【2026年最新】青物横丁駅の投資用ワンルーム売却相場と成約事例！自社データと散布図で適正価格を解説

京急本線の青物横丁駅は品川駅へ乗り換えなしで約3〜5分。旧東海道沿いの商店街に加え、品川シーサイド駅や大井町駅方面も生活圏に入り、通勤・買い物双方の利便性を備えています。本記事では、2026年の取引データを用いて青物横丁駅周辺の投資用ワンルーム売却相場を分析し、㎡単価や賃料、築年数別の相場、散布図、自社取引事例を紹介します。

【データ公開】青物横丁駅の投資用ワンルーム・最新の平均売却相場

直近2年間（2024年10月16日〜2026年10月16日）の取引資料から、専有面積35㎡以下・1981〜2026年築の物件を抽出しました。価格集計と家賃・管理費を用いる収益性の集計は、有効データの条件を分けています。

※家賃は0円・空室・未記載の物件を除いて集計しました。利回りは家賃と管理費の両方が確認できる取引を使って計算しています。管理費控除後利回りは修繕積立金、固定資産税、管理委託料、空室損などを含まない簡易指標です。有効な賃料・利回りデータが限定的なため、平均値は参考としてご覧ください。

青物横丁駅 ワンルームマンションの築年数別相場目安

建築年代ごとに平均㎡単価を集計し、専有面積22㎡で換算した想定売却価格を示します。実際の売却額は住戸ごとに異なります。

プロが読み解く「青物横丁駅」相場のポイント

青物横丁駅の対象データの平均㎡単価は112.7万円/㎡です。直近の資料には1983年築・16.43㎡で3,800万円という、周辺相場と比較して㎡単価が突出した取引が含まれます。この取引は原票どおり集計しており、平均単価や築年区分の価格水準を押し上げています。単価比較では建築年のほか、駅徒歩分数、賃料の水準、部屋の広さ、管理状態などの条件を揃えることが重要です。22㎡換算価格は物件ごとの査定金額ではなく、複数の条件を確認する際の出発点として利用してください。

青物横丁駅ワンルーム売却相場を散布図で解説

築年数と㎡単価の散布図

各取引の建築年を横軸、㎡単価を縦軸に配置しました。散布図の一次近似直線からは、今回のデータ全体として新しい建築年ほど㎡単価が高い方向が確認できます。ただし、同じ建築年代の点でも価格帯に幅があり、個別の物件条件が影響していることが分かります。特に1983年築・16.43㎡、3,800万円の突出した取引が一次近似直線を大きく左右する可能性がある点には注意が必要です。こうした点を踏まえると、近似直線のみで物件の売値を推定するのではなく、建築年・専有面積・賃料が近い成約事例を照らし合わせることが適正価格の検討につながります。

築年数と利回りの散布図

利回り散布図は、家賃が確認できる取引に限定し、月額家賃から管理費を控除した金額を年換算して計算しています。建築年との関係にはばらつきがあるため、単純な築年数だけで利回りを決められるものではありません。修繕積立金や空室損等は含まれていない点にも注意が必要です。

リアルな相場がわかる！青物横丁駅の売却事例一覧

青物横丁駅のワンルーム需要はなぜ底堅いのか？売却価格を支える3つの要因

直通アクセスと豊富な単身需要（大学・主要駅）

青物横丁駅は京急本線の特急・急行停車駅で、品川駅へ乗り換えなし約3〜5分と通勤利便性の高い駅です。品川駅でJRや新幹線へ接続できるほか、徒歩圏の品川シーサイド駅からはりんかい線も利用できます。駅周辺には旧東海道沿いの商店街やイオンスタイル品川シーサイドなどがあり、生活必需品を調達しやすい環境です。沿線企業・臨海部オフィスへの通勤者など、多様な単身層の居住候補となる立地です。

大井町駅周辺の再開発と南品川エリアの成熟した住環境

青物横丁駅周辺には旧東海道の商店街と既存住宅地があり、長く形成されてきた生活環境が特徴です。また徒歩圏に位置する大井町駅周辺では、品川区が「大井町駅周辺地域まちづくり方針」に基づいて整備を推進してきました。2026年3月には広町地区の複合施設「OIMACHI TRACKS」が開業し、商業・業務機能の充実が進んでいます。青物横丁駅前そのものの再開発と混同せず、周辺生活圏の利便性向上として評価することが重要です。

都心の賃料上昇トレンドと中古ワンルームの収益性

都心の建築費高騰や賃貸住宅の需給を背景に、青物横丁駅周辺でも募集家賃が注目されています。2026年10月16日更新のCHINTAIに掲載された駅周辺ワンルームの募集家賃相場は約12.0万円です。またLIFULL HOME’Sの推計は約11.75万円です。これらは募集物件に基づく指標であり、保有物件の既存入居者の契約家賃とは異なります。売却時には現行家賃と管理費を基礎に買主から見た収益性を確認することが重要です。

