浅で管理状態の良い物件へ組み替える（ポートフォリオの最適化）オーナー様が増加しています。

まだ保有を継続してもいい人

• 物件を購入してからまだ5年が経過していない人
  投資物件を売却して利益（譲渡益）が出た場合、所有期間が5年以下の中断期間では「短期譲渡所得」とみなされ、利益に対して約39%の税金が課せられます。
  5年を超えると「長期譲渡所得」となり税率が約20%へとほぼ半減するため、急激な資金繰りの必要性がない限りは、税率が下がるタイミングまで保有を継続するのがセオリーです。

• 低金利でローンを組んでおり、毎月のキャッシュフローが大幅なプラスの人
  過去の超低金利時代に有利な条件で融資を引いており、毎月の管理費や修繕積立金、ローン返済額を差し引いても、手元に十分なインカムゲイン（純現金収支）が残っている場合は、
  急いで手放す必要はありません。大田区の賃貸稼働率は2026年現在も極めて高水準を維持しているため、インカムの原動力をそのまま活かす選択肢も有効です。

• 立地特性が極めて特殊で、空室リスクが構造的にゼロに近い物件を所有している人
  例えば、羽田空港の敷地近接エリアや、主要駅から徒歩3分以内といった「代替不可能な絶対的強み」を持つ住戸の場合、市況の波に関わらず入居者が途切れません。
  このような資産性の高いプラチナ物件は、長期的な私的年金代わりとしてインカムを回収し続けるメリットが上回るケースがあります。

大田区のワンルームはどう査定する？「取引事例比較法」の仕組みと重要性

大田区のワンルームマンションは、条件の近い物件が実際にいくらで売れたかを比較する「取引事例比較法」を中心に査定します。

同じ大田区内でも、蒲田・京急蒲田、大森・平和島、馬込・西馬込・池上など、最寄り駅によって価格帯や賃貸需要は異なります。査定では成約価格だけでなく、家賃、利回り、築年数、駅距離などを総合的に確認することが重要です。

査定では価格だけでなく、家賃・利回り・築年数まで比較する

投資用ワンルームの買主は、購入価格とあわせて、家賃収入や表面利回りを確認します。そのため査定では、成約価格、現在の家賃、管理費・修繕積立金、築年数などを比較します。

築年数が経過していても、適正な家賃で安定して稼働している物件は、収益性を重視する投資家から評価される場合があります。

比較する事例の条件が違えば、査定価格も大きく変わる

同じ大田区のワンルームでも、最寄り駅、駅からの距離、専有面積、築年数、階数、管理状態によって成約価格は変わります。

特に大田区は、築浅物件が多い蒲田周辺から築年数が経過した物件まで、幅広い物件が流通しています。条件の異なる事例を単純に比較すると、査定価格が実際の相場からずれる可能性があります。

売り出し価格ではなく「実際に売れた価格」を確認することが重要

不動産ポータルサイトに掲載されている金額は、売主の希望を含む売り出し価格です。価格交渉や値下げを経て成約する場合もあるため、掲載価格と実際の売却価格が同じとは限りません。

査定額の妥当性を判断するには、条件の近い物件の実成約価格や㎡単価を確認することが大切です。

取引事例が公開されていないと、相場を判断しにくい

査定額だけを提示されても、比較した物件や算出根拠が分からなければ、適正な金額か判断しにくくなります。

どの成約事例を参考にしたのか、築年数、面積、家賃などの違いをどのように調整したのかまで確認すると、不動産会社ごとの査定額を比較しやすくなります。

大田区のワンルームは業者買取でも売れる？仲介売却との違い

大田区のワンルームマンションは、個人投資家などの買主を探す仲介だけでなく、不動産会社が直接購入する業者買取でも売却できます。

仲介と買取では、売却価格、成約までの期間、手続きの進め方が異なります。高値を目指すのか、売却時期や手間の少なさを優先するのかによって、適した方法を選ぶことが大切です。

業者買取は「確実性・スピード・手間の少なさ」が強み

業者買取は、不動産会社が買主となって物件を直接購入する方法です。条件が合えば、売却価格と引渡し時期を早めに確定しやすく、一般の買主を探す販売活動も必要ありません。

空室、サブリース中、収支が赤字の物件でも、契約内容や収益性によっては買取対象となります。ただし、再販売にかかる費用や保有リスクが価格に反映されるため、仲介での成約価格を下回ることが一般的です。

