【2026年最新】木場駅の投資用ワンルーム売却相場と成約事例！自社データと散布図で適正価格を解説

東京メトロ東西線の木場駅は、大手町・日本橋方面へ乗り換えなしでアクセスできる交通利便性の高い駅です。駅周辺には深川ギャザリアやイトーヨーカドー木場店、木場公園などがあり、仕事・買い物・休日の過ごしやすさがそろっています。投資用ワンルームの売却を検討する際は、築年数だけでなく、専有面積、賃料、管理費、周辺の実勢価格をあわせて見ることが重要です。本記事では、直近の取引データをもとに、木場駅周辺の売却相場、築年数別の価格・利回り目安、散布図による傾向を分かりやすく解説します。

【データ公開】木場駅の投資用ワンルーム・最新の平均売却相場

直近の取引データのうち、専有面積35㎡以下、1981年〜2026年築のワンルームマンション売買データを分析した最新の相場サマリーは以下の通りです。

※利回りおよび平均家賃は、空室物件や賃料記載のないデータを除外して集計しています。

木場駅 ワンルームマンションの築年数別相場目安

木場駅周辺における取引データをもとに、築年数区分別に算出した売却相場および想定売却価格の目安です。

プロが読み解く「木場駅」相場のポイント

木場駅周辺の中古ワンルームは、平均㎡単価が102.8万円/㎡となっています。築年数別に見ると、築10年以内は平均128.4万円/㎡、築11〜20年は平均99.3万円/㎡、築21〜30年は平均109.2万円/㎡、築31年以上は平均57.1万円/㎡です。新しい物件ほど高い単価で取引される傾向がありますが、同じ築年帯でも賃料、管理費、駅距離、専有面積などによって価格差が生じます。22㎡換算の価格目安と実際の収益条件をあわせて確認することが、適正な売却価格を判断するポイントです。

木場駅ワンルーム売却相場を散布図で解説

築年数と㎡単価の散布図

建築年と㎡単価をプロットすると、全体として建築年が新しい物件ほど㎡単価が高くなる傾向が確認できます。2010年代後半以降の物件では高い単価帯に分布する事例が目立つ一方、1980年代築では相対的に低い水準となっています。ただし、同じ年代でも㎡単価には幅があり、専有面積、駅距離、現在の賃料、管理費などによって成約価格は変わります。木場駅周辺では築年数が重要な価格形成要因である一方、個別物件の収益性や条件まで含めた査定が必要です。

築年数と利回りの散布図

建築年と実質利回りを見ると、築浅物件では価格が高く評価される分、利回りが抑えられやすく、築年数が進んだ物件では取得価格とのバランスから利回りが高くなりやすい傾向があります。ただし、同じ建築年代でも賃料や管理費の差によって収益性は変わります。木場駅周辺は都心へのアクセスが良く、投資家からの需要が見込めるため、売却時には㎡単価だけでなく、買主から見た実質利回りとのバランスも確認することが重要です。

リアルな相場がわかる！木場駅の売却事例一覧

木場駅周辺における直近のワンルームマンション売却事例一覧です。

木場駅のワンルーム需要はなぜ底堅いのか？売却価格を支える3つの要因

大手町まで約7〜8分、都心へ直通できる東西線の交通利便性

木場駅は東京メトロ東西線が利用でき、大手町駅まで乗り換えなしで約7〜8分、日本橋駅にも直通でアクセスできます。駅から徒歩約2分の深川ギャザリアには、オフィス、イトーヨーカドー、映画館、飲食店などが集まっており、都心勤務の単身者にとって通勤と日常生活の双方で利便性の高い環境です。

深川ギャザリアを中心とした成熟した都市機能

木場駅周辺では、フジクラによる都市再生空間「深川ギャザリア」がオフィス、商業、飲食、映画館、フィットネスなど多様な機能を集積しています。2024年には新棟「LEGARE」が開業し、2025年春には全館開業しました。大規模な再開発期待だけではなく、すでに整備された複合都市機能が地域の生活利便性と就業需要を支え、資産価値の安定につながっています。

都心の賃料上昇トレンドと中古ワンルームの収益性

都心全体のインフレと建築費高騰により、木場駅のワンルーム賃料も堅調に上昇・維持傾向にあります。現在の木場駅周辺におけるワンルームの家賃相場は約11.5万円が目安です。大手町・日本橋方面へ短時間でアクセスできる立地と、駅周辺の商業・生活利便性を背景に単身需要を確保しやすく、安定した賃料水準は中古ワンルームの収益性や売却価格を支える要素になります。