青物横丁駅のワンルーム売却体験談と担当者の解説

※本記事の体験談は、当社が実際に査定・売却サポートを行ったお客様の事例やアンケートをベースに、プライバシー保護の観点から個人の特定ができないよう一部表現を編集して掲載しています。

売却が終わって振り返ると、いろいろと丁寧に対応していただいたことに感謝しています。本当にお世話になりました！（お客様の声）

【お客様の状況】

長年保有してきた物件について、今後も賃貸経営を続けるべきか、売却して資産を整理するべきかを検討されていました。売却価格だけでなく、賃貸管理の引き継ぎや必要書類の準備など、慣れない手続きへの不安もあり、安心して任せられる不動産会社を探していらっしゃいました。

【担当者の解説】

青物横丁駅周辺は京急本線を利用した品川方面へのアクセスに優れ、単身者向け賃貸住宅の需要が見込めるエリアです。ただし、投資用マンションの売却では、立地条件だけでなく、築年数や賃料、管理費、入居状況によって投資家からの評価が変わります。今回は、周辺の取引事例と物件の収益性を整理し、売却価格の根拠を分かりやすく説明することを重視しました。また、オーナー様の負担をできるだけ軽減できるよう、必要な確認事項や手続きの流れを事前に共有し、一つずつ進めることを心がけました。売却は金額だけでなく、取引が完了するまで安心して任せられるかどうかも重要です。最後に感謝のお言葉をいただけたことは、担当者としてもうれしく感じています。

別のマンションもTOCHUさんにお願いしていれば、もっと高く売れたかもしれないと思うと悔しいです。もっと早く知っていればよかったです！（お客様の声）

【お客様の状況】

複数の投資用マンションを所有し、資産の整理を進めていたオーナー様です。先に別の物件を他社で売却した経験がありましたが、その際は提示された査定価格が適正なのかを十分に比較できないまま売却を進めていました。その後、青物横丁駅周辺の所有物件について当社にご相談いただき、取引事例や収益性を踏まえた価格提案をご確認いただいたことで、以前の売却条件を改めて振り返るきっかけになったそうです。

【担当者の解説】

投資用ワンルームマンションは、同じエリアにある物件でも、不動産会社によって査定価格や販売戦略に差が生じることがあります。特に青物横丁駅周辺のように、築年数や専有面積によって取引単価にばらつきがある市場では、単純な周辺相場だけで売却価格を判断することはできません。当社では、実際の成約データに加え、家賃収入から管理費を差し引いた利回りや、購入を検討する投資家の需要を踏まえて価格を検討しています。今回も、売主様が所有物件の価値を客観的に判断できるよう、査定の根拠を具体的にご説明することを重視しました。過去に売却した物件が実際にもっと高く売れたかどうかは断定できませんが、売却前に複数の価格根拠や売却方法を比較することの重要性を改めて感じていただけた事例です。

青物横丁駅の投資用ワンルームマンション Q＆A

Q1. 売却にかかる手数料や税金は、全部でどのくらいかかりますか？

A. 主に「仲介手数料（売却価格の3%＋6万円＋税）」と「抵当権抹消の登記費用（数万円）」がかかります。また、売却益（利益）が出た場合は税金がかかりますが、赤字（損切り）の場合は税金は発生しません。

Q2. ゴミ置き場が荒れていたり、共有部が汚い物件は売却価格が下がりますか？

A. 下がります。投資家は物件を購入する際、室内の代わりに「共有部の管理状況」を必ずチェックします。ゴミ置き場や駐輪場が荒れていると、将来の資産価値に不安を持たれ、値下げ交渉の材料にされてしまいます。

Q3. 損切り（赤字で売却）した場合でも税金はかかりますか？

A. 売却価格が購入価格（諸経費等を含む）を下回り、損失（赤字）が出た場合、譲渡所得税はゼロになるため税金はかかりません。

Q4. 毎月支払っている修繕積立金は、売却時に手元に戻ってきますか？

A. 残念ながら戻ってきません。修繕積立金はマンション全体の大規模修繕のために管理組合の財産としてストックされるものなので、売却時にオーナー個人へ返金されることはありません。

Q5. 売却が決まったら、ローンはいつ、どうやって完済するんですか？

A. 売却の決済日（引き渡し日）当日に、買主から支払われる売却代金を使ってそのまま金融機関へ一括返済します。司法書士が同席し、抵当権の抹消手続きと同時に行うため、オーナー様の手間はかかりません。

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