サブリース物件は売却できる！解約できない場合の売り方と違約金

サブリース物件は解約できなくても売却できます。ただし、契約の継承条件や賃料再査定によって価格は大きく変わります。TOCHUの実務情報を交えて、売却・解約・違約金・トラブル対処を解説します。

▶ サブリース物件の売却・査定を相談する

 

サブリース物件は売却できない？解約できなくても売却は可能

サブリース契約中の投資マンションでも、物件の売却は可能です。必ずしも事前の解約は必要なく、契約を引き継いで売却するオーナーチェンジや、専門会社による直接買取などの方法があります。ただし、買主が受け取る賃料や契約上の制約により、一般的な集金代行物件より売りにくくなることがあります。

【TOCHUの実務データ】買主候補が100人から30〜40人に減少

TOCHUの実務では、集金代行物件で購入を検討する見込客を100人とすると、サブリース契約付き物件では30〜40人程度まで減少する感覚があります。サブリース会社を自由に変更できない、賃料再査定の可能性がある、金融機関の評価に影響することなどが理由です。これは全国市場の統計ではなく、当社の取引現場に基づく目安です。

【TOCHUの実務データ】売却価格は集金代行物件より平均約2割低い

解約せず契約を引き継ぐ場合、TOCHUの実務上、集金代行契約の物件に比べて売却価格が平均約2割低くなる傾向があります。例えば、同じ立地・面積の物件でも、買主の手取り賃料が小さいほど、収益還元による評価が低くなりやすくなります。個々の価格差は家賃水準や契約条項によって変わるため、必ず個別査定が必要です。

なぜ一般の不動産会社はサブリース物件を敬遠するのか

サブリース付き物件の売却では、契約を承継できるのか、所有者変更時に賃料が見直されないか、入居者との原契約を把握できるか、融資が付くかなど通常以上の確認が必要です。手続きが複雑なため取り扱いに慎重な仲介会社もあります。逆に、これらのリスクを最初から調べて売主・買主に説明できれば、解約できない物件にも売却の道が残ります。

サブリースの仕組みとメリット

サブリースは、管理会社などがオーナーから物件を一括で借り上げ、入居者に転貸する仕組みです。オーナーはサブリース会社から賃料を受け取り、同社が入居募集や賃貸運営を行います。

空室リスクを抑え、安定した運営ができる

一般的なサブリースでは入居者の有無にかかわらず一定の賃料を受け取れる仕組みが採用されています。ただし、免責期間、賃料改定、サブリース会社の信用リスクがあるため、無条件で将来にわたる家賃収入が保証されるわけではありません。

借上げ賃料は一般的に市場賃料より低く、例えば入居者賃料の8割程度という条件もあります。通常の集金代行に比べ、サブリース会社のリスク負担分が差し引かれます。

オーナーは面倒な賃貸運営の負担を委託できる

入居募集、集金管理、設備故障への対応、契約更新、退去立会い、内装見積もりなど、賃貸運営には多くの業務があります。サブリースであればこれらの実務を会社側に任せられるため、本業のあるオーナーにとっては負担を軽減できることがメリットです。

サブリースのデメリット

入居者の内容と、家賃設定が選べない

転貸先の入居者や募集賃料をサブリース会社が決めるため、オーナーが直接選べないことがあります。募集賃料が相場より低い場合、売却時の再査定で価格に影響する可能性があります。入居者情報の開示範囲も契約条件に左右されます。

リフォームや設備交換費用が割高になる

サブリースだからといって設備交換・原状回復などの費用がすべて会社負担とは限りません。オーナー負担の契約では、見積もりや工事内容の透明性を確認しにくいケースがあります。契約時から費用負担と見積もり方法を確認しておくことが大切です。

家賃の値下げがある

長期の賃料保証と説明されていても、賃料が一切変わらないとは限りません。築年数や周辺相場などの変化に応じ、サブリース会社から借上げ賃料の減額を求められることがあります。購入時に高めの保証賃料を設定していた物件では、売却時に大きな見直しが起こる場合もあります。

