【2026年最新】馬込駅の投資用ワンルーム売却相場と成約事例！自社データと散布図で適正価格を解説

都営浅草線の馬込駅は、五反田駅まで乗り換えなしで約6分、新橋・日本橋方面にも直通列車を利用できる大田区北部の住宅エリアです。駅周辺は大規模商業地というより住宅地としての性格が強く、馬込文士村に代表される歴史・文化資源や落ち着いた街並みが特徴です。投資用ワンルームの売却を検討する際は、築年数だけでなく、専有面積、賃料、管理費、周辺の実勢価格をあわせて見ることが重要です。本記事では、直近の取引データをもとに、馬込駅周辺の売却相場、築年数別の価格・利回り目安、散布図による傾向を分かりやすく解説します。

【データ公開】馬込駅の投資用ワンルーム・最新の平均売却相場

直近の取引データのうち、専有面積35㎡以下、1981年〜2026年築のワンルームマンション売買データを分析した最新の相場サマリーは以下の通りです。

※利回りおよび平均家賃は、空室物件や賃料記載のないデータを除外して集計しています。

馬込駅 ワンルームマンションの築年数別相場目安

馬込駅周辺における取引データをもとに、築年数区分別に算出した売却相場および想定売却価格の目安です。

プロが読み解く「馬込駅」相場のポイント

馬込駅周辺の中古ワンルームは、平均㎡単価が99.3万円/㎡となっています。築年数別では、新しい物件ほど高い単価で取引される傾向がありますが、同じ築年帯でも価格には幅があります。馬込駅は都営浅草線で五反田や新橋、日本橋方面へアクセスしやすく、都心勤務者にとって交通利便性の高い住宅地です。売却時には築年数だけで判断せず、現在の賃料や管理費、駅距離、周辺成約事例を組み合わせて査定することが重要です。

馬込駅ワンルーム売却相場を散布図で解説

築年数と㎡単価の散布図

建築年と㎡単価をプロットすると、全体として建築年が新しい物件ほど㎡単価が高くなる傾向が確認できます。一方で、同じ建築年代でも成約単価にはばらつきがあり、駅からの距離、専有面積、物件の管理状態、賃料条件などによって価格差が生じています。馬込駅周辺では、築年数は重要な価格形成要因であるものの、五反田や都心方面への交通利便性も評価材料になります。個別物件の収益性や競合状況まで踏まえて査定することが、適正価格の把握につながります。

リアルな相場がわかる！馬込駅の売却事例一覧

馬込駅周辺における直近のワンルームマンション売却事例一覧です。

馬込駅のワンルーム需要はなぜ底堅いのか？売却価格を支える3つの要因

五反田・新橋・日本橋方面へのアクセス

馬込駅は都営浅草線で五反田駅まで約6分、乗り換えなしでアクセスできます。時間帯によっては新橋駅まで約18分、日本橋駅まで約23分の直通列車もあり、山手線沿線や都心のビジネスエリアへ移動しやすい立地です。都心勤務の単身者にとって交通利便性が高く、安定した賃貸需要を見込みやすい環境です。

成熟した住環境による資産価値の安定

馬込・池上地域は大部分が住宅地で、大田区の都市計画でも歴史文化資源や緑豊かな自然環境を維持・保全し、落ち着いた住宅地を形成する方針が示されています。馬込文士村に代表される歴史的な街の個性も残っており、大規模再開発による急激な変化より、成熟した住環境を背景とした安定的な居住需要が特徴のエリアです。

都心の賃料上昇トレンドと中古ワンルームの収益性

都心全体のインフレと建築費高騰により、馬込駅のワンルーム賃料も堅調に上昇・維持傾向にあります。現在の馬込駅周辺におけるワンルームの家賃相場は約8.7万円が目安です。五反田や新橋、日本橋方面への交通利便性と落ち着いた住宅環境を背景に単身需要を確保しやすく、安定した賃料水準は中古ワンルームの収益性や売却価格を支える材料になります。

馬込駅のワンルーム売却体験談と担当者の解説

※本記事の体験談は、当社が実際に査定・売却サポートを行ったお客様の事例やアンケートをベースに、プライバシー保護の観点から個人の特定ができないよう一部表現を編集して掲載しています。

