不動産投資でサラリーマンは本当に節税できる？節税の仕組みや注意点について解説

サラリーマンの副業としても注目されている不動産投資は、法人化や損益通算を活用することで所得税を抑えることが可能です。

しかし、節税効果を得るには一定の条件を満たす必要があり、誰もが不動産投資で節税できるわけではありません。

本記事では、不動産投資で節税する方法や理由を解説するとともに、節税に有利な赤字物件のポイントや注意点についても詳しくお伝えします。

サラリーマンが不動産投資で節税できるといわれる理由

不動産投資をサラリーマンが行うとなぜ節税できるのか、2つの側面から詳しく解説します。

法人化することで税率が下がる可能性があるから

所得税は不動産所得と給与所得を合算した価格に対して課税されます。

所得税は課税所得が増えるほど税率が高くなるため、不動産投資などの副業によって収入が増えれば増えるほど、所得税も大きくなってしまいます。

そこで節税対策として検討したいのが投資事業の法人化です。

法人化すれば、不動産投資で得た所得にかかる税は所得税ではなく法人税となります。

法人化した場合の税率と個人の所得税率の比較

法人税は累進課税ではないため、税額を抑えられる可能性があります。

以下の表は、個人の所得税と法人税の税率を比較したものです。

【所得税】

課税所得	税率	控除額
1,000円～194万9,000円	5％	0円
195万円～329万9,000円	10％	97,500円
330万円～694万9,000円	20％	427,500円
695万円～899万9,000円	23％	636,000円
900円～1,799万9,000円	33％	1,536,000円
1,800万円～3,999万9,000円	40％	2,796,000円
4,000万円以上	45％	4,796,000円

【法人税（資本金1億円以下の法人）】※開業年度令和4年4月1日以降の場合

区分	税率
年800万円以下の部分	15%
年800万円超の部分	23.20%

個人の場合、所得税の税率は最大45％ですが、法人の場合の法人税率は最大でも23.2％（中小企業の場合）です。

収入が900万円以下であれば個人の所得税率のほうが低いですが、それ以上の収入を得ている場合は法人税のほうが低くなります。

ただし法人化するためには、法人設立時の登録免許税や定款の認証手数料などの費用が発生するため、不動産投資の規模や収益性を考慮して判断することが大切です。

※参考：国税庁「No.2260 所得税の税率」

※参考：国税庁「No.5759 法人税の税率」

給与所得と不動産投資の赤字は損益通算できるから

サラリーマンが副業で行う不動産投資で赤字が出た場合、赤字を給与所得と損益通算できます。

損益通算とは、赤字分を給与所得などほかの課税所得から控除できる制度のことです。

たとえば、年収700万円のサラリーマンが不動産投資で200万円の赤字を出した場合、課税対象は赤字分の200万円を差し引いた500万円となります。

ただし、損益通算で相殺できるからといって、不動産投資で赤字が続いてしまうのは良いことではありません。

収支バランスを調整したり空室率を下げる努力をしたりと、できるだけ黒字にするように対応しましょう。

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不動産投資における赤字物件とは？

不動産投資における赤字物件とは、家賃収入よりも経費やローン返済など支出のほうが多い物件のことを指します。

赤字物件について分かりやすく説明しますので、詳しく見ていきましょう。

不動産投資の赤字は2種類ある

不動産投資の赤字には「見かけ上の赤字」と、「注意すべき赤字」があります。

まず見かけ上の赤字とは、帳簿の上だけで発生している赤字のことです。

投資物件の購入費は、法によって定められた耐用年数に応じて毎年経費として計算しており、そのことを減価償却といいます。

つまり実際には現金を支払っていなくても、減価償却費によって帳簿上はマイナスが発生しているということです。

このマイナス分は本業の収入と損益通算できるため、節税することができるでしょう。

注意すべきなのは、ローン返済などの経費が家賃収入を上回っていることで発生する赤字です。

実際の現金ベースでマイナスの状態なので、いくら本業の収入と損益通算で節税できても、長く続けば投資の継続が難しくなります。

経費として計上できる項目

不動産投資における経費には、以下のような項目が挙げられます。

• 減価償却費
• 管理費
• ローンの利息（元本は経費にならない）
• 仲介手数料
• 広告宣伝費
• 火災・地震保険料
• 修繕積立金（条件あり）
• 物件購入や管理のための移動費や旅費
• 物件購入に関連する打ち合わせの交際費

