ワンルーム投資コラム

サブリース物件の売却と解約について
オーナーチェンジで価格が20%も変わる!?

投資マンションの外観

 

投資マンションの所有中は、メリットが多いサブリースのですが、売る時には「解約できず」デメリットになることがあります。

売買価格が20%も異なることもあります。

「こんなはずでは」、「知っておけば」と後悔してしまうことがありますので、売却の前に準備をしておきましょう。

 

サブリースの仕組みとメリット

まずは、サブリースの仕組みとメリットは何なのか理解しましょう。

管理会社がオーナーから物件を借り上げ、それを入居者へ転借することで運営されます。

 

サブリース仕組み解説図

空室リスクを抑え、安定した運営ができる

家賃が保証されますので、空室や滞納などで収入がなくても、オーナーは家賃を受け取ることができます。

サブリースの家賃は、相場家賃の約80%になります。

管理会社は、通常の集金代行だと家賃の5%しか管理報酬が無いのですが、サブリースの場合は報酬が家賃の約20%になります。

また、長期間運用できるので、利益を安定して確保できます。

 

オーナーは面倒な賃貸運営の負担をすべて委託できる

投資マンションを副業で運営されているオーナーは、賃貸業務になれていませんので、負担が大きくなります。

入居募集、集金管理、設備故障の修理、契約更新、退去立ち合い、内装見積もり、など・・・さまざまな業務があります。

また、突然の入居者から申し出がある業務には、対応するのにスピードも要求されます。

サブリースであれば、管理会社がすべての業務を行います。

そのため、オーナーはストレスから解放されます。

 

サブリースのデメリット

入居者の内容と、家賃設定が選べない

サブリース契約をした後に、不動産会社が「どのような入居者に貸す」のか、「いくらの家賃を設定する」のか判断します。オーナーは選ぶことはできません。

売却の時に敬遠されるような、同業の不動産会社、マンスリー業者、滞納リスクのある方に貸してしまうこともあります。

また、家賃も募集時期が悪かったりすると、空室期間を少なくするために相場よりも安くしてしまうこともあります。

こうなると、売却をするときにサブリースが再査定で値下げになる。また、強制的に解約になり、安い家賃で利回り計算しなくてはならず、低価格の売却につながってしまうのです。

リフォームや設備交換費用が割高になる

サブリース契約でも、物件の維持管理の費用についてはオーナーが負担をします。
入居者の退去時のリフォーム費用や、設備の修理交換費用など、すべてオーナー負担です。

実際の状況が分からず、サブリース契約の不動産会社を信じるしかないのですが、費用に関しては割高なことが多いです。

また、入居者とのトラブルを避けるために、他の不動産会社の合い見積もりを認めてくれません。

オーナーが部屋の鍵を保有しておらず、また、入居がスタートしている分からないので、見積もり通りにリフォーム等が完了しているのか、室内が確認できないのです。

よってオーナーは弱い立場になってしまします。

家賃の値下げがある

サブリースは普通の賃貸契約と同じく値下げ交渉が可能です。

購入した会社と契約しているからと言って安心はできません。

相場家賃が下がったり、物件が古くなったりすると値下げ交渉になるケースが大半です。

悪質なケースでは、購入後2年間は相場以上の高額家賃でサブリースして、3年目以降は解約する。もしは、相場以下の家賃で再契約することがあります。

購入時のローン評価を高くするために、ありえない過剰な家賃設定になっていることがあるのです。

利回りが低下する

相場家賃の80%になるので、利回りが悪くなります。

売却することはなく持ち続けるのであれば、空室期間のリスクがなくなるので良いのです。

しかし、売却するときに売買価格が大きなマイナスの要因になります。詳しくは後述します。

 

サブリース物件の売却の流れ

サブリース契約が解約ができれば、利回りを改善して高く売却できます。

しかし、解約できない場合は、サブリース賃料を引継ぎでオーナーチェンジを進めることになります。

また、引継ぎの際に同額家賃になるのか、管理会社に確認しましょう。

家賃が再査定で値下げになることもあるので、しっかり確認をする必要があります。

投資マンションは家賃利回りしだいで価格が大きくかわります。

どのような形になっても困らないように、慎重に進めていきましょう。

サブリースの売却 フローチャート

  1. サブリース契約を解約するか、継承するか決める
  2. サブリース契約書を確認する
  3. サブリース解除の通知書を申請する
  4. 新しい管理会社から入居者に通知する
  5. 解約ができない場合は継承する

売却前にサブリースを解約するか継承か決める

売却活動をする前に解約するのか選択をします。解約と継承のメリットとデメリットを比べて判断してください。基本的には解約した方が購入希望者は多くなります。

 

サブリース契約書を確認する

サブリース契約の解約について契約書の条文を確認します。違約金、解約期間を詳しく把握します。解約申請の際にトラブルにならないように注意します。

 

