【2026年最新】新馬場駅の投資用ワンルーム売却相場と成約事例！自社データと散布図で適正価格を解説

京急本線の新馬場駅は、品川駅まで乗り換えなし約3分と、都心主要エリアへのアクセスに優れた住宅地です。駅周辺には旧東海道沿いの北品川商店街や京急新馬場商店街が広がり、昔ながらの街並みと日常の買い物利便性が共存しています。投資用ワンルームの売却を検討する際は、築年数だけでなく、専有面積、賃料、管理費、周辺の実勢価格をあわせて見ることが重要です。本記事では、直近の取引データをもとに、新馬場駅周辺の売却相場、築年数別の価格・利回り目安、散布図による傾向を分かりやすく解説します。

【データ公開】新馬場駅の投資用ワンルーム・最新の平均売却相場

直近の取引データのうち、専有面積35㎡以下、1981年〜2026年築のワンルームマンション売買データを分析した最新の相場サマリーは以下の通りです。

※利回りおよび平均家賃は、空室物件や賃料記載のないデータを除外して集計しています。

新馬場駅 ワンルームマンションの築年数別相場目安

新馬場駅周辺における取引データをもとに、築年数区分別に算出した売却相場および想定売却価格の目安です。

プロが読み解く「新馬場駅」相場のポイント

新馬場駅周辺の中古ワンルームは、平均㎡単価が100.1万円/㎡となっています。築年数別では、築10年以内は平均127.1万円/㎡、築11〜20年は平均111.5万円/㎡、築21〜30年は平均92.8万円/㎡、築31年以上は平均62.6万円/㎡です。品川駅まで短時間で移動できる京急本線の交通利便性に加え、旧東海道沿いの商店街や天王洲アイル方面も生活圏に入る立地が単身者需要を支えています。ただし、同じ築年帯でも駅距離、現在の賃料、管理状態、専有面積などによって価格差が生じるため、平均値だけでなく個別条件を組み合わせて査定することが重要です。

新馬場駅ワンルーム売却相場を散布図で解説

築年数と㎡単価の散布図

建築年と㎡単価をプロットすると、比較的新しい物件ほど高い㎡単価に分布する傾向が確認できます。一方、新馬場駅周辺では築年数だけで価格が決まるわけではなく、駅距離、現在の賃料、専有面積、建物の管理状態などによって同じ建築年代でも価格差があります。品川駅まで短時間で移動できることや、北品川・天王洲方面の都市機能を利用しやすい立地は価格を支える材料になりやすく、築年数が進んだ物件でも収益条件や管理状態によって評価されるケースがあります。

築年数と利回りの散布図

建築年と実質利回りの関係を見ると、物件ごとに一定のばらつきがあり、築年数だけで利回りを判断しにくいことが分かります。投資用ワンルームでは、築浅物件ほど売却価格が高くなりやすい一方、築年数が進んだ物件でも賃料が安定していれば相対的に利回りが高くなる場合があります。新馬場駅周辺は品川への近さや周辺の就業需要があるため、価格だけではなく現在の賃料、管理費、空室リスクをあわせて見ることが重要です。

リアルな相場がわかる！新馬場駅の売却事例一覧

新馬場駅周辺における直近のワンルームマンション売却事例一覧です。

新馬場駅のワンルーム需要はなぜ底堅いのか？売却価格を支える3つの要因

品川まで約3分、天王洲のオフィスエリアも生活圏

新馬場駅から品川駅までは京急本線で乗り換えなし約3分です。品川駅でJR各線や新幹線へ接続できるため、都内だけでなく広域移動にも便利です。また、天王洲アイルのオフィスエリアも徒歩圏にあり、天王洲ファーストタワーなどの大型オフィスビルへ新馬場駅から徒歩10分台でアクセスできます。交通と就業地の近さが単身者需要を支えています。

京急本線の連続立体交差事業による街の将来性

新馬場駅周辺では、泉岳寺駅から新馬場駅までの約1.7kmを対象に京急本線の連続立体交差事業が進められています。鉄道を高架化して道路との立体交差化を進める計画で、踏切による交通分断の改善や地域の回遊性向上が期待されています。旧東海道沿いの商店街や住宅地という既存の魅力を残しながら、交通環境の改善が進むことは中長期的な地域価値を支える材料になります。

