サブリースは後悔する！？トラブルを回避するポイントについて

 

そのサブリース契約は本当に必要ですか？

このコラムでは、サブリース契約トラブルにおいて相談の多い代表的な5つのパターンと、なぜ後悔するのかについて解説しています。

知っておきたいトラブルを回避するチェックポイントをこの機会に押さえて下さい。

サブリース契約が本当に必要ですか？

トラブルを回避するために、そもそも本当にサブリース契約が必要なのかを考えてください。何事もメリットとデメリットがありますが、入居者需要に困らない物件であれば、サブリースは必要ないかもしれません。競争力のある物件は空室になってもすぐに次の借主が見つかるため、10%～20％のサブリース費用がもったいないと考えることもできます。

また、サブリースでも空室期間が長いと解約を迫ってくる、減額を請求してくる業者さんもいます。永年保証はありえないと思っておく方がよいでしょう。

総じてサブリース契約に対する過度な期待を抱くことがトラブルの原因となります。

 

 

サブリースのトラブル5種類

サブリース契約のトラブルで代表的な5つのパターンです。ほとんどの相談がこの中のどれかに当たります。

 

家賃相場との乖離

サブリースから入ってくる家賃収入が、相場の家賃よりも“極端”に高い、安いことが問題になります。通常の場合、相場家賃の80％がサブリース賃料となり、差額の20％が業者側の取り分です。

もし家賃が相場よりも高い場合は、物件購入の際のローンの過剰融資を誘発することに繋がり、販売業者の利益の最大化が目的の可能性があるので注意しましょう。

安い場合は、オーナー側が本来なら得られるべき収入の長期的な損失に直結し、いつまでたっても利益が育ちません。

 

減額交渉

実際にはありもしない安い価格帯の賃貸事例を見せて交渉してきます。契約締結時点と比べて、大きく家賃収入が落ち込んでしまうことは大問題です。

当初に見込んでいた損益計画が後退してしまった結果、キャッフローがマイナスになる可能性も。最悪の場合、自己破産の恐れもあります。

 

内装費用が高い

入居者が退去した場合の内装工事の決定権をサブリース業者が持っている契約が多く、内装工事の費用が割高になっていることがあります。

内装工事だけでなく、「エアコンを交換した報告を受けたが現地で確認してみると工事されていなかった」というような架空請求をしてくる業者も。

また、「オーナーに見積もりを見せることなく工事を発注していた」、「支払いを拒否したらサブリース家賃と相殺されていた」など悪質なケースも見受けられます。

 

解約できない

契約書には6カ月前予告や違約金により、サブリースを解約できるという記載があるのにもかかわらず、借地借家法を盾に解約に応じないケースが少なくありません。サブリースを解約した後で売却した方が利回りが向上して売却価格が上がるので、大きな利益損失になるかもしれません。

サブリースは解約できない！？契約解除と正当事由について解説

サブリース会社の倒産

毎月の家賃収入が保証されるという安心感がメリットのサブリースですが、運営している会社が滞納してしまうケースも存在します。経営がさらに悪化すると、オーナーに送金するべき家賃を会社の売上のマイナス処理に使ってしまい倒産という最悪な事態も想定されます。表向きの経営が順調にみえても、実態は自転車操業という会社も。経営が傾いた会社から滞納した家賃を回収することは非常に困難です。

入居者から預かっている敷金まで使い込んでいる業者もおり、退去時にトラブルの原因になります。

 

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サブリースのトラブルはなぜ発生し後悔するのか

それでは、なぜこのような問題が起きてしまうのでしょうか。その原因を把握することで、トラブル発生を未然に防ぐためのヒントにしましょう。

 

重要事項の説明が不足している

購入時にサブリース契約を締結する方の多くが販売会社に任せっきりで安心してしまい、問題があれば話し合いで解決できると甘くみています。

しかし、いざ問題に見舞われた時に、「物件購入後に担当者が退職していた」、「会社の方針が変わり融通がきかない」など、当惑する事態になることも珍しくありません。何事にも過信は禁物です。

 

オーナーの知識がない

不動産投資初心者にありがちな事例ですが、サブリースの知識がない状態で契約を結んでしまい、契約後に後悔してしまったというケースはよく見受けられます。

本当にサブリース契約を結ぶ必要があるのか、集金代行契約でも良いのではないかを判断するためには、ある程度の不動産知識が必要です。

賃貸契約内容が相場に対して適正なのか、比較できるようになるまで知識や情報を増やしてスタートをしてください。

 

