オーナーチェンジ物件はなぜ危険なのか。メリットや購入時のポイントも紹介

オーナーチェンジ物件とは、入居者がいる状態で売りに出された物件です。入居者は変わらずオーナーだけ変わるため、オーナーチェンジといいます。

オーナーチェンジ物件の購入は危険といわれますが、どのようなリスクを抱えているのでしょうか。メリットや購入時の注意点とあわせて解説します。

オーナーチェンジ物件はなぜ危険なのか

オーナーチェンジ物件が危険といわれる理由を3つ紹介します。購入を検討している方は必ず確認してください。

<h3>入居偽装のおそれがある</h3>

オーナーチェンジ物件は入居偽装のリスクがあります。入居偽装とは、売主側が物件を売却しやすくするために、空き部屋に一時的に人を住まわせ、入居者がいるかのように見せかける行為のことです。

一見、購入後すぐに家賃収入が得られると魅力的に見えますが、入居偽装だった場合は購入後すぐに入居者が退去してしまう可能性があります。

物件購入後に予想外の空室リスクとそれに伴う家賃収入の減少を招き、投資計画が狂うこともあるため、購入前には入念なチェックが必要です。

室内状況を確認できない

室内状況を確認できないことも危険要因の1つです。オーナーチェンジ物件は既に入居者がいるため、物件の内部を詳しく確認することができません。

たとえば、水回りの老朽化や壁紙の劣化、床の傷など具体的な状態を把握できず、室内の劣化がひどい場合には大掛かりな修繕費用が発生する可能性があります。

オーナーチェンジ物件だとこのようなケースも考えられるため、事前に自己資金を確保しておくとよいでしょう。

契約内容をそのまま引き継ぐことになる

オーナーチェンジ物件の場合、入居者との賃貸借契約はオーナーが変わってもそのまま継続されます。そのため、家賃や契約期間などを変更するには、入居者の同意が必要です。

しかし、入居者は契約内容を変えたくない場合が多く、変更することは難しい場合があります。オーナーチェンジ物件では、入居者・契約内容をそのまま引き継ぐことになるため、その辺も考慮したうえで購入するようにしましょう。

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オーナーチェンジ物件にはメリットも？初心者におすすめ、は本当？

オーナーチェンジ物件には危険な一面もありますが、メリットもあります。また、初心者におすすめの投資手法ともいえます。その理由について解説します。

購入後すぐに家賃収入が入る

オーナーチェンジ物件のメリットは、購入直後から家賃収入が得られることです。

空室のある物件を購入した場合、入居者が見つからない期間は家賃収入がその分少なくなります。金融機関へのローン返済があると自己資金を持ち出す事態になることもあるので、すぐに家賃収入が得られるオーナーチェンジ物件は買い手としては安心です。

オーナーチェンジ物件であれば、新規に空室物件を購入してから入居者を見つけるまでの時間や手間が省け、即時に家賃収入を得ることができ、安定した賃貸経営が可能です。

投資計画が立てやすい

オーナーチェンジ物件の強みは、実際の家賃収入や入居者データに基づき、精度の高い投資計画が立てられる点にあります。

既に確定した家賃収入や入居率から、現実的な利回りを計算できます。これにより、成功率の高い賃貸経営を目指すことが可能です。

しかし、既存の入居者は改めて審査ができない点には注意が必要です。近隣トラブルや家賃滞納などを起こす入居者がいることも考えられます。売主から詳細な情報を得られれば問題ありませんが、売却に不利な状況を進んで提供するオーナーは基本的には少ないでしょう。

また、家賃収入の目処がたっているので、事前に具体的なシミュレーションができます。空室物件では想定値に過ぎないため、投資計画の確度がオーナーチェンジ物件のほうが高いといえるでしょう。

リフォームの必要性が軽減される

オーナーチェンジ物件で入居者がすでにいる場合は購入直後のリフォームが不要です。

空室の物件を購入して賃貸に出す場合は、購入直後にリフォームを行うケースがあります。しかし、オーナーチェンジ物件であれば既に入居者がいるため、リフォームの必要性は即座には生じません。

購入直後にリフォームをするのとしないのとでは、初期投資額が大きく異なります。購入後にリフォームの必要性が軽減されるオーナーチェンジ物件は、初期投資を抑えるうえで有効です。

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オーナーチェンジ物件を買う際のチェックポイント

オーナーチェンジ物件を買う際に、物件の選択に失敗しないために、重要なチェックポイントがあります。それぞれのチェックポイントを理解し、適切な判断を下しましょう。

入居者情報

オーナーチェンジ物件を買う際は、入居者情報の確認と契約内容を理解しましょう。

具体的には入居者の入居期間、家族構成、家賃滞納履歴やトラブルの有無を確認しましょう。物件購入後に契約内容の変更をする場合は入居者の同意が必要であるため、現在の契約内容を把握しておく必要があります。

たとえば、入居者の家賃滞納履歴やトラブルの有無が過去にあれば、購入してからのリスクをあらかじめ把握できます。頻繁に家賃滞納をしていたり、トラブルを起こしていたりする入居者がいる場合、将来的な家賃収入が不安定になると予想できます。

物件から得られるリターンとリスクを評価して、適切な購入判断を下すことができます。

リフォームやメンテナンスの履歴

物件の修繕履歴を売主から確認しておきましょう。

過去のリフォームやメンテナンスの履歴を確認することは、物件が適切に管理されていたかどうかを把握できますし、それをもとに将来的な修繕やリフォームの必要性を予測できます。

過去のリフォームやメンテナンスが適切に行われていれば、それは物件が良好な状態で維持されていた証拠です。将来的に予期せぬ修繕費用が発生するリスクを低減します。

逆に、これらの履歴が不十分、あるいは存在しない場合、物件の管理状況がよくない可能性を示しています。購入後に大きな修繕や改善が必要になる可能性を示唆しており、購入後に多額のリフォーム・メンテナンス費用が発生するおそれがあります。

過去の修繕履歴を確認することで、安全なオーナーチェンジ物件の購入につながるでしょう。

売主の情報や売却理由

売主の情報や売却理由の確認は必ずチェックしましょう。

オーナーチェンジ物件の売却理由は多岐にわたりますが、なかには以下のようなネガティブな理由が含まれている場合があります。

• 利回りはよいが、入居者の家賃滞納が頻繁
• 近い将来に大規模な修繕工事が予定されている
• 想定よりも儲からなかった

これらの問題は、新たなオーナーにも影響を与えます。したがって、売却理由の詳細確認は、潜在的なリスクを避けるために欠かせません。

たとえば、売主が保有してから5年もたたない内に売りに出している場合は、なにかしらの潜在的な問題が隠れている可能性が高いです。売主の情報や売却理由を理解することで、オーナーチェンジ物件の購入リスクの回避に直結します。

オーナーチェンジ物件を購入する際は、さまざまな情報を集めることで、多角的に購入判断ができるため失敗するリスクを軽減できます。入居者の情報や過去の修繕履歴、売主の売却理由などは、不動産会社に問い合わせればわかります。

オーナーチェンジ物件を購入するときは、不動産会社の協力を得ながら、二人三脚ですすめましょう。信頼のできる不動産会社を見つけることも不動産投資に失敗しない方法のひとつです。