ワンルーム投資コラム

不動産投資ローンを組んでいて、
住宅ローンを借り入れることはできるのか。影響を解説

マンション投資や不動産投資を始めるためにはローンを借り入れる人がほとんどです。

では、この投資用ローンとはどういったものなのでしょうか。住宅ローンとの違いや、投資ローンと住宅ローンの併用は可能なのか、ローンに影響はあるのかといったことについて紹介します。

不動産投資で住宅ローンは組めない?

不動産投資を行うときに住宅ローンを利用することはできるのでしょうか。

ここでは、住宅ローンと不動産投資ローンの特徴について解説します。

 

「住宅ローン」は、自らが住む家を買うときに、金融機関から融資を受ける制度です。

 

「不動産投資ローン」は、投資用物件としてアパートやマンション、戸建てなどを事業として購入するために融資を受ける制度です。投資のために不動産を購入する場合は、住宅ローンの利用はできません。もし購入目的を偽って融資を受けた場合、金融機関から契約違反として一括返済を求められる可能性もあるので、絶対に止めましょう。過去に、長期固定金利の住宅ローン「フラット35」を投資用物件に不正利用した事例が複数報告されています。

不動産投資ローンと住宅ローンの違い

不動産投資ローンと住宅ローンの違いを解説します。

・資金の目的の違い

それぞれ資金調達の目的が異なります。不動産投資ローンは投資用として融資を受けますが、住宅ローンは自らの居住用として融資を受けます。

・返済原資の違い

不動産投資ローンは、投資用物件からの家賃収入を返済原資とします。住宅ローンは、会社員であれば個人の給与やボーナスが、個人事業主であれば運営する事業からの収入が返済原資です。

・ローン審査基準の違い

住宅ローンの審査では、家族構成や年収、勤務先、勤続年数、自己資金、与信など、いわゆる「属性」と呼ばれる項目が重視されます。

 

一方で、不動産投資の審査では「属性」項目に加え、家賃収入を目的とした事業の計画性や収益性が重視されます。

 

家賃収入は常に一定とは限らず、空室が続くケースや大規模修繕にかかる費用、法的瑕疵や心理的瑕疵などが発覚した場合など、収益が大きく変動する可能性もあるので、住宅ローンと比べて審査が厳しくなります。

・融資される金額が異なる

一般的に、住宅ローンは年収の約7倍までの融資額といわれています。

不動産投資ローンは、投資用の物件を購入して事業を行うため、アパートやマンションを一棟買いするケースもあります。購入金額が大きくなるため、住宅ローンに比べ、融資金額が高くなる傾向があります。それぞれの購入金額や収益性に応じて融資額が決定されます。

・ローン金利の違い

住宅ローンは、不動産投資ローンより金利が低く設定されています。資産や収入が少ない人でも自宅を購入できるようにするためです。

一方、不動産投資ローンは、物件によりリスクが変動するため、住宅ローンより金利が高く設定されます。

 

一般的には、住宅ローンの金利は0.5〜1%前後、不動産投資ローンでは2~4%前後です。

・年齢制限の違い

住宅ローンでは、たいてい各金融機関によって申込時の年齢や完済年齢が定められています。

申込時の年齢は20歳以上70歳未満とされることが多く、完済年齢は75~80歳未満とされることが多いです。年齢の範囲内であっても健康状態に問題がある場合などは借入できないこともあります。

 

一方、不動産投資ローンは、申込時の年齢が明記されず、上限も設けられていないことがほとんどです。(最終完済年齢を80歳に設定しているものもある)

不動産投資をすると住宅ローンは不利?

不動産投資を行っている方が住宅ローンを組みたいという場合もあるでしょう。

しかし、投資用物件を持っていると住宅ローンを借りるのに不利になることがあると言われています。

その理由を解説します。

 

住宅ローンの審査は、年収や勤務先、家族構成などの属性の他に、返済比率も対象です。

返済比率は、年収に対する年間返済額の割合を指し、返済負担率とも呼ばれています。一般的に30~35%と言われています。

例えばフラット35では、年収400万円未満で30%以下、400万円以上で35%以下と示されています。

 

参照:https://www.flat35.com/kaitei/kansoka19.html

・返済比率の計算式

「返済比率(%)=年間返済額÷年収×100」


例えば、年収500万円の会社員の年間返済額を100万円とすると、

100万円÷500万円×100=20

返済比率は20%です。

不動産投資を行っている方は、返済比率の数字が高くなる傾向にあります。住宅ローンは返済比率が高いほど審査が厳しくなり、ローンを組むうえで不利になるのです。

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不動産投資ローンと住宅ローン併用は可能か?

では、不動産投資ローンと住宅ローンを同時に借りることはできないのでしょうか。実際には、可能とされています。

しかし、いくつかの点に注意が必要です。

・ローンの借り入れ目的や審査基準などが異なる

先ほど解説したとおり、融資の目的が異なるため注意が必要です。

 

住宅ローンの融資限度額は、年収の約7倍程度までとされるので、不動産投資の収益により影響を受ける可能性があります。

・投資用物件を売却したときのリスク

不動産投資ローンの返済が滞ると、投資用物件の売却を検討する場合があります。売却ができてローンを返済できれば問題ないですが、売却価格がローンの残債を下回ってしまったときは、かんたんに売却できません。二つの支払いに追われることになるため、破綻リスクが高まります。

不動産投資ローンと住宅ローンの順番について

不動産投資ローンと住宅ローンを併用する場合、どちらを先に借りるべきでしょうか。こちらは、投資と自宅のどちらを優先するかによって異なります。どちらを先にしても、次の借り入れに影響を受けるのは間違いなく、融資額や返済期間などで不利に働く可能性が高いです。将来的な計画も含めて、よく考えて決断しましょう。

投資物件の確定申告と住宅ローン控除は受けられるか

不動産投資による所得は「不動産所得」とみなされますので、サラリーマンであっても確定申告が必要です。不動産所得の金額は、総収入金額から以下の必要経費を差し引いた額です。

 

  • 固定資産税・都市計画税・不動産取得税
  • 減価償却費
  • 損害保険料
  • ローン金利
  • 減価償却費
  • 管理費
  • 修繕費
  • 司法書士や税理士への報酬

 

投資用不動産の場合は、住宅ローン控除は受けられません。住宅ローン控除とは、マイホームを購入したり、リフォームなどをして一定の条件を満たすと、ローン残高に応じて所得税などが一定額控除される仕組みです。正式名は「住宅借入金等を有する場合の所得税額の特別控除(住宅借入金等特別控除)」です。

 

文字通り、住宅ローン控除は「居住用」の不動産を購入した場合でなければ適用されません。

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住宅ローンを借り入れるなら、投資物件売却をおすすめする理由

住宅ローンと不動産投資ローンの関係について紹介してきました。

不動産投資ローンと住宅ローンを併用すると融資限度額が下がったり、審査の通過が難しくなったりします。こうした自体を回避するには、投資用物件のローンを売却代金によって完済できるのであれば、投資物件を売却して住宅ローンを借り入れるのも、ひとつの手です。

 

ただし、家の売却をする際は、抵当権抹消費用や仲介手数料、印紙税、住宅ローン返済手数料など、諸費用がかかることも知っておく必要があります。

また、投資用不動産の売却経験が豊富な不動産会社を見つけることも重要です。投資用不動産、なかでもワンルームマンションは売却に特別なノウハウが必要という声もあります。しっかりと情報を集めて、不動産会社を探しましょう。

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