利回りが低下する

サブリース賃料が入居者の支払う家賃を下回るため、同じ物件でも投資家が計算する収益利回りが低下しやすくなります。保有中の安定性と、売却時の価格への影響を両面から比較しましょう。

「保証賃料がある＝売却価格も保証される」わけではない

保有中は空室による収入減少を抑える仕組みでも、売却時には買主が契約条件を評価します。買主は収益性だけでなく、将来の賃料減額リスク、サブリース会社の信用力、修繕費の負担条件も考慮します。そのため、入居者がいるという理由だけで通常のオーナーチェンジ物件と同じ価格になるとは限りません。

サブリース物件の売却の流れ

売却前に「解約して売却するか」「サブリース契約を継承して売却するか」を検討します。解約できる場合は収益性が改善する可能性がある一方、実際には解約に応じてもらえないケースもあります。

1. サブリース契約書を確認する
2. 解約の可能性と契約継承条件を確認する
3. 解約と継承の2種類で売却価格を査定する
4. 必要に応じて解除の通知・合意交渉を進める
5. 解約できた場合は賃貸管理を移管し、難しい場合は契約継承を調整する

売却前にサブリースを解約するか継承か決める

買主の幅を広げるには解約が有利なことがありますが、解約費用と実現可能性を確認し、現実的な売却方針を選びましょう。

サブリース契約書を確認する

契約期間、更新、予告期間、違約金、賃料改定、契約の承継、敷金等の精算について確認します。賃料明細や転貸条件が分かる資料も準備すると、査定が進めやすくなります。

サブリース解除の通知書を申請する

合意解約を目指すときは、希望解約日、根拠となる条項、費用条件などを書面で明確にします。通知だけで自動的に契約が終わるとは限らないため、専門家と確認して進めることが大切です。

新しい管理会社から入居者に通知する

サブリースの解約が成立した場合は、実際の入居者との契約や敷金、鍵、保証会社の取扱いなどを確認し、新しい家賃送金先と連絡窓口を知らせます。手続きは既存の契約関係に応じて異なります。

解約ができない場合は継承する

契約をそのまま引き継ぐ場合は、買主・売主・サブリース会社間の条件確認が重要です。必要な同意や合意書の形式、何月分から誰が賃料を受け取るか、賃料を再査定するかなどを明確にして進めます。

サブリース解約の違約金はどれくらいかかる？

一般的な普通建物賃貸借契約に当たるサブリースでは、会社が借主として借地借家法上の保護を受けます。したがって、オーナー側からの更新拒絶・解約申入れでは正当事由などが問題となり、解約条項に書かれていることだけで必ず終了できるものではありません。

【TOCHUの最新実務】解約成功率は10〜20％程度

サブリース解約を希望しても、サブリース会社が任意の解約に応じるとは限りません。TOCHUの現在の実務感覚では、解約が成立する割合は10〜20％程度です。以前に比べ、解約に応じる会社は限られてきています。したがって「解約して高く売る」と一択にせず、解約できないまま売る価格も同時に査定することが重要です。

違約金と立退料は同じではない

解約違約金は契約条項に基づく負担を指す一方、立退料は合意解約の対価や正当事由を補完する財産上の給付として問題になるものです。両者には法的な違いがあり、支払いさえすれば必ず解約できるわけではありません。契約内容と交渉条件を分けて確認してください。

解約違約金の相場は家賃の何ヶ月分？

従来の記事では5〜6ヶ月分という例を紹介していましたが、TOCHUの現在の実務では、合意解約に伴う違約金の目安はサブリース賃料の3〜6ヶ月分程度、大手では1〜2ヶ月分の例もあります。金額は契約や交渉条件により異なり、支払えば必ず解約できるわけではありません。

違約金が2重にかかる？

契約関係が複層的なケースでは、オーナーが認識している会社以外に転貸関係者が存在する場合があります。費用請求の法的根拠や相手方との契約関係を個別に確認しましょう。二重に請求されることが当然に認められるわけではありません。

