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投資マンション失敗
不動産投資を始めるほとんどの人は、銀行や金融機関から不動産投資ローンを借り入れ、不動産投資を行います。
緻密な打ち合わせやシミュレーションを経て始まった不動産投資も、何かのきっかけで収支のバランスが崩れ、ローンの支払いが滞り、最悪の場合は自己破産に陥ってしまうといったことが起こり得ないとは限りません。
不動産投資の失敗による自己破産とはどういったものなのか、その回避方法について解説します。
目次
不動産投資は安定した収入を得ることができるため、魅力的な資産運用方法の1つです。しかし、スルガ銀行の不動産投資の不正融資問題があったように、リスクがないわけではありません。多くの不動産投資家がローンを組んで投資をしているので、資金繰りが悪化し、最悪の場合「自己破産」してしまうのではないかと不安を持つ投資家の方もいらっしゃるかもしれません。
不動産投資において自己破産は最悪のケースですが、自己破産まで至ってしまう理由にはどのようなものがあるのでしょうか。主な理由には以下が挙げられます。
それぞれについて見ていきましょう。
不動産投資は物件の購入のために初期費用が数百万円から数千万円かかります。したがって、多くの方が銀行のローンを利用して物件を購入します。しかし、ローンの負担が原因で自己破産に至るケースもあります。
不動産投資において融資額は年収の10倍が限度といわれています。つまり、年収400万円であれば、ローンは4,000万円までです。しかし、ローンの額が大きいほど返済額が高く、返済期間も長くなります。
その場合、物件に空室が発生し、賃料収入が減少すると収支計画に狂いが生じます。返済が苦しくなり、最悪の場合は収支よりもローンの返済や修繕費などの支出が多くなります。さらに悪化すると「オーバーローン」といわれる状態になります。これは物件を売却しても売却代金でローンの残債が返済できない状態のことです。売却代金と自己資金でローンの残債が返済できない場合は、自己破産を選択する人もいます。
不動産投資の初心者には、物件価格や諸費用の相場などは分からないものです。一方で不動産を販売する不動産会社は相場を熟知しており、なかには投資家にかなり不利な契約を迫ることがあります。
不動産投資は金融機関から借り入れたお金は、賃料収入から回収する必要があります。しかし、周辺の物件に比べて賃料を高く設定すると入居者が入らないので、収益は悪化します。結果として物件の購入費用やローンの返済、修繕費、固定資産税の支払いなどの支出が賃料収入を上回り、財政状況が悪化し、最後は自己破産というケースもありうるのです。
自己破産をして裁判所からの免責許可が確定すれば、借金の支払い義務を免除されます。つまり、借金はゼロになり、解放されます。
しかし、信用情報機関のブラックリストに掲載されるので住宅ローン、自動車ローンなどのローンを組むことはできなくなります。また、生活必需品以外の財産は処分する必要があります。
関連記事：任意売却で投資マンションの残債を減らす？競売を避ける方法とは！？
自己破産をすると社会的信用を失いローンが組めなくなるなどの問題が生じます。当然ですが、不動産投資においてリスクを取りつつも自己破産に至らないことが大切です。
不動産投資での自己破産をしないために、以下のことに気をつけましょう。
それぞれについて詳しく見ていきましょう。
最も大切なことは入居率を改善し、安定した賃料収入を得られるようにすることです。
入居率の改善のためにはそもそも入居者が退去しないようにすることが大切です。入居者が退去すると次の入居者を探すためのコストがかかり、それまでの間は賃料収入がなくなります。
退去の理由は、就職や転勤などのやむ得ない理由はありますが、それ以外の理由で退去者を出さないように心がけましょう。具体的には以下のような対策が考えられます。
このような取り組みを通して、入居者が長く住みたいと思えるような環境を作りましょう。
借り換えとは現在ローンを返済している人が残債を別のローンで返済することです。新しく借りるローンの金利が今よりも低い場合、借り換えの後に返済額を減らせる可能性があります。
自己破産の原因の多くはローンの返済ができないことです。また、自己破産とまではいかないまでもローンの負担が減るのは好ましいことです。現在は超低金利の時代です。また、ローンの借り換えの相談に乗ってくれる金融機関や専門会社も増えているので、まずは相談してみましょう。
自己破産を避けるための最終手段が物件の売却です。賃料収入からローンの返済や修繕費を支払う見通しが立たない場合には物件を売却してローンの残債に充当します。
この際に注意したいのが物件の売却代金がローンの残債を上回ることが大切であるということです。逆にローンの残債が売却代金を上回る場合には自己資金で残債を返済する必要があります。
つまり、物件の売却のタイミングの見極めが重要です。できるだけ早く売却した方が築年数が新しいためより高値で売却できます。その一方で、時間が経過していた方がローンの残債を賃料収入から多く返済できます。それぞれのバランスを見極めて最適なタイミングを逃さないようにしましょう。
(株)TOCHU破産を未然に防ぐデッドラインは、キャッシュフローがマイナスになった時点です。これが一番の目安ですね。
