任意売却で投資マンションの残債を減らす？競売を避ける方法とは！？

投資用マンションの任意売却を検討している人がいるようです。

そもそも投資用マンションは任意売却できるのでしょうか。競売を回避し、ローン残債を減らすにはどうすればいいのでしょうか。

具体的な手続きの流れや注意点を解説します。

任意売却とは

任意売却とは、ローンの支払いが難しくなった物件を売却し、その代金でローンの残債を返済することです。

同じようにローン支払いに困った時に行う競売とはどのように異なるのでしょうか。

任意売却のメリットと併せて紹介します。

ローン返済ができなければ物件は「競売」に

ローンを組んで投資用マンションを購入し、賃貸することを計画したとしても、思うように入居者が見つからないなどの理由で、想定したほどの収益が得られないことも考えられます。

なんとか持ち直せばいいですが、場合によっては、ローン返済の負担だけが積み重なり、やがて行き詰ってしまう人もいるでしょう。

ローン返済ができなくなり、滞納が続いたらどうなるのでしょうか。当然、貸し手である金融機関からは返済を迫る督促があります。それでも返済できなければ、やがて一括返済を迫られることになります。

とはいえ、督促されても滞納し続けるような状態で、残りのローンを一括返済できることはないでしょう。そのため、最終的には「競売」が行われます。

競売とは、裁判所を通じて、物件が強制的に売却され、その売却代金が借入金の返済にあてられるという仕組みです。

物件を失うことはもちろん、競売の情報は公に告知されるため、多くの人に知られてしまう可能性もあります。自身の生活を守るためにも、競売になるのは避けたいと考える人が多いようです。

そこで、とりうる選択肢が「任意売却」です。

物件を手放さざるを得ない点は競売と変わりありませんが、任意売却には、競売にはないさまざまなメリットがあります。

競売と異なる任意売却のメリット

競売が、裁判所によって行われる公的な手続きで、強制的なものであるのに対し、任意売却はあくまでも所有者の意志で物件を売却することである点が異なります。

その結果、次のようなメリットがあります。

より高い価格で売却できる

競売は、債権者が確実に債権回収できるよう、早期に売却することを目的にしており、裁判所主導で行われるため、売却先・金額も裁判所の決定に従わなくてはなりません。

そうした事情を踏まえて、競売では不動産を安く購入しようとする業者や投資家が落札するということもあり、競売での売却額は一般的な市場価格の７割程度になるといわれています。

一方、任意売却であれば、広く一般の市場に対して物件を売り出すことができ、また、ある程度、売り手の意志を反映した取引ができます。

結果として、競売よりは高い価格で売却できるケースが多いでしょう。

周囲に事情が知られにくい

前述したように、所有物件が競売にかけられると、裁判所の掲示板や、インターネット上の競売情報サイトに情報が掲載されます。所有する物件が競売にかけられていることは、誰にでも知られてしまう可能性があります。

事前に裁判所による調査があり、不動産鑑定士などの訪問があるほか、入札前の段階で、購入を検討している業者が下見に来ることもあるので、こうしたことから、まれに察知されることもあるようです。

任意売却であれば、一般の不動産取引と同じなので、少なくとも「ローンが払えなくて物件を手放す」ということまでは知られる可能性が低いといえます。

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投資用マンションを任意売却する流れ

任意売却の流れを整理し、順を追ってみていきましょう。

抵当権抹消のため債権者の同意を得る

まず、極めて重要な点として、任意売却は、債権者の同意がなければ行うことができません。

債権者とは、多くの場合、貸し手である金融機関や保証会社です。金融機関は、ローンの対象である物件に対して「抵当権」を持っています。

抵当権とは、簡単にいうと「貸しているお金が返済されない場合、物件を売却した代金によって貸しているお金を返してもらえる権利」のことです。

抵当権が設定されている物件は、たとえ所有者でも、勝手に売却することはできません。

しかし、任意売却は、まさにその債権者にお金を返すために行うことなので、申し出て同意を得ることで、手続きを進めることが可能です。そのために、まずは、任意売却の申し出を行うのがスタート地点です。