違約金が不要となるケース

債務不履行、建物が使用できなくなった場合など、事情によっては違約金を要さず契約が終了する可能性もあります。ただし倒産・災害・維持管理上の問題があれば自動的に無償解約できるとは限りません。個別の契約と法的要件の確認が必要です。

【TOCHUの最新実務】違約金は賃料の3〜6ヶ月分が平均的な目安

TOCHUの現在の実務で確認する解約違約金の平均的な目安は、サブリース賃料の3〜6ヶ月分です。大手会社では1〜2ヶ月分程度で合意できるケースもあります。例えばサブリース賃料が月8万円なら、3〜6ヶ月分は24万〜48万円です。ただし、これは法定の一律相場ではなく、条項・契約類型・交渉事情によって大きく異なり、解約自体が認められないこともあります。

※既存本文の「5〜6ヶ月が相場」や「立退料は半年〜1年」といった断定的な記述は、最新の実務情報と区別して更新してください。過去の説明をそのまま併記すると矛盾が生じます。

サブリース物件を高く売却する3つのポイント

適切なタイミングでオーナーチェンジする

賃貸需要や投資市場の状況によって、売りやすい時期や家賃水準は変わります。建物の老朽化やサブリース賃料の見直しが進む前に、売却のタイミングを検討することも重要です。

2種類の価格査定を行う

サブリースを解約できた場合と、契約を引き継ぐ場合の2種類の査定を比較してください。解約費用や売却期間を控除して、実際の手取り額で評価することが大切です。

サブリースに精通した不動産会社に依頼

サブリース会社との契約確認、解除交渉、賃料再査定、買主への説明は通常のオーナーチェンジより複雑になる場合があります。実務経験のある会社に相談することで、条件の見落としや引渡し後のトラブルを減らせます。

サブリースの解約によって、利回りと売却価格が変わる

投資マンションの価格は、賃料収入と投資利回りを参考に評価されます。月額賃料が1万円違うだけでも、単純な利回り計算では売買価格が240万円変わる例があります。

例）5％の売買利回りで計算した場合

サブリース賃料が月額80,000円、実際の入居者の家賃が月額90,000円という仮定です。

サブリース80,000円の継承で売買したケース

80,000円 × 12ヶ月 ÷ 5％ ＝ 1,920万円

サブリース解約後の家賃90,000円で売買したケース

90,000円 × 12ヶ月 ÷ 5％ ＝ 2,160万円

この単純計算では価格差は240万円になります。ただし、空室リスク、管理手数料、経費、利回りの変化は考慮していません。

サブリース会社が入居者から79,000円しか受け取っていないのにオーナーへ80,000円を支払っているといった「逆ザヤ」では、継承時に賃料減額を求められるおそれがあります。売却前に継承賃料を確認しましょう。

解約できない！？借地借家法と正当事由

通常のサブリース契約ではサブリース会社が建物の借主として保護されます。オーナーが高値売却を希望するというだけでは正当事由が十分でない場合があります。契約類型や期間により法律上の扱いは変わります。

「正当の事由」とはなにか

建物の使用を必要とする事情、契約締結からの経緯、利用状況、現況、財産上の給付の申出などを総合的に考慮します。家賃滞納などの債務不履行による解除は、正当事由による終了とは法的に別の問題です。立退料を提示するだけで必ず解約できるものでもありません。

サブリース解約の流れ

解約希望の申し出、サブリース会社との条件確認、必要な費用や引継ぎ条件の交渉、解約合意書の締結、敷金・鍵・賃貸契約資料の受領、管理移管という流れが考えられます。交渉が難航した場合は弁護士への相談も検討しましょう。

価格が上がっても、解約費用と売却期間を含めて判断する

元記事の計算例のように、月額賃料が1万円変わると、表面利回り5％での単純計算では売却価格に240万円の差が生じます。しかし、解約の合意を得るために時間や費用がかかるなら、価格差がそのまま手取りの増加になるわけではありません。解約後の管理手数料や空室リスクも考慮し、「解約後の想定手取り」と「契約引継ぎ売却の想定手取り」を比較しましょう。

