ワンルームマンション売却を専門業者が解説!

高く売るタイミング・成功のコツ・注意点
- 総まとめ -

ワンルームマンションの売却を検討しており、どのように売却すればよいか考えている方も多いのではないでしょうか。

売却するタイミングはいつがいいのか
高く売るためのコツを知りたい
売却の流れや期間はどのくらいかかるのか
注視点や不動産会社を選定するポイントをおさえたい

この記事では、所有しているマンションを高く安心して売却できる方法を紹介しています。

また、投資運用にお悩みがあれば、現状を把握し問題の原因を知りましょう。
カンタン売却診断で「売るべきか」「所有を続けるべきか」知ることができます。

ワンルームマンションを売却するタイミング

金融緩和

日銀による景気浮揚のための金融政策が施行されたら、ワンルームマンションの売却のチャンスです。金融緩和は、次にご説明する金利低下や株価上昇などの要因となり、市場が活性化すると予測されるからです。

金利低下

金利が下がれば、投資家の動きは活発化します。不動産の取得に乗り出す投資家も増えるため、ワンルームマンションの需要も高まると予想されます。金利低下は、マンションを高値で売却できるチャンスなのです。

株式相場の高騰

不動産価格は原則として株価の動向に連動します。このため、株式相場が高騰すると、ワンルームマンションの価格も上昇すると見込めます。

取引件数増加(投資ブーム)

その他にも、投資が活性化される要因があれば、ワンルームマンションの需要は高まります。価格も連動して上昇する傾向となるため、売却には適切なタイミングと言えるでしょう。

収支の観点からワンルームマンション売却を考えるべきタイミング

損切り

キャッシュフローがマイナスになってしまうと、時間が経つほどに損失は拡大していきます。損失を小さくするため、タイミングを逃すことなく撤退を判断し、損切りを行います。ただしキャピタルゲインを得られるよう、市場の状況を確認して、売却に適切な時機を見極めることも大切です。

利益確定

インカムゲイン、トータルでの支出、キャピタルゲインを総合的に判断して、利益を確定するようにしましょう。なお、キャピタルゲインがプラスになると、譲渡所得税が発生します。不動産を購入して5年以内か6年以降かで税率が異なるため、売却時には注意しましょう。

ワンルームマンション売却の6つの注意点

専門の不動産会社を選定

購入希望者を確保できる力のある、専門の不動産会社に依頼することが大切です。ノウハウも豊富で、オーナーチェンジ物件の売却などさまざまな案件に対応できるため、安心して売却を任せることができます。

根拠のある適切査定

査定額が適切かどうかは、良い買い手が見つかるか、納得できる価格で売却できるかの大きなポイントとなります。不動産会社が提示する査定額はしっかりと確認し、根拠の説明を求めましょう。

ローン残債を確認

ローン残債がある物件を売却する場合には、売却価格が残債を上回るかを確認します。残債以上の価格でマンションを売却できるのであれば、それによりローンを完済します。下回る場合は、自己資金で補う必要が生じます。

売却手法を選定

仲介にするか買取にするか、取引方法を選択します。それぞれにメリットとデメリットがあるため、よく検討して自分にあった方法を選びましょう。

媒介契約を選ぶ

不動産会社と結ぶ契約には、「一般媒介契約」、「専任媒介契約」、「専属専任媒介契約」の3種類があります。売主の取引への知識がどの程度あるか、どれくらい手間をかけるかで、選ぶべき契約形態が異なります。

費用をシミュレーションする

売却時にはさまざまな費用が発生し、さらには税金もかかります。これらの要素をまったく考慮せずに手続きを進めてしまい、結果的に資金が不足する事態となれば、最悪の場合引き渡しができずに違約金を支払うことになりかねません。しっかりとした事前のシミュレーションが大切です。

専門の不動産会社を選定

購入希望者を確保できる力のある、専門の不動産会社に依頼することが大切です。ノウハウも豊富で、オーナーチェンジ物件の売却などさまざまな案件に対応できるため、安心して売却を任せることができます。

根拠のある適切査定

査定額が適切かどうかは、良い買い手が見つかるか、納得できる価格で売却できるかの大きなポイントとなります。不動産会社が提示する査定額はしっかりと確認し、根拠の説明を求めましょう。

