不動産投資の物件を売却するならいま？売るときの流れ・注意点を解説

不動産投資を行っているのであれば、物件をいつ手放すのか、出口戦略も投資の成否を分ける重要なポイントです。

どのタイミングで投資物件を売却するのがベストなのか、売却するときに注意すること、少しでも高く売るコツなどについて解説します。

投資用の不動産を売却するタイミング 6選

投資用不動産の売却時期には損をしないための「売却すべきタイミング」があります。このタイミングを間違えてしまうと、売却に失敗して後悔するかもしれません。

これから解説する「投資用不動産の売却すべきタイミング6選」をしっかり把握しておきましょう。

購入から5年を超えたとき

不動産の所有期間が5年を超えると「不動産の譲渡所得税」の税率が変わります。

• 所有期間5年以下の税率…39.63％
• 所有期間5年超の税率…20.315％

5年以下で売却する場合と、5年超の場合の税率の差は2倍です。売却を検討している方は5年の目安を把握しておきましょう。

物件が築20年経った

築20年が経った物件も売却時期の目安です。不動産や建物は築20年を超えると、価格が値引きされる原因が増える傾向にあるからです。

次のような理由で、築20年あたりから査定価格に影響が出ます。

• 給排水設備の交換時期で修繕積立金が追加される
• 屋根や外壁の塗装や修繕などが必要で査定価格が安くなる

不動産の価値が下がる前に、売却するのがおすすめです。

大規模修繕のあと

投資用のマンションは大規模修繕後に売却することで、高額売却を期待できます。大規模修繕の有無は、投資用のマンションを探している投資家がチェックする項目のひとつなのです。

物件を購入する投資家からすれば、しばらくはマンションの大規模修繕が行われないため、投資物件として収支的に有利だからです。

外観もきれいになるので、入居者がつきやすいと判断されることもあり、売却のタイミングとしておすすめです。

入居者がいるとき

春は引っ越しが多いため、いままで空室だった部屋が満室になる時期です。満室でオーナーチェンジ物件になれば、買い手がつきやすくなります。

入居者がいる状態での売却のため、買い手としては購入した時点から家賃が入るのがメリットです。投資物件としては魅力的な物件で、売れやすくなります。

減価償却の終了前

減価償却とは、建物や設備、車両などの固定資産の価値を減少させる会計上の手続きのことです。減価償却で計上される費用のことを減価償却費と呼びます。

減価償却費は、実際にお金が手元から出て行くわけではありませんが、経費になるため節税効果があります。減価償却費は、建物の耐用年数の期間内だけの計上です。

構造別耐用年数

構造	耐用年数
木造（住宅用）	22年
鉄筋コンクリート（住宅用）	47年

参照　国税庁　減価償却のあらまし

つまり、新築での購入なら木造で22年以内、鉄筋コンクリートで47年以内に売却したほうが税金を抑えられる、ということです。

物件によっては、売却のタイミングが複雑で減価償却とのバランスが必要です。専門家である不動産会社と相談しながら決めることをおすすめします。

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2023年は不動産投資物件の売却に適してる？

2022年から2023年は、ロシアによるウクライナ侵攻や新型コロナウイルスの変異株の流行、円安による物価の上昇などにより、社会情勢や経済活動に大きな影響を与えています。

この状況から考えると「投資物件の売却はしばらく控えたほうがよいのでは？」と不安に思うかもしれません。

しかし結論からいうと、「コロナ禍だからマンション売却で損が出る」「円安だから売りにくい」ということはありません。

不動産投資サイト「楽待」を運営しているファーストロジックが2023年1月に発表した「投資用不動産市場調査」の結果を見てみましょう。これは、調査期間中に「楽待」に新規掲載された物件情報を集計したものになっています。

下記は、区分マンションの価格と表面利回りの推移です。

下記は、一棟アパートの価格と表面利回りの推移です。

下記は、一棟マンションの表面利回りと推移です。

このように、いずれの物件種別においても、価格は上昇傾向にあることがわかります。特に、区分マンションは1,782万円と、同社が2012年に調査を開始してから最も高い価格となっています。

価格が上昇しているということは、需要が高まっているということです。新型コロナウイルスや世界情勢などによって、将来不安を感じている人々が、生活安定を求めて不動産投資を検討しはじめていることや、インフレ懸念によるインフレと連動した収入を得たいといったニーズが高まっているのかもしれません。

