ワンルーム投資コラム

マンション投資のリスクとメリット
リスクを避ける物件の選び方!?

リスクとリターンの図

マンション投資にはリスクとリターンがあります。リスクを知ることで将来に備えることができ、失敗を未然に防ぎます。投資を判断するうえで、リスクとメリットの見合いがとれているかを考えることが大切です。また、当初想定していなかったリスクに晒されたときのストレスは想像以上に大きいものです。あらかじめ、潜在的なリスクがないかしっかり把握して、物件を選定し運用しましょう。

リスクを下げる不動産会社の選び方

入居率が高く実績がある

客付けのネットワークがあり、早期に入居者をあっせんできる営業力が欲しいです。満室率95%以上は欲しいところです。また、値下げ以外に賃貸競争力を維持できる提案ができることも重要なポイントです。リフォームなどしっかりとした運営管理ができることも大切です。

 

管理戸数の多さ

スケールメリットがあることでコストダウンになり、オーナーにも恩恵があります。また、大規模に管理をしているとマネジメント仕組みができており、任せておいても安心できます。管理戸数が少ないと担当者に対する人的な負担が大きく、担当者によって内容に差が出てきます。

 

中古マンションを仲介できる

自社物件を販売するか買取するかしか選択肢がないと、不動産会社の諸経費がかかるために、取引価格が相場よりも不利になります。仲介ができて中古市場に明るい不動産会社がお勧めです。分譲や販売のみの会社は、オーナーにとって損をする可能性が高くなります。

 

マンション投資のリスクを避ける物件の選び方

複数rのマンション

立地が良い物件

世帯数が維持できるエリアであれば、賃貸需要が高い状態を維持できるので、空室や家賃低下のリスクを軽減できます。人口動態や開発計画などをしっかりチェックしてください。

郊外の物件よりも都心の物件の方がお勧めです。築年数が古くなっても賃貸需要があります。

 

入居者に人気の設備と条件

空室リスクに備えるためには、入居者に人気の条件や設備は外せません。バス・トイレ別・オートロック・エレベータ・駅から7分以内・至近にスーパーやコンビニなど、購入にあたり条件を設定しましょう。賃貸募集の際に、物件サイトで検索されず問い合わせが入りません。空室が長期化します。

 

頑丈な構造

新耐震基準でRC造り・SRC造りのマンションは地震に強く安心感があります。また、耐久年数が長いので資産価値の下がり方がゆっくりしており、リセールバリューを考えたときに有利です。木造

 

総戸数の多い物件

規模が大きく外観のグレードが良く見えます。都心ではマンションの建設用地が少なくなっているの、今後は希少価値も期待できます。また、修繕積立金が集まりやすく、老朽化による維持修繕も長期的に余裕をもって計画できます。

 

管理体制が良好

管理組合と建物管理会社がシッカリ機能しており、管理状況が良好な物件を選びましょう。マンションは管理状態で、価格や家賃査定が大きく変わります。購入時には長期修繕計画や今までの修繕記録を確認することが大切です。メンテナンスにより将来発生する費用を抑えることもできます。

 

築30年以内の中古マンション

中古の方が初期投資の費用が安く済みます。また、新築は購入した翌日に売却しようとすると20~30%の価格減少を考えなければなりませんが、中古の場合は適正な相場価格で購入すれば、手数料や登記費用の負担だけで売却ができます。また、価格の減少スピードが遅いので価格下落のリスクが少なくできます。老朽化による問題が大きく発生する前の中古物件が得です。

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単身者用の広さ

広さと家賃は正比例しませんので、ファミリータイプよりも、ワンルームやコンパクトマンションの方が、投資利回りが良くなります。

そして、ワンルームの方が1件当たりの価格が低いので、同じ金額でもワンルームの方が分散投資ができます。

マンション投資のリスク 13選

 

比較的リスクが低いといわれるマンション投資ですが、潜在的なリスクは少なくありません。事前にリスク要因を把握し、対策を講じることによって、リスク分散をおこないましょう。

 

相場価格が分からない

購入・売却・賃貸の適性価格が分からず、その結果、大きな損失を出すことがあります。市場の相場を把握するために、物件の売買情報をこまめにチェックすることが大切です。物件サイトだけでは正確な価格はわかりませんので、信用できる不動産会社から正しい情報を獲得してください。

