マンション投資のメリットを徹底解説！失敗しないための基礎知識も紹介

マンション投資のメリットとして、安定した収入の確保や、インフレ対策、レバレッジによる資産の最大化、節税効果などがあります。

一方で、空室リスクなどの問題も存在するため、物件選びやリスク対策を行わなくてはいけません。

不動産投資のメリットを生かすためには物件選びや運営管理、資産価値を高める方法をしっかり押さえておきましょう。

マンション投資による主なメリット、メリットを最大化するための秘訣、失敗しないための投資の基礎知識について解説します。

マンション投資のメリットとは？

マンション投資は数ある資産形成方法の中でも、以下のようなメリットを期待できる手段です。

• 安定した収益の確保
• インフレに強い
• レバレッジによる資産の最大化
• 節税効果

以下ではそれぞれのポイントについて詳しく説明します。

収益の安定性

マンション投資は、入居者がいれば自動的に家賃収入を得られるため、長期的に安定した収益を得られます。

老後の年金暮らしに不安を抱えている方にとって、定年退職後も毎月の収益を確保できるのは大きな安心につながるでしょう。

インフレ対策に有効

インフレになると物価が高騰してお金の価値が下落するため、株式などの金融商品は価格変動のリスクにさらされます。

その点、マンション投資は物件そのものに資産価値があるため、インフレになっても悪影響を受けにくいのがメリットです。

レバレッジによる資産の最大化

マンション投資におけるレバレッジは、不動産投資ローンを利用して資産を最大化し、大きなリターンを得ることです。

レバレッジとは、投資において「てこの原理」を利用する仕組みのことです。

投資の場合は借入金などして投資資金を増やすことで、利益効率を高める方法を指します。

不動産投資ローンを利用すると、年収の10～20倍もの融資を受けられるため、手持ちの資産だけでは購入できない優良物件も検討できるようになります。

もちろん、借りたお金は利息を付けて返済しなければなりませんが、優良物件を上手に運用すれば大きなリターンを狙えます。

そのため、利息を支払っても十分なリターンを期待できるでしょう。

節税効果が見込める

投資用マンションは賃貸事業のための資産として扱われ、減価償却によって経費計上できます。

ただし、税務上の取り扱いは個々の状況によるため、具体的な節税対策は税理士に相談すると安心です。

減価償却期間は建物の構造によって異なりますが、SRC造やRC造のマンションなら47年、鉄骨造なら22～38年（鉄骨の厚みによって異なる）です。

減価償却を行えば課税所得額を減らせるため、所得税や住民税を節約できます。

株式などの金融資産では減価償却はできないため、マンション投資ならではのメリットといえるでしょう。

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マンション投資のメリットを最大化する秘訣3選

投資用マンションの運用を成功させるには、物件選びや物件の管理、入居者募集のコツをつかむことが重要です。

ここでは、マンション投資の運用で差がつく、メリットを最大化する秘訣をご紹介します。

物件は将来性も考慮する

投資用マンションを選ぶ際、重視される項目は以下の通りです。

• 立地（生活利便性の高さや将来性の有無）
• 物件のタイプ（ワンルームか、ファミリータイプか）
• 築年数（新築か中古か）
• 物件価格
• 利回り

駅近や商業施設が周辺にある生活利便性の高い物件なら、多少築年数が経過している中古物件でも高い入居率を見込めるでしょう。

また立地で意外と見落としがちなのが、周辺環境の将来性です。

現時点ではさほど特徴や魅力に乏しい物件でも、周辺で今後大規模な再開発が予定されているエリアであれば、人口増に伴う入居率の上昇を期待できます。

長期的にマンションを運用するつもりの方は、目先の条件だけにとらわれず、長い目で見て物件の資産価値を考えることが大切です。

効果的な管理戦略を実践する

マンションを円滑に運用するには、物件の清掃や設備のメンテナンス、入居者同士のトラブルへの対応、家賃滞納対策などを徹底する必要があります。

マンション投資を成功させているオーナーたちは、管理戦略を徹底し、収益を最大化しています。

成功している投資家は、以下のような管理戦略を実践しています。

• 家賃滞納リスクを防ぐために保証会社を利用する
• 管理会社任せにせず、定期的に物件の状態をチェックする
• 賃貸の契約更新時は市場調査を行い、適正な賃料改定を実施する
• 空室対策として、法人契約やマンスリー利用も視野に入れる

