ワンルーム投資コラム

不動産投資でのフラット35住宅ローン悪用
不正利用がバレたらどうなる?

フラット35の悪用

住宅ローンはマイホームの取得のためにうける融資であり、投資用物件に利用することはできません。

住宅ローンを不正利用して投資用物件を購入した場合、不正利用が発覚するとどうなってしまうのでしょうか。

今回は、不動産投資における住宅ローンの不正利用について解説します。

不動産投資でのフラット35住宅ローンの不正利用とは

そもそも、不動産投資におけるフラット35の不正利用とはどういったものなのでしょうか。

まずは、どのようなモノがフラット35の悪用となるのかについて紹介します。

不動産投資におけるフラット35の住宅ローン不正利用の実態

フラット35とは、独立行政法人住宅金融支援機構と民間金融機関が提携して提供する長期固定金利の住宅ローンで、自分が住むための住宅を購入したり、新築するためのローンです。

 

35年間金利が固定であることや、融資対象となる物件一定の品質基準を設けていること、契約者の属性(勤務先や雇用形態、年収など)の縛りが少ないことなどが大きな特徴で、国の政策により、一般個人がリスクを抑えて高品質のマイホームを取得できる仕組みとして活用されています。

 

2018年、このフラット35がマンションなどの投資用物件取得に不正利用されている事例が発覚しました。

 

このことは2019年5月に朝日新聞によって報じられ、住宅金融支援機構は同年8月に113件の不正利用を特定したことを公表しました。

 

悪質な例では、物件価格を水増しして融資を受け、契約者の個人的な返済などに当てられていたケースもありました。

 

多くの購入者は20代から30代の単身者で、初めから住宅ローンの不正利用をする意図があったわけではないといわれています。

 

不動産会社の担当者から「老後の備えになる」「今ある借金が帳消しにできる」といった言葉巧みなセールストークを受け、投資用物件に住宅ローンを利用すると重大な契約違反になるとは知らず、利回りの計算時にフラット35の金利が利用されていることにも疑問を抱くこともなく購入していました。

フラット35の住宅ローン不正はどのようにしてバレてしまうのか

既に借り入れてしまえば、不動産投資にフラット35が利用されているかどうかが分からなくなるわけではありません。住宅ローンの不正利用はどのようにして発覚するのでしょうか。

いくつかの例をご紹介します。

・郵便物が届かない

真っ先に不正利用が疑われるのは、物件の住所と本人の現住所が異なる場合です。

 

自分が住むために取得した住宅であれば、その住所宛に郵便物を送れば住宅ローン利用者本人に届きます。しかし、住宅ローンを不正利用してその物件を賃貸に出している場合、そこには他の入居者が住んでいるため、郵便物は差し戻されてしまいます。金融機関は住宅ローン利用者宛にローン残高などの郵便物を送ることがありますが、宛先の住所に受取人が居住していない場合は不着として金融機関に差し戻されるため、契約者の居住実態について調査をすることになります。

 

実際に、住宅金融支援機構は2019年10月以降に差し戻された約7,700件の物件に対して、居住実態などの調査を進めています。

・銀行の担当者の訪問

銀行担当者は、住宅ローンの利用者に定期預金や投資信託の営業活動を行うこともあります。

 

地銀や信用金庫など地域密着型の金融機関の場合は、定期預金の金利上乗せキャンペーンのお知らせに訪問することもあります。訪問時に本人が居住していなければ、不正が発覚することになります。

・悪質な不動産会社や担当者に対する全件調査

不動産会社が会社ぐるみで、あるいは営業担当者が単独で、契約者をそそのかして住宅ローンの不正利用を行っているケースがあります。

 

何らかのきっかけで不正利用が発覚した場合、その会社、または担当者が担当した物件に全て調査が入ることになり、芋づる式に多数の不正利用が発覚することがあります。

フラット35の住宅ローン不正が発覚したらどうなるのか?

住宅ローンの不正利用が発覚すると、どうなってしまうのでしょうか。

 

先ほども述べたように、発覚した不正利用の中には、不動産会社の営業担当者から言葉巧みに勧誘され、契約してしまったというケースもありました。

 

しかし、不動産投資は1つの事業であり自己責任で行うものですから、知らなかったでは済まされません。

 

契約違反と判断されれば、住宅ローンの一括返済が求められることになります。

 

また、金融は信用が何より重んじられることから、今後その金融機関から融資を受けることは難しくなるでしょう。

 

ただし、もともとはマイホームとして取得して実際に住んでいた人が、転勤によって住めなくなったといったやむを得ないケースの場合には、住宅ローンの継続や投資用ローンへの借り換えが認められるケースもあります。

 