サブリース解除の通知書を申請する

サブリース会社へ契約解除の通知書を作成し申請します。

解約の根拠となる条文、解約日、違約金などの重要な内容をもれなく伝えます。

「正当事由」として解約に合意にすれば、契約を解約して売却を進める流れになります。

 

新しい管理会社から入居者に通知する。

解約に合わせて、次の新賃貸管理会社から入居者に連絡をします。売却が決まっていれば買主の指定する不動産業者から連絡をしてもらいます。敷金や鍵などのサブリース会社から移行します。保証会社の引継ぎも忘れないようにします。

 

解約ができない場合は継承する。

サブリースが解約できない場合は、契約内容を継承する合意書を作成します。売主、買主、サブリース会社の3者合意になります。何月分家賃から変更になるのかなど細かな合意をします。基本的には同一条件の継承になりますが、変更があればそれも明記します。

 

サブリース物件を高く売却する3つのポイント

適切なタイミングでオーナーチェンジする

サブリースにしていると、入居者の入れ替わりを感じることがなく、市場相場を意識する機会が少ないと思います。

売買も賃貸も、景気の影響を大きく受けますので、高く売れる、高く貸せる時期があります。

また、老朽化によりサブリース賃料の見直しによる値下げなどもありますので、売却のタイミングを逃さずに判断をする必要があります。

 

2種類の価格査定を行う

売却の前に不動産会社に価格査定を依頼しますが、この際に賃料についても同時に査定をしてください。

そして、解約ができた場合と、サブリース引継ぎの場合の、2種類の査定額を受け取るようにしてください。

売出スタート時点では、サブリース解約ができた場合に高く売れる可能性を残して、媒介価格を決定されることをお勧めします。

 

サブリースに精通した不動産会社に依頼

サブリース会社の情報や解約手続きに精通している会社に依頼することで、高く安心して売却を進めることができます。

サブリースのオーナーチェンジの実績を確認しましょう。

不慣れな不動産会社だと、解約交渉が面倒、賃料が変更になるリスクがある、などの理由をつけて積極的に扱ってもらえません。

また、取引が成立してもトラブルになる可能性もあります。

 

サブリースの解約によって、利回りと売却価格が変わる

様々なメリットがあるサブリースですが、売却の際には大きなデメリットになることがあります。

サブリースが解約できず継承の場合は、家賃利回りが下がり、売買価格が下がるからです。

購入される方は家賃収入を目的にしますので、利回りを重視して売買価格を決定します。

よって、月額家賃が高い方が、高く売買されます。

月額たった1万円の違いが、売買価格で240万円の違いになることもありますので、侮ってはいけません。

下記の計算事例を確認ください。

 

例)5%の売買利回りで計算した場合

サブリース80,000円(実際の入居者の家賃90,000円)

 

サブリース80,000円の継承で売買したケース

80,000×12÷5%=19,200,000

売買価格 1920万円

 

サブリース解約後の家賃90,000円で売買したケース

90,000×12÷5%=21,600,000

売買価格2160万円

 

差額がなんと、240万円!

これほど売買価格に影響があるのであれば、解約したいと考えるのが当たり前です。

 

※なお、サブリースの継承で売買の際に、管理会社から家賃の値下げ要求がある場合もあります。

前所有者とのサブリース契約時に、「家賃を下げず保証する」約束を守るために、現在相場では高い家賃保証をしていることがあります。

サブリース80,000円、実際の入居者が79,000円で管理会社が1,000円のマイナスを補填しているなど・・これを逆ザヤと呼びます。

逆ザヤになっていると、値下げで継承を主張してくることがあり、トラブルに発展することもあります。

よって、サブリース継承での売買の場合も、いくらの家賃で継承してくれるのか注意が必要になります。

 

解約できない!?借地借家法と正当事由

ほとんどのサブリース契約は「正当な理由があれば解除できる」と記載されています。

しかし、オーナーから解約を申し出ても、管理会社は管理報酬がなくなるので、解約を承認してくれないケースが多くなっています。

管理会社は、借地借家法に保護されているので、「オーナーが売却するため」という理由は、「正当な理由」にならないと主張してきます。

借地借家法では、簡単に説明すると、入居者は、オーナーから退去を要求されても「正当な理由」がなければ対抗をすることができます。

実際には、管理会社が入居しているわけではないので、「入居者ではない」と主張し、裁判になるケースもありますが、判例が管理会社に有利なものが多くなっています。

サブリースは解約できない!?契約解除と正当事由について解説

 

「正当の事由」とはなにか

解約を認めるしかない、次のようなケースです。

・管理会社が家賃を滞納している

・オーナーや身内が物件に住むことになった

・立ち退き料の支払い

・建物に問題があり賃貸運用できない

・自己破産などで権利がなくなった。

 