ローン残債を確認

ローン残債がある物件を売却する場合には、売却価格が残債を上回るかを確認します。残債以上の価格でマンションを売却できるのであれば、それによりローンを完済します。下回る場合は、自己資金で補う必要が生じます。

売却手法を選定

仲介にするか買取にするか、取引方法を選択します。それぞれにメリットとデメリットがあるため、よく検討して自分にあった方法を選びましょう。

媒介契約を選ぶ

不動産会社と結ぶ契約には、「一般媒介契約」、「専任媒介契約」、「専属専任媒介契約」の3種類があります。売主の取引への知識がどの程度あるか、どれくらい手間をかけるかで、選ぶべき契約形態が異なります。

費用をシミュレーションする

売却時にはさまざまな費用が発生し、さらには税金もかかります。これらの要素をまったく考慮せずに手続きを進めてしまい、結果的に資金が不足する事態となれば、最悪の場合引き渡しができずに違約金を支払うことになりかねません。しっかりとした事前のシミュレーションが大切です。

ワンルームマンションの査定方法

専門の不動産会社を選定

購入希望者を確保できる力のある、専門の不動産会社に依頼することが大切です。ノウハウも豊富で、オーナーチェンジ物件の売却などさまざまな案件に対応できるため、安心して売却を任せることができます。

専門の不動産会社を選定

購入希望者を確保できる力のある、専門の不動産会社に依頼することが大切です。ノウハウも豊富で、オーナーチェンジ物件の売却などさまざまな案件に対応できるため、安心して売却を任せることができます。

ワンルームマンションを高く売るコツ

査定よりも少し高く売り出す

売り出したあとには、価格交渉が行われることがほとんどです。これに備えるため、1割程度高く売り出しておくとよいでしょう。

家賃を高くする

家賃が高ければ、その分利回りも良くなります。空室のうちにリフォームやADの支払いを増やすなどの工夫を行い、家賃を高めに設定できるようにしましょう。

大規模修繕工事の前に売る

計画にない大規模修繕が行われると、修繕積立金が値上がりするケースが多数あります。値上がり後だと買い手の心理にネガティブな影響が生じ、成約が困難になってしまう可能性もあります。売却はこうした工事などによる値上がりの前がおすすめです。

ワンルームマンション売却の流れ

Step1

査定依頼

不動産会社が売却対象のワンルームマンションを調査し、販売価格を査定します。

Step2

媒介契約

不動産会社と販売活動に関する契約を締結します。

Step3

申込・交渉

買い手が購入にあたっての諸条件を提示し、これに基づき交渉が進みます。

Step4

売買契約

双方の合意に達すると、契約書への署名・捺印や手付金の支払いを行います。

Step5

引き渡し

物件を引き渡します。

Step6

入居者へ連絡

オーナーの変更を入居者に通知します。新しいオーナーから通知する方法のほか、新旧オーナーの連名で連絡する場合もあります。

Step7

確定申告

譲渡所得(売却益)が発生する場合は、確定申告が必要です。

媒介契約の選び方

ワンルームマンション売却でおすすめしている媒介契約は、専任で依頼し、仮に成約にならない場合に、一般で複数に広げる方法です。

専任媒介の方が、営業担当者が積極的に活動します。他の不動産会社で成約しないので、購入希望者に対する値上げ交渉も強気で行うことができます。初めて売却をされる方や、しっかり交渉したい方にお勧めです。

一般媒介は価格も含め比較ができるのが魅力です。
しかし、複数の会社から物件を紹介されることで、鮮度が落ちた売れ残り物件と思われると、買主から高額の申し込みがありません。
また、取引に慣れていない売主様は、それぞれの不動産会社から営業報告や交渉があることで、負担が大きく感じます。
ご自身の知識と性格に合った媒介契約を選定することが大切です。
媒介の種類 レインズへの物件登録 不動産会社の活動報告義務 同時に依頼できる不動産会社 直接売買契約
専属選任媒介契約 5日以内の物件登録 週に1回以上の活動報告義務 1社のみ ×
選任媒介契約 7日以内の物件登録 2週に1回以上の活動報告義務 1社のみ
一般媒介契約 登録義務なし 活動報告義務なし 複数社への依頼が可能