 

価格低下

マンションのような不動産は経年劣化するため、古くなればなるほど価格が下がっていきます。価格の下落を想定したうえで、その減額分を家賃収入で補い、全体でプラスにできるかどうかの試算が必要です。5年後10年後の価格がいくらになっているのかあらかじめ計算をして、投資先として見合うか判断しましょう。

 

入居者トラブル

マンションなどの集合住宅では、入居者トラブルも発生しやすいリスクです。入居者の過失による水漏れや設備故障、家賃の滞納や退去精算費用の交渉のもつれなどのお金のトラブル、騒音クレームなど、リスクは多岐にわたります。全てを自分一人では迅速に対応できないので、専門的な知識がある賃貸管理会社に管理委託しましょう。

 

災害

地震、水害、火災などの災害もリスクの一つです。建物全体はマンション管理組合で保険に加入していますが、専有部分についても個別に損害保険に加入しましょう。他にも、旧耐震基準の物件は購入しない、水害ハザードマップを確認してから購入を検討するなど、災害リスクに対しても事前にしっかり対策しましょう。

 

老朽化

マンションの老朽化は避けては通れないリスクです。建物全体の大規模修繕工事や室内のリフォーム・設備交換が必要になると負担が大きくなっていきます。

大きな修繕が必要になる前の売却も一つの手です。特に古い物件を購入する際は、設備費用も計算に入れて購入価格を決定しましょう。

 

金利上昇

マンション投資を始める際、多くの方は金融機関から借入れをおこなうでしょう。もし、変動金利を選択した場合、金利上昇によって月々の負担額が大きくなる可能性があります。

今後、金利が上昇する可能性は高く、キャッシュフローの悪化も予想されます。余剰資金を用意しておいて、いつでも一部繰り上げ返済ができるように準備しておきましょう。

 

人口減少

少子高齢化により、日本の人口は2045年に1億人を下回る可能性があります。人口減により、需要と供給のバランスが崩れてしまい、賃貸運営が厳しくなることが予想されます。人口が減っても、流入が維持でき、世帯数が増加する都心部の物件購入をおすすめします。

 

家賃低下

一般的に、「築年数が1年経過するごとに家賃は1%下落する」と言われています。家賃の下落はキャッシュフローの悪化につながり、想定している運営ができなくなるリスクがあります。入居者募集条件の見直しや、リフォームなどで競争力をつけることで、家賃の低下を防ぎましょう。

 

空室率の悪化

物件が古い、部屋が狭い、駅から遠いなど競争力がない物件は、長期間入居者が決まりにくい傾向があり、そのため空室リスクが高くなります。郊外の古い物件でマンション全体の入居率が7割程度であれば、事業として成立せず赤字になる可能性が高いため、売却も検討しましょう。

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自己破産

マンション投資での収支悪化が続き、ローン返済の見込みがなくなると、最悪の場合、自己破産に至ってしまうケースがあります。

長期でマイナスにならないようにシミュレーションし、余剰資金を確保しておきましょう。キャッシュフローをプラスにする意識が重要です。

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住宅ローンが組めない

自宅購入時にマンション投資のローンがあることで、住宅ローンを組めない可能性があります。不動産投資ローンと住宅ローンの併用により、融資限度額が下がったり、審査が通らなかったりする場合があります。将来のライフプランを決めてから投資を決定しましょう。

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管理会社の不振

投資物件の管理会社の赤字が続くと、適切な維持管理が行われない恐れがあります。もし、倒産した場合、賃貸管理会社の場合、家賃滞納や敷金未回収が予想されます。建物管理会社の場合、修繕積立金が流用されて回収が困難になることも。

定期的なやり取りの中で、担当者が次々に入れ替わる、送金や報告が遅れる、連絡が取れないなどの不審な兆候がないか注意しておきましょう。

 

精神的なストレス

マンション投資で借入金の額が大きくなることで受ける、心理的なストレスは小さくありません。さらに、確定申告や各種の管理会社とのやり取りなど、想定外の手間もかかります。

投資には向いている性格や適性があります。無理に投資をすることはなく、売却することも精神的なストレスの解消につながります。購入の際には様々なリスクを踏まえて、後悔しない決定をしてください。

 

投資マンションを
高く売却できます!