仲介売却は高値を目指しやすいが、売却時期を確定しにくい

仲介売却は、個人投資家や法人など、幅広い買主を探す方法です。条件の合う買主が見つかれば、業者買取より高い価格で成約する可能性があります。

一方で、買主が見つかる時期は確定できません。購入申込み後に融資審査が通らない場合や、価格交渉によって成約価格が下がる場合もあります。

販売期間中は、管理費、修繕積立金、ローン返済などの保有コストが続く点も考慮する必要があります。

大田区では仲介と買取の価格差が小さくなることもある

蒲田・京急蒲田や大森・平和島など、交通利便性が高いエリアで、適正な家賃で稼働している物件は、個人投資家だけでなく買取業者からも評価されやすい傾向があります。

駅から近い物件や、築年数が比較的新しく管理状態が良好な物件では、市場状況によって仲介価格と買取価格の差が小さくなる場合があります。

ただし、すべての物件に当てはまるわけではありません。築年数、家賃、管理費、駅距離、サブリース契約の内容などによって査定結果は異なります。

まずは「仲介」と「買取」の両方を査定して比較する

売却方法を決める際は、仲介査定と買取査定を同じタイミングで確認することが大切です。

比較する際は査定額だけでなく、仲介手数料、売却期間中の保有コスト、ローン残債などを差し引いた手残り額まで確認しましょう。

仲介と買取の条件を並べることで、高値を優先するのか、売却時期や手続きの負担を優先するのかを判断しやすくなります。

東京都大田区のワンルーム売却に関するよくある質問（QA）

蒲田周辺はワンルームマンションが多すぎませんか？売れ残るのが心配です。

物件の多さは「市場の活発さ（流動性の高さ）」の証明ですので、まったく心配ありません。 大田区、特に蒲田周辺は供給が多い分、それ以上に単身者からの賃貸需要が圧倒的に旺盛なため、投資家からは「空室リスクが極めて読みやすい安全なエリア」として高く認識されています。適切な売却戦略を組み立てて適正な価格設定を行えば、東京都内でもトップクラスのスピードで成約に至ることが可能です。

築35年の古い物件ですが、今からでも売れますか？

はい、非常に高い確率でスムーズに売却可能です。 近年の中古投資マンション市場では、取得価格が手頃であるにもかかわらず家賃が下がりにくい「築古物件」を狙う個人投資家が急増しています。大田区という底堅いブランド力があれば、利回り効率（インカムゲイン）を重視する堅実な投資家をターゲットに、早期に買い手を見つけることができます。

羽田空港へのアクセスが良いことは、投資家へのアピールになりますか？

売り出す上で、最強のアピールポイントの一つになります。 インバウンド（訪日外国人）の爆発的な増加や航空業界の完全な活況に伴い、キャビンアテンダントやグランドスタッフをはじめとする空港関係者からの賃貸需要は非常に分厚くなっています。「どのような市況下でも入居者が絶えない好立地」という事実は、買い手となる投資家が最も重視するポイントであるため、強気な価格交渉の大きな武器になります。

駅から徒歩10分以上離れている物件でも高く売れますか？

はい、大田区の立地特性であれば十分に高値売却が狙えます。 大田区内はJR京浜東北線、東急各線、京急線が網の目のように走っているため、一つの駅から離れていても「別の路線の駅が近い」「優秀なバス便で品川や川崎へ直結している」というケースが多いためです。また、周辺の地場企業や大学キャンパスなどに近い物件であれば、駅距離に関わらず投資家からトータルで高く評価されます。

入居者がまだ住んでいるオーナーチェンジ物件ですが、そのまま売れますか？

まったく問題ありません。むしろ投資家にとっては「購入直後から確実に家賃収入が入る」ため好条件となります。 売却にあたって入居者に退去してもらう必要はなく、購入検討者のための内覧スケジュール調整なども不要です。オーナーチェンジ物件の売却実績が豊富な弊社にお任せいただければ、管理会社との引き継ぎ手続きや入居者への通知なども、すべてオーナー様に負担をかけることなく完了いたします。

売却にともなう諸経費や税金が心配です。事前に手残り額を把握できますか？

はい、事前にリアルな成約データに基づいた正確なシミュレーションをご提示いたします。 不動産の売却時には、仲介手数料などの諸経費のほか、物件の所有期間（5年超の長期譲渡、5年以下の短期譲渡）によって適用される税率が大きく異なります。売却活動をスタートする前に、「最終的にご自身の口座へいくら現金が残るのか（手残り額）」を数字として把握しておくためのシミュレーションですので、安心してお気軽にご活用ください。

大田区のワンルームは、これから先もっと値上がりしますか？

現在の相場は歴史的な最高値圏（高止まり）にあるため、これ以上の過度な期待よりも、今の好相場で確実に売り抜ける方が手堅い投資判断です。 2026年現在の不動産市況は、国内外の投資家マネーによって都心部全体の価格が押し上げられていますが、今後は金融政策に伴う金利上昇リスクなどの不透明感もあります。確実に高く売れる「今」のうちに利益を確定させ、まとまったキャッシュを確保するオーナー様が増えています。

とりあえず査定価格を知りたいだけですが、相談可能ですか？

はい、完全無料で現在の正確な市場価値を算出いたします。 売却をまだ確定させていない段階でのご相談も大歓迎です。現在のリアルなデータから導き出される「査定額」と、ローン完済後の「手残り額」を把握した上で、運用を続けるべきか手放すべきかをゆっくりご判断ください。売却を強要することは一切ございません。

まとめ｜この記事の結論

大田区の投資用ワンルームマンション売却における重要なポイントは以下の5つです。

• ワンルームのストックが多いため取引が活発で、流動性が非常に高い（売りやすい）
• 羽田空港や品川へのアクセスにより、賃貸需要が途切れず投資家から大人気
• 2024年〜2026年の直近データでは、平均価格は2,200万円水準へ堅調に推移
• 築古になっても利回りが評価されるため、幅広い築年数で売却チャンスがある
• まずは「今売ると手元にいくら残るのか」を個別査定で確認することが第一歩

近隣エリアのワンルームマンション売却相場コラム

周辺エリアのリアルな成約状況や売却相場の推移は、下記の個別コラムにて詳しく解説しています。

ご自身の物件の資産価値を比較検証される際にお役立てください。

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