サブリースで売却できない、注意するポイント

再査定でサブリースが継承できない

買主への所有者変更を機に借上げ賃料を見直したいとサブリース会社から申し出られるケースがあります。契約上の賃料改定条件や継承時の取り扱いによって結論は変わりますので、売出し価格の前提となる賃料は書面で確認しましょう。

売却期間を長く用意する

解約の交渉や引継ぎ手続きが必要になると売却期間が長くなることがあります。元記事では3〜12ヶ月程度を念頭に計画する方法を紹介していましたが、実際の期間は案件によって大きく異なります。希望売却時期がある場合は早めに相談することをおすすめします。

停止条件を売買契約に記入する

解約や想定賃料での継承が成立しなければ売買契約を終了できるよう、適切な停止条件等を定める方法があります。具体的な条項は契約当事者の合意と法律の確認が必要です。

例えば、解約合意の撤回、担当者の引継ぎ不足、入居者の退去に伴う再査定要求が生じることがあります。条件が確定しないまま引渡し義務を負わないように注意します。

融資が承認されないケースもある

金融機関によっては転借人情報の開示、サブリース会社の経営状況、継承条件などを厳しく確認することがあります。買主が見つかっても融資が承認されるとは限りません。

サブリース会社が解約を拒否した場合の対処法

まず契約期間・解約条項・借地借家法上の正当事由を確認する

サブリース契約では一般にサブリース会社が借主となり、建物賃貸借に借地借家法が適用されることがあります。普通建物賃貸借における貸主からの更新拒絶・解約申入れには正当事由などが問題となります。一方、契約類型、債務不履行の有無、当事者の合意などにより検討事項は異なります。「売却したい」「家賃を上げたい」という希望だけで一方的に終了できるとは限りません。

内容証明郵便で通知すれば解約できる？

内容証明郵便は、差し出した文書の内容と差出日を記録するための方法です。申入れの経過を残す点では有用ですが、送付しただけで契約が終わるわけではありません。解約の法的根拠、希望日、解約金の条件を整理し、相手方の回答をメール・書面で保存しましょう。紛争性のある案件は弁護士の関与を検討してください。

家賃減額や契約承継で問題になるサブリース会社の対応

注意したいのは、減額の計算根拠を示さない、所有者変更時の賃料条件が曖昧、修繕費用の明細が出てこない、説明が口頭のみで残らないといった対応です。直ちに違法と断定するのではなく、まず契約書・賃料明細・担当者とのやり取りを確認してください。

TOCHUがサブリース物件の売却で徹底しているリスク管理

売主様への価格変動リスクの説明と了承

売買で重要なのは、サブリース会社が所有者変更時に賃料の再査定を求める可能性を、売主様に事前に説明することです。TOCHUでは媒介契約締結時などの段階で、継承条件によって売却価格が変動するリスクを説明し、ご理解を得てから取引を進めることを重視しています。

サブリース会社との交渉経緯を記録する

TOCHUでは、賃料継承条件、解約への回答、契約の引継ぎ可否などについて、サブリース会社との連絡をメールや書面などで残すよう徹底しています。後から「言った・言わない」の争いにならないようにすることが、売主様と買主様の安心につながります。

リスクが高い案件は無理に進めない

条件が不透明で当事者に重大な不利益が生じかねない場合は、上長判断を含めて取引の可否を慎重に検討します。状況によっては取り扱いを進めない判断も行い、成約だけでなく引渡し後の安全性を重視しています。

サブリース物件の売却でかかる税金

サブリース物件の売却でも一般の不動産売却と同様に、印紙税、譲渡所得に対する税金、登記関連費用などを考慮する必要があります。

印紙税

紙の不動産売買契約書には契約金額に応じて印紙税がかかります。例えば1,000万円超5,000万円以下の不動産譲渡契約書は本則2万円、軽減措置が適用される期間は1万円です。軽減措置の適用期限や契約書の形式を含め、最新の国税庁情報を確認してください。

譲渡所得税

譲渡所得は原則として「譲渡価額－（取得費＋譲渡費用）－特別控除額」で計算します。建物の取得費は減価償却相当額を考慮するため、購入価格をそのまま控除できるとは限りません。