木場駅のワンルーム売却体験談と担当者の解説

※本記事の体験談は、当社が実際に査定・売却サポートを行ったお客様の事例やアンケートをベースに、プライバシー保護の観点から個人の特定ができないよう一部表現を編集して掲載しています。

提示された金額の理由をきちんと説明してもらえたので、最終的な売却価格にも納得しています。数字だけで判断するのではなく、内容を理解したうえで売却できて良かったです。（お客様の声）

【お客様の状況】
所有している投資用ワンルームの売却を検討し、複数の不動産会社から査定を受けていたオーナー様です。会社によって提示される金額に差があり、「高い査定額ほど本当に良い条件なのか」「実際に成立する価格はいくらなのか」が分からず、判断に迷われていました。そのため、査定額そのものよりも、金額の根拠を理解したうえで売却を決めたいというご希望をお持ちでした。

【担当者の解説】
投資用マンションでは、査定額と実際に成約できる価格が必ずしも一致するとは限りません。今回は木場駅周辺の直近の成約価格や㎡単価に加え、物件の築年数、専有面積、現在の賃料、管理費などを整理し、「買主となる投資家がどのように価格を判断するのか」という視点からご説明しました。そのうえで、単に高い数字を提示するのではなく、実際に成約を目指せる価格帯と条件を比較しています。売却価格の決まり方を理解していただいたうえで最終条件を選べたことが、金額面での納得感につながりました。

手続きのたびに何をすればよいか分かりやすく案内してもらえたので、こちらで細かく調べる必要がありませんでした。丁寧に対応していただき、とても助かりました。（お客様の声）

【お客様の状況】
売却を進めること自体には迷いがなかったものの、必要書類の準備や管理会社への確認、契約後の手続きなどにどの程度の手間がかかるのかを心配されていたオーナー様です。普段のお仕事も忙しく、不動産売却について自分で調べながら一つずつ対応する時間を取りにくい状況でした。そのため、できるだけ負担を少なくしながら売却を進めたいというご希望がありました。

【担当者の解説】
投資用ワンルームの売却では、価格交渉以外にも、管理状況の確認や契約書類の準備、金融機関との手続きなど、売主様が普段経験しない作業が発生します。今回は、木場駅周辺の相場確認や買主候補との条件調整を進める一方で、今後必要になる作業をあらかじめ整理し、オーナー様にはその都度必要なことだけをご案内しました。また、当社側で確認・調整できる事項については可能な限り先に進め、売主様ご自身で調べたり複数の関係先へ連絡したりする負担を減らしています。売却そのものだけでなく、手続き全体を任せやすい状態をつくることを意識して対応しました。

木場駅の投資用ワンルームマンションQ＆A

Q1. 売買契約や決済（引き渡し）は土日でもできますか？平日は仕事が休めません。

A. 売買契約自体は土日でも可能ですが、ローン完済や所有権移転の手続き（決済）は、銀行や法務局が開いている「平日」に行う必要があります。ただし、司法書士に委任す…

Q2. 媒介契約したら売却しないといけないのでしょうか

A. 媒介契約を結んだ後でも、希望する価格で売れなかった場合は、売却を中止することができます。違約金なども発生しませんので、安心して販売活動をスタートできます。

Q3. このまま持ち続けるリスクと、今損切りするリスク、客観的にどちらが大きいですか？

A. 持ち続ける場合、家賃下落、修繕費増加、金利上昇のリスクが数十年続きます。損切りは「今一度だけの一時的な痛み」で終わります。将来の不確実なリスクを背負い続け…

Q4. 一括査定サイトを利用しましたが価格がよくわかりません。どうすればいいのか

A. 一括査定は各社が売却依頼を取りたいために「現実離れした高い価格」を提示しがちで、本当の相場が分からなくなります。確実な価格を知りたい場合は、過去の「実際の…

Q5. 減価償却費とは何ですか？売却の時にどう影響するんですか？

A. 建物の価値が年々目減りしていく分を経費として計上する仕組みです。売却時、購入価格からこれまでの減価償却費の合計を引いた額が「現在の価値（取得費）」となるた…

木場駅の近隣駅の売却相場をみる

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