ワンルーム投資コラム

ワンルームマンション投資を失敗しないために、
収支の見極めと売却すべきとき

投資マンションも「投資」という限りは、成功と失敗があります。

ではマンション投資における投資失敗とはどういった事態なのでしょうか。マンション投資の成功・失敗の判断ポイントや、失敗する理由について解説します。

ワンルームマンション投資で失敗する理由

ワンルームマンション投資で失敗する主な理由は「長期空室」、「家賃の下落」があげられます。

 

まずワンルームマンション投資はマンションの1室を購入し、入居者に部屋を賃貸し、家賃を支払ってもらうことで成り立ちます。したがって、空室が続けば、投資そのものが成立しません。「長期空室」は重要な要素といえます。



なぜ空室が続くと、いけないのか。それは単に家賃が入ってこなくなるだけではありません。ワンルームマンション投資の多くは、金融機関からの借り入れを使い物件を購入します。

空室の状態が続き、家賃収入がゼロになったとしても、銀行へのローンの返済は続きます。本来、家賃収入から捻出するはずの支出を、自己資金で賄う必要がでてきます。空室の状態が長く続くほど、収支バランスは厳しくなります。投資どころか、赤字に耐えなくてはなりません。

 

 

「家賃の下落」はどうでしょうか、ワンルームマンションに限らず、ほとんどの不動産は購入したときが最も家賃が高く、経年によって下落していきます。満室が続いても、長期的な家賃収入は減少するので、購入時点で収支バランスがギリギリだと、今後の収支は悪化することが想定されます。新築の場合には購入後10年経過すると、家賃が約20%減少するとも言われます。



不動産の営業マンは「好立地なので家賃下落リスクがありません!」と喧伝することもありますが、家賃下落のリスクは立地だけでは決まりません。所有する物件より、さらに好立地の場所に新しい物件がたくさん建つなどして、家賃を下げざるを得ないこともあります。

 

特に新築のワンルームマンションでは、購入時は新築のプレミアムによって家賃が高めに設定されますが、入居者が入れ替わる度に家賃は下落していきます。家賃下落によって当初想定していた収入が得られず、結果的に終始バランスが悪化していきます。

 

こうした空室リスクや家賃下落に対する対策として家賃保証をつけている不動産会社があります。入居者がいようがいまいが、関係なく投資家に家賃を支払うというものです。

 

確かに家賃保証があれば、リスクに備えることができますが、家賃保証に関しては様々なトラブルがあります。例えば、家賃保証が必要になると保証期間が当初より短く設定されていたり、保証金額が低くなっている、家賃保証をつける代わりに物件価格に利益を上乗せして販売してくるケースがあります。また、最も恐ろしいのは「家賃保証があるから安心です」といっていた会社が倒産してしまうケースです。過去には、家賃保証がなくなったことが原因で収支バランスが悪化し、自己破産に至るケースもあります。

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ワンルームマンション投資で失敗した事例を知る

ワンルームマンション投資での失敗には、様々な事例があります。具体的に見ていきましょう。

1つ目の事例は、修繕費がかさみ収支バランスが崩れてしまった事例です。

 

資産運用に興味を持っていたAさんは老後の生活資金確保に適した運用方法を探していました。既に株式投資を中心に投資の経験がありましたが、株式は価格の変動が激しいことや株価を逐一確認する必要があるので、価格が安定しており、一度資金を投入したらある程度放置していても大丈夫な資産運用方法を探していました。そのような中で不動産投資に興味を持ち、なかでも初期費用が比較的かからないワンルームマンションの1室を購入し、ワンルームマンション投資をはじめることにしました。当初はすぐに入居者も決まり、安定した家賃収入を得ることができていましたが、単身者向けのワンルーム物件であったため、入居者の入居・退去が頻発し、原状回復費用や修繕費がしばしば発生しました。その結果、経年劣化による家賃収入の下落と費用の増加によって収支バランスが崩れ、結果として赤字に転落してしまったというものです。

 

 

2つ目の事例は、当初想定していた節税効果が得られなかった事例です。

大手総合商社に勤務するBさんは既に20年以上勤続し、年収は2,000万円の大台に乗りました。年収が上がったことに喜んでいたものの、累進課税によって徴収される所得税の額にも驚愕していました。所得税の節税効果と老後の資産形成を両立させる手段として不動産投資があることを知り、なかでも初期費用が比較的安く済むワンルームマンション投資に興味を持ちました。購入に際して、収支バランスのシミュレーションを実施したところ、何と収支がほとんどゼロであり、不安を覚えましたが、不動産会社から「ローンの返済が終われば収支は大幅な黒字に転じますよ」と勧められたことや「本業の給与収入とワンルームマンション投資の赤字を損益通算することで所得税の大きな節税効果が期待できますよ」と言われたことで購入を決意しました。

実際に所得税の損益通算によって、当初想定していた節税効果が享受できたもののワンルーム物件の購入から3年後に東南アジアに駐在するという辞令を言い渡されました。所得税の損益通算は国内での給与収入と不動産投資の赤字の損益通算であり、海外で得た給与収入は対象にならないため、海外駐在の間は節税効果が得られませんでした。

ワンルームマンション投資における失敗とは

不動産投資には様々なメリットがあります。安定した副収入を得られる、相続税や所得税の節税効果がある、万が一の際の生命保険になる、インフレに強いなどです。多くの方が様々な目的を持って不動産投資を始めます。しかし、なかには当初想定していた目的を達することができないまま不動産投資で損をしてしまうケースもあります。その場合はワンルームマンション投資に失敗したと言えるでしょう。

また、ワンルームマンション投資を含めた不動産投資はすべての人に得な投資手法ではなく、不動産会社の言うことを鵜呑みにせず、自分で判断できることや十分な余剰資金を確保し、万が一のリスクに備えることができること、入居者や管理会社と積極的にコミュニケーションを取れることが重要です。ワンルームマンション投資で失敗しないためにも自分が本当にワンルームマンション投資に向いているのか客観的に把握しておきましょう。

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ワンルームマンション投資で失敗しそうになったら、いち早く売却を考える

ワンルームマンションに限らず不動産投資の世界では購入した物件の価値は経年劣化によって低下していきます。経年劣化による家賃相場や不動産資産としての価値の下落は非常に厳しく精査され、購入した価格と同水準の価格で売却することはできません。

 

 

一方で、売却すると購入時価格と同水準で購入できないという事実があるので、ワンルームマンション投資会社のシミュレーションでは「長期保有」が前提となっています。これは例えば、1,500万円でワンルームマンションを購入した場合に想定利回りが5%であれば、20年運用することで1,500万円の元本を回収できるというものです。しかし、物件の保有中に20年にもわたって当初想定していた5%で運用できる保証はありません。空室リスクや家賃下落リスク、そして建物の劣化による補修、修繕費の増加リスクが常に存在する以上は想定利回りはむしろ低下すると考えるのが妥当でしょう。したがって、20年後に元本の1,500万円を回収できるとは限らないのです。

 

 

また、上述のように1,500万円で購入したワンルームマンションは同水準で売却することが難しいという現実があります。したがって、ワンルームマンション投資で「失敗した」と判断した場合には出来るだけ早く売却することを考えましょう。早期に売却することで経年劣化や不動産の資産価値の低下を最小限に抑え、傷が浅いうちに手を引くことができます。資産運用においては「損切り」をすることが重要です。これは不動産投資においても当てはまることで早めに見切りをつけることも時には必要になります。

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