ワンルーム投資コラム

サブリースは解約できない!?契約解除と正当事由について解説

契約書に捺印をする人

 

なぜ解約させてくれないのか?実際の解約の成功率は、何パーセントなのか!?

このコラムでは、オーナーであれば知っておきたいサブリース解除ついて詳しく説明しています。

サブリース解約の正当理由と、解約の流れ、注意点も解説しています。

 

 

サブリース解除の利点とは

解約によるメリットと、解約にかかる手間と費用のデメリットを天秤にかけて決めましょう。経済的な合理性がなければ解約しない方が得策かもしれません。

しかし、解約によってさまざまなメリットが生まれるのも事実です。

 

利回りが向上する

サブリースは相場家賃の80~90%に設定されているので、解約による家賃収入の向上、礼金や敷金の受け取りなど収入面の上昇が期待できます。

都内の物件など、入居率の高いエリアや物件は家賃保証なしでも空室リスクは低く、順調に家賃を得られるでしょう。

 

高く売却できる

利回り計算で価格が変わるため、利回りの向上によって売却価格が伸びます。

残念ながら、サブリース物件は投資家に人気がありません。なぜなら、購入した人は自分のお気に入りの業者や、以前より付き合いがあり信頼関係のある会社に依頼したいからです。

もし解約できれば購入希望者は、約5倍に増えるでしょう。

サブリース物件の売却と解約について解説 物件価格が20%も変わる!?

 

賃貸管理を変更できる

解約により、自分で直接管理したり別の会社に依頼したりと賃貸管理先を変更できます。その結果、管理手数料を安く抑えられるかもしれません。

リフォームや設備交換もサブリース業者指定で割高なケースが多いので、安くできるでしょう。

入居希望者の選定も自らできるので、トラブルを少なくできる可能性があります。

 

 

なぜサブリース会社は解約させてくれないのか

マンションオーナーにとって、メリットがあるサブリースの解約ですが、サブリース会社にとっては好ましいものではありません。

 

利益が減少する

家賃の10〜20%の差額分がサブリース会社の利益です。

家賃以外にも、サブリースが管理者になることで、入居者から礼金や更新料の臨時収入も入ってきます。

サブリース会社のグループ会社がマンションのリフォームや修繕を請け負うことで、そこから利益を得るケースもあります。

 

管理変更が増加している

景気が上向きのため取引数が多く、管理会社の入れ替わりも激しく奪い合いになっています。新築の分譲は少なくなっているため、デベロッパー、販売会社の管理戸数が減少しているのが現状です。

サブリース会社は新規の管理物件を獲得しづらい状況の中、規模が小さくなるとスケールメリットを活かせず、コストだけが大きくなっています。

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サブリース解約の成功率は30%!?

弊社に相談したオーナーの近年の解約率は約30%です。年々成功率が下がってきている印象があります。

中古の売買増加により管理変更が増えたことを背景に、解約を認めない会社が増えました。

また、借地借家法による判例を根拠に、入居者としての権利主張をする会社も増えてきています。

 

解約できる理由は、「期間満了による解約」、「予告期間による解約」、「立退料・違約金による解約」、「空室による解除」、「賃貸の逆ザヤによる解除」などさまざまです。

逆ザヤとはオーナに9万円で家賃保証しているものの、実際の入居者からサブリース会社には8万円しか家賃収入がない場合のことを指します。長期で運営していて、オーナーに家賃減額交渉ができなかったケースです。

 

解約できない場合は、サブリース会社が「借地借家法による正当事由がないので解約できない」と断ってくるケースです。立退料を払う相談をしても、「受取る気はないし交渉できない」と強硬に回答してくる業者もしばしば見受けられます。

そもそも、サブリース会社は「購入時に空室の不安を抱える」、「オーナーの為に家賃保証する」などのアフターサービスを目的とした会社が多いはずなのですが、自社の利益の方が優先されてしまうのが現状です。残念ですがこのような業者が増えています。

 

サブリース解約の事例

売却に合わせて解約交渉

以前から売却するために出口戦略を考えていたAさんは、

2年契約サブリースの更新が、10ヵ月後に控えているタイミングで交渉を開始しました。

最初は解約するつもりがないと難色を示していたのですが、粘り強く交渉をした結果、正当事由しだいだと回答がありました。どうやら立退料を支払えば正当事由にあたり、解約ができると察したAさんは立退料を計算します。現状の相場家賃が8万円で、サブリース料が7万円ですので、サブリース業者は年間で12万円の収益を上げている計算になります。その10年分(120万円)を支払う提案をし、見事に解約することができました。

 

サブリース解約して売却することで、250万円価格が上昇することがわかっていたので、立退料を支払った方が130万円得になります。

Aさんはサブリースの解約を成功させて、見事に売却を成功させました。

 

減額交渉にあわせて解約

長期投資の為に区分マンションを購入したBさんは、管理が面倒なためにサブリースを選択しました。投資開始から10年は問題なく運用ができていたのですが、その後サブリース家賃7万円を6万円にした減額の交渉を受けることになります。

経年劣化で想定していた家賃で貸し出すことができないと主張をしてきます。Bさんは、自主管理に切り替えて運用したいのでサブリースを解約したいと提案をします。サブリース業者は、最初は解約しないと主張をしていましたが、どうやら入居者が退去するタイミングが重なり、数か月後に解約をすることができました。

