【2026年最新】投資用ワンルームマンションの売却相場｜独自データで読み解く「売り時」と全国エリア別事例

「所有しているワンルームマンションの売り時がわからない」 「築年数が20年以上経っているから、もう高く売れないのではないか……」

投資用ワンルームマンションのご売却を検討される際、このようなお悩みを抱えるオーナー様は非常に多くいらっしゃいます。

本記事では、弊社（TOCHU）が実際に取引した直近（2025年〜2026年）の実成約データのみを使用し、現在のワンルームマンション市場のリアルな相場動向と、

高値で売却するための考え方を論理的に解説します。

結論｜投資用ワンルームマンションは「築古でも売れる」。ただし売却価格はエリアと条件で大きく変わる

まず結論からお伝えすると、投資用ワンルームマンションは築年数が古くても問題なく売却可能です。

しかし、いくらで売れるかは全国一律ではなく、エリアによって明確な差が出ます。

築古でも買い手がつく理由

一般的な実需（自分が住むため）のファミリーマンション等とは異なり、ワンルームマンションの主な買い手は「投資家」です。

投資家は築年数そのものよりも「収益性（利回り）」を重視するため、価格が下がって利回りが向上した築古物件は、むしろ投資家からの強い需要を集めます。

高く売れるかどうかはエリア差が大きい

とはいえ、賃貸需要が見込めないエリアの物件は当然売れにくくなります。

人口が流入している大都市圏（東京、大阪、福岡など）や、独自の条例で供給が限られるエリア（京都など）では、築古になっても価格が落ちにくく高値での売却が狙えます。

まずは地域別の実成約データを見るべき

ご自身の物件が「今いくらで売れそうか」を知るためには、全国平均の相場を見るのではなく、「該当するエリアの実際の成約事例」を確認することが最も重要です。

【独自分析】築年数と利回りの相関関係。古い物件に買い手がつく理由

「古くなると価格が下がるなら、買い手もつかないのでは？」と思われるかもしれませんが、投資用不動産においてはそんなことはありません。

不動産は築年数が経過するとともに、緩やかに物件価格（㎡単価）が下落していく傾向にあります。

しかし、家賃（賃料）は物件価格ほど急激には下落しません。その結果、投資用不動産において何が起きるのでしょうか。

グラフから読み取れる通り、物件価格が下がる一方で、築年数が古くなるほど「表面利回り」は明確に上昇（右肩上がり）していく傾向があります。

投資家が物件を購入する際、最も重視するのはこの「利回り」です。

つまり、物件が古くなったとしても『高利回り物件を求める投資家からの買いたいという需要』は逆に高まるのです。

これが、ワンルームマンションにおいて古い物件でも確実に、そして想定以上の高値で売却できる最大の理由です。

ワンルームマンションの売り時はどう判断する？

「古くても売れるなら、いつ売るのが正解なのか？」という疑問について解説します。

相場が高値圏でも一律に売り時とは限らない

現在、都市部のマンション価格は全体的に高値圏で推移しています。しかし、「相場が高いから今すぐ売るべき」とは限りません。

物件ごとの収益状況やオーナー様ご自身の目的によって、最適なタイミングは異なります。

金利・賃貸需要・管理状態で判断が変わる

今後の金利上昇リスクを懸念して早めに手放すのが良いケースもあれば、立地が良く安定した家賃収入が入り続けているため、

しばらく保有を続ける（インカムゲインを狙う）方が有利なケースもあります。

含み益が出ているなら出口戦略を考えやすい

購入時の価格やローン残高と比較して、現在の査定額が上回っている（含み益が出ている）状態であれば、いつでも手残りをプラスにして売却できます。

まずは一度査定に出し、「今売ったらいくら手元に残るのか」を把握しておくことが出口戦略の第一歩です。

このページの見方｜売却相場を判断するときの3ステップ

本記事および本サイトのデータを最大限に活用し、ご所有物件の価値を判断するための手順をご案内します。

1. まずは自分のエリアの記事を見る

この後にある「エリア別リンク集」から、ご自身の物件がある地域の詳細記事へお進みください。

2. 次に築年数と利回りの関係を見る

各エリアの記事には、その地域固有の「築年数と㎡単価」「築年数と利回り」の散布図（独自データ）を掲載しています。

ご自身の物件がグラフのどの位置に該当するかをご確認ください。

3. 最後に類似物件で査定相場を確認する

各記事の後半には、直近の実際の取引事例を多数掲載しています。

ご自身の物件と近い条件（面積、築年数など）の事例を探し、大まかな査定相場を推測してみてください。

【エリア別】主要都市のワンルーム売却相場と直近の取引事例

全国的な相場の法則は共通していますが、具体的な価格帯や利回りの水準はエリアによって大きく異なります。

TOCHUでは、全国の主要都市におけるリアルな売却相場と、直近の買取事例（全件データ）をエリア別に公開しています。

ご所有の物件が該当するエリアの記事をぜひご確認ください。

首都圏エリアの売却相場・事例

• 東京の売却相場と事例を見る

  日本最大の取引市場であり、各区によって細かく相場が形成されています（※リンク先からさらに各区の詳細データをご覧いただけます）。

