結婚前に始めた不動産投資、すぐに売却をおすすめする理由

不動産投資は今や身近な投資手法として、多くの人が投資しています。しかし、投資には失敗やリスクが付きものです。パートナーのしている不動産投資のことを心配に思う人も多いようです。

結婚前に始めた投資物件は、すぐに売却をおすすめします。その理由について解説しましょう。

夫（彼氏）がワンルームマンション投資をしている

不動産投資は長期的に安定した収入を得られる資産運用手段として注目を集めています。その一方で、株式投資などと異なり、ある程度まとまった購入費用が必要となり、資産運用している間も不動産会社への管理費用の支払いや金融機関へのローンの返済が必要ですので、一定のリスクがある資産運用手段でもあります。

こうした特徴がある不動産投資のなかでも、ワンルームマンション投資は他の不動産投資に比べて、初期費用が安く済み、始めるハードルが低いので多くの方が参入しています。人生におけるパートナーがワンルームマンション投資などの不動産投資をしていることも、十分に考えられます。その場合、パートナーが借り入れをしてまで、投資をしていることに不安を覚えるのは当然のことかもしれません。

単に彼氏・彼女という関係であれば、相手の不動産投資に過度に干渉する必要もないかもしれません。しかし、結婚を真剣に考えている場合や、既に結婚している夫の場合は関係ないとは言えません。生計を共にするからには、ワンルームマンション投資のリスクがパートナーだけではなく、自分にも降り掛かってくることになりますので、無関係ではいられないからです。
ワンルームマンション投資を始める前であれば、話し合って止めさせることもできますが、既に投資を始めてしまい、ローンを組んでいる場合には手遅れです。実際に彼氏や夫のワンルームマンション投資がきっかけで、仲が悪化し、破談や離婚に至るケースもあります。

たとえ、自分名義ではなくとも、パートナーのワンルームマンション投資について、そのリスクを知っておくことはとても大切なことなのです。

ワンルームマンション投資の失敗とはどういう状態か

ワンルームマンション投資の失敗とは一言で言えば、想定される家賃収入と原状回復のための費用・修繕費・金融機関へのローンの返済・不動産会社への管理費用の支払いの収支バランスが崩れてしまう状態を言います。

ワンルームマンション投資で失敗する主な理由として、あげたいのは「長期空室の発生」、「家賃の下落」、「家賃保証の終了」の3つです。

ワンルームマンション投資は、投資家がマンションの1室を購入し、入居者に部屋を賃貸し、家賃を支払ってもらうことで成り立っています。一般的にワンルームマンションは数百万円～1千万円以上します。現金で買う人は少なく、多くの人は銀行等の金融機関からの借り入れで購入することになります。

「長期空室の発生」は投資だけでなく、投資家自身の生活すら脅かしかねないリスクです。購入した部屋に誰も住んでくれる人がいない空室状態になった場合には収入がゼロになるこだけでなく、銀行へのローンの返済や不動産会社への管理費の支払いがあるため、赤字になることも考えられるからです。本来、家賃収入から捻出すべき支出を、自己資金で賄い続けるのは、かなり苦しいことであると知っておきましょう。もし、この状態が6ヶ月以上続くようでは、投資は失敗していると考えてよいでしょう。

「家賃の下落」もよくよく理解しておきたいリスクです。ワンルームマンションに限った話ではありませんが、ほとんどの不動産は購入したときが最も価値が高く、以降はゆるやかに減少していきます。ましてや、新築マンションには、マンション建築会社の利益、社員の人件費、宣言広告費などが販売価格に上乗せされています。

そのため、購入以後は建物の価値に加えて、家賃も下落していきます。家賃収入は徐々に減少していく以上は、購入時点で収支バランスがギリギリだと、将来的には収支はもっと悪化することが想定されます。新築を購入した場合には購入後10年経過すると、家賃が約20%減少すると言われています。パートナーのワンルームマンション投資が「ギリギリ儲かっている」状態であるならば、将来的には厳しい局面が訪れるかもしれないことを想定しておきましょう。

