ワンルーム投資コラム

ワンルームマンション売却の流れ。
知っておきたい売買契約の注意点

売買契約書に捺印をする

 

売買の流れや売買契約において注意するべきポイントについて把握することで、スムーズなワンルームマンション売却を完了させることを心がけましょう。

 

このコラムでは、投資マンションの売却を中心として基礎知識を紹介します。

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ワンルームマンション売却の流れ

ワンルームマンションをはじめとした不動産売却の流れを把握しておきましょう。

また、売却を依頼する不動産会社の選び方や進め方について紹介します。

 

①不動産会社に物件の査定を依頼する

まず、売却を検討しているワンルームマンションや不動産がいくらで売却できるのかを把握するために不動産会社に査定を依頼します。

 

投資マンションをはじめとした収益物件の場合は、現在の賃料なども不動産会社に伝えましょう。不動産会社が不動産を査定する方法として、取引事例比較法と収益還元法の2つを紹介しましょう。

 

取引事例比較法

取引事例比較法は、査定を依頼された物件と条件が近い不動産の取引事例を集め、その事例の価格を元に、条件などを勘案して物件の価格を求める方法です。

 

収益還元法

収益還元法は、投資マンションや投資物件の査定などに使われる査定方法です。

収益還元法のなかでも、不動産査定においては直接還元法がほとんどでしょう。

 

1年間の家賃収入から必要経費を差し引いた利益を、還元利回り(物件周辺の平均的な利回り)で割り戻し、物件価格を求めるという方法です。

投資ワンルームマンション利回りの考え方【初心者でもわかる】

売却する不動産会社の選定。媒介契約の締結

不動産査定が終わり、次に売却を依頼する不動産会社を決めましょう。

 

ワンルームマンションの査定を複数の会社に依頼していた場合や、たとえ1社だけに依頼していた場合でも、売却する不動産会社は慎重に選びたいものです。

 

不動産会社選びのポイントの1つとして、査定価格の根拠を明確に示すことができているか、があります。

 

複数の会社に査定依頼をしているケースなどでは、他の不動産会社よりも高い査定価格を提示してくる不動産会社も存在します。しかし、あまりにも市場価格から乖離した査定額では、いざ売りに出しても買い手が現れず、ずるずると値引きしながら売却活動が進み、結局市場価格よりも安価に売却してしまった・・・、というケースも少なくありません。

 

つまり、なぜその査定価格に至ったのか、その根拠を説明できるかどうかは重要なポイントなのです。

 

そして、売却を依頼する不動産会社が決まれば、その会社と媒介契約を結びます。

この媒介契約には3つの種類があります。

 

専属専任媒介契約

売却活動を1社だけに依頼するという契約です。

専属専任媒介契約を結ぶと、他の不動産会社に売却活動を依頼することや、売主自身で買主を見つけることもできません。一方で、不動産会社は専属専任媒介契約締結から5日以内に、REINS(レインズ)と呼ばれる不動産会社同士の物件情報流通サイトに物件情報を掲載し、1週間に1回以上の頻度で、売主へ売却状況の報告を行わなければならない義務を負います。

 

専任媒介契約

専属専任媒介契約と同様に、売却活動を1社にだけ依頼するという契約です。ただし、売主自らが買主を探すことは可能です。

 

不動産会社は、専任媒介契約締結から7日以内にREINSに物件情報を掲載誌、2週間に1度は、売却活動の報告を行わなければなりません。

 

一般媒介契約

複数の会社に同時に売却活動を依頼することができます。当然、売主自らが買主を探すことも可能です。

 

ただし、一般媒介契約ではREINSへの物件情報の掲載や、決まった頻度での状況報告といった不動産会社への義務もありません。

 

媒介契約はどれを選べば良いか

3種類の媒介契約のうち、どれを選べば良いのか、その明確な答えはありません。

 

不動産会社は、売却が完了する際に、報酬として仲介手数料を請求し、それが不動産会社の収益になります。つまり、複数の会社に依頼する一般媒介では、広告費などをかけて売却活動を行っても他社で売却が決まってしまえば無報酬です。

 

そのため、専属専任や専任媒介契約を選択することで、不動産会社も売却が決まれば報酬が確定しているため、一生懸命売却活動をしてくれるでしょう。

 