個人が所有する物件の一般的な譲渡所得税率（所得税・復興特別所得税・住民税の合計）は、譲渡年1月1日時点の所有期間が5年以下の場合39.63％、5年超の場合20.315％です。自己居住用の特例は、原則として投資用マンションには使えません。

登録免許税

抵当権抹消登記などで登録免許税が発生します。抵当権抹消登記は一般的に不動産1個につき1,000円で、司法書士報酬などは別途必要です。所有権移転登記の費用負担は売買条件により調整します。

トラブルを避けるサブリース新法が施行

2020年に成立した賃貸住宅管理業法では、いわゆるサブリース新法に関する規制が整備されました。サブリース契約をめぐる誤認やトラブルを防ぐための制度です。

法改正の背景

長期家賃保証をうたう契約をめぐり、賃料減額や事業者の経営悪化などが社会問題になりました。2018年の「かぼちゃの馬車」問題もサブリースのリスクを広く意識させるきっかけの一つです。

法改正のポイント

• 誇大広告等の禁止
• 不当な勧誘等の禁止
• 契約締結前の重要事項説明等

賃料減額の可能性や契約解除の制約など、オーナーにとって重要なリスクを適切に伝えることが求められています。

法改正があっても注意は必要

法律が整備されても、既に締結した契約が希望どおり解約できるというわけではありません。契約書や契約締結時の説明資料を確認し、不明点は専門家へ相談しましょう。

サブリース物件を売却する3つの選択肢を比較

売却ルート	向いている状況	注意点
解約して一般仲介	解約が可能で、高い収益評価を狙いたい	解約率が低く、時間・費用が必要
契約を承継して仲介	解約できないが、買主を探す時間がある	候補者が減り、価格が下がりやすい
専門会社に直接買取	売却を急ぐ、客付が難しい、手続きを整理したい	買取価格は仲介成約価格より低い場合がある

① 解約して一般の仲介で売る

利回りを改善できれば価格上昇を見込めます。ただし、解約できることを前提に売り出すのではなく、サブリース会社の合意を確認して進めることが重要です。

② サブリース契約のまま投資家に売る

解約できない場合にも取れるルートです。買主に継承条件、賃料見直しリスク、入居者情報の開示範囲を説明し、適切な利回りで価格を設定します。

③ サブリース物件に強い専門業者へ直接買取を相談する

一般の買主が見つからない案件では、専門会社による買取も選択肢です。契約内容・立地・残債などにより買取の可否は異なりますが、仲介にこだわらず相談することで別の出口が見つかる場合があります。

【不動産会社様向け】客付困難なサブリース物件の持ち込み相談も歓迎

サブリース契約を解除できない、買主の融資が付きにくい、賃料再査定の懸念があるなど、一般投資家への客付が難しい案件についてもご相談ください。TOCHUではサブリース契約と収益性を確認し、買取の可否や条件を検討します。すべての物件の買取を保証するものではありません。

▶ 不動産会社・仲介担当者様向けの買取相談はこちら

 

サブリース解約と売却は総合的に考える

将来的な売却を考えている場合は、物件購入時から契約期間、売却時の解除・承継条件、賃料減額の可能性を確認しておくことが大切です。

現在サブリース契約中で売却を検討している方は、解約の現実的な可能性と、契約を引き継いだ場合の査定額を同時に把握しましょう。違約金を支払って高く売るか、現状のまま売るか、直接買取を利用するかは、金額だけでなく時間と取引リスクも含めて判断します。

 

サブリース物件の解約拒否・売却でお困りの方へ

解約できない場合も、サブリース契約のままで売却できる可能性があります。

TOCHUに売却方法や買取の可否をご相談ください。

▶ サブリース物件の売却・査定を相談する

※記載の解約成功率・購入見込客の減少・価格差・違約金の目安はTOCHU提供の実務情報に基づきます。集計対象・期間が確定した統計値としての表示ではありません。法務・税務上の判断は個々の契約や状況で異なります。