借地借家法で保護される

入居者の保護が目的の借地借家法。オーナーがサブリース業者に貸し、サブリース業者が転借人に貸す形になるのですが、サブリース業者も入居者とみなされ保護対象になります。

そのため、オーナー側は正当事由がなければサブリース契約の解約はできません。さらに、サブリース業者側は家賃減額の請求も可能で、特約で減額請求を禁止することも認められません。場合によっては話し合いがまとまらず訴訟に発展してしまう恐れも。

契約期間の満了でも解約できない可能性があることも、併せて覚えておきたいポイントです。

 

物件を販売するためのサービスだから

サブリース契約は、物件の販売会社がオーナーの購入意欲を促進しようと保証をつけている側面があります。実際の家賃が逆ザヤの場合、購入から数年後に解約や減額を申し込んでくることも。

すでに数件購入したオーナーの場合、「これ以上物件を購入する意欲がない」、「ローンがこれ以上組めない」、「今後お客様を紹介してもらえない」などと判断されると、対応を変化させてくる業者も存在します。「手のひら返しをしたように連絡がなくなってしまった」というオーナーの声は残念ながら良く聞く話です。

そうすると「購入時と約束が違う」、「不当な扱いを受けて、感情面も裏切られた」というサブリース会社との軋轢を生み、その結果トラブルに繋がってしまうケースが多発しています。

 

サブリースのトラブルを回避するチェックポイント

サブリースのトラブルを防ぐためには、学び続ける姿勢や取引業者との密なコミュニケーションが不可欠です。このチェックポイントを押さえておくだけで、トラブルを回避する可能性が大きく上がるでしょう。

 

周辺相場を調べ騙されない

サブリース契約を締結する前に、その地域の同一物件の家賃相場を事前に調べておいてください。ローンの評価額を過剰に伸ばすために、相場よりも高い家賃保証にしているケースもあります。法律すれすれの詐欺に近い手法ですが、実際に被害が後をたちません。

「購入から3年後に家賃保証の値下げの要求をサブリース会社から突然され、2割近く家賃が下がってしまった」、「強制的に解約させられた」などもよくある事例です。サブリース業者は入居者という立場を利用して、合法的に解約もできるので注意が必要です。

 

契約前に負担を明確にする

サブリースの契約内容を事前に確認してください。特にオーナーが負担する範囲や金額についての確認不足が、後々トラブルの原因に繋がります。

リフォーム代、設備の交換費用、またクリーニング費用等が、実際にはサブリース業者が負担する対象から外れている場合も珍しくありません。

さらに、その際の内装費用の金額に対しては、オーナー側に異議申し立てが認められない契約の可能性もあり、この点は重要な確認ポイントです。

「内装費が高いと感じた場合はサブリース業者に異議申立てできる」、または「相見積もりを取ることができる」という契約内容であるか必ず確認しておきましょう。

 

解約条件を確認する

サブリース契約書に解約の予告期間が6ヶ月と書いてあり、満期で解約ができるようになっていても、実際は借地借家法により正当な事由がないと解約の申請ができません。

また「負担金を払い解約する」、もしくは「違約金を払い解約する」という文言があっても正当な事由がないので業者側が拒否をするケースも多発しています。

このような場合、裁判に訴えることも可能ですが、以前の裁判で、サブリース業者にも借地借家法による入居者に対しての強い保護を認めるという判例がでています。

売却も選択肢にあるオーナーは、サブリースの解約についても契約前に業者としっかり確認しておきましょう。リスクを踏まえて契約を結んでください。

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勧誘が強引で不当でないか

そもそも物件を購入する際に、不動産会社の強引な勧誘などによりサブリース契約を締結していないか、慎重に判断することが大切です。

とても残念なことですが、物件を購入してもらえれば、「後の事は関係ない」、また「数年経った時に家賃を引き下げればよい」と目先の利益だけ求めて提案する不動産会社が後をたちません。

契約してしまった後に見直そうとしても、「投資にはリスクがあるので、法律的に問題ありません」と突っぱねられ、オーナーは泣き寝入りするしかないケースが多いのが現状です。

 

 

サブリース契約は安定した家賃収入が期待できるため、不動産初心者に人気があります。しかし、売却や家賃収入の金額の目減り、取引業者との齟齬など問題も多くサブリース契約を選択するか慎重な判断が求められます。

そのようなトラブルを防ぐためには不動産知識の勉強は不可欠で、サブリース契約を結ぶ際にも、取引業者としっかりコミュニケーションをおこない、契約内容を丁寧に確認することが求められます。

サブリースの契約の判断に迷った時やトラブルが起きた際は、サブリース契約事例を多く持つ専門会社にご相談ください。

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