この場合、不正利用状態になる前に金融機関に相談する必要があります。

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フラット35の悪用や不正利用による影響は、発覚後の一括返済だけではなく、社会的に大きな影響を与えています。

フラット35の不正利用が相次いだことによる悪影響

住宅ローンの不正利用が多数発覚したことを受け、2000年4月、住宅金融支援機構は投資用マンションの不正利用防止につながる制度改正を発表しました。

 

改正前のフラット35では、投資用ローンとマイホーム用の住宅ローンは切り分けられており、すでに投資用に借入がある人であっても、年収に対する年間返済額の割合が条件を基準をクリアしていれば住宅ローンを組むことができました(年収400万円未満は年収の30%まで、400万円以上は35%まで)。

 

しかし改正後は、分母となる年収は不動産所得を含む全ての所得、分母となる返済額には投資用ローンも含めた全ての借入の年間返済額で計算されることになりました。

 

つまり、すでに不動産投資をしている人がフラット35を利用するハードルが高くなったのです。

 

フラット35は、職業や雇用形態などかかわらず利用できる住宅ローンとして、国民生活になくてはならない存在です。

 

不正利用によって、将来の備えとして正しく投資用ローンを利用したい人までもが巻き添えとなってしまったのです。

不正で取得した物件はすみやかに売却

このように、住宅ローンの不正利用は社会的悪影響が大きく、今後も発覚すれば一括返済や法的措置など厳しい対処を受ける可能性が高いと言えます。

 

もし、これを読んでいるあなたがそのような後ろめたい投資をしている場合は、一刻も早く不正状態を解消する必要があります。

 

不正状態を解消するには、投資用ローンに借り換えるという方法もあります。

 

しかし、既に住宅ローンを不正利用している人に融資してくれる金融機関を探すのは至難の技でしょう。

 

不正利用状態から脱出する最も簡単な方法は、対象となる物件をすみやかに売却し、その売却益で住宅ローンを一括返済してしまうことです。

 

不正利用であることが発覚する前にローンを一括返済してしまえば、金融機関にとってリスクはないため、問題ありません。

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不動産投資をやめる際の不動産会社選び

フラット35の悪用によって手に入れた投資物件を手放すためには、どのような方法があるのでしょうか。

速やかに不動産投資を辞める方法はあるのでしょうか。

住宅ローンの不正利用からスムーズに脱出するには不動産買取がおすすめ

通常、少しでも良い条件で不動産を売却しようとする時は、不動産仲介を利用するのが一般的です。

 

しかし、仲介の場合は買主が一般個人であることが多いため、室内を見学できない収益物件の売却は困難を極めます。

 

また、広く買主を募ることで成約につながることから、不動産会社が物件情報を共有するレインズというサイトに登録されたり、ポータルサイトなどに広告が掲載されることになります。

 

このようなサイトは、担保価値を判断する材料として金融機関の職員も常日頃からチェックしています。

 

住宅ローンとして融資したはずの物件が収益用不動産として広告に出ていれば、そこからたちまち不正利用が発覚することになりかねません。

 

不正利用が発覚した時点で、場合によっては全額返済を求められることになるため、このようなケースでは仲介による売却はおすすめできません。

 

一刻も早く住宅ローンの不正利用状態から脱出するためには、不動産買取という選択肢がおすすめです。

 

買取を行っている不動産会社に買取査定を依頼し、価格などの条件が合えばすぐに売買契約が成立するため、スムーズな問題解決が可能です。

 

このとき、住宅ローンの残高が不動産会社の買取価格よりも低い場合は、持ち出しなく売却することができます。仲介手数料などの費用はかかりませんが、諸費用としては、抵当権抹消の費用や譲渡益が発生した場合の所得税、契約書に貼る印紙税などが必要になります。

 

不動産投資には、土地や建物といった不動産そのものの知識だけでなく、金融の知識も必要です。住宅ローンの金利でなければ利回りが厳しい不動産投資はリスクに対してリターンが少なすぎると言えるでしょう。

 

実際に物件を購入するだけではなく、数多くの物件に分散投資するREIT(不動産投資信託)というリスクの少ない方法もあります。不動産市場が活況な今は絶好の「売り時」でもあるため、不動産会社の言葉巧みな勧誘で思いがけず不正利用をしてしまったという方は、一刻も早く問題を解決した方がよいでしょう。

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コラム監修者

伊藤幸弘

資格:宅地建物取引主任者・賃貸不動産経営管理士・ファイナンシャル・プランニング技能士・競売不動産取扱主任者
書籍:『投資ワンルームマンションをはじめて売却する方に必ず読んでほしい成功法則』
プロフィール:2002年から中古投資マンションを専門に取引を行う。
2014年より株式会社TOCHU(とうちゅう)を設立し現在にいたる。


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