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投資用不動産を売却する流れ

投資用不動産を売却する流れを解説します。あらかじめ売却の流れを把握しておけば、スムーズな売却が可能です。

①レントロール等資料の準備

投資用不動産の売却では、買主が購入の検討をしやすいように「レントロール」を用意する必要があります。レントロールとは、物件の入居状況や入居期間、賃料などを記載した資料のことです。

購入者は、レントロールをもとに事業計画を行います。そのため、レントロールの質が売却を大きく左右します。

②売却価格を決める

資料の準備ができたら、不動産会社に物件の査定を依頼します。査定依頼は投資用不動産専門の不動産会社への依頼をおすすめします。投資家の顧客を多く抱えているため、スムーズに売却できる可能性が高いです。

③媒介契約を結ぶ

査定を依頼した不動産会社から、売却を依頼する会社を選びましょう。媒介契約には3種類あります。

• 専属専任媒介契約…1社だけに依頼する。売主が購入希望者を見つけても不動産会社の仲介が必要
• 専任媒介契約…1社だけに依頼する。売主が購入希望者を見つけても不動産会社に仲介してもらう必要はない
• 一般媒介契約…数社との契約が可能。売主が自ら購入希望者を見つけてきても不動産会社に仲介してもらう必要はない

不動産会社と相談しながら、契約の種類を選びます。

④売却活動を行う

媒介契約を結んだらいよいよ売却活動です。購入希望者からの質問などがあれば、媒介契約を結んだ不動産会社から連絡があります。

基本的に、不動産会社が売却活動を行います。売主が行うことは、少しでも物件をよく見せるために、共用部分や室内（空室の場合）の掃除をこまめに行うことです。

⑤売買契約を結ぶ

購入希望者があらわれたら、買付申込書（購入申込書）を受け取ります。その際に購入希望者の属性（仕事内容や収入）などを確認しましょう。

会社員で収入も十分なら、金融機関の融資の審査を通る可能性が高いので安心です。金額や融資条件などを確認したら、いよいよ売買契約を行います。

⑥物件の引き渡し

購入者の融資の審査が通れば物件の引き渡しです。買主は購入代金を支払い、売主は物件の引き渡しを行います。

物件に入居者がいる場合は、敷金の承継や家賃の日割り分などの計算が必要です。

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投資物件を高く売るコツと注意点

投資用不動産を高く売るためには、コツがあります。ここでは、投資用不動産を売却するときの注意点とあわせて解説します。

高く売るコツ

少しでも高く売るコツを3つ紹介します。

満室にしておく

購入者の立場から考えると、投資用不動産を購入してすぐに家賃が入ってくる物件と、そうでない物件では印象が違います。入居者がいる状態で売却するオーナーチェンジ物件なら、購入してすぐに家賃収入が得られます。

リフォームや修繕を行う

空室で売却する場合、室内のリフォームや修繕を行うことで高く売れるケースもあります。築年数が古い物件は設備が古くなっており、入居者がつきにくい状態です。

物件の印象も悪くなるため、キッチンや洗面所、お風呂などの水回り設備は新品に代えておきましょう。

売るときの注意点

投資用不動産を売るときの注意点を3つ紹介します。

投資用不動産専門の不動産会社に依頼する

居住用の不動産と違って投資用不動産の売却には、次のノウハウが必要です。

• 売却のタイミングの見極め
• 利回りや税金などの投資目線
• 賃貸や管理に関する知識

そういったノウハウを持たない不動産会社では、思うように売却を進められないことがあります。しっかりと知識を持った、投資用不動産専門の不動産会社に売却を依頼しましょう。

売却しても「損」をしない価格設定を行う

投資用不動産の売却は、事業のひとつです。早く売却する事情がある場合は仕方ないですが、事業として損をしない価格設定にしましょう。そうはいっても、購入したときより高い価格で売却できるのはまれなので、次のような売り方を目指してください。

• 投資用マンションを2,000万円で購入
• 家賃10万円で賃貸に出す
• 5年後に1,800万円で売却

表面上は200万円の損が出ていますが、5年間の家賃収入600万円があるため、収支では400万円の儲けになります。

売り急ぎに注意する

投資用不動産では、買主による値下げ交渉がよくあります。「早く売却したい！」という焦りから、簡単に応じないよう注意してください。

ローンの残債や貯めている家賃収入額から、売却するときの下限価格を算出しておきましょう。細かい知識が必要になるため、不動産会社に相談しながら進めることをおすすめします。