「マンション投資にご興味ありませんか」といった、営業の電話が頻繁にかかってきている場合、どのように断ればよいのでしょうか。個人宅はもちろんのこと職場や携帯電話にかかってくる場合もあり、迷惑に感じている人は多いようです。
今回は、しつこいマンション営業の上手な断り方について紹介します。
マンション投資の営業を受けているが断りたい！
電話営業は、飛込み訪問営業などよりも効率がよく、商品やサービスを販売している企業ではよく用いられる営業手法です。あくまでも商品・サービスの販売を目的としてた正当な販売活動です。
そうした、電話営業のなかには「投資用マンション」の購入を促すものがあります。提案される物件の多くは区分所有マンションであり、コンパクトタイプのものであれば、若い会社員であっても購入可能な価格帯のものもあります。
投資に興味がない人にとっては信じられないかもしれませんが、資産形成に関する関心は若い世代を中心に年々と高くなっており、不動産投資をする人も増えています。市場が拡大しているなか、特に大都市圏での投資用マンション供給はつづき、今後も販売活動が衰えることはないようです。
それでは、このような電話にどのような対応をするのがよいのでしょうか。販売する側の心理を意識しながら、対処方法を考えてみます。
しつこいマンション投資営業の手法や事例
マンション投資営業にははっきりと断ることが重要
マンション投資営業担当者にとって、電話営業の目的は「少しでも関心のある客を見つける」ことです。したがって、まったく興味を持っていない、持とうとしない人に対応するのは、時間の無駄になるので、営業担当者の中にはさっさと諦める人もいます。
何度も同じ質問や売り文句を投げかけてくるケースもありますが、それは「本当に関心のない人かどうかを見極める」ためであり、電話で口説き落とそうとか説得しようとしているわけではありません。
そのため、電話営業を受けてしまった場合は「興味もなく、関心もない」ことを営業担当者にはっきり伝えることが大切です。営業担当者にとっては目的に合致しない相手と分かれば、それ以上話をつづける必要性はありません。うまくいけば、営業担当者のほうから会話を切り上げる流れになるでしょう。
プロが教えるしつこい営業を上手に断る方法
マンション投資の営業、断ってもしつこいケース
「興味もなく、関心もない」と伝えても、しつこく何度も電話がかかってくるケースもあります。このような時は、電話営業の目的が違っているのかもしれません。
営業担当者の当面の目的は「面談のアポ取り（約束）」です。そのために、とにかく面談の約束をさせようと言葉巧みに仕掛けてきます。「一度、お会いして詳しく説明させてください」といった要求を繰り返されるならば、こちらも負けずに関心がないことを繰り返し強く伝えることが重要です。
この時に気をつけたいのは感情的にならないこと、そして相手の会社名や連絡先を聞き出しメモを取っておくことを忘れてはいけません。
さすがにそう多くはありませんが、なかには営業担当者が罵詈雑言や侮辱するような言葉を発することもあるようです。それでも感情的にならず冷静に「話を聞く必要のない」ことを伝えるのです。そのうえで「執拗に勧誘を繰り返すなら、宅地建物取引業法施行規則に違反している」ことを指摘し、相手企業を管轄する都道府県または国土交通省の担当部局に苦情を申し立てます。
NGな断り方
マンション投資の営業を断ったら後々が怖い？
投資用マンションの販売は、宅地建物取引業法にもとづく免許を受けた事業者でなければできません。
1つの都道府県内に事務所を設けて事業をする場合は都道府県知事の免許を受けます。複数の都道府県に事務所を置く場合は国土交通大臣の免許になります。
「宅地建物取引業法施行規則第16条の12第1号」では次のような行為を禁止しています。
- 勧誘に先立って会社名や担当者の氏名を告げず、売買契約の締結について勧誘する目的であることを告げずに勧誘すること
- 勧誘を引きつづき受けることを希望しないと意思表示したにもかかわらず勧誘を継続すること
- 迷惑を感じるような時間に電話をする又は訪問すること
- 深夜または長時間の勧誘や私生活・業務の平穏を害するような方法により困惑させること
