ワンルーム投資コラム

中古ワンルームマンション投資がおすすめ!
成功と失敗のポイントとは!?

 

中古マンションの販売図面

中古ワンルームマンション投資をおすすめする理由について、5つのポイントを解説します。利回りがよい、価格が安いといった他にも、さまざまなメリットが得られる中古ワンルームマンション投資。ただ、これから投資を始めようとする方には、失敗するのではないかという不安があるかもしれません。

 

そこで今回は、成功させるためのポイントや、よくある失敗のパターンについてもご紹介します。これから中古ワンルームマンション投資を検討したいという方はぜひご覧ください!

 

 

中古ワンルームマンション投資をおすすめする5つの理由

 

購入価格が安価かつ下落しづらい

新築の物件は、購入後すぐに2~3割ほど価格が下落してしまいます。一方、中古であれば安価に物件を購入できるだけでなく、その後の価格の下落もゆるやかであるというメリットがあります。

価格の下落の程度は条件により異なりますが、おおよそ年間1%を目安に考えれば良いでしょう。家賃収入を得られれば、価格下落により減少した収入をカバーすることができるため、最終的な収支がプラスになる可能性も高いと言えます。

 

利回りが良い

新築物件は購入後すぐに価格が下落することは先ほどご説明したとおりですが、賃料はそこまで急激に下がることはありません。中古の場合、購入価格を抑えられる一方で賃料は高いまま、という条件を満たすことのできる物件が増えるため、利回りの良い商品が多いという特徴があります。

 

物件数が多い

これまでに分譲されてきたワンルームマンションは、東京だけでも約40万室に達すると言われています。中古物件は新築の物件と比べれば格段に数が増え、物件の所在するエリアもぐっと多様になります。他の物件との競合することも増えるため、価格面でアドバンテージのある物件を見つけられる可能性も高まります。

また、都心エリアや駅の付近など、新規の開発が難しいエリアでも、中古であれば条件を満たす物件が見つかることもあります。

中古物件の情報は常に変動しつづけていますので、ウェブサイトなどでこまめに情報を収集すると良いでしょう。

 

管理と修繕の状態を確認できる

マンションの管理の状態や修繕状況は、分譲からある程度の年数が経ってからでないと実態を把握することは困難です。中古物件であれば、これらが良好な状態を維持しているかを確認したうえで購入できるというメリットがあります。

管理体制と資産価値には密接な関係があります。管理の状態が悪ければ、築年数より10年以上古く感じてしまう物件もあります。逆に、良好な管理状態を維持できている物件なら、資産価値も下がりづらいのです。

「マンションは管理を買え」という言葉もあるほど、管理の状態は重要なものです。これをしっかりとチェックしてから購入できるのは、中古物件ならではの良さでしょう。

 

家賃が安定している

先ほどご説明したとおり、中古物件の家賃の下落は新築と比べてゆるやかです。

新築物件しか住みたくない、という入居者が一定数存在するため、新築時は賃料を相場より1割ほど高く設定するケースもあります。その分、その後の賃料が大きく下がるというリスクもあるのです。

長期での投資を検討している場合は、家賃が安定した中古物件がおすすめです。

ワンルームマンション投資
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中古ワンルームマンション投資で陥りやすい3つの失敗パターン

成功と失敗の標識

割高な物件を購入してしまう

安価に購入できることが中古ワンルームマンションに投資する際の大きなメリットです。しかし、こうしたメリットを十分に認識せず、物件の市場相場も調べないままに購入してしまうケースもあります。中古の投資マンションを販売する会社のセミナー等で、案内された物件をそのまま購入してしまうといった失敗事例もあるようです。

物件サイト等で定期的に情報を収集し、相場はどの程度かをしっかりと理解したうえで購入するよう心がけましょう。

 

老朽化により維持費が高い

あまりに古い物件を購入すると、リフォームや設備交換費用等で予想以上に維持費がかかることもあります。特に、水回りやガス給湯器などは高額な費用が必要となることが多い設備です。下水道管の詰まりなどは、修理に200万円近くかかったというケースもあるため、注意したいポイントです。

特に、旧耐震基準に基づき建築された築40年以上の物件は注意しましょう。トラブルが発生すると、問題の解消に時間がかかり、最悪の場合、入居者が退去してしまいます。

旧所有者に物件の購入時にヒアリングを行い、リフォームの頻度や内容を調査しておけば、こうしたリスクを抑えることができます。

 

賃貸物件としての競争力のない物件を購入してしまう

利回りの良さは物件選択のポイントですが、今後も家賃を維持できるかどうかも、あわせてしっかりと確認する必要があります。

長期にわたり入居している人がいる物件の場合、入居当時の相場で賃料を設定していることもよくあります。そのような入居者が退去した場合、同じ家賃で新たな入居者と契約することができるか、よく検討しましょう。そもそも、募集をしても入居者がつかないというリスクもあります。郊外のマンションなどは、全体で3割程度の空室がある物件ではなかなか新規入居者が見つからないと言います。

賃貸物件としての競争力がない物件を購入してしまうと、失敗につながる可能性が高まるため、購入前によく確認するよう心がけましょう。

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中古ワンルームマンション投資で成功するポイント

成功のポイントを示すビジネスマン

相場変動にあわせて売買する

ワンルームマンション投資で重要なのは、「安いときに買い、高いときに売る」ということです。いつまでに売らなければならない、という制約はありません。物件数も買主も多く、選択肢は非常に豊富な市場ですので、焦って取引しないことが大切です。

市場は10年から20年の周期で価格の変動を繰り返しています。その変動のタイミングをよく見極めることが、利益を確保するうえでは大切です。キャピタルゲインとインカムゲインのトータル収支がプラスになるよう、最適なタイミングで購入するようにしましょう。

 

長期的な投資をする

中古ワンルームマンション投資で成功するには、節税効果などの目先の利益を追求するのではなく、長期的な視点を持つことが大切です。5~10年といったスパンで家賃収入により利益を確保することを目指しましょう。

「物件を安く買って高く売る。これを繰り返せば大きな利益が上がるはずだ」と考える方もいらっしゃるかもしれませんが、不動産業者のような専門性がない場合には、物件の情報が集まりません。短期転売で成功をおさめることは非常に難しいと考えるべきでしょう。むしろ、転売のコストばかりがかかり、収支がマイナスになるリスクすらあります。

 

勉強を続ける

中古ワンルームマンション投資で成功するためには、経営者の視点を持ち、さまざまな情報にアンテナを張りめぐらせながら、収益を最大化することが必要です。不動産投資の勉強をご自身でも続けながら、改善とチェックを繰り返し、投資の機会を逃さないよう努力を重ねることこそが、成功の鍵となるのです。

 

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コラム監修者

伊藤幸弘

資格:宅地建物取引主任者・賃貸不動産経営管理士・ファイナンシャル・プランニング技能士・競売不動産取扱主任者
書籍:『投資ワンルームマンションをはじめて売却する方に必ず読んでほしい成功法則』
プロフィール:2002年から中古投資マンションを専門に取引を行う。
2014年より株式会社TOCHU(とうちゅう)を設立し現在にいたる。


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株式会社TOCHU(とうちゅう) 代表取締役の伊藤の投資マンション業界をより良いものにしたいというメッセージも込めています。
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