事故物件でも売却はできる！事故の内容で売却方法は変わる？

投資用に保持している物件が事故物件となってしまった場合、入居者が集まりにくくなり売却を検討することもあるでしょう。

 

しかし、そもそも事故物件は売却できるのでしょうか。

 

ここでは、事故物件の売却の可否や、事故内容によって異なる売却方法について解説します。

事故物件とは

事故物件の定義ははっきりしておらず、「人が何らかの理由で亡くなった場所」とかなり曖昧に理解されています。

 

しかし、不動産の円滑な流通、安心できる取引を目的に、2021年に国土交通省より「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」が設定されました。

 

これにより、事故物件の告知に関する定義が明確になっています。詳しく見ていきましょう。

 

事故物件の告知義務

国土交通省により策定されたガイドラインでは、告知義務に関して下記のように定義されています。

 

宅地建物取引業者は、人の死に関する事案が、取引の相手方等の判断に重要な影響を及ぼすと考えられる場合には、これを告げなければならない。

 

後ほど詳しく解説しますが、自然死や日常生活における不慮の死は告知義務の対象にならない場合があります。つまり、死因によっては「事故物件に当たらない」とされることもあるというわけです。

 

ガイドラインにおいて告知義務の対象となる範囲は、居住用不動産（オフィス、店舗などではない、人が居住するための不動産）です。

 

また、集合住宅の場合は、対象不動産に加え、日常生活において通常使用する必要があり、住み心地に影響のある共用部分も告知義務の対象となります。

 

告知義務が生じる条件は、賃貸借契約と売買契約で多少違いがあります。

 

賃貸借契約の場合

賃貸借契約の場合は、事案発生（特殊清掃が行われた場合は発覚）から3年間が経過しておらず、相手方の判断に重要な影響を及ぼすと考えられる場合に告知義務が発生します。

 

事案発生とは、他殺や自殺、もしくは特殊清掃などが行われた自然死や日常生活の中での不慮の死などが該当します。

売買契約の場合

売買契約の場合は、他殺や自殺、特殊清掃が行われた自然死や日常生活の中での不慮の死において、相手方の判断に重要な影響を及ぼすと考えられる場合に告知義務が発生します。

 

売買物件は賃貸物件に比べて取引価格が大きいこともあり、3年という期間は適用されません。

告知内容

告知義務のある物件に関しては、以下の点を買主・借主に告知する必要があります。

 

• 事案の発生時期（特殊清掃などが行われた場合は発覚時期）
• 事案の発生場所
• 死因
• 特殊清掃などが行われたかどうか

なお、亡くなった方の個人情報や具体的な死の態様、発見状況などを告げる必要はありません。

告知義務を怠ると損害賠償を求められる

事故物件であることを隠して物件を販売、貸与すると告知義務違反と見なされます。

 

告知義務を負うのは宅地建物取引業者ですが、オーナーが取引業者に対して故意に事実を隠ぺいし、告知義務が果たされなかった場合は、オーナーに対して損害賠償が求められることがあります。

 

人が亡くなった物件であっても、死因が自然死や不慮の死で、なおかつ特殊清掃を行なわずに済んだ場合は告知義務の対象になりません。

 

しかし、先ほどご紹介した条件を満たしていない場合でも、以下のような場合は告知する必要があります。

 

• 買主・借主から事案の有無について聞かれた場合
• 自殺・他殺において事件性、周知性、社会に与えた影響などが特に高い事案である場合
• 死因に関わらず、社会的影響の大きさから、買主・借主において把握しておくべき特段の事情があると認識した場合

また、隠ぺいしようと試みても、物件の名称や住所と「事故物件」、「自殺」というキーワードを併せて検索すると、事故物件であるかどうかが分かるケースがあります。

 

以上のことから、買主・借主または宅地建物取引業者へ隠ぺいするのは得策ではありません。

投資マンション経営の
お悩み相談はこちら

事故物件でも売却はできる

自分が所有している物件が事故物件になってしまった場合でも、売却は不可能ではありません。その理由や対策についてご紹介します。

事故物件に住める人は約3割もいる

まずは入居用としての事故物件のニーズを見ていきましょう。

 