その一方で、売却する不動産の重要がとても高かった場合は、一般媒介契約で複数の不動産会社に依頼することで、複数の買主候補が見つかり、より高い値段で不動産を売却することができるかもしれません。

 

それぞれに一長一短があるため、不動産会社に相談し慎重に決定しましょう。

 

売却活動・購入申込み・売買契約の締結

媒介契約を結び、不動産会社が売却活動を始めます。

自社のHPや不動産ポータルサイトといったインターネット媒体への掲載やチラシ・ポスティング、居住用不動産の場合はオープンハウスの開催など、様々な方法を行います。

 

媒介契約の契約期間は3カ月が上限となっており、3カ月でも売却が完了しない場合は契約更新などの見直しを行います。

 

そして、購入検討者が現れれば「購入申込書」を受領し、取引価格や引き渡しの条件などについて、調整を行います。

 

売主・買主双方が条件を合意すれば売買契約を取り交わします。

 

物件の引き渡し

その後、売主は抵当権の抹消手続きや、居住用不動産の場合は公共料金の精算などを済ませ、買主に物件を引き渡すことのできる状態にしておきます。

 

投資マンション売却時にかかる費用についてはこちらをご参考ください。

投資マンションの売却費用はいくら?手数料や経費を解説

 

そして、売買契約締結時に定めた内容で物件を引き渡します。

オーナーチェンジで入居者がいる場合は、入居者に変更の通知を出して家賃の振込先を案内します。

 

以上で物件の売却は完了です。

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ワンルームマンションの売買契約の注意点

ワンルームマンションの売却をはじめとした不動産の「売買契約」は、売主と買主双方の、金額や引き渡し期日などの条件合意を書面で約束することになります。

 

契約が締結されると簡単には解除することはできません。

また、手付金の授受や、違約金の定めもありますので、契約内容を十分に確認する必要があります。そのポイントについて解説します。

 

売買契約の解除について

前述の通り、売買契約を締結後、売主・買主双方は契約内容履行のために協力します。

しかし、どうしても契約を解除せざるを得ない場合には、一定の要件に該当した場合のみ契約が解除できます。

 

手付金の放棄

売買契約締結時に買主から売主に支払われる「手付金」を、期日までに放棄することで、契約を解除することが可能です。

買主側からの解除を申請した場合には、手付金の全額放棄により契約解除ができます。

売主側からの解除を申請した場合には、手付金の倍返しによって契約解除ができます。

 

違約金による解除

先程の、手付金の解除期日を過ぎた場合で、契約の履行することが困難な時は、違約金を相手側に支払うことによって契約を解除することができます。

売買代金の10~20%を定めておくことが一般的です。

 

引き渡し前の滅失

売主から買主に所有権が移転する前に、地震・火災などの災害で物件が滅失し、購入の目的が果たせない場合、買主は契約を解除することができます。

 

ローン特約による白紙解除

買主は契約締結の段階で、確実に融資が受けられるか、わからないケースが大半です。

融資が受けられなかったり、減額されたりといった理由で、契約が履行できなくなった場合は、契約を解除することができます。あらかじめ期限を設けておきます。

 

売買契約の手続き方法や、万が一の場合の解除の方法など、事前に知り慎重に進めましょう。

 

また、売買契約締結の際には、しっかりとした実績のあるワンルームマンション売買の専門会社に依頼をするということは、非常に重要であるといえます。

 

買契約は、売主と買主が対等の立場で契約を行うことが原則です。

そのため契約を締結後は、契約書の内容に従って、義務の履行に協力するという責任を負います。

 

もし、契約を締結後にトラブルが生じた場合、契約書の内容に基づいた処理をすることになりますので、契約締結時に契約内容を十分に理解し、不明な点は不動産会社に確認することが重要です。

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コラム監修者

伊藤幸弘

資格:宅地建物取引主任者・賃貸不動産経営管理士・ファイナンシャル・プランニング技能士・競売不動産取扱主任者
書籍:『投資ワンルームマンションをはじめて売却する方に必ず読んでほしい成功法則』
プロフィール:2002年から中古投資マンションを専門に取引を行う。
2014年より株式会社TOCHU(とうちゅう)を設立し現在にいたる。


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