ワンルームマンションの売却にかかる期間

仲介の場合、適正な価格を設定すれば、契約まで1~3か月程度、その後1~3か月で引き渡しが完了するケースが一般的です。すなわち、査定依頼から引き渡しまで2~6か月程度を見込むとよいでしょう。設定した価格が高すぎる場合などは、買い手がなかなかみつからないかもしれません。
買取の場合は、一般的には1~2か月程度で取引が完了します。売却完了まで時間に制約がある場合は、買取がおすすめです。

ワンルームマンションの売却費用

仲介手数料

売却が成立した際に、不動産会社に支払う報酬です。

売買契約書に貼付する印紙代

印紙税額は、契約金額によって異なります。税法の改正で変更になることがあるため、国税庁のホームページで最新の情報を確認しましょう。

ローン返済手数料

金融機関により設定が異なり、計算も複雑な場合が多いため、電話等で確認するとよいでしょう。

抵当権抹消費用

抵当権抹消のための登記手続きにかかわる費用です。司法書士に依頼することが多く、3万円程度が相場です。

登記名義人 表示変更登記費用

登記簿上の住所や氏名を変更するために、法務局に登記申請を行う必要があります。こちらも司法書士に依頼する場合には、それぞれの司法書士事務所で定める費用がかかります。

賃貸管理解約金(サブリース物件を含む)

賃貸管理を依頼している企業との契約で、解約にあたり違約金が発生することがあります。管理会社との契約書に記載がありますので、事前に確認しておきましょう。

預かり敷金

正確には費用ではありませんが、オーナーチェンジで売却する場合、入居者から預かっていた敷金を次のオーナーに引き継ぐ必要があります。賃貸管理会社が預かっている場合などもあるため注意しましょう。

譲渡所得税・住民税

売却時に利益が発生すると、譲渡所得税と住民税を支払う必要があります。税額の算定が難しい場合があるため、不動産に詳しい税理士への相談をおすすめします。

消費税

個人投資家が投資用マンションを売却した場合は、原則として消費税はかかりません。しかし、法人・個人事業主や、給与所得者でも確定申告で消費税を納めている場合は、建物部分に消費税が課税されます。

ワンルームマンション売却の会社を選定するポイント

担当者の雰囲気がいい

不動産業界では、強引な営業を行っている会社も多くあります。
そのほとんどが、電話などの対応が雑で、威圧的な印象を与えることが多いです。
それらの営業担当者は、会社から厳しいノルマを与えられて、苦しんでいるのに、お客様に愛想をふりまく余裕がないといったところでしょうが、そのような会社の営業方針や倫理観を全面的な信頼を置くのは難しいと考えられます。
なお、良い業者は最初の電話対応から、感じがいいといえます。
担当者の雰囲気をよく感じ取り、不動産会社の選定を行ってください。

査定額など根拠が、具体的である

売却で大きな条件になるのが、売却価格です。
この根拠を具体的に提案しているか、これも業者を選ぶポイントです。
根拠が自社事例だけでなく、レインズなど外部の情報も扱っているかも、判断するうえで重要です。
また、具体的な営業手法、購入顧客を持っているかもポイントです。
依頼を受けてから、新規のお客様を探すのでは、具体的な提案ができません。
また、高い査定額を掲示しながら、結局査定額では売却できないという不動産会社も多いようです。
きちんと顧客のネットワークや実績のある不動産会社選択しましょう。
担当者の雰囲気をよく感じ取り、不動産会社の選定を行ってください。

専門分野の物件を扱っている

不動産業界でも住み分けが進んでおります。
どうしても専門業者に物件、お客様、などの上質な情報が集まります。
お取引をするならば、良い情報を持っている業者と取引しないと大きな損失です。
土地、アパート、戸建て、オフィスビル、ファミリーマンション、投資用ワンルームマンション、賃貸、駐車場いろいろありますが、専門分野でないと競争が激しく生き残れません。

ワンルームマンション運用にお悩みありませんか

利回りが良いと思って買ったのに・・・

想像以上にコストがかかって赤字に近い。

節税対策になると聞いていたのに・・・

それ以上に税金・経費が高くて困っている。

なかなか入居者が見つからない・・・

家賃収入が減って気になる。

年金生活の中、不動産を持ち続ける意味があるのか・・・

生活資金が必要だ。

マンション管理は面倒だ・・・

とにかくすっきりしたい

このまま放置し続けるのは危険です。

ワンルームマンションの不動産投資は、状況にあった運用の見直しが必要です。

ワンルームマンションの現状を把握しましょう

利回りが良いと思って買ったのに・・・
税金や経費はどのくらい支払っていますか?年間のコストが高すぎませんか?
空室の期間が増えていませんか?家賃収入の相場は把握していますか?
維持費・管理費があがってきていませんか?
これからの資産価値に不安はありませんか?