赤字物件では上記の経費を取りこぼさず計上することで、損益通算による節税効果を高められます。

物件購入に関連する移動費や交際費など、見落としがちな費用が経費計上できる場合があるため、しっかり計上しましょう。

ちなみに、修繕積立金は実際に修繕を行った場合にのみ経費として計上できるケースが多く、ただ積立てただけでは経費と認められないことがあります。

※参考：国税庁「No.2210 必要経費の知識」

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不動産投資で失敗しやすい状態とは？

サラリーマンの不動産投資は、さまざまな要因により行き詰まることがあります。

そのため、ここでは不動産投資で気をつけるポイントについて詳しく解説していきます。

課税所得が900万円未満の方

損益通算で節税する場合は、 課税所得が900万円以上あることが望ましいです。

仮に損益通算できる赤字が100万円だった場合、課税所得が900万円を超えていると所得税率は33％です。

そのため、赤字100万円を差し引くことで税率は23％に下がり、大きな節税効果が得られます。

一方、課税所得が700万円の場合、赤字分を差し引いても税率は23％から20％に下がるだけで、節税効果としては小さくなります。

そのため、課税所得が900万円未満の方が節税目的で赤字物件を所持する意味は薄く、資金計画をしっかり考えて運営することが重要です。

※参考：国税庁「No.2260 所得税の税率」

ローンの返済額が収入を上回っている

何らかの原因でローンの返済額が収入を上回ると、不動産投資の継続が難しくなります。

考えられる原因としては以下のようなことがあります。

• 空室が長く続く
• 事前のローンシミュレーションができていない
• 建物の管理費や修繕費積立金を必要経費として考慮に入れていなかった
• 近隣に競合マンションができ、家賃を下げざるを得なくなった

思うように入居者が決まらず空室が多くなると、家賃収入よりローン返済額が上回ることが考えられます。

また事前にシミュレーションしておらず、家賃収入よりローンの金額が大きい場合や、管理費や修繕費積立金を考慮していなかった場合も、投資が行き詰まって原因となるでしょう。

このほか、近隣に競合のマンションができるなど、後天的な理由が原因で家賃収入が減ることも考えられます。

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家賃収入の増加が見込めないなら物件の売却も方法のひとつ

家賃収入の増加が見込めず不動産投資で行き詰まったときは、物件を売却するのも1つの方法です。

ただし、売却時期は慎重に見定める必要があるため、ここでは売却時のポイントを解説します。

売却するなら保有してから5年以降

不動産を売却する際に発生する「譲渡所得税」は、物件の保有期間によって税率が異なります。

【譲渡所得税】

区分	所得税	住民税
長期譲渡所得（所有期間5年超）	15％	5％
短期譲渡所得（所有期間5年以下）	30％	9％

上記の表のとおり、所有期間が5年を超えてから売却したほうが、譲渡所得税を抑えられます。

そもそも譲渡所得税は、売却価格から 取得費（購入代金や諸経費）と 譲渡費用（仲介手数料など）を差し引いた金額に対してかかります。

物件の市場価格は時間とともに下がるのが一般的で、証明が必要ですが購入時より安く売却すれば、譲渡所得税はかかりません。

一方、リノベーションなどで物件に付加価値を付ければ、購入時より高く売却できる可能性もあります。

家賃収入の増加が見込めずに売却するときは、市場価格と譲渡所得税やリノベーション・修繕費などを加味し、ベストなタイミングで売却することが重要です。

※参照：国税庁「土地や建物を売ったとき」