どのように価格が決まっていくのかが見えやすく、オークション形式で進めてもらえたことに納得感がありました。結果だけでなく、そこに至る過程が分かるのが良かったです。（お客様の声）

【お客様の状況】

投資用ワンルームの売却にあたり、単に査定額を提示されるだけではなく、「その価格がどのように決まったのか」を把握したいと考えていたオーナー様です。不動産会社によって査定額に差があることにも疑問を感じており、できるだけ売却プロセスを見える形にしたうえで判断したいというご希望がありました。特定の買主との個別交渉だけでなく、複数の候補から条件を比較したいという意向もお持ちでした。

【担当者の解説】

今回は、複数の買主候補から条件を募り、その内容を比較できる形で売却を進めました。馬込駅周辺の取引相場や対象物件の賃料、築年数などを基準にしながら、どの買主がどの条件を提示しているのかを整理し、オーナー様にも確認いただいています。投資用マンションでは、最初の提示額だけを見ても本当に適正な条件なのか判断しにくい場合があります。複数の購入条件を並べて比較できる状態をつくることで、価格形成の過程を確認しながら、納得感のある売却先を選んでいただくことができました。

複数の会社に査定をお願いしましたが、単に売却を勧めるのではなく、こちらの考えを聞きながら一緒に整理してくれたのが印象的でした。最終的に「この担当者なら任せられる」と思えました。（お客様の声）

【お客様の状況】

売却を検討し始めた段階で複数の不動産会社へ査定を依頼されていたオーナー様です。各社から価格や売却方法の提案を受けていたものの、数字だけでは違いが分かりにくく、どの会社に依頼するべきか迷われていました。また、売却すること自体についても確認したい点があり、営業提案を受けるというより、自分の考えを整理しながら相談できる相手を求めていらっしゃいました。

【担当者の解説】

不動産会社を比較する際は、査定価格だけでなく「その会社が何を根拠に提案しているか」も重要です。今回は、馬込駅周辺の売買データや対象物件の収益状況を確認したうえで、すぐに結論を出すのではなく、オーナー様が何を優先したいのかを整理するところから進めました。価格、売却時期、今後の資産運用などについて一つずつ確認し、それぞれの選択肢にどのような違いがあるかをご説明しました。相談を重ねる中で担当者との相性や考え方を評価いただき、最終的に当社へ売却をお任せいただきました。

馬込駅の投資用ワンルームマンションQ＆A

Q1. 今すぐ現金が必要なのですが、最短何日で売って現金化できますか？

A. TOCHUの「直接買取サービス」をご利用いただければ、査定から最短3営業日で決済（現金化）が可能です。仲介手数料も無料となり、すぐにお手元に資金が必要な方に多く選ばれています。

Q2. 「家賃を下げないと客がつかない」と管理会社から連絡が来ます。売却を検討していますがどうすればいい

A. 家賃を下げると利回りが低下し、連動して売却価格も数百万円単位で下落します。管理会社の言いなりになる前に、現在の適正な売却相場を把握し、「下げる前に売るか」の判断を急ぐべきです。

Q3. 売却して出た損失を、給与所得（サラリーマンの給料）と相殺して税金を減らせますか？

A. 事業的規模でない個人のワンルーム投資の場合、売却損（譲渡損失）と給与所得との損益通算は原則としてできません。ただし、同じ年に他の不動産売却益があれば相殺可能です。

Q4. オーナーチェンジ売却の内見ってどうやるんですか？

A. 入居者が生活しているため、原則として室内（専有部分）の内見はできません。買主は外観、共有部（エントランス等）、図面、現在の家賃収入などのデータのみを基に購入を判断するのが一般的です。

Q5. サブリースのまま売却した場合、価格は相場よりどのくらい安くなりますか？

A. 物件によりますが、通常の相場価格より10%〜30%（数百万円単位）安くなるのが一般的です。そのため、多少の違約金を払ってでもサブリースを解除してから売却した方が、最終的な手残りは多くなります。

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