キャッシュフローがマイナスになってるのに、それを改善することができない。そうなると、手持ちのキャッシュや資金もどんどん目減りしていく。キャッシュフローがマイナスで資金がどんどん出ていくというのは、人体で例えると血液がなくなっていく状態です。
「それでも物件を持っていれば、いつかどうにかなるんじゃないか」って思っちゃうんですが、それは間違いです。
マイナス収支になったら、それがデッドラインだと思った方がいいでしょう。その時点で、売却を検討した方がいいんです。キャッシュがあるうちなら、繰り上げ返済をして売却するなど、まだ色々な選択肢があるんです。マイナス収支でお金を食いつぶしちゃって身動きが取れなくなると、もうどうにもならなくなっちゃう。
そこで諦めるのは悔しいかもしれませんが、破産を防ぐための最後のチャンス。一度立ち止まって、本当に自分に不動産投資の適性があるのか、真剣に考えましょう。
不動産投資で自己破産を避けるためには、投資用不動産の売却を検討するのが一番早い方法かもしれません。
では、投資用不動産を上手に売却するポイントとはどういったものがあるのでしょうか。ポイントを確実に押さえて、より高値で売却し、自己破産を回避しましょう。
ローンの残債があり、返済が行き詰まった場合にローンを借りている銀行の合意を得て投資用不動産を売却する方法が任意売却です。
一般的に投資用ローンを組むと購入した不動産に抵当権が設定されます。ローンの支払いが滞り、抵当権が実行されると不動産は銀行が差し押さえをして、競売にかけます。通常は残債を返済しないと抵当権の解除ができません。
しかし、任意売却を選択すると残債があっても抵当権を解除することができます。通常の方法で不動産の売却が可能です。ただし、任意売却には銀行の同意が必要です。
不動産のローンが返済できなくなると任意売却や、最悪の場合は抵当権が実行されて競売にかけられます。そのような事態に発展する前に不動産を高値で売却して投資資金を確実に回収することが重要です。
不動産の売却には不動産の専門家の知見が不可欠です。実績と信頼のある不動産会社に相談して、不動産を売却しましょう。通常、多くの不動産会社は自社のホームページで売買実績を公開しています。その情報をもとに不動産会社を選択するとよいでしょう。また、公開情報が少ない場合は実際に不動産会社に問い合わせをして、得意領域や実績について確認しましょう。
(株)TOCHU「破産しそう」とか「ローンがキツい」ということを不動産会社に相談すると、「足元を見られちゃうんじゃないか」と心配する人もいるでしょう。でも、実際はそんなことはありません。
破産するかもしれない方から相談があり、まともな不動産会社なら、まず弁護士を紹介します。「弁護士と話して、金融機関と任意売却に持っていけないか相談してみてください」という話をするでしょう。
ここで大事なのは、絶対に諦めちゃダメってことです。ご本人が借金を諦めてしまったら、我々はどうすることもできません。「破産するしかないですね」となってしまいます。でも、不動産会社がいきなり「破産してください」なんて言うわけありません。
どうにかしたいという気持ちがあれば、不動産会社も借り換えをするとか、色々な選択肢を提示してくれるはずです。だから、破産しそうだからといって、足元を見られるってことはないと思います。
ただ、そこまで行く前にやることがあったはずです。結局のところ、破産しそうとかローンがキツいっていう状況になる前に、もっと早い段階で対策を打つべきなんです。キャッシュフローがマイナスになった時点で、もう警戒しないといけない。
破産しそうって言う前に、もっと早めに対策を打つこと。そうすれば、足元を見られるような状況にはならないはずです。
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宅地建物取引主任者・賃貸不動産経営管理士・FP技能士・公認 不動産コンサルティングマスター・投資不動産取引士・競売不動産取扱主任者・日本不動産仲裁機構ADR調停人
『投資ワンルームマンションをはじめて売却する方に必ず読んでほしい成功法則』
『マンション投資IQアップの法則 ~なんとなく投資用マンションを所有している君へ~』
2002年から中古投資マンションを専門に取引を行う。
2014年より株式会社TOCHU（とうちゅう）を設立し現在にいたる。
代表取締役伊藤幸弘
不動産投資に失敗して破産までいくケースって、実はそんなに多くありません。多くの場合は、破産の前に任意売却で売却してしまいます。
そういったなかで、破産に至る人というのは、不動産投資だけじゃなくて、日常生活にも問題がある人が多いんです。例えば、連絡がつかないとか、お金の管理ができないとか。極端な話、家に行くとゴミ屋敷みたいになってたりする。
私も何人か任意売却のお手伝いをしてきましたけど、そういう人たちって、正直もう生活が終わってるんですよ。不動産投資の部分だけじゃなくて、自分自身の生活管理ができてない。預金とか家計簿の管理もできてないのに、なぜか不動産だけはこだわりがあって手放したくないというこだわりがある。優先順位がおかしいんですよね。
税金なども滞納してしまっていて、銀行が差し押さえる前に税金で差し押さえられてしまっていたりする。そうなると、もう身動きが取れません。消費者金融からも借りていて、その返済が滞っている。まさに負のスパイラルです。
要するに、不動産投資の知識がない人が、レバレッジかけて事故っちゃうパターンが多いんです。だから返済が滞る前に売った方が良いでしょう。「自分には投資の適性がなかった」と認めて、不労所得の夢は諦めた方がいいケースもあるんです。