• 横浜の売却相場と事例を見る

  都心へのアクセスとブランド力から、築古になっても高い資産価値を維持し続けるエリアです。

• 川崎の売却相場と事例を見る

  単身層の圧倒的な賃貸需要により、利回りがしっかりと上昇し投資家需要を喚起する市場です。

関西エリアの売却相場・事例

• 大阪の売却相場と事例を見る

  取引件数が多く、築年数経過による利回り上昇のトレンドが顕著に表れる活発な市場です。

• 京都の売却相場と事例を見る

  景観条例等の影響で新規供給が限られるため、築古物件の価格が落ちにくい（下落トレンドが非常に緩やか）という特有の強みがあります。

• 神戸の売却相場と事例を見る

  安定した賃貸需要を背景に、築年数が経過しても投資家からの底堅い需要が確認できるエリアです。

東海・九州エリアの売却相場・事例

• 名古屋の売却相場と事例を見る

  価格と利回りの美しい逆転現象（相関関係）が見られ、古い物件でも手残りを最大化しやすい市場です。

• 福岡の売却相場と事例を見る

  人口増加や再開発を背景に、築年数が経過しても投資家からの需要が極めて高い大注目エリアです。

【無料査定のご案内】

ご所有の物件に近いエリアの記事を確認したうえで、現在の正確な査定相場を知りたい方は「無料査定」をご利用ください。

相場はあくまで平均値であり、類似事例をもとに個別に確認・査定することが高値売却への一番の近道です。

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ワンルームマンションの査定相場はどう見ればいい？

ご所有の物件の売却価格をより正確に推測するためには、以下の要素が「極めて近い類似物件の過去事例」を参考にすることが最も重要です。

築年数

前述の通り、築年数は価格と利回りに直結する最重要指標です。新耐震基準（1981年以降）かどうかも大きく影響します。

買主がローンが組める年数が変わってきますので評価額が異なりか価格に影響します

エリアと最寄り駅からの距離

ワンルームの入居者は単身者のため、「駅徒歩10分以内（できれば5分以内）」などの利便性が賃貸需要を左右し、それが直接売却価格に反映されます。

空室か賃貸中か（オーナーチェンジ）

投資用ワンルームの場合、すでに入居者がいて家賃収入が発生している「オーナーチェンジ物件」の方が、投資家がすぐに収益を得られるため売却しやすい傾向にあります。

管理状態と賃料条件

建物の修繕履歴や管理状況が良い物件は高く評価されます。また、現在の設定賃料が相場より高いか低いかによっても、利回りが変わるため査定額は変動します。

TOCHUが実成約データを公開する理由

私たちがこのような実成約データを包み隠さず公開しているのには理由があります。

それは、不動産業界特有の透明性の低さを解消し、お客様が不利益を被る（だまされる）ことのないクリーンな取引を実現したいという強い思いがあるからです。

ぜひ、本コラムで公開している豊富なデータをご自身の物件と照らし合わせ、適正な価値を推測するのにお役立てください。

投資マンション売却の関連お役立ちコラム

売却に向けた具体的な知識を深めたい方は、以下の記事もあわせてご活用ください。

• 投資マンション査定のポイントと注意点
• 投資マンション売却の総合ガイド
• 投資マンション売却にかかる税金の種類と計算方法
• 投資マンション売却にかかる費用・手数料まとめ
• 投資マンション売却と残債の注意点

なぜTOCHUのデータは信頼できるのか？（豊富な取引実績）

一般的な不動産ポータルサイトに掲載されている「相場データ」の中には、実際に売れた価格ではなく「売れ残っている希望価格（ノイズ）」が多く混ざっています。

しかし、本サイトで公開している散布図や事例一覧は、すべて弊社が直接取引を行った直近の「実成約データ（事実）」のみで構成されています。

外部の架空データや古い情報は一切排除しているため、お客様のご所有物件の「本当の価値」を最も正確に推測することが可能です。

よくある質問（FAQ）

築20年・30年超のワンルームでも売れる？

はい、問題なく売却可能です。本記事でも解説した通り、築古物件は価格が下がる分「利回り」が高くなるため、収益性を重視する投資家からの需要が常に存在します。

空室と賃貸中ではどちらが高く売れやすい？

投資用ワンルームの場合、基本的には入居者がいてすぐに家賃収入が得られる「賃貸中（オーナーチェンジ）」の方が投資家に好まれ、スムーズに高値で売却しやすい傾向にあります。

地方在住でも売却手続きは進められる？

可能です。現在の賃貸管理会社とのやり取りや売買契約の手続きなど、遠方にお住まいのオーナー様でも負担なく進められるよう、弊社がフルサポートいたします。

売り時がわからないときは何から始めればよい？

まずは「現在の正確な査定額（いくらで売れるか）」と「ローン残高」を把握することから始めてください。

手元にいくら残るのかが分かれば、今すぐ売るべきか、保有し続けるべきかの判断が明確になります。

「自分の物件の正確な査定額を知りたい」「まずは話だけ聞いてみたい」という方は、ぜひお気軽に弊社の無料査定をご依頼ください。

豊富な取引データに基づき、最適な出口戦略をご提案いたします。