国土交通省においても悪質な勧誘電話に対する注意喚起をしていますので、電話営業で迷惑を受けた場合には担当部局に相談することをおすすめします。
参考：国土交通省「宅地建物取引業者からの悪質な勧誘電話等にご注意ください」
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マンション投資営業の断り方を知りたい
電話営業を受けたら断ることが重要ですが、実際にどのような断り方がよいのでしょうか。断り方によっては逆効果になるパターンもありますので、まずは基本的なポイントを押えておきましょう。
おすすめの断り方
前述したように電話営業に対しては、はっきりと断ることが鉄則です。
- 投資する予定はまったくない
- 電話はもちろん一切の勧誘は不要である
- 今後の電話はお断りする
営業担当者はまったく見込みがないと判断すると、営業リストから外すようです。データベースになっている場合には、削除できないケースもありますが、担当営業担当者は自身のリスト内で優先すべき営業先をランク分けするものなので、少なくとも同じ営業担当者から電話が来る確率は減ると考えてよいでしょう。
さらに、相手の会社名と氏名や連絡先電話番号を確認することで、［株式会社］を含めた正式な社名と担当部署を、電話番号は携帯からの電話やフリーダイヤルまたは050からはじまるIP電話の場合もあります。
これらの電話番号は臨時的に使用されている可能性もあるので、必ず固定電話の番号を聞き出します。聞き取る際には毅然とした態度や語り口で話しましょう。
営業担当者にとっては、会社名や自身の氏名そして固定電話番号を明らかにすることにより、クレームや抗議の電話を受ける可能性が高まります。営業担当者もそういったクレーム対応に時間を割きたくはありませんから、追加の電話営業を防止する効果も期待できます。
やってはいけない断り方
「今は忙しいから」や「特に興味がない」など消極的な断り方は禁物です。今は忙しいのであれば「時間が取れる時に話を聞くことができる」と解釈されます。特に興味がないのであれば「興味を持ったら話を聞くはず」とも解釈でき、繰り返し勧誘する口実を与えることになってしまいます。そういった、投資用不動産の営業は、かすかな可能性をかき集めるような仕事です。言葉尻にすら可能性を臭わせないようにしましょう。
営業電話と分かった場合の「ガチャ切り」は、相手を立腹させる可能性があり、場合によってはエスカレートして迷惑電話を繰り返しかけてくることもあるようです。営業担当者のなかには、失礼な形で断られれば逆に燃えるという、はた迷惑な人もいます。燃料を投下しないように意識しておきましょう。
営業電話への断り方の鉄則は、相手に「営業しても無駄だ！」と思い込ませることです。わずかでも可能性を感じさせる状態はよくありません。ガチャ切りでは可能性を残してしまうのです。
しつこい、不快なマンション投資営業への対策とは
しつこく繰り返し電話をかけてくる相手に対しては、前述したように「宅地建物取引業法施行規則」に違反することを警告します。
営業担当者に直接伝えるのはもちろんですが、相手方企業の連絡先を確認しておくと担当部署の責任者に警告することも可能です。
また繰り返しの営業電話はすべて記録をしておくことが大切です。
- 日時
- 通話時間
- 相手先企業名
- 担当部署
- 担当者氏名
- 勧誘対象となっている物件名
これらをデータベース化し繰り返し勧誘してくる事実を記録にします。
第三者の目から見ても明らかに「迷惑電話」と判断できる状態になったら、宅地建物取引業免許を管轄する機関に相談し行政指導などを要求します。
電話営業なし！
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過去に断ったマンション投資について興味が復活したら、どうするか
電話営業は迷惑電話と感じることが多いのですが、状況が変わると有益な情報源に変化する場合があります。
投資用マンションの勧誘は詐欺でもありませんし、不良商品を強引に売り込むものでもありません。実体のある不動産であり、人によっては投資目的に合致する可能性もあります。
状況や考え方が変わり、投資用マンションに興味を持つようになった場合の対応について考えてみます。