ワンルームマンション投資の失敗についてはこちらのコラムでも詳しく紹介しています。
「ワンルームマンション投資を失敗しないために、収支の見極めと売却すべきとき」

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ワンルームマンション投資で失敗したらどうなるか

ワンルームマンション投資で失敗し、収支バランスが崩れた場合に自己資金で損失を補填できればなんとか切り抜けることも出来るかもしれません。しかし、別の収入では補填できない状態が継続する場合は最悪の場合、自己破産に至ります。

自己破産すれば、金融機関へのローンなどの返済義務がなくなりますが、社会的信用を失い、長期にわたってクレジットカードを作れない・新しくローンを組めないなど生活に支障が出ることもあります。

ワンルームマンション投資をしていると新居購入などで不利になることはないのか

パートナーと結婚するならば、将来的な新居購入の可能性もあるはずです。その場合に家を購入するのに十分な現預金があり、現金一括で購入できる場合には問題ありません。しかし、たいていの場合は住宅ローンを組んで新居を購入することになるでしょう。この場合はワンルームマンションの住宅ローンに加えて、新居購入のための住宅ローンを組むことになります。しかし、住宅ローンを2回組むことのハードルは高く、かなりの収入がなければ難しいこともあります。

住宅ローンに限らず金融機関からの借入の際には金融機関ごとに「年間総返済額が年収の一定割合以下」という年収負担率が決められています。したがって、既に住宅ローンを組んでいる場合に2回目の住宅ローンを申し込むとこの基準を超過してしまい、審査に通らない、もしくは審査に通っても住宅ローンで借りられる金額が減ってしまう可能性があります。

また、住宅ローンの審査時には他に借入がないかどうかも審査されます。これは住宅ローンに限りませんが、マイカーローンなど返済中のローンが別にある場合は「この人は本当にローンを返済できるのだろうか」と返済能力を疑われてしまいます。ワンルームマンション投資用の借入金の返済額が小さい場合や年収に十分な余裕がある場合は別ですが、たいていは返済能力に疑問符がつきます。また、金融機関によっては既に借りているローンについて完済したら住宅ローンの審査が通る場合もあります。その場合はワンルームマンション投資の住宅ローンを全部返済しないと新居購入のための住宅ローンの審査に通らないことになります。

ワンルームマンション投資で失敗する前に、いち早く売却を考える

ワンルームマンションに限らず不動産投資の世界では購入した物件の価値は経年劣化によって低下していきます。経年劣化による家賃相場や不動産資産としての価値の下落は非常に厳しく精査され、購入した価格と同水準の価格で売却することはできません。

また、前述したように新築マンションには様々な利益が上乗せされて販売されているので、例えば1,500万円で購入したワンルームマンションを同水準で売却することが難しいという現実があります。

その上で、マンションの価値を高めるためには特殊なノウハウと新たな投資が必要になります。こうした事情もあり、テレビコマーシャルをやるほどの大手不動産会社のなかにも、投資用につくられたワンルームマンションは扱わないという事業者もいます。失敗したワンルームマンション投資には、不動産ビジネスのプロであっても、手を出さないくらい難しい茨の道があることは良く知っておきましょう。

したがって、ワンルームマンション投資で「失敗した」と判断した場合には出来るだけ早く売却することを考えることをお勧めします。早期に売却することで経年劣化や不動産の資産価値の低下を最小限に抑え、傷が浅いうちに手を引くことができます。資産運用においては「損切り」をすることが重要です。これは不動産投資においても当てはまることで早めに見切りをつけることも時には必要になります。

パートナーのワンルームマンション投資に不安を覚えたら、そのことを思い切って相談しましょう。よくよく話し合って、2人の将来に影響がでない道を探りましょう。

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