そのままにしてしまうとこんなリスクも・・

ひとつでも気になる点があれば、今すぐ見直しを行いましょう!

事例1

数年後から収支がマイナス

新築ワンルームをフルローンで購入、その時は将来の年金の足しになればと思い、多少の税金負担はあるものの、月々が少しプラスだったのでストレスなく投資運用を開始。
しかし、数年後に家賃の値下げ、管理費等の値上げで月々のマイナスが発生し、投資を続けることがストレスになりました。
さらに、ローン完済するまで、収支がプラスになることがなく、合計すると大きな自己資金の投入が必要になってしまうことが判明。
投資で資金を増やすつもりが、自己資金を大きく減らしてしまうこともあるのです。
事例2

売るに売れない・・・

ローン残高は返済が進むので、年々減少していきますが、同時に売却できる価格も築年数が古くなるので下がってしまいます。さらに市場相場が崩れると売却価格とローン残高との差額が大きく広がる可能性もあります。
ローン残金との差額を用意できれば、手放すことができます。しかし、用意することができなかったら、ローン返済を続けていくしかないことになります。売却して身軽になりたいのに、なれない状態になることもあるのです。
事例3

離婚の危機に・・・

ワンルームマンション投資が、家族トラブルや人間関係に影響する場合があります。 よくあるケースとしては、家族に相談せずにローンを組んでワンルームマンション投資をしていたが、物件が大きく値下がりしてしまい、後々家族に非難されたといものです。
中には、家族に内緒でワンルームマンション投資をしていたことが物件の資産価値下落時に発覚してトラブルになり、投資用ワンルームマンションのローンと自宅の住宅ローンを25年分抱えながら、離婚したという人もいるようです。
ワンルームマンション投資が、家族トラブルや原因になることを防ぐためにも、いますぐに資産の見直しをした方が良いかもしれません。

あなたの資産を査定しましょう!

今すぐに、お持ちの投資マンションの収支・資産価値を把握しましょう!

ワンルームマンション投資で発生する問題とは

ワンルームマンションの資産価値が低下する理由
年利1%の
家賃低下
家賃の低下
予想以上の
維持・管理費の
発生
維持費・管理費の上昇
5件に1件の
空室の発生
入居率の低下
ワンルームマンション投資は、資産価値が年々下落していくというリスクを伴っています。
資産価値が低下する大きな要因としては、 家賃の低下管理費の上昇空き室の増加が問題となります。そのため、ワンルームマンション投資では資産運用の見直しが重要なのです。
家賃の低下
賃貸ワンルームマンションの家賃収入は、年間1%下がると言われています。
具体的にいうと、築10年の物件は新築時の家賃収入よりも10%の収入が減少し、築20年の物件では当初の家賃から20%の収入が減少するということになります。
家賃収入が1割~2割減るというのは、ローンの返済やキャッシュ・フローに大きな影響を与えるといえます。
なお、新築のワンルームマンションについては、家賃が下落しはじめるのは4~5年後と言われています。
新築ワンルームマンションは当初プレミアで満室稼働が可能ですが、はじめの入居者が退去した時には、新築物件としてのプレミアが失われるため家賃を下げる必要がでてきます。そのため、家賃収入の低下がワンルームマンション築後4~5年後からはじまるということになるのです。
管理費の上昇
ワンルームマンションという資産を所有するということは、必然的に定期的な管理・メンテナンスが必要となります。
とくに、築10年~築15年になるとワンルームマンションは大規模な修繕工事が必要となってきます。
さらに、修繕工事には不確定要素が多く、施工時において予想外の劣化や施工条件の成約などで工事費がハネ上がり、当初の修繕積立金の数倍のコストがかかってくるというケースがとても多いといえます。
なお、物件は年々老朽化していくため、基本的に維持費・管理費は右肩上がりで上昇していいきます。
そのため、維持・管理費のハネ上がる築10年~築15年には、資産の見直しを行った方が良いといえます。
空き室の増加
人口減少の影響があり、空き家物件が増え始めています。
実際に、すでに日本はついに人口減少時代に入っており、2015年より人口は減少しはじめています。一方で、ワンルームマンションは増加傾向にあり物件総数は増加し続けているため、賃貸物件の需要と供給のバランスは悪化しつつあるといえます。
ある調査によると予測として、2028年前後には、総物件の4件に1件が空き家になるともいわれています。
今後は、賃貸物件の空室率はさらに上がり続けることが予想され、家賃デフレ時代が到来しつつあるといえるでしょう。