勧誘された物件を詳しく調べる
しつこく勧誘された物件については『断り方』で述べたように、勧誘してきた企業名や連絡先そして物件名も把握しているはずです。インターネットで情報を収集し投資用物件としての魅力があるのか確認します。
- 立地条件
- 家賃相場
- 想定利回り
すでに入居者がいる物件の場合はさらに次のデータも確認しましょう。
- 全体の入居率
- 築年数
インターネットで入手できる情報は限られますが、ここまでデータが揃うと投資物件としての判断がある程度できるようになります。
購入する方法を検討する
ある程度検討した結果、投資物件として購入してみようかと興味を持った場合は、より詳しい情報を集めて本格的な検討に入りますが、その場合2つのアプローチがあります。
- 仲介する不動産会社に依頼し交渉する
- 売主である不動産会社と直接交渉する
勧誘された物件は売却物件なので、売主と直接売買取引することもできますが、経験のないあるいは浅い方が購入する場合は、不動産会社を仲介して売買取引するほうが安全です。
不動産仲介会社は「エージェント」としての役割を持っており、購入しようと考えている人の代理人的な立場で活動します。その活動に対する報酬は宅地建物取引業法にもとづく「媒介報酬」であり、成功報酬なので取り引きが成立しない場合は報酬を支払う必要はありません。
仲介を依頼する不動産会社に心当たりがない場合は、不動産ポータルサイトでたくさんの不動産会社を知ることができます。インターネットによる情報収集で、依頼する不動産会社を見つけることは容易なことです。
売主によっては第三者の不動産会社が仲介に入る場合は、取り引きに応じないケースもあります。売主である不動産会社がよほど信頼できると考えられる場合以外は、直接取り引きすることは避けたほうがよいでしょう。
投資したマンションを売却する
投資したマンションを売却することもあります。売却は不動産会社に仲介を依頼します。
購入のさいに不動産会社が仲介した場合は、同じ会社のほうがやりやすいでしょう。以前のデータなども保管されており、売却依頼はスムーズにすすみます。
購入に際しては、売主と直接取り引きをした場合は、別途、売却を仲介する不動産会社を探す必要があります。不動産ポータルサイトで探すこともできますし、一括査定サイトで不動産会社をみつける方法が最近は多くなっています。
購入する時と同様に、売却でも仲介する不動産会社はさまざまなことの相談相手になってくれる存在です。信頼でき、相談しやすい会社と担当者を見つけることが重要です。
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投資マンションを
高く売却できます！
営業担当者と上手に付き合うための注意点・ポイント
代表取締役伊藤幸弘
典型的なパターンでいうと、お客様が電話を切っても「まだ話を聞いてください」「全部話してないんで」としつこくかけ直してくる。話を聞いてくれる人というのは断れない人なので、「なんで切ったんですか？」って追い打ちをかけることで、営業提案のきっかけを掴もうとしているんですね。
実は昔、駆け出しだった頃の私も「電話で1回切られたらもう1回かけて、押しが強いか弱いか確認しろ」と言われたことがありました。もちろん今はやってませんが。
あとは喫茶店なんかでお客様を缶詰にする営業もありますね。喫茶店に行ったら、お兄さんお姉さんがお客さんを囲んで商談している風景を見たことがある方もいらっしゃるかもしれません。
最近聞いた話では、不動産売却の一括査定サイトに物件情報を登録したら、査定前にいきなり自宅に突撃訪問されたといった話をお客様から聞きました。一括査定サイトに登録した希望金額が相場より安かったから、業者が急いで交渉しようとしたんでしょうね。登録した翌日に群馬県の高崎市まで東京の業者が来たんですよ（笑）
こういう業者って、判断を急がせるような営業をします。「今決めてください」「これ、いい話なんで」、これは本当に危ないですよ。普通に考えて、しつこく来ておいて、すぐ決断を迫るっていうのは変ですよね。「いい話だから来た」って言いますけど、それって本当にいい話なんでしょうか。