管理会社に丸投げするのではなく、市場分析や管理戦略を適切に活用することで、マンション投資のメリットを最大化しています。

管理会社を選ぶ際は、これまでの管理戸数や管理物件の入居率、空室リスクや家賃滞納リスクへの対策などを比較してください。

投資価値を高めるリノベーションを行う

マンション投資で資産価値を最大化するには、戦略的なリノベーションが重要です。

賃貸需要が高い設備やデザインを取り入れることで、物件の価値を向上させ、高い利回りを実現できます。

投資価値を上げるリノベーション例としては、以下のようなものが挙げられます。

• ターゲット層に合わせて内装をアップグレード
• 水回りの設備を最新にリフォーム
• オートロックや監視カメラなど防犯対策を強化
• エントランス・廊下など共用部分の美観を保つ
• フリーレントの導入や家賃の見直しを行う

マンションのリノベーションにより、家賃の適正化や入居率向上が期待でき、長期的な投資リターンを最大化できます。

ただし、家賃の値下げは利回りの低下にもつながる他、一度下げると上げにくいというリスクがあります。

入居率が上がっても、家賃収入が少な過ぎて赤字になってしまっては本末転倒なため、家賃の設定は収支のバランスを考えながら慎重に検討しましょう。

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マンション投資で失敗しないための基礎知識

マンション投資にはさまざまなリスクがあり、適切な対策を行わないと運用が立ち行かなくなるおそれがあります。

後手に回ることを避けるためにも、リスクを理解して対策を講じておきましょう。

ここではマンション投資で失敗しないための対策を紹介します。

空室リスクへの対策

空室リスクを軽減するには、退去者が出てから次の入居者が入るまでの期間をなるべく短くする必要があります。

そのためには、前述した建物の改修に加え、近隣物件のリサーチに基づいた適正な賃料設定や、効果的な広告の打ち出しなどを行うことが大切です。

なかなか入居者が増えない場合は、募集を任せる不動産仲介業者の乗り換えを検討するのもひとつの方法です。

金利変動リスクへの対策

不動産投資ローンを利用する場合、将来の金利変動リスクにも備えておく必要があります。

金利変動を予測するのは困難ですが、固定金利と変動金利の違いを理解し、適切なローンを選ぶことが重要です。

例えば、長期間の投資を考えている場合、固定金利型のローンを選ぶことで金利上昇リスクを抑えられます。

頭金を多めに確保することも、返済負担を軽減するために有効な手段です。

ただし、頭金を入れ過ぎてしまうと突発的な出費（設備の修繕など）に対応できなくなる恐れがあるため、ある程度まとまった資金を用意しておきましょう。

自然災害リスクへの対策

地震や台風などの自然災害が多い日本では災害対策が必須です。

大規模災害が発生したときの被害を最小限に抑えられるよう、以下のような対策を未然に講じておきましょう。

1. 耐震・免震構造の物件を選ぶ
2. 被災想定区域の物件は避ける
3. 保証が充実した地震保険・火災保険に加入する

建物の耐震性については、1981年より前に建てられた旧耐震基準の物件は注意が必要です。

旧耐震基準の建物は、1981年以降に採用された新耐震基準の建物に比べると耐震性が低く、大規模地震が発生したときに建物が倒壊するリスクが高いといわれています。

また被災想定区域は、国や地方公共団体（自治体）が公開しているハザードマップで確認できます。

各種保険については、保険会社や商品によって補償範囲や補償内容に違いがあるため、商品ごとの特徴をよく理解し、もしものときにしっかり保証してくれる保険を選びましょう。