東京・神奈川など立地の良いエリアでも、築年数が古い、広さが狭いなどの、競争力の弱い物件は、急激な価格下落があるのではと、予想する専門家もおり、予断を許さない状況です。 そのため、リスクのある物件を、早めに売却することは合理的な判断といえるでしょう。

プロに相談!

ワンルームマンションを保有していて、不安・悩みが出てきた人はプロに相談することが重要です!

ワンルームマンション売却の専門家の先生からのご紹介

ワンルームマンションの売却に強い
あおば会計事務所
代表 田口豊太郎(税理士)
1976年埼玉県生まれ。1999年中央大学商学部卒、税理士。
進学塾、都内会計事務所勤務後、2009年税理士法人スパイラル入社。同社パートナーを経て、2014年あおば会計事務所設立、代表就任。法人の一般税務、経営者、資産家向けの相続・事業承継コンサルテイング業務等に従事。相続問題を中心に年間30回程度のセミナー講演を行う。 (セミナー・勉強会実績)
日本郵政、かんぽ生命、法人会、青色申告会、三井住友海上、三井住友海上あいおい生命、JTB、クラブツーリズム、東急コミュニティー、西京銀行、NECファシリテーズ等、他多数

不動産投資に関わらず、投資で大切なことは、出て行くお金よりも、入ってくるお金の方が多くなるかが重要です。

不動産は「資産」ですが、もし、入ってくるお金より、出て行くお金の方が多い不動産を保有している場合は、その不動産は「資産」とは言えません。当たり前のことですが、いかに本当に「資産」と呼べる物件を保有し、運用できるかが、不動産投資の成功の秘訣です。

現在、不動産投資は人口減少による空室が社会問題となり、難しい局面を迎えると思います。好立地で競争力がある物件であればその影響は少ない言う専門家の意見もありますが、立地面だけでなく、大家さん自身が物件を見る目を養い、本当に資産価値の高い物件を選べるかどうかが、試される時代になります。

大家さんは、少なくとも数年ごとに保有している不動産の資産価値の見直しが必要だと思います。その際に、将来得られるであろう果実(収益)とリスクをしっかり分析して、保有し続けて家賃収入を得ることが良いのか、また、時には物件を売却して一旦資金を回収した方が良いのか、それとも、買換えをして、より多くの家賃収入を得るためのチャレンジをした方が良いのか、様々な選択肢の中から、賢い資産運用をしていくことを迫られるはずです。

その為にも信頼の出来る専門家に相談するという事は、非常に重要な手段だと思っております。

ワンルームマンション売却診断

ワンルームマンションを売却した方がいいか、保有した方がいいか、簡単なチェックリストに答えるだけの「売却診断」で判定します。今後発生しうるリスクについても把握できるため、万全の備えを整えることができます。また、さらに詳細な診断を行うことも可能です。

    月々の収支がプラス
    20年後も現在の物件を所有していたい
    直近5年以内に収支シュミレーションしている
    ワンルームマンションを相続させたい
    購入時から家賃・管理費等は変わらない
    自宅をローンで購入する予定はない
    投資に回せる自己資金に余裕がある(ローンがあれば繰り上げ返済できる)
    購入した不動産会社との関係は良好
    確定申告などの手続きは苦にならない
    投具体的な出口戦略がある
    現時点で物件の価格を把握している
    メールアドレス
    お名前