なお、状況によって、債権者と抵当権者が異なる場合がありますが、このときは両者ともに同意を得なくてはなりません。

また、借入に連帯保証人がいる場合は、連帯保証人にも事前に相談しておきましょう。

物件の価格の査定や、ローン残債の確認

任意売却の申し出と並行して、または事前に、ローンはあといくら残っているのか、そして物件を売却したらいくらぐらいになりそうなのかを把握しておきます。

通常、ローン返済が滞って任意売却を考えるような状況では、売却代金を全額返済にあてても、残債が残るケースが多いです（この状態を「オーバーローン」と呼びます）。

そうであっても、どの程度のオーバーローンなのかは、債権者が任意売却に同意するかを判断するうえでも重要な情報です。

仲介業者との媒介契約

債権者の同意が得られたら、売却に進みます。

通常の不動産売買と同様に、仲介業者と媒介契約を結び、買い手を探してもらうのが一般的です。

契約を結ぶと、仲介業者は物件情報を不動産流通システムに登録し、買い手を探します。

売買契約・決済・引渡し

購入希望者があらわれれば、仲介業者を挟んで価格交渉などを行い、お互いに納得すれば売買契約が成立です。

この点も一般の取引と同じですが、任意売却の場合、先に述べたように物件に抵当権が設定されているため、抵当権の抹消が必要です。任意売却に同意する際に、金融機関などからは抵当権抹消の条件（売却額など）なども提示されているはずです。

事前に決めた条件にもとづき、抵当権を抹消したうえで、売買の手続きが行われます。

代金が決済されれば、物件を引き渡して売買完了です。

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投資用マンションを売却しても残債があった場合は？

任意売却は、物件を売却してローンを返済する仕組みですが、オーバーローン状態であることが基本のため、売却後も残債があるはずです。

この場合、残債はどのように扱われるのでしょうか。

投資用マンションを任意売却する際の注意点と併せて確認しましょう。

任意売却の代金からは仲介手数料や遅延損害金を支払う必要がある

売却にあたっては、仲介手数料などの費用は発生し、これらも売却代金から支払わなくてはならないため、売却額が全額返済にあてられるわけではありません。また、返済を滞納していた期間に生じた遅延損害金についても返済義務がなくなったわけではありません。

残債について、どのような扱いになるかは、実のところ、ケースバイケースです。

しかし、一括返済を強く求められるようなことはまずありません。また、残債の額は本来よりも減ることが多いです。

なぜなら、多くの場合、任意売却を行うことになったら、債権者（金融機関）は、その債権を債権回収業者（サービサー）に売却します。

そのため、任意売却後の返済計画については、もとの金融機関ではなく債権回収業者に対して交渉します。債権回収業者は実際の残債よりも安い額で債権を買い取っているので、もともとの返済額よりは低い額での返済であっても認められます。

債権回収業者は少しでも回収できれば良い、というスタンスなので、あらためて無理のない額での計画が立てられるでしょう。

投資用マンションの任意売却の注意点

投資用マンションを任意売却するにあたって注意すべき点があります。

自宅などと違う点としては、入居者がいる場合です。

入居者との賃貸契約はそのままに、売却後は買い手が新たな物件の所有者として賃貸契約を引き継ぐ（オーナーチェンジ）ほか、入居者にいったん退去してもらい、空き物件として売却する方法があります。

前者は、入居者の許可もいらずに進められますが、売却額について高値がつきにくいという弱みがあります。後者は入居者の同意が必要で、立退料なども生じるでしょう。

もしもローンの支払いが難しくなったら、投資用不動産を任意売却することを検討しましょう。その際には、経験豊富な不動産会社に相談をしましょう。

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