裁判では正当事由と判断されれば、管理会社が解約を拒否しても、解約できます。

しかし、現実の売買取引では裁判を行うことは、費用と期間が1年以上になることもあり、経済的な合理性がありません。

よって、オーナーが管理会社と交渉して、立退料を支払い、合意解約をすることが多くなります。

立退料はあらかじめ明示されておりませんが、相場はおおむね家賃の半年から1年分です。

管理会社によっては立退料を一切受け取らない、解約をしない会社もあります。

売却の際には、事前に取引に精通した仲介会社に確認をしてください。

マンションを高値で売却

サブリース解約の流れ

サブリース会社に解約の申し出を行い、交渉がスタートします。

解約に不慣れな方は、事前に売却を依頼する不動産会社からアドバイスを受けて進めましょう。

いつ解約できるのか、立退料は必要になるのか、またいくらになるのか、実際の入居者の契約はどうなっているのか、さまざまな条件を聞き取りながら打合せます。

解約交渉がまとまったら解約合意書を取り交わし、必要であれば立退料を支払います。

そして、サブリース会社から入居者との賃貸契約書、預り敷金、鍵などを受領することになります。

賃貸契約書の内容をもとに、入居者に新しい家賃送金先や緊急連絡先を通知し、賃借人変更合意書を締結します。

入居者との賃貸契約は、現在の家賃、期間などを同一条件で引き継ぐことになります。

 

サブリースで売却できない、注意するポイント

再査定でサブリースが継承できない

サブリースを解約せずに、そのまま引継ぐオーナーチェンジでも、管理会社が家賃の再査定を行いトラブルになることがあります。

前所有者だから高額で家賃を保証していたが、新所有者になるのであれば相場家賃で再査定しないと引き継げないので値下げしたいと主張します。

借地借家法により守られているので、無視することができません。交渉が長期にわたる場合もあります。

せっかく、売買が成立しても家賃が下がってしまうと、利回り等の条件が変わるので、解約になってしまいます。

売却期間を長く用意する

サブリース契約の売却は通常のオーナーチェンジと違い、解約交渉や引継ぎ手続きなど不透明な部分が多く時間がかかります。

3~12か月ぐらいを期間を用意して、じっくり交渉を進めて売却を完了するイメージを持ちましょう。

しっかりとした契約でないと後々トラブルになり、その解消に時間がかかります。

明確に引き渡しの時期が決まっている方は逆算をして、早めに専門会社に相談をしてください。

停止条件を売買契約に記入する

売買契約に「サブリースが解約できない場合は白紙にできる」「想定賃料で継承できない場合は白紙にできる」停止条件を記入して、念のため保険をかけておきましょう。

下記のように、一方的にサブリース会社から変更の申し出がある場合があります。

  • 立退き料を受け取る解約合意していたが、方針が変更になり解約できない。
  • 担当者が退職し、会社に解約が上申されていないかったので認められない。
  • 実際の入居者の退去があったので、再査定しないとサブリース継承ができない。

売主の想定を超える場合は、売買契約を解約できるようにしておかないと、買主に対して条件を履行する義務を負うことになり、リスクが大きくなってしまいます。

そして、引き渡しができないと当事者に迷惑をかけることになります。

融資が承認されないケースもある

金融機関が物件審査の際に賃貸契約内容を確認しますが、サブリース状態ですと入居者の属性が不明です。

仮にサブリース会社が情報開示しても入居者が入れ替わることもあり、オーナーが入居者を決められないのでリスクがあります。

また、サブリース会社の経営状態も、将来の保証がありませんのでリスクがあります。その影響により、金融機関が融資額を減額したり、承認しなかったりします。

買主が見つかっても、融資が組めない可能性もあるので油断できません。

 

サブリース解約と売却は総合的に考える

将来売却を考えているのであれば、サブリース契約に「売却の際に解約ができる」特約を入れておく。

または、集金代行契約を選び、売却の際に利回りを悪くしない対策を考える必要があります。

物件を購入する時から、あらかじめ手を打っておく計画性が必要とされます。

現時点で、サブリース契約をされている投資マンションの売却を検討中のオーナー様は、早めに投資マンション専門業者に相談をしてください。

数多くの実績がある会社であれば、解約が可能がどうか、情報収集しています。

解約ができるのか確認をしてから売却活動を進めましょう。

そして、立退料を払った方が高く売れるのか、このままサブリースを継承した方がお得なのか、相場家賃と売買価格と比較検討して総合的な判断をしてください。

専門業者であれば解約の実績も多数あり安心して取引を行うことが可能です。

マンションを高値で売却

コラム監修者

伊藤幸弘

資格:宅地建物取引主任者・賃貸不動産経営管理士・ファイナンシャル・プランニング技能士・競売不動産取扱主任者
書籍:『投資ワンルームマンションをはじめて売却する方に必ず読んでほしい成功法則』
プロフィール:2002年から中古投資マンションを専門に取引を行う。
2014年より株式会社TOCHU(とうちゅう)を設立し現在にいたる。


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今後、どこかのタイミングで売却する可能性がある方はご覧ください。

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