株式会社AlbaLinkが983人に対し行った、「事故物件に住むのはあり？なし？」という質問の結果を見ると、約3割が「あり」と答えています。

 

株式会社AlbaLink　「アンケート調査をしてわかった年収別の超意外な傾向とは？」　より

 

「あり」と答えた理由として圧倒的に多いのは「コスパが良いから」です。

事故物件は相場より売買価格や家賃が低く設定されるため、その点に魅力を感じる人も多いようです。

 

しかし、この調査における「事故物件」の定義は最初にご紹介した「死因に関わらず、人が亡くなっている部屋」です。

 

事故物件に住めると答えた人でも、その大半が「孤独死や事故死は許容できるけど、自殺や他殺はNG」と答えています。

 

株式会社AlbaLink　「アンケート調査をしてわかった年収別の超意外な傾向とは？」　より

 

つまり、告知義務が生じる事故物件には住みたくないと考える人はやはり多いのです。

事故物件は価格が安く、高利回りが期待できる

続いて、投資家から見た事故物件のニーズを考えてみましょう。

 

実は、投資家からしても事故物件にはメリットがあります。自己物件は価格が安いため、家賃を相場より低くしても高利回りが期待できるのです。

 

そのため、事故物件だからといって買手がつかない、ということはありません。

 

しかし、たとえ安く購入できても入居者がいなければ家賃収入は0です。入居者に敬遠される自殺や他殺の起きた事故物件は、投資家も購入を避ける可能性は否定できません。

リノベーションでイメージアップも可能

先ほどの調査では、「綺麗に清掃されていれば（事故物件でも）よいと思います」と答えている人もいます。

 

きれいに清掃し、リフォームやリノベーションを施せば、事故物件のイメージを払拭でき、買手や入居者が現れる可能性はあります。

投資マンション経営の
お悩み相談はこちら

事故物件の売却方法

先ほどご紹介した調査結果から、事故物件の許容度は、事故物件になった原因によって大きく変わることが分かりました。

 

自然死や事故死なら許容する人は多いですが、自殺や他殺は敬遠される傾向にあります。

それでは、事故物件を売却する方法について、「自然死・事故死」、「自殺・他殺」に分けてご紹介しましょう。

孤独死や事故死なら市場で売れる可能性が高い

孤独死や事故死であれば許容度も高いため、居住用としても投資用としてもある程度のニーズは望めます。

 

販売価格を相場より低く設定しなければなりませんが、市場で売却は可能です。

 

自殺や他殺は買取がおすすめ

自殺や他殺になるとニーズはぐっと下がってしまいます。

販売価格を安くしたり、リノベーションを施したりするなどある程度対策はできますが、それでも買手がつかないことも少なくありません。

 

そのような場合は、不動産会社に買取を依頼するとよいでしょう。買取であれば直接物件を買い取ってくれるため、買手を探す必要もなく、すぐに現金化が可能です。

 

特に収益物件に強い実績豊富な会社であれば、適正な価格で、かつスムーズな買取をしてもらえるでしょう。

事故物件をどう処分すればよいか分からない、なかなか買手がつかないとお悩みの方は、収益物件の買取に注力している不動産会社に相談してみてはいかがでしょうか。

事故物件の価格査定について

売買価格は市場相場の7割が目安です。しかし事故内容が凄惨な場合には、さらに低下することがあります。これは賃貸も同様です。事故物件として募集をするので、分母集団が少なくなる影響があります。

購入をする方の中には数年運用をして、入居者が数名入れ替わったら、通常相場に価格を調整して売買をするケースもありました。いつまで告知をするのか明確なガイドラインがありません。過去に、不動産協会や免許権者に確認をしても回答がえられませんでした。

一定期間、告知をすることを前提として相場よりも安く価格が決まります。長期的な運用をする買主は得をすることもあります。

専門家でないと事故物件の適切な価格の査定が難しいので、売買の際には早めに不動産会社に相談をおすすめします。