ワンルーム投資コラム

【売買価格が20%も変わる?】サブリース解約と投資マンション売却 

 

投資マンションの所有中は、メリットが多いサブリースのですが、売る時には「解約できず」デメリットになることがあります。

売買価格が20%も異なることもあります。「こんなはずでは」、「知っておけば」と後悔してしまうことがあります。

売却の前に準備をしておきましょう。

 

目次

1サブリースの仕組みとメリット

2サブリースの解約によって、利回りと売却価格が変わる

3解約できない!?借地借家法と立退料の相場

4具体的な解約の手続きと注意点

5まとめ サブリース解約と投資マンション売却は総合的に考える

 

 

1サブリースの仕組みとメリット

まずは、サブリースの仕組みとメリットは何なのか理解しましょう。

管理会社がオーナーから物件を借り上げ、それを入居者へ転借することで運営されます。

家賃が保証されますので、空室や滞納などで収入がなくても、オーナーは家賃を受け取ることができます。

サブリースの家賃は、相場家賃の約80%になります。

管理会社は、通常の集金代行だと家賃の5%しか管理報酬が無いのですが、サブリースの場合は報酬が家賃の約20%になります。

また、長期間運用できるので、利益を安定して確保できます。

 

オーナーは面倒な賃貸運営の負担をすべて委託できる

投資マンションを副業で運営されているオーナーは、賃貸業務になれていませんので、負担が大きくなります。

入居募集、集金管理、設備故障の修理、契約更新、退去立ち合い、内装見積もり、など・・・さまざまな業務があります。

また、突然の入居者から申し出がある業務には、対応するのにスピードも要求されます。

サブリースであれば、管理会社がすべての業務を行います。

そのため、オーナーはストレスから解放されます。

 

2サブリースの解約によって、利回りと売却価格が変わる

様々なメリットがあるサブリースですが、売却の際には大きなデメリットになることがあります。

サブリースが解約できず継承の場合は、家賃利回りが下がり、売買価格が下がるからです。

購入される方は家賃収入を目的にしますので、利回りを重視して売買価格を決定します。

よって、月額家賃が高い方が、高く売買されます。

月額たった1万円の違いが、売買価格で240万円の違いになることもありますので、侮ってはいけません。

下記の計算事例を確認ください。

 

例)5%の売買利回りで計算した場合

サブリース80,000円(実際の入居者の家賃90,000円)

 

サブリース80,000円の継承で売買したケース

80,000×12÷5%=19,200,000

売買価格 1920万円

 

サブリース解約後の家賃90,000円で売買したケース

90,000×12÷5%=21,600,000

売買価格2160万円

 

差額がなんと、240万円!

これほど売買価格に影響があるのであれば、解約したいと考えるのが当たり前です。

 

※なお、サブリースの継承で売買の際に、管理会社から家賃の値下げ要求がある場合もあります。

前所有者とのサブリース契約時に、「家賃を下げず保証する」約束を守るために、現在相場では高い家賃保証をしていることがあります。

サブリース80,000円、実際の入居者が79,000円で管理会社が1,000円のマイナスを補填しているなど・・これを逆ザヤと呼びます。

逆ザヤになっていると、値下げで継承を主張してくることがあり、トラブルに発展することもあります。

よって、サブリース継承での売買の場合も、いくらの家賃で継承してくれるのか注意が必要になります。

 

3解約できない!?借地借家法と正当事由

ほとんどのサブリース契約は「正当な理由があれば解除できる」と記載されています。

しかし、オーナーから解約を申し出ても、管理会社は管理報酬がなくなるので、解約を承認してくれないケースが多くなっています。

管理会社は、借地借家法に保護されているので、「オーナーが売却するため」という理由は、「正当な理由」にならないと主張してきます。

借地借家法では、簡単に説明すると、入居者は、オーナーから退去を要求されても「正当な理由」がなければ対抗をすることができます。

実際には、管理会社が入居しているわけではないので、「入居者ではない」と主張し、裁判になるケースもありますが、判例が管理会社に有利なものが多くなっています。

 

「正当の事由」とはなにか

解約を認めるしかない、次のようなケースです。

・管理会社が家賃を滞納している

・オーナーや身内が物件に住むことになった

・立ち退き料の支払い

・建物に問題があり賃貸運用できない

・自己破産などで権利がなくなった。

 

裁判では正当事由と判断されれば、管理会社が解約を拒否しても、解約できます。

しかし、現実の売買取引では裁判を行うことは、費用と期間が1年以上になることもあり、経済的な合理性がありません。

よって、オーナーが管理会社と交渉して、立退料を支払い、合意解約をすることが多くなります。

立退料はあらかじめ明示されておりませんが、相場はおおむね家賃の半年から1年分です。

管理会社によっては立退料を一切受け取らない、解約をしない会社もあります。

売却の際には、事前に取引に精通した仲介会社に確認をしてください。

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4具体的な解約の手続きと注意点

管理会社と解約合意書を取り交わし、必要であれば立退料を支払い、実際の入居者に通知します。

そして、管理会社から「預り敷金」や「鍵」などを受領することになります。

入居者との賃貸契約は、現在の条件(家賃や期間など)を同一条件で引き継ぐことになります。

 

注意が必要なのが、想定していたサブリース解除後の家賃と違った場合です。

物件の売買契約は、80,000円のオーナーチェンジで締結していたのに、実際の家賃が79,000円だったようなケースです。

「想定よりも家賃が低かったので退去してくれ」などと入居者に要求することはできません。

また、入居者がどんな方かも、事前に想定している内容と違う場合もあります。

例えば「長期で滞納している」、「マンスリー会社が運営している」など・・・

サブリースが解除できると、安易に売買契約をせずに、慎重に取引を進めてください。

家賃が違ったり、滞納がある場合は、売買契約が成立していても解約になってしまうことがあります。

 

5まとめ サブリース解約と投資マンション売却は総合的に考える

将来売却を考えているのであれば、サブリース契約に「売却の際に解約ができる」特約を入れておく。

または、集金代行契約を選び、売却の際に利回りを悪くしない対策を考える必要があります。

物件を購入する時から、あらかじめ手を打っておく計画性が必要とされます。

現時点で、サブリース契約をされている投資マンションの売却を検討中のオーナー様は、早めに投資マンション専門業者に相談をしてください。

数多くの実績がある会社であれば、解約が可能がどうか、情報収集しています。

解約ができるのか確認をしてから売却活動を進めましょう。

そして、立退料を払った方が高く売れるのか、このままサブリースを継承した方がお得なのか、相場家賃と売買価格と比較検討して総合的な判断をしてください。

専門業者であれば解約の実績も多数あり安心して取引を行うことが可能です。

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