品川近接と生活利便性が支えるワンルーム賃料

都心全体のインフレと建築費高騰により、新馬場駅のワンルーム賃料も堅調に上昇・維持傾向にあります。現在のワンルーム家賃相場は、主要ポータルサイトではおおむね11万円台前半〜後半が目安です。品川駅への近さに加え、北品川商店街や京急新馬場商店街など日常の買い物環境も整っており、単身向け賃貸需要を確保しやすいことが中古ワンルームの収益性や売却価格を支える要因になります。

新馬場駅のワンルーム売却体験談と担当者の解説

※本記事の体験談は、当社が実際に査定・売却サポートを行ったお客様の事例やアンケートをベースに、プライバシー保護の観点から個人の特定ができないよう一部表現を編集して掲載しています。

他社と細かく条件を比べたわけではありませんが、結果として満足できる取引になりました。無理に比較しなくても納得して売却を進めることができました。（お客様の声）

【お客様の状況】

売却を検討する中で、複数の不動産会社から細かな条件を集めて比較することまでは考えていなかったオーナー様です。できるだけ時間や手間をかけずに、自分が納得できる条件であれば売却したいという考えをお持ちでした。一方で、比較材料が少ないことで不利な条件になっていないかという不安もありました。

【担当者の解説】

不動産会社を何社も比較しなければ、必ずしも良い取引ができないというわけではありません。大切なのは、提示された条件に根拠があり、ご自身で納得して判断できる状態になっていることです。今回は新馬場駅周辺の取引相場、現在の賃料、築年数、専有面積などを整理し、提示条件がどのような考え方で算出されているのかをご説明しました。また、売却を急がせるのではなく、疑問点を確認していただいたうえで判断できる時間も確保しています。他社との比較そのものを目的にせず、目の前の条件に納得できるかを重視したことで、満足度の高い取引につながりました。

最終的に売却を決めた一番の理由は、条件だけではなく担当者の対応でした。「この人になら任せられる」と思えたことが決め手です。（お客様の声）

【お客様の状況】

売却するかどうかをまだ決め切れておらず、査定額や条件だけでは最終判断ができなかったオーナー様です。大きな金額が動く取引だからこそ、契約した後に連絡が取りにくくなったり、話が変わったりしないかという点も気にされていました。会社名や査定金額だけではなく、実際にやり取りする担当者を見て依頼先を決めたいと考えていらっしゃいました。

【担当者の解説】

投資用マンションの売却では、価格条件と同じくらい「誰が取引を進めるのか」も重要です。今回は、査定段階から売却のメリットだけをお伝えするのではなく、価格が下がる可能性や確認が必要な点についても先に共有しました。また、ご質問に対してその場しのぎの回答をせず、確認が必要な内容は調べたうえでお伝えすることを徹底しています。新馬場駅周辺の相場や物件条件についても、都合の良い部分だけを切り取らずに説明したことで、「売却を任せても大丈夫」という判断につながりました。条件面だけではなく、取引を任せる相手として信頼していただけたことが今回の成約の大きなポイントです。

新馬場駅の投資用ワンルームマンションQ＆A

Q1. 昭和５６年以前の「旧耐震」の物件を持っています。もう売れないでしょうか？

A. 売却は可能です。旧耐震物件は銀行の融資がつきにくいため一般の買い手には売りにくいですが、利回りが高いため現金で購入するプロの投資家や、買取業者であれば問題なく売却できます。

Q2. 「囲い込み」という悪質な手口があると聞きました。どうやって見抜けばいいですか？

A. 他社からの購入希望を業者が勝手に断るのが「囲い込み」です。見抜くのは困難ですが、「報告が少ない」「レインズの登録証明書を渡さない」業者は危険です。

Q3. 今すぐ現金が必要なのですが、最短何日で売って現金化できますか？

A. TOCHUの「直接買取サービス」をご利用いただければ、査定から最短3営業日で決済（現金化）が可能です。仲介手数料も無料となり、すぐにお手元に資金が必要な方に多く選ばれています。

Q4. 売却が決まったら、ローンはいつ、どうやって完済するんですか？

A. 売却の決済日（引き渡し日）当日に、買主から支払われる売却代金を使ってそのまま金融機関へ一括返済します。司法書士が同席し、抵当権の抹消手続きと同時に行うため、オーナー様の手間はかかりません。

Q5. 騙されない売却業者を見分けるコツはありますか？

A. 「いいこと（高値売却）ばかり言わないか」「査定額の根拠（周辺事例など）を数字で論理的に説明できるか」「リスク（税金や手出し）についても隠さず話すか」がポイントです。一社だけでなく複数社の比較が必須です。

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