投資マンションの間取り図

 

 

マンション投資のメリット 9選

 

以上にあげたようにマンション投資にはリスクも伴います。しかし、やり方次第では、他の投資に比べて安定しており、十分に利益をもたらす有望な投資といえます。次は、マンション投資におけるメリットをみてみましょう。

 

少額でレバレッジがきく

レバレッジとは「てこの原理」を意味します。不動産投資には、少ない自己資金でより大きな利益を得るレバレッジ効果が期待できます。投資初期時に、自己資金が少なくても銀行からの融資を組み合わせることによって、大きな物件を購入し、より大きな利益を狙えます。

特にマンション投資は少ない資金で始められるため、不動産投資のスタートにはおすすめです。

 

換金性が高い

マンション投資は他の不動産投資と比べて、価格帯が安いため、比較的、流動性が高いといえます。また、オーナーチェンジが多いために、実需と比べて取引が簡単です。

 

価格変動がゆっくりしている

証券やFXなどのハイリスク・ハイリターンの金融投資と違い、値動きがゆっくりで長期的に安定しています。金融投資は元本割れのリスクもありますが、マンション投資は物件を売却しないかぎり資産価値がなくなることはありません。

 

はじめから収入がある

不動産投資初心者に人気で、マンション投資物件のなかでも取り扱いが多い「オーナーチェンジ物件」。オーナーチェンジ物件とは、入居者がすでにいて、賃貸契約をそのままで売買される物件です。

すでに入居者がおり、すぐに家賃収入が期待できるため、資産計画がたてやすいでしょう。

 

管理委託で手間がかからない

専門の管理会社に管理委託することで、投資マンションの管理・運営一切を任せられます。オーナーは煩雑な管理業務に時間を取られないので、その空いた時間を本業や別のマンション運営などに回せます。

 

生命保険の代わりになる

不動産投資には、団体信用生命保険(団信)があります。団信とは、住宅ローンの返済中に契約者が亡くなってしまったり、重大な障害を負ってしまったりした場合に、ローン残額の肩代わりをしてもらえる住宅ローン専用の保険のことです。

もし、マンション投資オーナーが亡くなってしまった場合も投資物件のマンションはそのまま遺族に残るため、その後も家賃収入や売却益を期待でき、生命保険の代わりになります。

 

年金対策

今後、安定した年金制度の維持に不安があるなか、マンション投資は老後の年金対策になります。空室にならない限り入ってくる家賃は不労所得になるので、退職後の安定した収入源になるでしょう。

 

相続対策

不動産の固定資産評価額は現金よりも低く見積もられるため、現金で相続するよりも評価額を低く設定できます。そのため、相続する際に節税効果が期待できます。

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インフレ対策

インフレ時は物価が上昇し、貨幣価値が下がります。しかし、不動産は資産価値が下がりにくい傾向があります。

さらに、インフレ時には家賃や不動産価格は上昇傾向になるため、家賃収入やマンション価格が上がる可能性があります。そのため、一般的に不動産はインフレに強いと言われています。

 

節税

マンション投資において、事業に使ったお金は費用として認められるため、必要経費として計上できる範囲は広範囲にわたります。

多くの必要経費を計上し、不動産収入よりもその総額が上回って赤字になった場合、赤字分を本業の黒字の収入額から差し引く損益通算ができます。損益通算により、確定申告する収入額を減額できるため、節税効果が期待できます。

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以上、マンション投資の13のリスクと9つのメリットを説明しました。

将来のリスクを正しく把握し、リスクとメリットを天秤にかけて判断していくことをおすすめします。

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コラム監修者

伊藤幸弘

資格:宅地建物取引主任者・賃貸不動産経営管理士・ファイナンシャル・プランニング技能士・競売不動産取扱主任者
書籍:『投資ワンルームマンションをはじめて売却する方に必ず読んでほしい成功法則』
プロフィール:2002年から中古投資マンションを専門に取引を行う。
2014年より株式会社TOCHU(とうちゅう)を設立し現在にいたる。


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