解約後に7万5千円で入居者を付けることができました。依頼をしていたサブリース業者は、リフォームや賃貸募集にリソースがさけず入居者を募集する力がないので、家賃を値下げして空室率を改善する戦略だったと気が付きます。長期でこの業者に付き合っていたら大きく収益が悪化しており解約して良かったと感じています。

サブリースの減額は拒否できない!?家賃減額の回避の方法について

 

サブリース契約解除の正当事由とは

サブリース契約だからといって、貸主が一方的に契約解除できません。サブリース契約にも裁判所から「借地借家法」が適用される判例が出ているため、一般的な賃貸契約と同様に解約するためには正当事由が必要です。

 

正当事由には以下の内容が当たります。

 

  • 自分や親族などが物件を使用する。
  • 立退料を支払う
  • やむを得ず売却する必要がある
  • 老朽化などで取り壊す必要がある

 

基本的に借主側の事情が第一に考慮され、貸主にそれ以上の事情がなければ正当事由として認められません。「貸主物件の利回りを向上させたい」、「高く売却したい」という理由だけでは承認されないことが多いでしょう。

その場合、サブリース会社の減益の補填や立退料などの負担が必要になるケースが多く見受けられます。ただし、サブリース会社が家賃を滞納している場合は、正当事由に関係なく催告による解除が可能です。

高値売却ができる理由とは?

 

解約通知書

 

サブリース解約の流れと手続き方法

では、サブリース解約に至るまでの流れを、順を追ってみていきましょう。

 

1、契約書内の解約についての条項を確認する

初めにサブリース契約の解約条項を確認しましょう。

「契約の満期」、「解約の予告期間」、「解約に伴う違約金」などの記載を探します。

解約条項の記載は解約交渉の材料になり、解約通知書の作成時にも使用します。

 

2、サブリース会社に連絡をする

相手側とサブリース解約について電話、メールで打ち合わせをします。解約通知書を送り記録を残すことが重要です。担当者とのやりとりは必ず履歴を残し、後日の齟齬を防ぎましょう。

 

【解約通知書の内容】

  • 解約通知日
  • 契約終了希望日
  • 物件の名称
  • オーナーの氏名・住所・捺印
  • サブリース会社名
  • 契約書の第何条に基づく解約になるのか
  • 必要があれば違約金・立退料

 

3、解約が合意されれば解約成功

可能であれば解約の合意書を作成し、違約金の支払いが必要な場合は期日内に振り込んでください。

オーナーが保管している入居者資料や鍵、敷金などはサブリース会社に移管しましょう。

 

4、合意できない場合は交渉をする

サブリースに詳しい不動産会社や弁護士に相談し、代わりに契約解除の交渉をしてもらいましょう。交渉には専門知識が必要になり、さまざまな面で大きな労力を必要とするので、サポートを受けることをおすすめします。

 

5、新しい管理会社を選ぶ

解約後に管理を委託する場合は、新たな賃貸管理会社の選定が必要です。自分で直接管理する場合は不要ですが、入退去などの際に相談に乗ってもらえるように不動産会社には連絡しておきましょう。

 

6、入居者と変更の合意書を結ぶ

サブリース会社との同一の条件で、賃貸契約を継承する合意書を締結します。保証会社の利用があればそれも継承しましょう。また、新しい振込先や連絡先も合わせて通知してください。

まずはご相談ください!

サブリース解約の注意点

サブリース解約にはメリットばかりでなく、当然リスクも伴います。解約により発生する問題点を把握して、解約の判断材料にしましょう。

 

違約金・立退料が高額

サブリース解約に対する違約金が設定されている場合、その支払い金額は家賃の数ヶ月分から1年分以上必要になるケースなどさまざまです。

違約料に加えて立ち退き料が必要になるケースもあります。立退料の相場は家賃の6~12ヶ月分ですが、明確な決まりがなく想定よりも高い負担になることも。

立退料を払った方が得になるのか、総合的な判断が求められます。

 

交渉期間が長期化

解約の合意が取れれば、予告期間を設けて契約終了です。しかし、長期化すると半年から1年、最悪の場合サブリース期間の満了日まで待たなければいけません。裁判になると判決が出るまで時間がさらに掛かります。売却などで解約の期日が決まっている場合は、早期に動かないと間に合いません。

 

家賃が下がる

家賃が上がると思っていたら、相場の家賃よりも安く入居者が入っていて、蓋を開けてみると逆ザヤ契約だったという事態も。

他にも入居者がすぐに退去してしまうなど、サブリース契約の解約によって家賃が下がる恐れがあることも覚えておきましょう。

 

想定外の出費

サブリース会社が入居者からの修繕依頼を放置していたため、急な出費が発生することもあります。保証会社の引継ぎができない場合はオーナーの負担になることも。

 

サブリースの解約によって、家賃や売却金額が上がるなどのメリットが多くあります。しかし、解約までに多くの時間や労力を要する可能性や様々なデメリットがあることも忘れてはいけません。

もし解約の判断に迷った場合は、サブリース事例を豊富に持つ専門会社に相談することをおすすめします。

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コラム監修者

伊藤幸弘

資格:宅地建物取引主任者・賃貸不動産経営管理士・ファイナンシャル・プランニング技能士・競売不動産取扱主任者
書籍:『投資ワンルームマンションをはじめて売却する方に必ず読んでほしい成功法則』
プロフィール:2002年から中古投資マンションを専門に取引を行う。
2014年より株式会社TOCHU(とうちゅう)を設立し現在にいたる。


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